SAP La Rioja 250/2014, 9 de Octubre de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 250/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de La Rioja, seccion 1 (civil y penal) |
| Fecha | 09 Octubre 2014 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LOGROÑO
SENTENCIA: 00250/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA
LOGROÑO
Domicilio : VICTOR PRADERA 2
Telf : 941296484/486/489
Fax : 941296488
Modelo : SEN00
N.I.G.: 26089 37 1 2009 0100590
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 232/2014
ILMOS/AS.SRES/AS.
MAGISTRADOS:
DON ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ
DOÑA CARMEN ARAUJO GARCIA
DON FERNANDO SOLSONA ABAD
SENTENCIA Nº 250 de 2014
En LOGROÑO, a nueve de octubre de dos mil catorce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de LA RIOJA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO nº 80/2014, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo nº 232/2014, en los que aparece como parte apelante, "CUATROMEDIA COMUNICACIÓN APLICADA, S.L.", representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA MILAGROS SANCHO ZABALA, y asistida por el Letrado DON FLORIAN GOMEZ SORIA, y como parte apelada, "BANCO SABADELL, S.A.", representada por el Procurador de los Tribunales DON FRANCISCO JAVIER GARCIA-APARICIO BEA, y asistida por el Letrado DON JUAN CASALS FRADERA, siendo Magistrado Ponente DON FERNANDO SOLSONA ABAD .
Con fecha 28 de mayo de 2014 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño (f.-159-163) recaída en el Juicio Verbal de desahucio 80/14 de dicho Juzgado en cuyo fallo se recogía: "Que estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador Sr. García Aparicio en nombre y representación de BANCO DE SABADELL contra CUATROMEDIA COMUNICACIÓN APLICADA S.L., debo acordar y acuerdo:
-
) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento sobre el despacho sito en la calle Capitán Gallarza nº 11, piso 1º puerta 4ª, existente entre demandante y demandada.
-
) Condenar a la demandada al desalojo del inmueble señalado, dejándolo a la libre disposición de la actora, bajo apercibimiento de que si no lo hiciere voluntariamente, se procederá a su lanzamiento, el cual se señala par el día 23 de junio de 2014 a las 13 horas.
-
) Condenar a la demandada a pagar al demandante la cantidad de que le adeudan por importe de
13.213,04 # en concepto de rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la fecha de demanda, más las rentas que se devengarán con posterioridad a la misma (febrero de 2014) hasta el total desalojo del inmueble.
-
) Condenar a la demandada al pago de las costas procesales."
Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandada CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L. se presentó escrito interponiendo recurso de apelación del cual se dio traslado a la para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable. La representación procesal de la actora BANCO SABADELL S.A. se opuso al recurso.
Seguido el recurso por todos sus trámites, se elevaron los autos a esta Audiencia Provincial, donde se designó ponente y se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 9 de octubre de 2014 siendo ponente el magistrado de esta Audiencia Provincial Don FERNANDO SOLSONA ABAD.
Se alza la mercantil CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L., demandada en este procedimiento y arrendataria del inmueble consistente en un despacho sito en calle Capitán Gallarza nº 11 piso 1º, puerta 4ª de Logroño, contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Logroño que estimó la demanda de desahucio por falta de pago de rentas interpuesta contra dicha recurrente por BANCO SABADELL (titular actual de dicho inmueble y a la sazón subrogada en la posición del inicial arrendador del mismo) y que, declarando resuelto dicho contrato locaticio, condenó a la hoy apelante al desalojo del inmueble antes descrito y a pagar a la actora la suma de 13.213,04 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta la demanda y no pagadas, más las rentas que se devengasen con posterioridad a esa fecha.
Por el apelante se reiteran los argumentos que en sustancia se habían hecho valer en el procedimiento y que, en síntesis, son los siguientes:
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Que no procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento. Ello se debe a que dicho contrato ya lo resolvió en 2012 la parte demandada, abandonando el despacho alquilado y dando por resuelto el contrato de acuerdo con la facultad que le concedía el artículo 27.3 de la LAU debido al incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador, a quien según el contrato incumbía el pago de los gastos de comunidad, y sin embargo no hacía frente a los mismos. Que ante el incumplimiento de esa obligación por BANCO SABADELL, CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L. decidió rescindir el contrato con base en el indicado precepto legal, pero no pudo comunicar esta rescisión a BANCO SABADELL porque no sabía a quien y como dirigir esa notificación, si al BANCO SABADELL como institución bancaria o a su presidente del Consejo de Administración, o al director en Logroño. Que prueba este abandono del inmueble alquilado mediante documentos que acreditan la baja del servicio de suministro eléctrico, de teléfono y con la escritura pública de traslado de domicilio social y modificación estatutaria de CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L.
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Que por lo tanto, no procede condenar a CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L. al desalojo puesto que el demandado ya ha desalojado el inmueble al dar por resuelto el contrato.
Que además, el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Logroño, en un procedimiento similar al que nos ocupa puesto que fue instando por el BANCO SABADELL ejercitando acción de desahucio contra el arrendatario de otro despacho en el mismo edificio, Ladinazo Creativos S.L., declaró probado que el referido arrendatario, a la expiración del plazo contractual, abandonó el inmueble en cuestión, por lo que no debía de pagar las rentas devengadas después de ese abandono.
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En cuanto a las cantidades reclamadas, el apelante cree que no procede la condena por 13.214,04 euros por los siguientes motivos: 1º) Solo se reconocerían adeudadas las rentas hasta el abandono del local por el arrendatario, en 2012, ascendentes a 5562,90 pero no las devengadas luego.
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) Se invoca compensación de créditos compensables, ya alegados oportunamente en el momento procesal existente para ello: a) devolución de la fianza de 420 euros; b) 1136,5 euros que tuvo que para la arrendataria en concepto de multa a Iberdrola porque la arrendadora inicial (PROINCESA) no había procedido a regularizar el suministro eléctrico de los diversos locales y comunidad donde estos se hallaban; c) Que según contrato, los gastos de Comunidad de Propietarios incumbía pagarlos a la arrendadora. Que sin embargo, tales pagos no se producían, por lo que los arrendatarios entonces existentes en ese inmueble (la hoy demandada CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L. pero también Optima Pymes y Ladinamo) decidieron constituirse en una comunidad para hacer frente a gastos derivados del abandono del inmueble, figurando como gestor de esa comunidad Optima Pymes, a la cual la hoy demandada le pagó la parte que a ella le correspondía en concepto de gastos de Comunidad de Propietarios, que asciende a un total de 2002,66 euros en total.
A dicho recurso se opuso el arrendador BANCO SABADELL alegando lo que tuvo por oportuno.
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Lo primero que debemos estudiar es la alegación de la demandada en cuya virtud dicha parte habría resuelto ya el contrato, debido a que habría abandonado el inmueble arrendado ya en el año 2012, rescindiendo de esa forma unilateralmente el contrato, con base - dice- en lo prevenido en el artículo
27.1 y 3 de la LAU de 1994 y también, arts 115 y 116 de la anterior LAU de 1964, y ello ante el incumplimiento de sus oblgiaciones por el arrendador BANCO SABADELL ( falta de mantenimiento y falta de pago de los gastos de Comunidad de Propietarios).
Lo primero que debemos dejar sentado a este respecto es que el Texto Refundido de la LAU de 1964, cuyos preceptos también invoca el apelante, no se aplica pues el contrato locaticio que nos ocupa es de 2004 (ver documento 2 de la demanda).
En cuanto a la resolución que regula el artículo 27 de la LAU, el mismo se remite al artículo 1124 del Código Civil cuando señala en su apartado primero que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil . A continuación los dos números siguientes de dicho precepto concretan los casos en los que arrendador ( artículo 21.2) y el arrendatario ( artículo 21.3) pueden respectivamente promover dicha resolución por incumplimiento de la contraparte. En lo que se refiere al arrendatario, el artículo 21.3 LAU establece que el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas: a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21. b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
El arrendatario CUATROMEDIA COMUNICACION APLICADA S.L. sostiene en nuestro caso que en el año 2012 (no concreta en absoluto en qué fecha) decidió resolver unilateralmente el contrato, abandonando a tal efecto el inmueble arrendado, y ello ante el incumplimiento de la contraparte.
Se trataría por lo tanto de una resolución contractual extrajudicial, en la medida en que no se habría articulado mediante el oportuno ejercicio de dicha acción resolutoria ante los tribunales.
A este respecto, la cuestión de si el contrato puede ser resuelto por virtud de una declaración unilateral de voluntad, de modo que...
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