SAP Valencia 514/2013, 13 de Noviembre de 2013
| Ponente | MARIA FILOMENA IBAÑEZ SOLAZ |
| ECLI | ES:APV:2013:5920 |
| Número de Recurso | 235/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 514/2013 |
| Fecha de Resolución | 13 de Noviembre de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Valencia, Sección 7ª |
Rollo nº 000235/2013
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 514
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
Dª PILAR CERDAN VILLALBA
Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a trece de noviembre de dos mil trece.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001553/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE ALZIRA, entre partes; de una como demandado - apelante/s BANCO DE VALENCIA SA, representado por el/la Procurador/a D/Dª SARA BLANCO LLETI, y de otra como demandante - apelado/s Humberto dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ANTONI LOPEZ PEDROS y representado por el/la Procurador/a D/Dª SILVIA GASTALDI ORQUIN y como demandado-apelado MANUEL URBANA 2003 SL.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.
En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 5 DE ALZIRA, con fecha 1 de febrero de 2013, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: " FALLO: Que debo Estimar y Estimo la demanda formulada por el Procurador Dña. Carmina Oliver Ferrandis, en nombre y representación de D. Humberto, frente a la mercantil Manuel Urbana 2003 S.L. y la entidad Banco de Valencia S.A., y debo condenar y condeno a la citadas demandadas, a que firme la presente resolución, abonen solidariamente a la actora la cantidad de 19.200,00 euros, mas los intereses legales de la citada cantidad, y ello, con expresa imposición de las costas a la parte demandada."
Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 6 de noviembre de 2013 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.
Humberto presentó demanda contra Manuel Urbana 2003 S.L. y Banco de Valencia S.A. en reclamación del importe de 19.200 euros, como cantidad entregada a cuenta para la compra de una vivienda a la mercantil demandada, por incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega en el plazo convenido. Esta pretensión fue estimada y frente a ella discrepa Banco de Valencia, que alega de nuevo el cumplimiento de la obligación garantizada, exponiendo en su escrito los argumentos al respecto. A este recurso se opuso el demandante que defendió la tesis de la sentencia.
Por lo que respecta al cumplimiento de la obligación garantizada, siguiendo anteriores y reiterados pronunciamientos de este Tribunal diremos que la importancia de la fijación del plazo de entrega de la vivienda por el promotor y los requisitos que debe reunir tal entrega ( sentencia de 26 de noviembre de 2009, dictada en el RAC nº 736/2009, en la de 28 de junio de 2010 nº 259/2010 o en la sentencia nº 71/2012 de 9 de febrero de 2012 dictada en el RAC 638/201 ) ha sido objeto de una especial regulación legal, en la que cabe destacar:
-La Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en su versión vigente a la fecha de la firma de los contratos de compraventa que nos ocupan:
El art. 1 define la condición de consumidor:
-
A los efectos de esta ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales,bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva, de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.
-
No tendrán la consideración de consumidores o usuarios quienes sin constituirse en destinatarios finales, adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.
El artículo 13.1, e, exige la información a los usuarios de la fecha de producción o suministro, plazo recomendado para el uso o consumo o fecha de caducidad.
La cláusula 5ª de la Disposición Adicional Primera expresamente considera como abusiva la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del promotor.
- La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en su artículo 5, relativo a Licencias y autorizaciones administrativas, establece que:
La construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la normativa aplicable.
- Le y 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, en su artículo 14 dispone que:
1. Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos: [...] c) Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.
Y en el 15:
En los contratos de compraventa se hará constar la obligación de devolver las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales hasta el momento efectivo de su devolución, para los supuestos de incumplimiento del plazo de inicio o terminación de las obras de construcción o para el caso de no haberse obtenido la licencia de ocupación o, si procede, la cédula de habitabilidad o de calificación definitiva, en el supuesto de que el comprador opta por la resolución contractual, sin perjuicio de los demás pactos lícitos que tengan convenidos.
En su artículo 5, sobre la autorización para la ocupación y uso de las viviendas, dispone:
Para poder ocupar la vivienda será requisito necesario la previa obtención de la licencia municipal de ocupación y, en el supuesto de viviendas protegidas o rehabilitadas de protección pública en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva facultará para la ocupación y uso de las viviendas.
Para los supuestos de segundas o posteriores transmisiones que se produzcan transcurrido el plazo que legalmente se establezca para la licencia municipal de ocupación, será necesaria su renovación. Las compañías suministradoras de los servicios de abastecimiento de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones, no podrán contratar e iniciar el suministro sin la previa acreditación de la obtención de la licencia municipal de ocupación o, en su caso, cédula de calificación definitiva.
En el supuesto de que las citadas compañías suministradoras no cumplan la prohibición anterior, podrán ser declaradas responsables solidarias de las responsabilidades que se deriven de ello, y por tanto, serán parte en el expediente infractor que se incoe al efecto.
Y en su Disposición Transitoria Segunda sobre Cédula de habitabilidad:
En tanto los ayuntamientos no adopten las medidas adecuadas para la puesta en marcha de la licencia de ocupación, será requisito necesario la previa obtención de la cédula de habitabilidad conforme a la legislación autonómica vigente.
Atendiendo a estos preceptos consideramos:
-
Que la fijación de la fecha de finalización de las obras y entrega de la vivienda no puede estimarse como una mera aproximación o previsión, ni puede dejarse al arbitrio de la parte vendedora.
-
Que salvo pacto en contrario, la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, -otorgamiento de la escritura pública y entrega de llaves-, sino que, por aplicación de los preceptos citados e interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas( Art. 3 del Código Civil ), esta entrega ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación, por lo que sólo puede entenderse efectuada cuando el adquirente puede tomar posesión de la misma y ocuparla para destinarla al uso correspondiente, lo que exige, como requisito necesario, la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación, puesto que sólo en ese caso el comprador puede acceder a los suministros básicos de agua, energía eléctrica, gas e infraestructuras de telecomunicaciones y hacer un uso ordinario de la misma.
Partiendo de estas premisas, cuando el vendedor fija la fecha de entrega de la vivienda tiene que contar, necesariamente con el tiempo que va a necesitar para obtener la licencia, pues el inicio de los trámites administrativos y la obtención de la ciencia sólo él puede gestionarla, y este trámite, en ningún caso puede estimarse como novedoso o extraño al proceso constructivo, por tanto, no nos hallamos ante ningún supuesto de caso fortuito o fuerza mayor que permita exonerar de responsabilidad al vendedor.
-
Respecto del posible retraso en la entrega y su consideración como causa de resolución, este tribunal, según criterio sentado en múltiples sentencias, estima que, con carácter general, el retraso en la entrega de una vivienda tiene verdadera eficacia resolutoria cuando supera los tres meses. Así, en la Sentencia del 25 de Enero del 2010( ROJ: SAP V 315/2010) Recurso: 900/2009, Ponente: María Filomena Ibáñez Solaz, estimamos que no se frustraba el fin del contrato cuando el retraso se limitó a dos meses respecto de la fecha pactada; y en mismo sentido la sentencia del 15 de Enero del 2010( ROJ:SAP V 291/2010) Recurso: 786/2009, Ponente: MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA.
Añadir la cita de la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 10-9-2012, nº 537/2012, rec. 1899/2008 . Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio (EDJ 2012/256202) en su Fundamento de...
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ATS, 24 de Junio de 2015
...contra la sentencia dictada, el 13 de noviembre de 2013, por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7 .ª, en el rollo de apelación nº 235/2013 , dimanante de los autos de juicio ordinario nº 1553/2010 del Juzgado de Primera Instancia n. º 5 de - Mediante diligencia de ordenación de fe......