SAP Zamora 199/2006, 31 de Julio de 2006
| Ponente | ANDRES MANUEL ENCINAS BERNARDO |
| ECLI | ES:APZA:2006:275 |
| Número de Recurso | 187/2006 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 199/2006 |
| Fecha de Resolución | 31 de Julio de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Zamora, Sección 1ª |
sentencia nº199
En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en fecha 2/12/2005, en los autosdel procedimiento ordinario, número 421/2001, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Zamora, y promovido entre las partes, como Apelante y Apelada D. Serafin y la Fundación González Allende, representados en esta Instancia por los Procuradores de los Tribunales D. Miguel Alonso Caballero y D. Mariano Lobato Herrero y bajo la dirección de los Letrados D. José Luis Anegón Bedate y Antonio del Castillo Alonso, respectivamente, sobre contrato de arrendamiento.
antecedentes de hecho
En los autos de los que este Rollo trae razón, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Zamora, en fecha 2/12/2005 , se dictó sentencia, cuyo fallo textualmente dice: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Lobato Herrero, en nombre y representación de Serafin , contra
D. José Navarro, en su calidad de representante de la Fundación González Allende, declaro que procede la revisión de la renta de la relación arrendaticia litigiosa, en el sentido de fijarla en la suma de 20000 ptas./Ha y año, si bien con los efectos dichos en la presente resolución. En el resto de peticiones instadas en demanda se desestiman las mismas, como, también, la demanda reconvencional interpuesta por la Fundación González Allende contra D. Serafin .".
Contra dicha sentencia, por la parte apelante se preparó recurso de apelación con expresión de los pronunciamientos que se impugnan, emplazándola por veinte días para que presentase escrito interponiendo la apelación y exponiendo las alegaciones de su impugnación ante el juzgado que dictó la resolución recurrida; del escrito de interposición se dio traslado a la parte apelada quien dentro del plazo de 10 días presentó escrito de oposición al recurso y de impugnación de la sentencia de instancia, ordenándose, a continuación, por el Juzgado, la remisión de los autos a esta Audiencia para resolver la apelación. Recibidas las actuaciones, se formó el oportuno rollo, nombrándose ponente en la primera resolución que se dictó, de conformidad con el art. 180 de la LECn . y, no habiéndose propuesto prueba ni considerándose necesaria la celebración de vista, por el Presidente se señaló día para la deliberación, votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han cumplido las prescripciones y términos legales, habiendo sido designado ponente el Ilmo. Sr. D. ANDRÉS MANUEL ENCINAS BERNARDO, quien expresa el parecer de la Sala.
fundamentos JURÍDICOS
Por la representación del demandante, Serafin se impugna la sentencia en los siguientes puntos: 1.- efectos de la revisión de renta. 2.- extremos solicitados y que han sido desestimados sobre nulidad de cláusulas del contrato de arrendamiento relativas a la revisión de renta según el IPC, renuncia a las prórrogas legales, derecho de tanteo y retracto y abono de mejoras, así como la relativa la aprovechamiento de pastos y su precio, terminando aludiendo a incongruencia de la sentencia y a la falta de tutela judicial efectiva.
Por su parte el demandado-reconveniente, La Fundación González Allende, se opone a la apelación y al mismo tiempo impugna la sentencia en los extremos relativos a la desestimación de la reconvención, concretamente la desestimación de la resolución del contrato por cesión o subrogación inconsentida y en lo concerniente a la revisión de la renta, solicitado que se esté a lo pactado.
Ante la falta de claridad del recurso y s impugnación se hace necesario partir de los extremos solicitado sen los escritos rectores del procedimiento y así: por el arrendatario, en adelante el Sr. Serafin , en su demanda solicita: 1.- revisión de la renta pactada de 23.000 ptas/Ha a la cantidad que resulte probada y sea usual en el lugar; 2.- que la renta fijada se actualice según el indicie de precios percibidos por el agricultor a tenor del art 38LAR ; 3.- nulidad del acuerdo que fijó la renta en 23.000ptas. 4.- nulidad de la cláusula que fija la revisión de la renta según el IPC; 5.- nulidad de la cláusula que fija la renta pro pastos en 1060 ptas.; 6.- nulidad de las cláusulas que contienen renuncia a las prórrogas, tanteo y retracto y mejoras;
7.- se reintegre las cantidades percibidas por las clausulas declaradas nulas, cuyo importe y tiempo se fijará en ejecución de sentencia; 8.- se condenen a reintegrar las cantidades percibidas pro el aprovechamiento de pastos.
El arrendador/demandado, en adelante La Fundación, no sólo se opuso a la demanda sino que formuló reconvención ejercitando, con carácter principal, acción resolutoria del contrato alegando como causas: a) la cesión o subarriendo a tercero, b) no ser el arrendatario profesional de la agricultura, c) venir explotando antes del contrato más de 50Ha de regadío; subsidiariamente, acción para que se declare la verdadera naturaleza, secano/regadío y en consecuencia se determine la renta justa a pagar por eldemandado.
Con carácter previo es necesario exponer los siguientes antecedentes: A) Con fecha 1/1/94 el actor firmó con la Fundación Allende contrato de arrendamiento de la finca rústica sobre la sub-parcela segregada de la Dehesa de Lenguar, Suerte de Abajo o del Juncal, en término de Villaralbo, de una superficie de 126H 92a 11ca, entre otras y por lo que interesa a la litis, bajo las siguientes estipulaciones: 1.- duración 12 años, con renuncia a las prórrogas legales dada la condición de Fundación de la arrendadora, sin perjuicio de poder continuar un nuevo contrato a la resolución del presente. 2.- se fija la renta en 11.000 ptas. pagaderas anualmente, el 30% a la firma del contrato y el resto mediante letra con vencimiento el 30 de noviembre (las sucesivas en las misma forma, es decir, 30% el 1 de enero y resto con letra el 30 noviembre). 3.- Revisión anual según el IPC. 4.- El arrendatario plantea a la propiedad la conveniencia de convertir en regadío la parcela con la construcción de pozos de sondeo y aprovechar la rentabilidad de cultivos distintos de los cereales (remolacha, maíz, otros), lo que le faculta la propiedad bajo los siguientes requisitos: a- preaviso a la propiedad para elegir la ubicación de pozos y dar VªBª al proyecto, b- practicar por ambas partes y en presencia de Organismo Público, del aforo óptimo de caudales obtenidos; c- revisar la renta desde el momento del aforo y por el año agrícola completo, en base a
27.500ptas. por hectárea regable y año, es decir, un promedio entre un secano y un regadío; 5.- son de cuenta de la propiedad el IBI; 6.- el aprovechamiento objeto del contrato es exclusivamente avícola, el resto de aprovechamientos como el cinegético serán de la Fundación si bien acuerdan ceder al arrendatario el aprovechamiento de pastos por el precio de 1.60 ptas por H y año, por adelantado los días 1º de cada año, con las mismas variaciones del precio que la renta; 7.- quedan prohibidos los subarriendos y cesiones totales o parciales, así como construcciones y obras en general, no obstante cualquier construcción u obra, incluso de los pozos requerirá autorización escrita y previa. ; 8.- el arrendatario conoce los numerosos desahucios que está llevando a cabo la propiedad, algunos pendientes de sentencia o allanamiento y asumiendo dicha situación renuncia a los perjuicios pro interferencias de 3ª personas; 9.- renuncia al derecho de tanteo o retracto y acepta que el arrendador pueda reestructurar las parcelas; 10.- cualquier descubierto al vencimiento de rentas o cantidades dará lugar al desahucio; 11.- en todo lo demás no previsto en el contrato las partes se remiten a la LAR. B) Con fecha 28/10/98 los litigantes firman un Anexo al contrato a los efectos de completar la condición 3ª al estar ejecutadas las perforaciones de pozos y transformación en regadío reconociendo y acordando: 1º.- que la sub-parcela arrendada es susceptible de regarse con los pozos practicados y por eso a requerimiento del arrendatario la Fundación ha declarado todo el terreno como de regadío. 2º.- Sin embargo teniendo en cuenta la calidad del agua alumbrada que no hace aconsejable el riego intensivo de todo el terreno, es por lo que NUNCA podrá exceder de un tercio los cultivos que precisan ese riego debiéndose alternar y rotar con cereales, por lo que de excederse se pagaría 50.000ptas/H de exceso, con los incrementos o IPC que procediesen. 3º.- En atención a no poderse regar intensivamente toda la parcela la renta desde el año 96 es la de 23.000 ptas/h y año, revisable anualmente según el IPC del INE, más los demás emolumentos que señalados en el contrato y l aparte proporcional del IBI desde el año 94. 4º.- En consecuencia la renta a pagar el próximo 30 de noviembre será: renta neta de 23.000 ptas. x 126-92-11ha= 2.919.185 ptas.; 3% del IPC devengados= 87.575 ptas.; incremento del IBI (de 134.184 a 878892) =114.709 ptas., Total = 3.106.874 ptas. 5º.- En todo lo no previsto en este Anexo las partes se remiten al contrato, que seguirá vigente a todos los efectos. C) El arrendatario acudió a la Junta Arbitral Provincial de Arrendamientos Rústicos formulando las mismas peticiones que en la litis, a lo que se opuso la arrendadora en la sesión celebrada el 22/10/01 (doc 10/17 dda). D) Resaltar que el contrato de arrendamiento tiene su origen en el concurso-subasta llevado a cabo por la fundación Allende, donde se publicaron las condiciones que debían regir el mismo, similares a las contenidas en el contrato litigioso, concurso igualmente difundido en los periódicos provinciales y regionales (vid f 7075) y el hoy apelante7arrendatario, interesado en acceder al arrendamiento en las condiciones que se recogen en los pliegos de subasta, ingreso la cantidad exigida par a participar en...
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