SAP Madrid 310/2014, 18 de Junio de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 310/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Madrid, seccion 12 (civil) |
| Fecha | 18 Junio 2014 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Ferraz, 41 - 28008
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2014/0000069
Recurso de Apelación 5/2014
JUZGADO DE PROCEDENCIA: Juzgado Mixto nº 1 de Arganda del Rey
PROCEDIMIENTO DE ORIGEN : Verbal Desahucio Falta Pago 31/2013
DEMANDANTE/APELANTE: GEPCO RENTAL BUSINESS, S.L.
PROCURADOR D./Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO
DEMANDADO/APELADO: D./Dña. Sonsoles
PROCURADOR D./Dña. SONIA MARIA MORANTE MUDARRA
Ponente: Ilmo. Sr.D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 310
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D./Dña. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D./Dña. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
D./Dña. ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
En Madrid, a dieciocho de junio de dos mil catorce.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de Juicio Verbal Desahucio por Falta Pago 31/2013 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Arganda del Rey a instancia del demandante-apelante GEPCO RENTAL BUSINESS, S.L. representado por el/la Procurador
D./Dña. CARMEN ARMESTO TINOCO como demandado-apelado D./Dña. Sonsoles representado por el/ la Procurador D./Dña. SONIA MARIA MORANTE MUDARRA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 02/07/2013 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 01 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 2/07/2013, cuyo fallo es el tenor siguiente: "que desestimando la demanda debo absolver y absuelvo a Dª Sonsoles de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de costas a la actora. Póngase esta resolución en el libro de sentencias de este Juzgado, y llévese certificación de la misma a las actuaciones".
Notificada dicha resolución a las partes, por la demandante se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que se opuso a dicho recurso.
Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se formó el correspondiente rollo de Sala, numeró, registró y turnó la ponencia, quedando pendiente de deliberación y votación cuando por su orden y clase correspondiera, señalándose después para ello el pasado día 28 de mayo del actual.
En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D.FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO .
Se formula demanda de desahucio por falta de pago de la renta, indicando la demandante que la inquilina ha dejado de pagar los meses de octubre a diciembre de 2012, solicitando se declarase resuelto el contrato y se condene a la demandada a abonar 1.543,56 # correspondientes a la renta y cantidades asimiladas.
La demandada se opuso a la demanda alegando, en esencia, que no constaba cumplida la obligación legal y contractual de entrega del contrato de alquiler con opción de compra visado por la consejería competente y la calificación definitiva, al efecto de conocer si la renta cumplía con los requisitos legales establecidos, desconociéndose por ello si se cumple lo previsto en el artículo 14 del Decreto 11/2005 de 27 de enero .
Indicaba que no constaba que la renta fijada en el contrato no fuera superior al 7% del precio máximo de venta que figurase en la calificación definitiva. Igualmente señalaba que no se especificaban los servicios y suministros generales que se le facturaban, en contra de lo dispuesto en el apartado 4 del citado Decreto 11/2005 de 27 de enero.
La sentencia que se recurre entendió que existía cuestión compleja, por lo que desestimó la demanda.
Formula recurso de apelación la parte demandante indicando que la resolución recurrida infringe lo dispuesto en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que limita la defensa del demandado a probar el pago o la enervación de la acción, lo cual señala que no ha ocurrido, ya que de lo actuado se desprende claramente que la demandada no ha abonado la renta.
El recurso debe ser estimado.
Esta Sala ha señalado en diversas ocasiones que para que quepa apreciar la existencia de cuestión compleja, no basta con la mera alegación por parte del demandado de cuestiones que pudieran entrañar tal complejidad, siendo preciso que exista un mínimo de prueba que acredite la realidad y fundamento de tales alegaciones; lo cual, a su vez, supone la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo recogida en sentencias de 22 de marzo y 20 de mayo de 1965 y 22 de junio de 1979, y así lo ha entendido esta Sala en sentencias de 17 de mayo, 17 de enero y 29 de junio, todas ellas de 2007, y 19 de octubre de 2011 .
De no exigirse un principio de prueba de la complejidad de la cuestión, le bastaría al demandado argumentar cuestiones que excediesen del ámbito objetivo del proceso para evitar las consecuencias del seguimiento del mismo. Sin embargo, corresponde al demandado no sólo alegar, sino también probar las circunstancias que puedan obstar a la estimación de las pretensiones de la demandante ( artículo 217. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y en consecuencia también le corresponde acreditar, o cuando menos aportar un principio de prueba, que acredite que el proceso seguido es inadecuado para sustanciar la pretensión formulada por el demandante.
Por otro lado, debe tenerse en cuenta que la esencial obligación del arrendatario es la de pagar la renta pactada. El impago de la renta supone un claro incumplimiento contractual esencial que conlleva la resolución del contrato y el consiguiente desahucio, tal y como establece el artículo 27. 2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Para que la falta de pago de rentas no motive la resolución contractual, será preciso que el arrendatario alegue y acredite que el arrendador ha incumplido sus obligaciones contractuales, no bastando con un cumplimiento defectuoso de las mismas, siendo preciso para ello que exista un incumplimiento esencial o grave, el cual se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones de la otra parte contratante.
Efectivamente, es constante la doctrina del Tribunal Supremo que señala que la excepción de contrato no cumplido, elaborada sobre la base del artículo 1214 del Código civil, autoriza a dejar de cumplir las obligaciones contractuales cuando la otra parte contratante ha incurrido en un incumplimiento esencial ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2001, 17 de febrero de 2003 y 20 de diciembre de 2006, entre otras); existe incumplimiento esencial cuando se frustran las legítimas aspiraciones del otro contratante ( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 31 de octubre de 2006, y 22 de diciembre de 2006, entre otras muchas).
Sin embargo, cuando la otra parte contratante haya podido incurrir en un cumplimiento defectuoso, el contratante perjudicado por dicho cumplimiento defectuoso podrá instar el cumplimiento in natura del contrato o la indemnización de perjuicios, pero no estará autorizado a dejar de cumplir sus propias prestaciones ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2003, 20 de octubre y 22 de diciembre de 2006, entre otras).
Por tanto, si los motivos que se alegan como oposición a la acción de desahucio, aun partiendo de la hipótesis de que queden probados, no implican incumplimiento esencial de las obligaciones del arrendador, tales alegaciones tampoco entrañarán una cuestión compleja que impida el seguimiento del juicio de desahucio, ya que de su propio planteamiento se deducirá la insuficiencia de tales motivos para justificar el impago de la renta.
Fijado el régimen jurídico y doctrina que quedan reseñados en los anteriores fundamentos, procede analizar a la luz de los mismos las cuestiones alegadas por la parte demandada.
Comenzando por el hecho de que no conste que el contrato haya sido realizado por la Consejería competente, el artículo 16 del Decreto 11/2005 de 27 de enero, dispone:
"Los contratos de compraventa o adjudicación y arrendamiento y, en su caso, escrituras públicas de declaración de obra nueva para el supuesto de promoción individual para uso propio de las Viviendas con Protección Pública, deberán presentarse por el promotor/vendedor o arrendador ante la Consejería competente en materia de vivienda, para su visado con la solicitud de calificación definitiva, y en el supuesto de que la vivienda se vendiese o arrendase después de concedida la calificación definitiva, en el plazo máximo de diez días a partir de la suscripción del contrato.
" El visado acreditará, en todos los supuestos, que el contrato contiene las cláusulas obligatorias establecidas en el artículo anterior. Además, en el supuesto de primera transmisión de la vivienda, cuando el destino original de la misma sea la venta o el uso propio y en el supuesto de cesión de uso de la vivienda cuando el destino original de la misma sea el arrendamiento, el visado acreditará que el adquirente o arrendatario, respectivamente, cumplía a la fecha de su suscripción las condiciones establecidas para acceder a la vivienda, por lo que, junto con el contrato deberá aportarse la documentación que acredite el cumplimiento de tales condiciones.
"A la vista de la documentación aportada, y si se cumplen los requisitos exigidos por la normativa aplicable, la Consejería...
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SAP Segovia 40/2018, 15 de Febrero de 2018
...resultando preciso que ofrezca un mínimo de prueba que acredite la realidad y fundamento de tales alegaciones (por todas, SAP de Madrid, Sección 12ª, de 18/06/2014 y SAP de Soria de 10/10/2017, que la cita). En definitiva, es evidente que la doctrina de la complejidad de las relaciones jurí......