SAP Almería 199/2014, 23 de Julio de 2014
| Ponente | JUAN ANTONIO LOZANO LOPEZ |
| ECLI | ES:APAL:2014:923 |
| Número de Recurso | 429/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 199/2014 |
| Fecha de Resolución | 23 de Julio de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Almería, Sección 1ª |
SECCION Nº 1 DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERIA
N.I.G. 0401337C20130000465
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 429/2013
Asunto: 101128/2013
Autos de: Procedimiento Ordinario 2855/2009
Juzgado de origen: JDO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE ALMERIA (ANTIGUO MIXTO Nº7)
Apelante: Dª Sofía
Procurador: JAVIER SALVADOR MARTIN-ALCALDE GARCIA
Abogado: LUIS OLIVA MARTIN
Apelado: D. Luis Pedro
Procurador: GUIJARRO MARTINEZ, JESUS
Abogado: JUAN FRANCISCO SAEZ CASTILLO
S E N T E N C I A nº 199/14
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ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
MAGISTRADOS:
D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
D. JUAN JOSÉ ROMERO ROMÁN
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En Almería, a veintitrés de julio de dos mil catorce.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación el rollo número 429/2013, procedente de los autos de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Almería, seguidos con el número 2855/2009.
Es parte apelante Dª Sofía, representada por el Procurador D. JAVIER SALVADOR MARTÍNALCALDE GARCÍA y asistido por letrado D. LUIS OLIVA MARTÍN.
Es parte apelada Luis Pedro, representada por el Procurador D. JESÚS GUIJARRO MARTÍNEZ y asistido por letrado D. JUAN FRANCISCO SÁEZ CASTILLO. Ha sido designado ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ, que expresa la opinión de la Sala.
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- Ante el Decanato de los Juzgados de Almería, D. Jesús Guijarro Martínez, en nombre y representación de D. Luis Pedro, formuló, a 20 de octubre de 2009, demanda de juicio ordinario frente a Dª Sofía, Dª Almudena y D. Emilio, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se condene a los demandados al pago de 12.000 #, intereses y costas.
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- Se afirmaba en la demanda que firmó a 8 de enero de 2008 un contrato de compraventa con los demandados sobre el inmueble sito en el PARQUE000 de Almería, pìso NUM000, letra DIRECCION000, edificio NUM001 Otis, con una extensión de 64 metros cuadrados útiles por un precio de 144.240 #. El precio se pagaba desglosado en 6.000 # a la firma del contrato, 3.000 # a entregar el día 30 de abril de 2008, 3.000 # a pagar el día 31 de julio de 2008, y el resto, 132.240, a la firma de la escritura pública de compraventa prevista para doce meses desde la firma del contrato. Pagó los plazos establecidos, y solicitó un préstamo hipotecario, que la entidad Unicaja le denegó. Considerando imposible el cumplimiento del contrato por este motivo, requirió a los demandados de devolución de los 12.000 # que entregó, a lo que se negaron.
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- Se aportaba la siguiente documentación. 1. contrato de 8 de enero de 2008; 2. transferencia bancaria de 6.000 # a 8 de enero de 2008; 3. transferencia bancaria de 3.000 # a 30 de abril de 2008; 4. Transferencia de 3.000 # a 31 de julio de 2008; 5. Comunicación de Unicaja de 17 de noviembre de 2008 de denegación de un préstamo hipotecario por importe de 134.000 #; 6. Manifestación de resolución contractual comunicada a Sofía a 14 de enero de 2009; 7. Requerimiento de elevación a público del contrato formulado por Dª Almudena al actor; 8. Acta de notificación y requerimiento efectuada por Dª Caridad y Dª Almudena de 17 de marzo de 2009 y contestación del actor.
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- Consta contestación a la demanda por los demandados a 4 de febrero de 2010, en solicitud de desestimación de la demanda, y alegando los siguientes motivos. 1. Son ciertos los términos contractuales y los pagos a cuenta relatados en demanda; 2. el documento nº 5 de demanda no demuestra la imposibilidad de financiación de la actora; 3. La imposibilidad de financiación no está establecida en el contrato como condición resolutoria; 4. Los 12.000 # entregados a cuenta son arras confirmatorias, que incluyen los perjuicios recibidos por la resolución contractual.
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- En el mismo cuerpo de la demanda formulaba reconvención, en solicitud de declaración de resolución contractual, y condena del actor al pago de 10.038,47 #.
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- Se afirmaba en ella que tenían la necesidad de vender porque el día 9 de noviembre de 2006 habían contratado la compra de una vivienda en el residencial DIRECCION001, que finalmente compraron, y, con el precio recibido, cancelar la hipoteca en que se subrogaron. En cambio, con el incumplimiento del actor, no pueden cancelarla, y pagan intereses por hipoteca. En la condiciones actuales, no pueden vender por el precio fijado en el contrato (144.240 #), dado que el mercado de la vivienda ha bajado, constando que la misma vale en la actualidad el precio de 122.201,53 #. En dicha diferencia, y en los 12.000 # ya recibidos, tasan los perjuicios ocasionados, y efectúan la reclamación.
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- Aportaban la siguiente documentación. 1. Nota simple informativa de la finca registral NUM002 del Registro de la Propiedad nº 3 de Roquetas de Mar; 2 y 3. burofax de 4 de diciembre de 2008; 4 y 5. burofax de 9 de enero de 2009; 6. Acta de manifestaciones de 27 de febrero de 2009; 7. Requerimiento de resolución de 17 de marzo de 2009. En reconvención. 1. Contrato de compraventa de 9 de noviembre de 2006 entre Emilio y Hermo Viviendas SL; 2. Escritura pública de compraventa de 5 de noviembre de 2008; 3. certificación literal de nacimiento de Alfonso ; 4. Extracto bancario; 5 y 6. notas de prensa; 7. informe pericial.
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- Seguido el procedimiento por sus trámites y con celebración de audiencia previa y juicio, por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Almería se dicto sentencia 162/2011, de 4 de octubre, con el siguiente fallo: "Con estimación de la demanda principal que formula Don Luis Pedro frente a Doña Sofía, Doña Almudena y D. Emilio, debo: 1.- Condenar a los demandados a abonar solidariamente al actor la cantidad de 12.000 # más los intereses legales devengados desde la fecha de emplazamiento a la demandada, incrementado en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución, hasta su completo pago.
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Las costas procesales se imponen a la parte demandada reconviniente. Con desestimació de la demanda reconvencional formulada por Doña Sofía, Doña Almudena y Don Emilio, frente a Don Luis Pedro, debo; 1.- Absolver a la parte demandante. 2. Las costas procesales se imponen a la parte demandada que reconviene. 9.- La sentencia se fundaba en los siguientes motivos. 1. El contrato de compraventa aportado por el actor no prevé las consecuencias para caso de incumplimiento contractual; 2. la imposibilidad de obtener financiación no exculpa al comprador de su propio incumplimiento; 3. Se pactó, como parte de la entrega del precio, la cantidad de 6.000 #, esto es, como arras confirmatorias puras; no siendo arras penales ni penitenciales, no puede imputarse el pago de 12.000 # a cuenta de la indemnización por resolución contractual;
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Los demandados no acreditan la titularidad registral de la finca, y no despejan la duda sobre sus intenciones de vivir en la vivienda, y su adquisición lo fue para invertir; 5. El criterio indemnizatorio utilizado es el minusvalor de la vivienda por la crisis inmobiliaria, pero no se trata de un criterio seguro por estar sometida a las leyes del mercado, y no consta que la vivienda se haya vendido a un tercero por ese precio menor; 6. Por todo lo anterior, se debe admitir la demanda principal, y desestimar la reconvencional.
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- Notificada la anterior resolución a la demandada, mediante escrito de 22 de marzo de 2012 presentó recurso de apelación. Alegaba los siguientes motivos. 1. error en la valoración de la prueba en cuanto a la titularidad del inmueble; 2. Infracción de los artículos 1101, 1106, 1124 y 1258 del Código Civil, dado que se declara un incumplimiento contractual y no establece indemnización aplicable, y, sin aplicar los criterios rigurosos que recoge la sentencia de instancia, deben ser indemnizados por la pérdida de oportunidad en la venta del bien.
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- Con traslado a la parte actora, que presentó impugnación del recurso a 23 de mayo de 2012, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y no habiéndose solicitado prueba ni estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló día para deliberación y votación al día de la fecha, quedando el Rollo de Sala pendiente de la presente resolución.
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- El Tribunal Supremo afirma la existencia de incumplimiento resolutorio cuando concurre una voluntad deliberadamente rebelde del deudor ( SSTS de 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986, 18 de noviembre de 1994 y 5 de diciembre de 2002 ). Pero también ha entendido que el incumplimiento causante de resolución puede producirse por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida ( STS de 19 de junio de 1985 ) o por la frustración del fin del contrato, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( SSTS de 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006 y 31 de octubre de 2006 ). En la actualidad, se exige simplemente que la conducta del incumplidor sea grave ( STS de 13 de mayo de 2004 ); y se admite el incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida la realización del fin del contrato ( STS de 15 de octubre de 2002 y de 22 de diciembre de 2006 ).
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- Alega la actora que el contrato ha finalizado por cuanto el cumplimiento del mismo resulta imposible por no poder acudir al mercado del crédito. La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2014 (con cita en las de 18 de mayo de 1992, 24 de febrero de 1993, 7 de febrero de 1994, 9 de octubre de 2006) entiende que si la...
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