SAP Valencia 237/2014, 11 de Septiembre de 2014
| Ponente | MARIA MESTRE RAMOS |
| ECLI | ES:APV:2014:4186 |
| Número de Recurso | 311/2014 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 237/2014 |
| Fecha de Resolución | 11 de Septiembre de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 6ª |
ROLLO DE APELACION 2014-0311
SENTENCIA Nº 237
En la ciudad de Valencia, a once de septiembre del año dos mil catorce.
La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por la ILUSTRISIMA SRA. DOÑA MARIA MESTRE RAMOS ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2014, recaída en autos de juicio verbal 1403/2013, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Dieciocho de los de Valencia .
Han sido partes en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DOÑA Teodora representada por la Procuradora de los Tribunales DOÑA Isabel Luzzy Aguilar y asistida del Letrado D. Alfredo Gómez Magaña; y como APELADA-DEMANDANTE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE000 NUM000 VALENCIA representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Meredes Peris Garcia y asistida de la Letrada Dª Eugenia Mellado Serrano.
EL Fallo de la sentencia apelada dice:
"Que estimando íntegramente la demanda formulada por COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE VALENCIA, representado por el Procurador D. Mercedes Peris García DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dña. Teodora, representada por el Procurador D. Isabel Luzzy Aguilar, a que firme que sea esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 4.072,80 euros de principal, y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial, condenándole además a las costas del Juicio y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias".
La sentencia estableció que:
" PRIMERO.- Por la representación la Comunidad de Propietarios CALLE000 Nº NUM000 DE VALENCIA, se formuló demanda sobre juicio monitorio contra la demandada, D. Teodora, en reclamación de la cantidad de 4.401,57 euros, que adeudaba a la actora como consecuencia de no haber contribuido al sostenimiento de los gastos de la comunidad correspondientes a 1.11,57 euros por cuotas ordinarias, y
3.400 euros para instalación del ascensor; todo ello por su contribución como propietaria de la vivienda puerta NUM001 del mencionado edificio.
Principian las actuaciones por procedimiento monitorio y requerida de pago, la demandada se opuso; reconoció como cierta la propiedad del inmueble, pero se oponía a la cantidad solicitada en base a que:
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No acompañaba la demanda a su solicitud inicial de procedimiento monitorio el acuerdo liquidatorio de la deuda y de proceder judicialmente contra la misma . Tampoco convocatoria de la Junta donde deben aparecer los gastos.
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No se aportaba la certificación del administrador exigida por el artículo 21 de la LPH .
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No se corresponde el importe reclamado con la cantidad adeudada que asciende a 328,77 euros. SEGUNDO.- El actual art. 9.1.e) L.P.H . (antiguo art. 9.5) establece "que será obligación de cada propietario, contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios o cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
El concepto de gastos es sumamente amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como los periódicos no fijos y los que su cuantía varía en función del consumo y uso, así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Para el abono de los referidos gastos queda afectado el piso o local correspondiente, tratándose de una titularidad "ob rem", que obliga al propietario a su pago al ostentar la denominada titularidad deudora subjetivamente real.
No obstante, el propio precepto, 9.1.e) L.P.H. (antiguo art. 9.5 ) permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como objeción a las reglas generales, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos, pero para que se produzca este privilegio contributivo es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos Comunitarios, sin perjuicio de que también lo decida la Junta de Propietarios en acuerdo tomado por unanimidad. La jurisprudencia lo ha entendido así, al tener en cuenta el principio de autonomía contractual, según afirma las SSTS 16-2-71, 12-12-79, 21-7-88, 2-3-89, 16-11-96, 14-3-00 entre otras.
Es decir, el artículo 9- e) de la ley de Propiedad Horizontal reformada por Ley 8/1999 contempla la posibilidad de que los propietarios tengan una contribución distinta a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio cuanto distingue que se efectúe con arreglo a la cuota de participación fijada en el título "o a lo especialmente establecido" lo cual está mostrando que se tiene prevista la posibilidad de que algunos propietarios, por determinadas circunstancias concurrentes, como puede ser el no uso de algunos elementos comunes queden exentos de contribuir a la conservación de los mismos.
No obstante la jurisprudencia unánimemente ha considerado que tales cláusulas de exclusión, en cuanto son excepcionales por suponer una quiebra que el principio general del poder de contribución de todo propietario a los gastos comunes, deben ser interpretadas restrictivamente, es decir, que en caso de duda prevalecerá el interés de la Comunidad, que no es otro que el de poder dirigirse contra todos los propietarios de pisos y locales a la hora de exigirles el pago de la correspondiente cuota (AT Bilbao 12-5-81 y 9-10-80, AT Madrid 11-2-82, AP Valladolid 30-10-96, AP Burgos 4-5-98, AP Madrid 30-3-98).
Además, hay que tener en cuenta que el art. 9.2 de la LPH advierte que para la aplicación de las reglas del apartado anterior, entre las que se encuentra el deber de contribución se reputarán gastos generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Asimismo, son principios rectores de toda comunidad de Propietarios, derivadas de la
L.P.H., los de solidaridad y cooperación, de forma que:
1) El comunero debe anticipar las cuotas previstas en junta general, para atender los gastos previsibles de la Comunidad, y no exigir el recibo de su pago como condición para abonar la cuota que le corresponde.
2) Nadie puede alegar falta de justificación de los pagos comunitarios, sino plantea esta cuestión ante la propia comunidad para que esta tenga ocasión de poner de manifiesto, por si o por medio de administrador designado, los recibos acreditativos de los pagos.
3) La exigencia de justificación de la suma reclamada por gastos comunes, no puede plantearse como simplemente optativa al pago de las cuotas, sino que debe exigirse a la Comunidad por la vía correspondiente en Junta General o judicialmente, de forma precisa, mediante el ejercicio de la correspondiente acción, sea independiente a todo proceso o reconvencional, si fuera acumulable. En definitiva, deben anticipar los fondos a la Comunidad, sin perjuicio del control de gastos y exigencias de su justificación pues, de lo contrario, desequilibran la regla de igualdad, haciendo que otros copropietarios tenga que desembolsar el dinero que el moroso se niega a pagar, aprovechándose éste injustamente y en beneficio propio del patrimonio ajeno.
Respecto a la deuda reclamada, queda debidamente constatada con la presentación de los documentos, todos ellos aportados por la actora antes de la admisión a trámite de la demanda de juicio monitorio y requerimiento de pago; así como los aportados al juicio, los cuales no han sido en ningún momento impugnados, así como las correspondientes certificaciones emitidas por el Administrador.
También la parte demandada, durante la sustanciación del procedimiento abonó 328,77 euros, con lo que la cantidad adeudada queda fijada en 4072,80 euros. Los motivos de oposición al pago deben ser íntegramente desestimados:
Con la petición inicial de procedimiento monitorio, y antes de admitir a trámite la...
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