SAP Zaragoza 408/2005, 5 de Julio de 2005
| Ponente | ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER |
| ECLI | ES:APZ:2005:1893 |
| Número de Recurso | 188/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 408/2005 |
| Fecha de Resolución | 5 de Julio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zaragoza, Sección 5ª |
SENTENCIA núm. 408 / 2005
ILMOS. Señores:
Presidente:
D. PEDRO ANTONIO PÉREZ GARCÍA
Magistrados:
D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER
D. JUAN IGNACIO MEDRANO SÁNCHEZ
En ZARAGOZA, a cinco de julio de dos mil cinco.
En nombre de S. M. el Rey,
VISTOS por esta Sección 005 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, en grado de apelación, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº 671/2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de ZARAGOZA , a los que ha correspondido el ROLLO DE APELACIÓN núm. 188 de 2005, en los que aparece como parte apelante " DIRECCION000 .", DOÑA Ana María y DOÑA Julieta representados por el procurador D. FERNANDO GUTIERREZ ANDREU, y asistidos por el Letrado D. MARIANO MONTANER GOMEZ, y como parte apelada "BORI & AIGUABELLA S.L." representado por el procurador Dª. MARIA DEL CARMEN IBAÑEZ GOMEZ y asistido por el Letrado D. ALFONSO GRACIA MATUTE; DON Juan María representado por la Procuradora Dª BEGOÑA URIARTE GONZALEZ y asistido del Letrado D. GUMERSINDO CLARAMUNT URIARTE; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO LUIS PASTOR OLIVER.
Se aceptan los de la sentencia apelada de fecha 15 de diciembre de 2004 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que, desestimando la demanda promovida en JUICIO ORDINARIO, Nº 671/J-2004, instado por el Procurador Sr. Gutiérrez Andreu, en nombre y representación de Dña Ana María , Dña. Julieta y DIRECCION000 ., contra Dn. Juan María , representado por la Procuradora Sra. Uriarte y contra BORI Y AIGUABELLA, S.L., representada por la Procuradora Sra. Ibáñez, debo absolver y absuelvo a dichos demandados de los pedimentos contra ellos formulados, condenando a la parte actora al pago delas costas procesales".
Notificada dicha sentencia a las partes por la representación procesal de las codemandantes, se interpuso contra la misma recurso de apelación; y dándose traslado a las otras partes se opusieron; remitiéndose las actuaciones a esta Sección Quinta de la Audiencia, previo emplazamiento de las partes.
Recibidos los Autos y cinta de video; y personadas las partes, se formó el correspondiente Rollo de Apelación con el número ya indicado, y se señaló para deliberación, votación y fallo el día 6 de junio de 2005.
En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
Recurre la parte demandante (arrendadoras) la sentencia de instancia que desestimó íntegramente su pretensión resolutoria de sendos contratos de arrendamiento pactados con el demandado Sr. Juan María en 15 de enero de 1970 y 1 de diciembre de 1972. La razón de esa petición está ínsita en la causa resolutoria 5ª del art 114 T.R.A.U. de 1964 al que se remite la D. Tr. Tercera de la L.A.U. de 1994. Es decir, que el traspaso de dichos locales de negocio se ha realizado de modo distinto al autorizado en el capítulo IV del citado texto refundido, arts 29 y siguientes .
Son varias las causas por las que se considera violada esa forma de actuar en los traspasos de locales de negocio. Las estudiaremos individualizadamente. Así, en primer lugar, las actoras apelantes consideran que la parte arrendataria y la adquirente del derecho de uso del local por traspaso ("Bori & Aiguabella S.L.") plantearon éste como el de un local de negocio y no como el de dos, que es lo que -según ellas- era, por lo que se les priva de individualizar sus opciones de tanteo y retracto.
Ciertamente que la cuestión no es sencilla, puesto que formalmente nos encontramos ante dos contratos diferentes y sobre bienes físicamente individualizables. De esto no cabe duda y tampoco lo discuten los demandados. Lo que realmente plantean éstos es que aquellos dos contratos iniciales se convirtieron en un solo pacto locativo, ya que el local, como sede de un negocio es sólo uno. Esa es -dicenla esencia de la voluntad negocial de ambas partes.
De la prueba practicada se desprende que cuando el Sr. Juan María alquiló el local de la planta sótano en el año 1972, lo que fue para unirlo a la tienda y al pequeño departamento que también tenía en la planta sótano desde 1970. Así el documento 3 de la contestación del Sr. Juan María (f. 191) revela ese ánimo al permitirle la unión de la planta calle con el sótano, que en esa época (1-12- 1972) pasa de 36 m2 a 98 ó 99 m2 por la adición del nuevo departamento del sótano. Se configura, pues, con aquiescencia de la propiedad, un local unitario y con destino económico único. En primer lugar, porque la lógica de los acontecimientos se expresa en esa dirección. Y, en segundo lugar, porque ese tipo de sótanos, como explica el perito Sr. Casimiro carecía en aquella época (años setenta) de relevancia económica, siendo su única finalidad la de auxiliar la venta al público en locales o departamentos en la planta calle.
Pero es que, además, actualmente, la normativa urbanística (en esto se muestran conformes ambos peritos) impediría que el local de planta solo no tuviera otra utilidad que la de hacer trasteros, pero nunca la de destinarse a la venta al público por sí solo. Sí unido al hueco sito en planta calle.
De ello se deduce que desde un punto de vista económico y funcional los locales del primer contrato y el del segundo forman un todo, siendo el local alquilado en 1972 inviable o ineficaz sin su anexión física, funcional y económica al local de la planta calle. Así se ha venido...
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ATS, 8 de Septiembre de 2008
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