SAP Valencia 486/2005, 29 de Julio de 2005
| Ponente | ENRIQUE EMILIO VIVES REUS |
| ECLI | ES:APV:2005:3780 |
| Número de Recurso | 532/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 486/2005 |
| Fecha de Resolución | 29 de Julio de 2005 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 8ª |
SENTENCIA Nº__4 8 6
SECCIÓN OCTAVA
Ilustrísimos Señores:
Presidente,
D. Enrique Emilio Vives Reus
Magistrados,
D. Fernando Javierre Jiménez
Dª. Mª Fe Ortega Mifsud
En la ciudad de Valencia, a veintinueve de Julio de dos mil cinco.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. Enrique Emilio Vives Reus, los autos de juicio Verbal, promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 25 de Valencia, con el nº 45/05 , por Dª. Sonia contra "Fasnet, S.A." y "Luc Styl´s" sobre "Extinción de arrendamiento de local", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por Dª. Sonia , representados por el Procurador D. Dª. Mercedes Peris García.
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 25 de Valencia, en fecha 5 de Abril de 2005 , contiene el siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por Sonia contra Fasnet, S.L. debo absolver y absuelvo a dicha demandada de todas las pretensiones formuladas de contrario con imposición de costas a la actora."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por Dª. Sonia , admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 7 de Julio de 2005.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Por Dª Sonia se formuló demanda de juicio verbal contra la mercantil "Fasnet, S.L.", solicitando la intervención provocada de la sociedad "Luc Styl´s, S.L.", con la cualidad de tercero, solicitando en el suplico se declare extinguido el contrato de arrendamiento concertado entre ambas partes litigantes el1 de noviembre de 1.998 del local sito en Plaza Xúquer nº 7, bajo, de esta Ciudad de Valencia, subarrendado a "Luc Styl´s, S.L.", por haber expirado el plazo previsto contractualmente de duración del contrato, condenando a la demandada a desalojar el local y entregar su posesión a la demandante. Alega la demandante, como base de su pretensión o causa de pedir, que como propietaria del local antes referido, concertó con la demandada el arriendo de dicho inmueble por tiempo de un año prorrogable, si bien se hizo constar por la entidad demandada el carácter potestativo para acogerse a la prórroga y obligatorio de forma automática para la arrendadora, lo que desvirtúa por completo el equilibrio contractual entre las partes. El 23 de septiembre de 2.004, la demandante procedió a comunicar a la demandada la finalización del contrato mediante burofax. A dicha comunicación, la demandada respondió que se oponía a tal pretensión manifestando que no la acepta por tener el firme propósito de ejercitar su derecho de prórroga al término de la anualidad en curso. Entiende la demandante que la demandada incurre en un abuso manifiesto del ejercicio de un derecho, por lo que debe darse lugar a la resolución del contrato por haber expirado el plazo fijado en el contrato.
La parte demandada se opuso a la pretensión de la actora, por entender que, en virtud de lo pactado en el contrato de arrendamiento, el contrato no ha finalizado al prorrogarse obligatoriamente para el arrendador, por lo que solicitó se desestimara la demanda.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, y contra dicha sentencia interpone recurso de apelación la demandante interesando su revocación y, en su lugar, se estime la demanda por ella interpuesta.
La sentencia recurrida desestimó la demanda por entender que la cláusula del contrato que establece el plazo de duración es clara y no deja lugar a dudas, por lo que ha de estarse al sentido literal de dicha cláusula, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.281 del Código Civil . Sin que pueda estimarse nula ya que el contrato no tiene una duración indefinida al establecerse el plazo de un año con prórrogas anuales y una revisión de la renta por lo que existe una equivalencia de prestaciones.
La parte apelante discrepa de los argumentos contenidos en la sentencia recurrida, fundando su pretensión revocatoria de la sentencia de primera instancia en cinco motivos que pueden resumirse en uno solo, cual es si la cláusula que fija la duración del contrato es lícita, como sostiene la sentencia apelada, o la misma infringe los artículos 1.255, 1.256 y 1.543 del Código civil , al no fijarse un plazo determinado en el contrato lo que la convierte en nula y en consecuencia debe estimarse que el contrato de arrendamiento ha finalizado y debe darse lugar al desahucio por expiración de término.
El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en un documento privado el día 1 de noviembre de 1.998, (folios 13 y 14 de los autos) establece en su estipulación segunda la duración del mismo, siendo del tenor literal siguiente: "La duración del mismo, libremente estipulada por las partes contratantes, es de UN AÑO, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo...
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