SAP Jaén 43/2000, 27 de Enero de 2000
| Ponente | JOSE REQUENA PAREDES |
| ECLI | ES:APJ:2000:149 |
| Número de Recurso | 351/1998 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 43/2000 |
| Fecha de Resolución | 27 de Enero de 2000 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Jaén, Sección 2ª |
SENTENCIA Núm. 43
Iltmos. Sres.
Presidente
D. FERNANDO BERMUDEZ DE LA FUENTE
Magistrados
D. JOSE REQUENA PAREDES
D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA
En la ciudad de Jaén, a veintisiete de Enero del dos mil.
Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial los autos de Juicio de Menor Cuantía seguidos en primera instancia con el número 67/97 por el Juzgado de Primera Instancia nº dos de Alcalá la Real , rollo de apelación de esta Audiencia número 351/98, a instancia de D. Jesús representado ante este Tribunal, como apelante adherido, por la Procuradora Sra. Gutiérrez Gómez y defendido por el Letrado Sr. Jiménez Azaustre, contra los hermanos D. Juan Carlos , D. Arturo , Dª Lucía , Dª Yolanda , Dª Carolina y D. Federico representados ante este Tribunal, como apelantes, por la Procuradora Sra. Marin y defendidos por el Letrado Sr. Doblas Ramírez.
ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº dos de Alcalá la Real con fecha cuatro de Mayo de mil novecientos noventa y ocho.
Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Vaquero Vera, en nombre y representación de D. Jesús , frente a D. Juan Carlos , D. Arturo , Dña. Lucía , Dña. Yolanda , D. Federico y Dña. Carolina , debo declarar y declaro extinguida la opción de compra, condenando a los referidos demandados a entregar al actor la cantidad de tres millones de pesetas así como, a elección de los mismos, la suma que en ejecución de sentencia se determine es el mayor valor adquirido por la casa de Camino Bermejo o el importe desembolsado por el actor en la realización de obras de mejoras en la misma, debiendo el actor restituir a los demandados al tiempo de la entrega la posesión de los inmuebles objeto de la opción de compra. Todo ello sin que haya lugar a expresa imposición de costas.
Y que desestimando la reconvención interpuesta, debo absolver y absuelvo al actor de las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de las costas de la reconvención a los demandados.".
Contra dicha Sentencia se interpuso por los demandados-actores reconvenidos, en tiempo y forma, recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos por el Juzgado de Primera Instancia nº dos de Alcalá la Real, que acordó la remisión de los autos a esta Audiencia, previoemplazamiento de las partes, para comparecer ante la misma.
Recibidos los autos en este Tribunal, se acordó la formación del correspondiente rollo, que se registrara el mismo, y habiéndose personado en forma y tiempo oportuno las partes, convenientemente instruidas por su orden, así como el Magistrado Ponente, se acordó tuviera lugar la vista el día 19 de Enero del 2.000, cuyo día comparecieron las partes ante este Tribunal, solicitando el apelante la revocación de la Sentencia apelada, dictándose otra de acuerdo con los pedimentos que se expresaran en los fundamentos de esta resolución, con imposición de costas a la otra parte, y por el apelado se solicita la confirmación de la Sentencia recurrida, con imposición de costas a la parte contraria, salvo en cuanto a los pronunciamientos de costas de la demanda principal cuya imposición interesa de la parte demandada.
En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.
Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JOSE REQUENA PAREDES.
ACEPTANDO los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada en lo que no se opongan a lo que a continuación se expresa.
El contrato de opción de compra de creación jurisprudencial se conceptúa como un convenio mediante el cual una de las partes concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no la celebración de un contrato de compraventa, a realizar en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Esto es, siguiendo la S.T.S. 4-2-1.994 6 14-2-1.997 , la concesión al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el prominente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y que una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con que el optante le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción, lo que perfecciona en el contrato de compraventa, que desde entonces queda sometido a su propia regulación y ha de cumplirse en la forma pactada.
El plazo concedido al optante es de caducidad, incluso, dicen algunas Sentencias del Alto Tribunal, apreciable de oficio ( S.T.S. 13-2-97 ), por lo que transcurrido el plazo se produce no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción resultando extemporáneo su ejercicio. Así las cosas, dice la S.T.S. 7-3-1.996 "la opción de compra, supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que lo diferencia del "pactum de contrahendo", pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto .. dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad, y que le sea notificada al optatario, para que sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción". En definitiva, en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no.
Pues bien, sentado lo anterior la cuestión litigiosa trae causa de un contrato de opción de compra sobre dos solares de unos 11.600 m2 en total y de una casa concedido por los demandados, ahora apelantes y también reconvinientes en la instancia, a favor del actor mediante contrato de 17 de Agosto de 1.994 por el que fijaba como plazo de la opción el de cuatro meses que...
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