STS, 20 de Marzo de 2015

PRIMERO .- La Sentencia recurrida, con desestimación del Rº 550/08, interpuesto por la beneficiaria "MERCAMADRID, S.A.", estima parcialmente el Rº 566/08, deducido por la propiedad, y, anulando la Resolución del Jurado impugnada, fija el justiprecio de la finca en 137.535,27 € (frente a 122.003,40 €, determinado por el Jurado).

La Sentencia establece los siguientes hechos relevantes: a) El ámbito del AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid", está ubicado en el Distrito de Puente de Vallecas, próximo a la carretera de circunvalación M-40 Madrid, en el barrio de Entrevías; b) La superficie total de dicho ámbito, tal como se deduce del Plan Especial aprobado definitivamente el 29 de junio de 2005, es de 435.492 m2, con una edificabilidad total de 150.814 m2 (equivalente a una ratio de 0,33), con el siguiente desglose por usos: 1) Dotacional servicio público: 61.420 m2; 2) Centro logístico: 32.175 m2; y, 3) Terciario (oficinas): 57.219 m2.

Parte, para su valoración, de los siguientes parámetros: 1) La parcela, conforme al PGOUM de 1997, se encuentra incluida dentro del Área de Ordenación Especial AOE.00.05, de uso dotacional; 2) Considera que el suelo expropiado es sistema general adscrito a suelo urbano, pero no suelo urbano por no concurrir los requisitos establecidos en el art. 14 de la Ley 9/01, del Suelo de la Comunidad de Madrid , y, por tanto, lo valora como suelo urbanizable ( art. 27 de la Ley 6/98 ); 3) Al considerar el Jurado, como las partes personadas, que la ponencia catastral resulta inaplicable por la modificación de las condiciones urbanísticas (por el Plan Especial de 2005) tenidas en cuenta para su fijación, el valor ha de fijarse conforme al método residual dinámico (arts. 36 a 39 Orden ECO/805/2003); 4) Entiende destruida la presunción de acierto de la decisión del Jurado -que también aplicó el método residual dinámico- porque no hay referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración para la determinación de los valores en venta de cada uno de los usos contemplados el planeamiento. En definitiva, dice la Sentencia, " no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado para los tres diferentes usos contemplados se corresponda con el real del mercado". Igualmente, rechaza el Informe Pericial de la beneficiaria -que trajo al procedimiento y que se había practicado en el Rº 564/08- en la medida que no acredita " la veracidad de las transacciones que se dice tener en cuenta........, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta, sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado" . Tampoco los Informes aportados con el escrito de demanda de la propiedad acreditan " que los valores tenidos en cuenta obedezcan a concretas y reales transacciones de operaciones inmobiliarias, de características análogas a las contempladas en el proyecto expropiatorio....". El Perito insaculado " utiliza como fuente de acreditación un foro de consultores y un Anuario estadístico ambos para vivienda libre que ni se compadecen con documentos de transacciones ni se establecen en base a los parámetros de usos permitidos en el ámbito" ; 5) Al no asumir ninguna de las periciales, ni el Acuerdo del Jurado, afirma la Sentencia, " nos vemos avocados a acudir al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado, ‹variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de vivienda de protección oficial›, en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 " , fijando el justiprecio conforme a dicho método, teniendo en cuenta los siguientes parámetros: a) La fecha de valoración la refiere a 21 de febrero de 2007, que es la determinada por el Jurado y no ha sido cuestionada por ninguna de las partes; b) En dicha fecha estaba en vigor la Orden 1.577/05, de 11 de mayo, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la CAM, por la que se fijan los precios máximos de ventas de Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) que, para la Zona A (donde se ubica el municipio de Madrid), establece el precio máximo de venta por metro cuadrado útil de 1.850 €; c) Dicho valor lo multiplica por el coeficiente 0,80 para convertirlo en precio por metro cuadrado construido ( art. 4 R.D. 3148/78 ), multiplicándolo, a su vez, por 0,90, de deducción de cesiones gratuitas; d) El resultado así obtenido lo multiplica por 0,36 que es el aprovechamiento tipo fijado para este tipo de suelo por el art. 3.3.10 del PGOUM; e) Aplica un valor de repercusión del 0,20 al existir más de 500 viviendas de protección oficial en el T.M. de Madrid ( art. 2 del Real Decreto 3148/78 ), sin que resulte procedente la deducción por gastos de urbanización por entender están ya incluidos en el porcentaje del valor de repercusión, obteniendo un valor unitario de 95,90 €/m2 (frente a los 85,07 €/m2, obtenido por el Jurado.

SEGUNDO .- Por la representación procesal de la propietaria, se preparó recurso de casación contra la precitada Sentencia ante la expresada Sección Segunda de la Sala de Madrid, que lo tuvo por preparado en tiempo y forma, emplazando a las partes para que comparecieran ante esta Sala del Tribunal Supremo y elevando las actuaciones, tuvieron entrada en el Registro del Tribunal el 31 de enero de 2013.

TERCERO .- Personada la recurrente, formalizó escrito de interposición fundado en el art. 88.1.d) de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa : " Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto del debate" , y articulado en cuatro motivos: Primero , infracción del art. 14.2 de la Ley del Suelo de Madrid y la jurisprudencia que cita al incurrir -la Sentencia- en una valoración ilógica, arbitraria e irracional de la prueba cuando declara que el suelo es urbano, pero no contiene los requisitos del art. 14 de dicha Ley ; Segundo, infracción de los arts. 27 , 28 y 29 de la Ley 6/98 , 21 y 35 a 39 de la Orden ECO 805/03, pues la valoración debió realizarse con arreglo al método residual dinámico, con valoración ilógica, irracional y arbitraria de la prueba; Tercero, infracción del art. 35 de la referida Orden ECO, 124 y 43 LEF , 33.3 y 149.1 CE y la jurisprudencia que cita, al haber valorado la Sala la prueba practicada de manera irracional, arbitraria o ilógica, cuando ha quedado acreditada la certeza y verosimilitud de las valoraciones efectuadas, especialmente la de los peritos insaculados y tasadoras oficiales, quedando justificada la imposibilidad de aportar transacciones reales; Cuarto, infracción de la norma 3.3.10 de las Normas Urbanísticas del PGOUM de 12/6/97 por arbitraria, ilógica e irracional valoración de las pruebas.

CUARTO .- Emplazadas la partes recurridas, presentaron respectivos escritos de oposición.

QUINTO .- Conclusas las actuaciones, se señaló, para deliberación, votación y fallo, la audiencia del día 17 de marzo de 2015, teniendo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Ines Huerta Garicano, Magistrada de la Sala

PRIMERO .- Los cuatro motivos de este recurso, sin denuncia de infracción del art. 348 LEC , lo que vienen a cuestionar es la valoración que, de las pruebas periciales, ha realizado la Sala de instancia, reputándola irracional, arbitraria e ilógica, lo que ha determinado la infracción de los preceptos sustantivos que sirven de soporte individualizado a cada motivo.

El PRIMER MOTIVO, infracción del art. 14.2 de la Ley del Suelo de Madrid y la jurisprudencia que cita, al incurrir -la Sentencia- en una valoración ilógica, arbitraria e irracional de la prueba cuando declara que el suelo es urbano, pero no contiene los requisitos del art. 14 de dicha Ley , instando, al amparo del art. 88.3 LJCA , " la integración de los hechos omitidos por la Sala y que están suficientemente justificados en las actuaciones" .

Si bien es cierto que, como sostiene la beneficiaria, no cabe en casación revisar la aplicación que, de una norma autonómica, haya podido realizar la Sentencia de instancia ( art. 86.4 LJCA ), en la medida que la clasificación del suelo es un parámetro determinante en su valoración, desde esa perspectiva entendemos que puede ser examinado por este Tribunal.

A la clasificación del suelo de la finca (la recurrente siempre ha pretendido que el suelo es urbano, y, por tanto, ha de aplicarse el aprovechamiento de tal, siendo ésta la única razón de ser de este motivo casacional), la Sentencia le dedica un extenso Fundamento de Derecho (Sexto), en el que reconoce las divergencias que, al respecto, existen entre las partes.

Afirma que, conforme a las determinaciones del PGOUM de 1997, la finca expropiada se encuentra incluida dentro del Área de Ordenación Especial AOE.00.05, con uso dotacional de servicios colectivos, rechazando la pretensión de la recurrente y allí actora de que los terrenos expropiados estaban clasificados como suelo urbano y ello en razón de que: a) El ámbito objeto de este Proyecto de expropiación no se encontraba dentro del APD 13.16 (aprobado definitivamente el 7 de marzo de 1985, con ocasión de la revisión del PGOU de 1985, que clasificó dicho ámbito como suelo urbano, y cuya ordenación pormenorizada se realizó a través del APD 13.16; b) El suelo delimitado por el ámbito de "Mercamadrid" constituye el API 18.04 del PGOUM de 1997, que incorporó ese APD 13.16; c) Luego, al no encontrarse la finca dentro de ese APD 13.16 (sino dentro del AOE 00.05), no pudo ser integrado en el API 13.16; d) Las Áreas de Ordenación Especial están reguladas en los arts. 3.5.1, 2 y 3 de las NN.UU, separadamente del resto de los sistemas generales, y han de ser objeto de desarrollo mediante Planes Especiales que recogen las peculiaridades de los usos que allí se implantan, y, los terrenos incluidos en las mismas se someten al régimen urbanístico establecido en el Plan Especial; e) En el PGOUM de 1997, los suelos afectados por el Plan Especial, figuran como suelos no urbanizables (así consta en el Plano O-91-5 y O-91-6, art. 3.1.1. c), último párrafo del PGOUM), y su adscripción al API 18.04, como sistema general (art. 3.5.4.1 del PGOUM) -que se efectuó a través de ese Plan Especial de 2005-, es lo que determina, dice la Sentencia, que su valoración deba efectuarse como suelo urbanizable; f) Los suelos expropiados, concluye, son sistemas adscritos a suelo urbano, lo que no implica su transformación legal en suelo urbano, dado que no concurren los requisitos establecidos en el art. 14 de la Ley 9/01, del Suelo de la Comunidad de Madrid ; g) Entiende que los recurrentes, en su pretensión de valoración del suelo como urbano, parten del error de considerar integrado su terreno dentro de Mercamadrid, y, por tanto, dentro del APD 13.16, cuando no están en dicho APD 13.16, sino dentro del AOE 00.05, que se incorpora a dicho API a través del Plan Especial de 2005 .

Como datos documentados en el expediente administrativo y en autos, constan los siguientes de interés a efectos de la clasificación del suelo: 1) La finca expropiada (con una superficie de 1.365,86 m2) estaba incluida en el ámbito urbanístico AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid" (con una superficie de 435.000 m2), cuya ordenación -Plan Especial- fue aprobada el 29 de junio de 2005 (BOCAM de 12 de agosto), atribuyéndole un uso dotacional de Servicios Colectivos, iniciativa de planeamiento pública y expropiación, como sistema de actuación; 2) La finca fue incluida en la relación de bienes y derechos afectados por el Proyecto de Expropiación de dicho ámbito, aprobado el 1 de junio de 2006, tramitado por el procedimiento de urgencia; 3) El Acta previa de Ocupación fue levantada el 14 de noviembre de 2006, identificándose como urbana (segregada de la finca catastral, con nº de identificación urbana NUM001 , de 428.891 m2) y con igual identificación en el Acta de ocupación levantada en la misma fecha; 4) La propiedad, previo requerimiento efectuado el 21 de febrero de 2007, presentó Hoja de Aprecio (3 de abril de 2007), sobre la base del Informe del Arquitecto Sr. Marcelino , en la que, por un principio de prudencia, se valora como suelo urbanizable programado , por el método residual dinámico, y al valor de repercusión así obtenido le aplica el aprovechamiento que, para este tipo de suelo establece el art. 3.3.10 de las NN.UU. del Plan de 1997, de 0,36 m2, del que deduce un 10% de cesiones obligatorias, de donde se obtiene un aprovechamiento susceptible de apropiación de 0,324 m2t/m2s. Fija el valor unitario del suelo en 817,05 €/m2; 5) En la Hoja de aprecio de la beneficiaria (Mercamadrid, S.A.), el suelo se valora como urbanizable (al ser sistema general y en aplicación a la doctrina del T.S., aunque en el PGOUM de 1997. El AOE 00.05 viene señalado con el Código de Actuación SG/13S005-12, con obtención del suelo "Otros", que, a efectos de valoraciones, según la Memoria del N.P.G./97, se asimilan a suelos no urbanizables), por el método residual dinámico, y le aplica el aprovechamiento establecido en el Plan Especial de 0,33 m2t/m2s, obteniendo un precio unitario de 79,13 €/m2, en iguales términos que la valoración de la Administración (Informe Técnico de la Dirección General de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de 17 de enero de 2007, que rechazó los valores obtenidos en la tasación efectuada por "Poteyco Ibérica, S.A.", en noviembre de 2005, que valoraba el suelo comprendido en el ámbito de AOE 00.05 como urbano " dadas las características del entorno, y teniendo en cuenta que el ámbito cuenta con planeamiento de desarrollo aprobado, a efectos de su valoración el suelo debe considerarse clasificado como urbano" ); 6) El Jurado valora el suelo (con referencia a la fecha de iniciación del expediente de justiprecio, anterior a la Ley 8/07) - terreno urbanísticamente clasificado por el PGOUM, como urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido condiciones para su desarrollo -, ante la pérdida de vigencia de la Ponencia por modificación de las condiciones urbanísticas tomadas en consideración para su fijación, por el valor de repercusión obtenido por el método residual dinámico, al que aplica un aprovechamiento patrimonializable de 0,3240 m2t/m2s (0,36-10% de cesiones obligatorias), obteniendo un valor unitario de 85,07 €/m2; 7) El Perito judicial, Arquitecto Superior Sr. Juan Pablo , considera que se trata de suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados o con condiciones para su desarrollo (equiparable al suelo urbanizable sectorizado de la Ley CAM 9/01, del Suelo de Madrid) , en sintonía con el Jurado y discrepando de la afirmación de la propiedad de suelo urbano y ello porque " no basta con la existencia de determinados servicios de infraestructura sino que ha de tratarse de servicios suficientes al servicio de los usos urbanísticos de la parcela concreta de que se trate y suficientemente integrado en el entramado urbano". Refiere la valoración a 21 de febrero de 2007 (requerimiento de la hoja de aprecio a la propiedad). El aprovechamiento que aplica es el aprovechamiento unitario de todos los sectores de suelo urbanizable programado que el PGOUM establece en 0,36 m2t/m2s, del que deduce el 10% de cesiones obligatorias, de donde se obtiene -como el Jurado- un aprovechamiento patrimonializable de 0,3240. Para el cálculo de los valores de repercusión utiliza también el método residual dinámico. El precio unitario queda fijado en 253,41 €/m2.

Las AEO, en el PGOU de 1997, son suelos de sistemas generales (sin adscripción ni aprovechamiento asignado), necesitados de desarrollo a través de un Plan Especial (art. 3.1.4 del PGOUM), para los que el PGOUM no ha considerado adecuado establecer parámetros de referencia (art. 3.5.2.2) y que figuran como suelos no urbanizables en el Plano O-91-5 y O-91-6 del PGOUM (último párrafo de su art. 3.1.1.c)).

El Plan Especial del AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid" fue aprobado definitivamente el 29 de junio de 2005, estableciendo "la asignación de usos pormenorizados y sus niveles de intensidad mediante la calificación del suelo, la asignación de edificabilidades y la ordenación de volúmenes" y, para su desarrollo -el art. 7- prevé que " serán precisos la elaboración de los correspondientes Proyectos de Urbanización y Edificación, así como en los casos que puedan ser previstos, Estudios de Detalle" , atribuyéndole un uso dotacional de Servicios Colectivos y, como tal sistema general de uso dotacional singular, y a través del Plan Especial, se adscribe al API 18.04.

El suelo delimitado por dicho AOE 00.05 (dentro del que se ubica la finca aquí concernida) no estaba incluido dentro de ese API 18-04 , Mercamadrid, Área de Planeamiento aprobada definitivamente el 7 de marzo de 1985, con ocasión de la revisión del PGOU de 1985 -que clasificó dicho ámbito como suelo urbano-, y cuya ordenación pormenorizada se realizó a través de APD 13.16. Estas Áreas de Planeamiento incorporados o API son una categoría de suelo urbano, conforme al art. 3.1.1.a) del PGOUM, de la que no formaba parte, insistimos de nuevo, este ámbito de "Ampliación Mercamadrid", y, su adscripción al API 18.04, como sistema general (art. 3.5.4.1 del PGOUM), se ha efectuado, repetimos, a través de ese Plan Especial de 2005.

Luego parece claro que el suelo de la finca de la recurrente nunca estuvo clasificado como urbano (figuraba como no urbanizable en los Planos del PGOU de 1997), y la afirmación que realiza la Sentencia de que este AOE "son sistemas generales adscritos a suelo urbano lo que no determina su transformación legal en suelo urbano pues en ellos no concurren los requisitos establecidos en el art. 14 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid " , no supone un reconocimiento de su consideración de suelo urbano, pues el art. 8.b) de la Ley 6/98 , que es la aplicable a efectos de valoración, dispone que tiene la condición de suelo urbano, a los efectos de dicha Ley: " Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo" , por lo que, desde el momento en que no concurren los requisitos legalmente establecidos, no cabe ya su valoración como tal.

Al efecto, el Perito judicial en la pg. 11 de su Informe (pg. 443 de los autos), declara " A la fecha a la que se retrotrae esta valoración, el ámbito analizado disponía de determinadas infraestructuras que figuran descritas en la memoria del Plan Especial............Dichas infraestructuras consistían en varios colectores de saneamiento, una red perimetral de abastecimiento de agua, una línea aérea eléctrica de alta tensión..., otras dos líneas aéreas y una conducción de gas de alta presión. Las infraestructuras descritas en el Plan Especial no son las necesarias para la materialización de las determinaciones de planeamiento....". Carecía, pues, de la imprescindible urbanización para adquirir la condición de suelo urbano. Las infraestructuras de las que disponía son las propias de suelos urbanizables. Además, de las ortofotos obrantes en autos, no se aprecia su integración efectiva en la malla urbana.

No yerra, por tanto, la Sala cuando afirma que no cabe subsumir el suelo en el art. 14.2 de la Ley 9/01, del Suelo de la Comunidad de Madrid , pues, entendemos, que para ello hubiera sido preciso que el PGOUM lo hubiera clasificado de urbano. No son sólo motivos de planeamiento -absolutamente esencial, ya que el suelo se valora con arreglo a su clasificación ( art. 25.1 Ley 6/98 )-, sino que la propia realidad física del terreno impide su consideración y valoración como suelo urbano.

Este Primer motivo no puede tener favorable acogida.

SEGUNDO .- Los motivos SEGUNDO y TERCERO, dada su conexión, se examinarán conjuntamente. En el SEGUNDO MOTIVO, se articula -también con valoración ilógica, irracional y arbitraria de la prueba- por infracción de los arts. 27 , 28 y 29 de la Ley 6/98 , 21 y 35 a 39 de la Orden ECO 805/03, pues la valoración debió realizarse con arreglo al método residual dinámico, incurriendo en un grave error en la aplicación del art. 21 de la Orden ECO 803/2003, ya que su art. 35 no exige una muestra mínima, ni valor real, sino un estudio mínimo para poder, de manera probable, disponer de un valor hipotético a futuro, confundiendo, la Sentencia, el método residual con el que se desea obtener un valor futuro de mercado, con el método de mercado comparativo, para lo que es necesario una comparación de valores a fecha de hoy, necesitando las muestras mínimas exigidas, indebidamente, por la Sentencia y el TERCER MOTIVO, por infracción del art. 35 de la referida Orden ECO, 124 y 43 LEF , 33.3 y 149.1 CE y la jurisprudencia que cita, al haber valorado la Sala la prueba practicada de manera irracional, arbitraria o ilógica, cuando ha quedado acreditada la certeza y verosimilitud de las valoraciones efectuadas, especialmente la de los peritos insaculados y tasadoras oficiales, quedando justificada la imposibilidad de aportar transacciones reales .

La Sentencia de instancia, minuciosamente motivada, va desgranando las razones por las que no acoge la tasación del Jurado, ni las periciales (tanto de parte como la judicial) y en las que se aplica el método residual dinámico para la valoración del suelo de la finca expropiada.

Respecto de la valoración del Jurado (cuyos parámetros transcribe), por el método residual dinámico, partiendo de la consideración del suelo expropiado como urbanizable incluido en ámbitos delimitados, la Sentencia la rechaza pues, para la determinación del precio medio de venta (2.416,94 €/m2), que "condicionará el resultado final", se ha basado en " ‹diversos estudios de mercado públicos adjuntos›, apareciendo en la documentación complementaria al Acuerdo una serie de listados con determinados datos, y que utiliza el Jurado en la determinación de los valores de venta para cada uno de los usos contemplados en el planeamiento" , y, añade " Ni en la resolución impugnada, ni en los documentos citados, se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración ..., en modo alguno se acredita que se tomen como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación" , y, concluye " En definitiva, no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado..... se corresponda con el real de mercado".

En cuanto a la pericial de la Beneficiaria -practicada en el Rº 564/08 y cuyos efectos se han extendido a los autos en cuanto a la determinación del precio por metro cuadrado de edificio terminado dedicado a dotacional de servicio público singular (1,621,89 €/m2)-, entiende que el Informe adolece de los mismos defectos que el del Jurado porque si bien determina " la procedencia de los datos aportados, limitado a diversas publicaciones......, en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones. En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta,sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado". Además, la Sentencia pone de manifiesto que dicho Informe no coincide con el aportado al Rº 582/08 o al 501/08, traídos también por extensión de efectos, "que aplica valores diferentes lo que induce a dudar de la base de metodología aplicadas".

Igual reproche dirige a los Informes adjuntados con la demanda, que tampoco acreditan que la determinación del valor en venta para uso " dotacional servicio público singular" se haya realizado a partir de transacciones concretas y reales, de características análogas a las contempladas en el Proyecto e igual falta de acreditación aprecia en los valores ofrecidos para los usos " "industrial logístico" y "terciario" , iguales que los utilizados por el Jurado.

Falta de acreditación que también predica del Informe de valoración realizado por la Dirección de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de Madrid, y del Informe del Perito Judicial, que utiliza como fuentes un foro de consultores y un Anuario estadístico " ambos para vivienda libre que ni se compadecen con documentos de transacciones ni se establecen en base a los parámetros de usos permitidos en el ámbito".

El art. 35 de la Orden ECO/805/2003, establece los requisitos que posibilitan la utilización del método residual dinámico para determinar el valor de repercusión del suelo y todos giran en orden a la existencia de información suficiente de mercado sobre los extremos que en dicho precepto se recogen.

La Sala, motivadamente, ha entendido que todas las valoraciones realizadas carecen de la necesaria información justificativa de la fiabilidad de los datos de los que parten, con arreglo a los cuales llegan a los respectivos valores de repercusión. Se trata de un problema de valoración de prueba, que compete a la Sala de instancia, sin que quepa su revisión en sede casacional, salvo que se acredite -no basta con alegar- una arbitraria, irracional o ilógica valoración por parte del órgano "a quo". Pero es más, es la propia recurrente la que confirma la imposibilidad de aportar transacciones reales, lo que evidencia la imposibilidad de utilizar este método y que no es arbitraria la apreciación que la Sala realiza de las pruebas obrantes en autos, sin que, consiguientemente, pueda sostenerse, como sostiene la recurrente, la certeza y verosimilitud de las valoraciones realizadas.

Los motivos Segundo y Tercero tampoco pueden tener favorable acogida.

TERCERO .- El CUARTO, y último, MOTIVO, por infracción de la norma 3.3.10 de las Normas Urbanísticas del PGOUM de 12/6/97, por arbitraria, ilógica e irracional valoración de las pruebas, y ello porque al haber aplicado la Sentencia el aprovechamiento tipo establecido en dicha norma -0,36% de vivienda libre-, a VPO, deberá homogeneizarse, aplicando un coeficiente del 25% (que es el que las NNUU del PGOUM prevé para la totalidad de los sectores de suelo urbano programado). Coeficiente que, además de ser práctica habitual para la correcta equidistribución de beneficios y cargas en los planeamientos municipales, servirá para realizar una valoración más real (valor unitario del suelo de 113,69 €/m2). Subsidiariamente, si no se considerara aplicable dicho coeficiente, dado que existe una limitación del 20% en VPO, dicho coeficiente del 0,20 ha de ser suprimido de la fórmula utilizada por la Sentencia para fijar el justiprecio de la finca (con lo que resultaría un valor unitario de 479,52 €/m2).

Debemos recordar a la recurrente -entre otras, Stcia. de esta Sala y Sección de 13 de mayo de 2013 (casación 3567/11), en la que se citan las de 23 de mayo de 2000, 26 de octubre de 2005 y 20 de junio de 2007- que el llamado por la Sala de Madrid "método objetivo" responde a la creación jurisprudencial y está inspirado en el Real Decreto 3148/78, de 10 de diciembre, en relación con las correspondiente Ordenes ministeriales, o, en su caso, de las Comunidades Autónomas, que establecen, para cada año y para cada área geográfica, los precios de las VPO, a los que se acude, cuando en aplicación del método residual, fundado en valores de mercado, no se disponga de fuentes fiables. Es, por tanto, un método subsidiario con el que se solventan los casos en los que no se cuenta, como aquí acontece, con valores de mercado que ofrezcan certeza y seguridad, a fin de evitar la obtención de resultados especulativos o desproporcionados. Y la valoración, según dicho método, dice la precitada Sentencia de 13 de mayo de 2013 , " se materializa partiendo del precio de venta de VPO, al que se aplica el coeficiente 0,80, según el art. 4 del Real Decreto 3148/78, de 10 de noviembre , para atender a la superficie útil, calculando una repercusión del suelo del 15% ó 20% en los términos que resultan del art. 2 de dicho Decreto 3148/78 , considerando el factor de aprovechamiento correspondiente según el planeamiento, así como la cesión del 10% del aprovechamiento que supone la aplicación del factor 0,90, a cuyo resultado habrá de añadirse el 5% del premio de afección".

Y esta es la fórmula que utiliza la Sentencia recurrida, sin que haya que aplicar ningún coeficiente de homogenización, ni suprimir el coeficiente del 0,20 %, pues la esencia de este método subsidiario es operar sobre los precios de VPO, precisamente porque no existen -o no se ha acreditado- transacciones reales, luego habrá de aplicarse ese coeficiente correspondiente al valor de repercusión del suelo en las VPO.

Procede, también, la desestimación de este Cuarto motivo.

CUARTO .- Los razonamientos precedentes llevan a declarar no haber lugar a este recurso de casación y, consiguientemente, en aplicación del art. 139 LJCA , procede la condena en costas de la recurrente, cuyo límite cuantitativo máximo, por todos los conceptos, queda fijado, ponderadamente, en atención de las circunstancias concurrentes, en 3.000 € en favor de cada una de las tres partes personadas que formularon escrito de oposición.

QUE NO HA LUGAR al recurso de casación número 4027/12, interpuesto por la Procuradora Dña. Natalia Martín de Vidales Llorente, actuando en nombre y representación de Dña. Candelaria , contra la Sentencia nº 51.024, dictada -17 de julio de 2012- por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma de Madrid (Programa de Actuación por Objetivos -P.A.O. 2011- Apoyo a su Sección Segunda), en los Rº acumulados 550 y 666/08, en los que se impugnaban la Resolución del Jurado Territorial de Expropiación de la expresada Comunidad de 13 de febrero de 2008, por el que se fijaba el justiprecio de su finca nº NUM000 , del Proyecto de expropiación AOE 00.05 "Ampliación Mercamadrid". Con condena en costas a la recurrente, en los términos fijados en el precedente Fundamento de Derecho Cuarto.

Así por esta nuestra sentencia, que deberá insertarse por el Consejo General del Poder Judicial en la publicación oficial de jurisprudencia de este Tribunal Supremo, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Diego Cordoba Castroverde Dª. Ines Huerta Garicano PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Excma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Ines Huerta Garicano, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretaria, certifico.