SAP Barcelona 527/2014, 18 de Diciembre de 2014
| Ponente | JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT |
| ECLI | ES:APB:2014:14402 |
| Número de Recurso | 607/2013 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 527/2014 |
| Fecha de Resolución | 18 de Diciembre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
BARCELONA
SECCION Decimotercera
ROLLO Nº 607/2013 2ª
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1318/2011
JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 SABADELL (ANT.CI-5)
S E N T E N C I A N ú m. 527
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
D. LUIS FRANCISCO CARRILLO POZO
En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de diciembre de dos mil catorce.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1318/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 Sabadell (ant.CI-5), a instancia de INDELUZ, S.L. contra MONIL, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y por la demandada por vía de impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de mayo de 2013 por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:
"Decideixo estimar la demanda presentada per la procuradora Sra. Gros, en representació de l'entitat Indeluz SL, i condemno la demandada entitat Monil SL a pagar a l'actora la quantitat de 37.761,34 euros, més els interessos previstos en l'article 36 4rt. de la Llei d'arrendaments urbans. Decideixo estimar parcialment la demanda reconvencional presentada per la procuradora Sra. Ribas, en representació de l'entitat Monil SL, i condemno la demandada entitat Indeluz SL a pagar a l'actora la quantitat de 410.150 euros. No es fa especial imposició de les costes causades en aquest plet."
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y la demandada por vía de impugnación mediante sus escritos motivados, dándose traslado a la contraria se opusieron respectivamente en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .
Se señaló para votación y fallo el día 10 de diciembre de 2014 . CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOAN CREMADES MORANT.
La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad MONIL SL abonar a INDELUZ SL, la suma de 37.761'34 #, entregados por ésta a aquella en concepto de fianza arrendaticia, al otorgarse el contrato de arrendamiento de 20.12.2006 sobre la nave industrial sita en la C/ Pintor Sert, 11 de Polinyà, más los intereses correspondientes conforme al art. 36.4 LAU 94. Ante dicha pretensión: a) se opuso la arrendadora demandada, en base a que la demandada resolvió de forma unilateral y anticipada, no procediendo la devolución de la fianza por no concurrir los requisitos para ello (falta la liquidación de daños y perjuicios, y que la arrendataria esté al corriente en el pago de la renta): alega la existencia de daños, el importe de cuya reparación supera el importe de la fianza; b) formuló reclamación, en reclamación del importe de reparación de los daños y perjuicios, en concepto de daño emergente (deducida la fianza) y en concepto de lucro cesante (ganancias dejadas de percibir: la nave está sin arrendar desde febrero 2009, se están realizando obras de acondicionamiento), concretando en la audiencia previa la suma total de 532.940'03 # como daños y perjuicios (la actora se opone, por cuanto el defecto procesal de la falta de concreción, en la reconvención la hacia inválida, ex art. 400 LEC ). A la reconvención se opuso la actora, al no concretarse los daños cuya reparación se reclama, con infracción del art. 406.3 LEC, por otra parte inexistentes, remitiéndose al dictamen pericial que aporta, y, en todo caso, los posibles daños son culpa exclusiva de la demandada (ha dejado pasar varios años sin buscar un nuevo arendatario ni renegociar las condiciones del contrato con la actora); y por concurrir los requisitos para la devolución de la fianza, negando la existencia de desperfectos, y alegando que "no es pot gravar l'arrendatari amb el pagament d'una indemnització que sigui económicament exagerada o desproporcionada, quan el seu comportament ... (resolución anticipada)...no és arbitrari sino perquè li resulta impossible o molt dificultós seguir la relació contractual" (sic), aludiendo a las "conversaciones" para revisar las condiciones contractuales iniciadas en junio 2008 y hasta un año y medio después hasta la anunciada resolución (en diciembre del 2009), llegando a aludir a la cláusula rebus sic stantibus (las condiciones del contrato han variado por la crisis económica), aunque también reconoce que las respuestas de la arrendadora consistían en que cumpliese el contrato.
La sentencia de instancia, de un lado, estima la demanda condenando a la demandada a abonar a la actora la suma de 37.761'34 # más intereses en los términos previstos en el art. 36.4 LAU, y de otro, estima parcialmente la reconvención, condenando a la actora reconvenida a pagar a la demandada reconviniente la suma de 410.150 # (lucro cesante derivado de la resolución anticipada), sin declaración sobre las costas causadas. Ante dicha resolución: a) se alza la entidad actora, respecto de la no imposición de las costas de la demanda (no obstante estimarse en su integridad y no parcialmente) y de la estimación parcial de la reconvención (que no debió admitirse por "defectos insubsanables", al interesarse genéricamente una indemnización por daños y perjuicios, sin concretarlos), al condenar al pago del lucro cesante (rentas dejadas de percibir por la rsolución anticipada del contrato, cuando la resolución venía motivada por la cláusula rebus sic stántibus y cuando la arrendadora no actuó con la diligencia debida, haciendo referencia a la "culpa exclusiva de la víctima"); subsidiariamente, la indemnización es desproporcionada, procediendo otra "més adequada a les circumstàcies del cas i a la legislació i jurisprudència aplicables", aludiendo al art. 11 tanto de la LAU 94 como de la reforma 4/2013, fijándose una indemnización en concepto de lucro cesante de 19.066'80 # (la renta que se venía pagando, entre 12 meses, por 10 mensualidades) y aún subsidiariamente, de 34.179 # (la renta en vigor desde enero 2011, entre doce meses, por diez mensualidades). B) Es impugnada por la demandada, en cuanto estima la pretensión de devolución íntegra de la fianza, por error en la valoración de la prueba, cuando en la misma sentencia se constata la existencia de una serie de defectos en la Nave (en la sentencia se dice que no puede determinarse si son imputables a la actora), reconocidos por la propia actora (en la contestación a la reconvención y en conclusiones, y en la pericial del Sr. Alexander, que se cuantifican en 2273'70 #) y así deriva de la pericial del Sr. Darío, así como la Don. Alexander (valora los mismos daños en 6.278'45 #, aportando presupuestos y facturas), lo que suponía un allanamiento parcial, que justifica la no imposición de las costas y la estimación parcial de la demanda; asimismo, error en la apreciación de la prueba al no tener en cuenta los 19 días de febrero del 2011 (la indemnización por lucro cesante debe abarcar desde el 10.2.2011 al 31.12.2011) ni el IP aplicable a las rentas devengadas a partir de febrero del 2011. Queda pues el debate (prácticamente se reproduce) planteado en tales términos, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.
Conviene partir de una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:
1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado por MONIL SL, como arrendadora e INDELUZ SL (f. 24 y ss), pactándose la extinción para el 31.12.2016, si bien "transcurridos los 5 primeros años ( es decir, a partir del 31.12.2011 ), la arrendataria podrá resolver unilateral y libremente el contrato, preavisando a la propiedad con una antelación mínima de 6 meses" (pacto 5), con una renta inicial de 18.881'50 # mensuales, para las primeras 48 mensualidades, y, a partir de entonces (de enero 2011, inclusive), "la suma que resulte de actualizar 41.015 #...según la variación que que haya experimentado el IPC en su conjunto nacional desde enero 2007 a diciembre 2010"; a partir de febrero 2007, podrá repercutirse el IBI; la arrendataria entrega 37.761'34 # en concepto de fianza, actualizable en enero 2011 para adecuarla a la renta modificada y después, cada 5 añosa; asimismo, la arrendataria asume los gastos de mantenimiento del inmueble; y, enfín, que las condiciones del contrato comenzarían a aplicarse a partir del 1.1.2007; se da la circunstancia de que la arrendataria ya venía ocupando la nave en virtud de contratos de arrendamiento con la demandada.
2) En 20.10.2008, la arrendataria dirigió comunicación a la arrendadora, "insistiendo" en la urgencia de un acuerdo de negociación del contrato, al no poder afrontar económicamente el incremento de renta previsto para el 1.1.2011, y que podían asumir una renta "inamovible" alrededor de los 20.000 # mensuales (f. 28). 3) De nuevo en 5.12.2008, INDELUZ SL remitió burofax a la arrendadora, insistiendo en lo anterior o interesando una resolución "bilateral" (f. 29).
3) La arrendataria remitió otro burofax en 15.9.2009, insistiendo en las anteriores comunicaciones (f.
31); contestando la arrendadora en el sentido de no aceptar el incumplimiento (f. 192).
4) Y otra vez, por el mismo conducto, en 4.11.2009, insistiendo en la renegociación ..... (f.34).
5) En 15.12.2009, la arrendataria comunica que dejará sin efecto el contrato, con efectos el 31.12.2010, fecha en que dejarían la nave, lo que no fue aceptado por la arrendadora, interesando su...
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SAP Tarragona 499/2020, 17 de Diciembre de 2020
...cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.", señalando la SAP de Barcelona, sección 13ª, del 18-12-2014 (ROJ: SAP B 14402/2014) que "Entendemos por desistimiento del arrendatario la resolución -abandono- voluntaria y anticipada......