STS, 26 de Marzo de 2015

PRIMERO .- La Sentencia recurrida, con desestimación del Rº 564/08, interpuesto por la beneficiaria "MERCAMADRID, S.A.", estima parcialmente el Rº 500/08, deducido por la propiedad, y, anulando la Resolución del Jurado impugnada, fija el justiprecio de la finca en 169.368,99 € (frente a 150.242,13 €, determinado por el Jurado).

La Sentencia establece los siguientes hechos relevantes: a) El ámbito del AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid", está ubicado en el Distrito de Puente de Vallecas, próximo a la carretera de circunvalación M-40 Madrid, en el barrio de Entrevías; b) La superficie total de dicho ámbito, tal como se deduce del Plan Especial aprobado definitivamente el 29 de junio de 2005, es de 435.492 m2, con una edificabilidad total de 150.814 m2 (equivalente a una ratio de 0,33), con el siguiente desglose por usos: 1) Dotacional servicio público: 61.420 m2; 2) Centro logístico: 32.175 m2; y, 3) Terciario (oficinas): 57.219 m2.

Frente a la afirmación de la propiedad, entiende que la Ponencia de valores de 2001 ha perdido su vigencia porque en el ámbito del AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid" se ha producido un importante cambio en sus circunstancias urbanísticas como consecuencia de la aprobación -29 de junio de 2005- del Plan Especial de este ámbito, deviniendo inaplicables los valores catastrales. Además, afirma la Sentencia, "no se entiende que el ...recurrente defienda la aplicación de la valoración mediante la ponencia de valores y en la valoración pericial que aporta con su demanda se aplique la valoración por el método residual dinámico (cuando también alega en su demanda que sería aplicable preferentemente el método residual estático)". Por tanto, " el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el art. 30 LRSV , en aplicación del ya citado art. 27.1, párrafo segundo, de la misma, en su redacción dada por la Ley 10/03 ".

Rechaza la pretensión de la hoy recurrente de su valoración como suelo urbano, con base en las siguientes consideraciones: 1) El ámbito de "Mercamadrid" -126,68 hectáreas- constituye el API 18.04 (que incorporaba el APD 13.16) del PGOUM de 1997 que, conforme a su art. 3.2.7.1, se rige (como el resto de los API, Áreas de Planeamiento incorporado) por las condiciones particulares del planeamiento inmediatamente antecedente que asume. Esta Área de Planeamiento fue aprobada definitivamente el 7 de marzo de 1985, con ocasión de la Revisión del PGOU de 1985, que clasificó dicho ámbito como suelo urbano, estableciéndose su ordenación pormenorizada a través del citado APD 13.16; 2) El ámbito del AOE 00.05 no se encontraba dentro del APD 13.16, por lo que no podía ser asumido por el API, siendo integrado en el mismo por el Plan Especial de 2005, estableciéndose como sistema de actuación la expropiación; 3) Las Áreas de Ordenación Especial (AOE) -que han de ser objeto de desarrollo mediante Planes Especiales que recojan las peculiaridades de los usos que allí se implantan, sometiéndose sus terrenos al régimen urbanístico que dichos Planes establezcan- son objeto de regulación en los arts. 3.5.1, 2 y 3 del PGOU de 1997, separadamente del resto de los sistemas generales; 4) En el tan citado PGOU de 1997, los suelos afectados por el Plan Especial figuran como suelos no urbanizables " según consta en el Plano O-91-95 y O-91-96 (a estos efectos vid art. 3.1.1 c), último párrafo del PGOUM) y sólo su adscripción al API como sistema general (art. 3.5.4.1del PGOUM) determina que su valoración deba efectuarse como si se tratara de suelo urbanizable que, a la postre, es la base de la resolución del Jurado" ; 5) No le es de aplicación el art. 14.2 b) de la Ley CAM 9/01 porque " la categorización como suelo urbano no consolidado tiene como presupuesto, desde luego, que como consecuencia de la ordenación establecida la urbanización que sea aún precisa en los terrenos tenga una entidad como para justificar la referida equiparación del estatuto de los propietarios al propio de los que lo sean de terrenos clasificados como suelo urbanizable, es decir, requiera -en el plano de la gestión de la ejecución- la actuación integrada o sistemática por unidades completas lo que no es el caso dado que los recurrentes parten erróneamente de considerar integrado su terreno dentro de Mercamadrid y con ello en el APD de ahí que se afanen en integrar las estructuras existentes en el APD dentro del ámbito objeto de Plan Especial pretendiendo formar parte desde el inicio de una urbanización no desarrollada íntegramente".

Respecto de la concreta valoración del suelo: a) Rechaza la valoración del Jurado porque ni en su resolución, ni en los documentos que la acompañan se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración para determinar el valor medio de venta real utilizado para los tres diferentes usos contemplados, no existiendo, pues, constancia de que se correspondan con el valor real de mercado; b) Igualmente, rechaza los Informes aportados con los respectivos escritos de demanda, centrados principalmente en el examen del valor en venta para el uso "dotacional público singular", porque tampoco acreditan " que los valores tenidos en cuenta obedezcan a concretas y reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio..." ; c) Al no asumir ninguna de las periciales, ni el Acuerdo del Jurado, afirma la Sentencia, " nos vemos avocados a acudir al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado, ‹variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de vivienda de protección oficial›, en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 " , fijando el justiprecio conforme a dicho método, teniendo en cuenta los siguientes parámetros: 1) La fecha de valoración la refiere a 22 de febrero de 2007, que es la determinada por el Jurado y no ha sido cuestionada por ninguna de las partes; b) En dicha fecha estaba en vigor la Orden 1.577/05, de 11 de mayo, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la CAM, por la que se fijan los precios máximos de ventas de Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) que, para la Zona A (donde se ubica el municipio de Madrid), establece el precio máximo de venta por metro cuadrado útil de 1.850 €; c) Dicho valor lo multiplica por el coeficiente 0,80 para convertirlo en precio por metro cuadrado construido ( art. 4 R.D. 3148/78 ), multiplicándolo, a su vez, por 0,90, de deducción de cesiones gratuitas; d) El resultado así obtenido lo multiplica por 0,36 que es el aprovechamiento tipo fijado para este tipo de suelo por el art. 3.3.10 del PGOUM y no discutido por ninguna de las partes; e) Aplica un valor de repercusión del 0,20 al existir más de 500 viviendas de protección oficial en el T.M. de Madrid ( art. 2 del Real Decreto 3148/78 ), sin que resulte procedente la deducción por gastos de urbanización por entender están ya incluidos en el porcentaje del valor de repercusión, obteniendo un valor unitario de 95,90 €/m2 (frente a los 85,07 €/m2, obtenido por el Jurado.

SEGUNDO .- Por la representación procesal de la mercantil propietaria, se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la expresada Sección Segunda de la Sala de Madrid, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el 30 de noviembre de 2012.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate" , y con un único motivo: la valoración del suelo debió realizarse aplicando la Ponencia de valores catastrales, tempestivamente vigente -aprobada el 2 de marzo de 2001, y aplicable a partir del 1 de enero de 2002, y que al ámbito AEO-00-05 le asigna un valor unitario del suelo de 210,35 €-, sin haber sido sustituida por otra posterior, ni el Planeamiento fue modificado al aprobarse el Plan Especial, pues la finalidad de éstos no es otra que la de ordenar un territorio desde una perspectiva sectorial. Es más, el Plan Especial deja expresa constancia de que cumple las determinaciones del Plan General, especificándolas relacionadamente, de donde se infiere que lo desarrolla (no innova).

CUARTO .- Emplazadas la partes recurridas, presentaron respectivos escritos de oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 24 de marzo de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Como datos documentados en el expediente administrativo y en autos, constan los siguientes de interés a efectos de la clasificación del suelo: 1) La finca expropiada (con una superficie de 1.682 m2) estaba incluida en el ámbito urbanístico AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid" (con una superficie de 435.000 m2), cuya ordenación -Plan Especial- fue aprobada el 29 de junio de 2005 (BOCAM de 12 de agosto), atribuyéndole un uso dotacional de Servicios Colectivos, iniciativa de planeamiento pública, y, expropiación, como sistema de actuación; 2) La finca fue incluida en la relación de bienes y derechos afectados por el Proyecto de Expropiación de dicho ámbito, aprobado el 1 de junio de 2006, tramitado por el procedimiento de urgencia (Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 19 de octubre de 2006); 3) El Acta previa de Ocupación fue levantada el 20 de noviembre de 2006, con referencia catastral 3286901VK4638E0001AM, de 1.682 m2; 4) La propiedad, previo requerimiento efectuado el 21 de febrero de 2007, presentó Hoja de Aprecio (8 de marzo de 2007), sobre la base del Informe del Arquitecto Sr. Carlos José , en la que se valora, por el método residual estático, y, al valor de repercusión así obtenido le aplica el aprovechamiento establecido en el Plan Especial del 0,33 €, del que deduce un 10% de cesiones obligatorias, y los gastos de urbanización (6.379.428 €). Fija el valor unitario del suelo en 1.091,87 €/m2; 5) En la Hoja de aprecio de la beneficiaria (Mercamadrid, S.A.), el suelo se valora como urbanizable (al ser sistema general y en aplicación a la doctrina del T.S., aunque en el PGOUM de 1997, el AOE 00.05 viene señalado con el Código de Actuación SG/13S005-12, con obtención del suelo "Otros", que, a efectos de valoraciones, según la Memoria del N.P.G./97, se asimilan a suelos no urbanizables), por el método residual dinámico, y le aplica el aprovechamiento establecido en el Plan Especial de 0,33 m2t/m2s, obteniendo un precio unitario de 79,13 €/m2, en iguales términos que la valoración de la Administración (Informe Técnico de la Dirección General de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de 17 de enero de 2007, que rechazó los valores obtenidos en la tasación efectuada por "Poteyco Ibérica, S.A.", en noviembre de 2005, que valoraba el suelo comprendido en el ámbito de AOE 00.05 como urbano " dadas las características del entorno, y teniendo en cuenta que el ámbito cuenta con planeamiento de desarrollo aprobado, a efectos de su valoración el suelo debe considerarse clasificado como urbano" ); 6) El Jurado valora el suelo (con referencia a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, anterior a la Ley 8/07) - terreno urbanísticamente clasificado por el PGOUM, como urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido condiciones para su desarrollo -, con arreglo al método residual dinámico, ante la pérdida de vigencia de la Ponencia por modificación de las condiciones urbanísticas tomadas en consideración para su fijación, y al valor de repercusión así obtenido, le aplica un aprovechamiento patrimonializable de 0,3240 m2t/m2s (0,36-10% de cesiones obligatorias), obteniendo un valor unitario de 85,07 €/m2; 7) En Informe Pericial del mismo Arquitecto que emitió el Informe, base de la Hoja de Aprecio de la propiedad, adjuntado al escrito de demanda de la expropiada, se valora el suelo como urbanizable, y, ante la pérdida de vigencia de la Ponencia, aplica el método residual dinámico para la obtención del valor residual y tomando en consideración el aprovechamiento tipo definido por el PGOU para suelos urbanizables: 0,36 %, del que deduce un 10% de cesiones obligatorias, obtiene un valor unitario del suelo de 481,44 €/m2.

SEGUNDO .- La recurrente, no obstante presentar su Hoja de Aprecio sobre la base de un Informe que valora el suelo - prescindiendo de la Ponencia- por el método residual estático, y, aportando con su demanda, otro Informe del mismo Arquitecto que emitió aquél, pero utilizando ahora el método residual dinámico para obtener el valor de repercusión (y, en el que, a diferencia de su primer Informe en el que aplicaba el aprovechamiento del 0,33 € establecido por el Plan Especial, toma en consideración el aprovechamiento tipo del 0,36 que fija el PGOUM para los suelos urbanizables), sostiene en la demanda que el procedimiento de valoración que " más se ajusta a la realidad física del suelo y a la normativa del P.G.O.U./97, es el ‹ residual estático› " , para después afirmar la vigencia de la Ponencia-2001, posterior al PGOU/97, que ya había previsto el AOE-00-05, sin que se hayan modificado las "circunstancias urbanísticas" que siguen siendo las mismas desde 2001: desarrollo del AEO-00-05, y, concluir que el valor mínimo acreditado catastralmente es de 210,35 €/m2. Sin embargo, en el Suplico de dicha demanda, solicitaba que el justiprecio se fijara en los términos del Informe pericial con ella aportado (método residual dinámico y aprovechamiento-tipo del 0,36% fijado por el PGOUM/97 para los suelos urbanizables).

Como sugiere la Sentencia, su comportamiento procesal es bastante incongruente, pues sí entendía que era de aplicación la Ponencia, debería haber solicitado, cuando menos con carácter subsidiario, la valoración del suelo con arreglo a la misma, circunstancia esencial que no acontece.

Fue en el escrito de conclusiones, cuando, por vez primera, introduce como pretensión subsidiaria -para el caso de que no se acogiera el valor del suelo determinado en el Informe Pericial del Arquitecto Don. Carlos José , a razón de 481,44 €/m2- la de que se fijara el justiprecio en la cantidad que resulte de aplicar a la superficie expropiada (1.682 m2), el valor unitario determinado por la Ponencia (vigente y aplicable desde el 1 de enero de 2002, de 210,35 €/m2), actualizado con los coeficientes correctores de las Leyes de Presupuestos desde 2002 a 2007.

Esta incorrecta actuación procesal (las pretensiones se articulan en la demanda), al no haber sido denunciada por las partes contrarias, ni apreciada en la Sentencia, no tiene consecuencias en esta sede casacional en la medida que la vigencia de la Ponencia fue abordada, para rechazarla, en la Sentencia recurrida.

TERCERO .- Este recurso de casación se ha interpuesto por infracción del art. 27.1, segundo párrafo de la Ley 6/98 , en razón de que, a juicio de la recurrente y como acaba de anticiparse, debió aplicarse la Ponencia de valores de 2001, que, entiende, plenamente vigente.

Hay una primera cuestión que hay que dejar sentada, desde el inicio. El valor unitario que otorgó inicialmente la Ponencia al ámbito del AEO-00-05 fue de 210,35, pero, posteriormente, se modificó, a instancias del Ayuntamiento, por Resolución de 22 de abril de 2004, al aplicarle el coeficiente corrector F (0,60), de "Inedificabilidad Temporal", quedando determinado dicho valor en 105,18 €/m2, y, éste, sería, de ser aplicable la Ponencia, el valor a tomar en consideración y no los 210,35 €/m2 que postula la mercantil expropiada.

El art. 27.1 de la Ley 6/98 , en relación con la valoración de los suelos urbanizables, determina que se obtendrá con arreglo al valor unitario que para dicho suelo se haya establecido en la Ponencia de valores catastrales, pero su segundo párrafo dispone que, en el caso de " Inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las circunstancias urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el valor residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el art. 30 de esta Ley ".

La cuestión estriba en analizar, no tanto la pérdida de vigencia de la Ponencia 2001 (vigente en la fecha de la valoración), sino la aplicabilidad -o no- de los valores catastrales establecidos para el AEO 00-05 (105,18 €/m2), una vez se aprobó el Plan Especial de dicho ámbito -29 de junio 2005-, para lo que habrá que determinar si dicho Plan Especial comportaba una modificación sustancial, como así considera la Sentencia recurrida, de las circunstancias urbanísticas " tenidas en cuenta al tiempo de su fijación".

El suelo expropiado, cuando se aprobó la Ponencia (2001), estaba dentro del ámbito de una de las diez Áreas de Ordenación Especial contempladas en el art. 3.5.3 del PGOUM de 1997 (concretamente en el AOE 00-05, Ampliación Mercamadrid), suelos de sistemas generales que debían ser objeto de desarrollo mediante Planes Especiales, que recogieran las peculiaridades de los usos que allí se implanten, sometiéndose sus terrenos al régimen urbanístico establecido en dichos Planes, y para las que, dadas sus características, el PGOU/97 no consideró adecuado establecer " unos parámetros de referencia", regulando separadamente estas Áreas del resto de los sistemas generales (arts. 3.5.1, 2 y 3).

Los suelos afectados por el Plan Especial, figuraban como suelos no urbanizables (así consta en el Plano O-91-5 y O-91-6, art. 3.1.1. c), último párrafo del PGOUM). Era suelo de sistema general no adscrito, sin edificabilidad.

La Ponencia de 2001, atribuyó al ámbito AOE 00-05, un valor unitario de 210,35 € m2, que fue minorado (Resolución 22 de abril de 2004) al aplicarse el coeficiente corrector F (0,60) por "Inedificabilidad Temporal", quedando determinado en 105,18 €/m2.

El Plan Especial de esta AOE fue aprobado definitivamente por el Pleno Ayuntamiento de Madrid del 29 de junio de 2005, y en él "se establece la asignación de usos pormenorizados y sus niveles de intensidad mediante la calificación del suelo, la asignación de edificabilidades y la ordenación de volúmenes de edificación" (art. 8), definiéndose diferentes manzanas y parcelas a efectos de asignación de la edificabilidad, y, para su desarrollo -el art. 7- prevé que " serán precisos la elaboración de los correspondientes Proyectos de Urbanización y Edificación, así como en los casos que puedan ser previstos, Estudios de Detalle" , atribuyéndole un uso dotacional de Servicios Colectivos.

Con este Plan Especial, el suelo pasa de ser un suelo de sistema general no adscrito y sin aprovechamiento, a un suelo de sistema general, uso dotacional colectivo singular, con una superficie de 435.492 m2, y edificabilidad total de 150.814 m2 , con el siguiente desglose por usos: 1) Dotacional servicio público: 61.420 m2; 2) Centro logístico: 32.175 m2; y, 3) Terciario (oficinas): 57.219 m2.

Parece claro que el Plan Especial contiene determinaciones que implican una alteración urbanística trascendente, a efectos de la Ponencia, que determina la inaplicabilidad de su valor catastral, sin que pueda olvidarse, a estos efectos, que al valor catastral inicial, se le había aplicado (Resolución de 22 de abril de 2004) el coeficiente corrector F -0,60-, por "Inedificabilidad Temporal" (el Plan le reconoce edificabilidad), dato que evidencia, también, la necesidad de modificación de la Ponencia respecto de este AOE 00-05, y que no resulta ya aplicable " por modificación de las circunstancias urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación".

Procede, en consecuencia, con desestimación del motivo, declarar no haber lugar al recurso de casación.

CUARTO .- En aplicación del art. 139 LJCA , procede la condena en costas de la recurrente, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, queda fijado, ponderadamente, en atención de las circunstancias concurrentes, en 3.000 € en favor de cada una de las tres partes personadas que formularon escrito de oposición.

QUE NO HA LUGAR al recurso de casación número 4310/12, interpuesto por el Procurador D. Jesús Verdasco Triguero, actuando en nombre y representación de "COMPAÑÍA ESPAÑOLA LADRILLERA, S.L." (CEL,SL) , contra la Sentencia nº 51.087, dictada -17 de julio de 2012- por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Madrid (Programa de Actuación por Objetivos -P.A.O. 2011- Apoyo a su Sección Segunda), en los Rº acumulados 500 y 564/08, en los que se impugnaban la Resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la expresada Comunidad de 13 de febrero de 2008, por el que se fijaba el justiprecio de su finca nº 6, del Proyecto de expropiación AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid". Con condena en costas a la recurrente, en los términos fijados en el precedente Fundamento de Derecho Cuarto.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Diego Cordoba Castroverde Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretaria, certifico.