SAP Girona 110/2014, 1 de Abril de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 110/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Gerona, seccion 1 (civil) |
| Fecha | 01 Abril 2014 |
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION PRIMERA
GIRONA
APELACION CIVIL
Rollo nº: 51/2014
Autos: procedimiento ordinario nº: 812/2012
Juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5)
SENTENCIA Nº 110/14
Ilmos. Sres.:
PRESIDENTE
Don Fernando Lacaba Sánchez
MAGISTRADOS
Doña Maria Isabel Soler Navarro
Don Fernando Ferrero Hidalgo
En Girona, uno de abril de dos mil catorce
VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 51/2014, en el que ha sido parte apelante la entidad COMMENZ REAL GRUNDBESITZ INVESTMENNTGESELLSCHAFT MBH SUCURSAL EN ESPAÑA, representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado
D. ALEX ENSESA CASULLERAS; y también como parte apelante la entidad LENCERÍA DOHE, S.L., representada por la Procuradora Dña. MARIA ÀNGELS VILA REYNER, y dirigida por la Letrada Dña. NÚRIA ANGULO ROIG.
Por el Juzgado Primera Instancia 5 Girona (ant.CI-5), en los autos nº 812/2012, seguidos a instancias de la entidad COMMENZ REAL GRUNDBESITZ INVESTMENNTGESELLSCHAFT MBH SUCURSAL EN ESPAÑA, representada por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS y bajo la dirección del Letrado D. ALEX ENSESA CASULLERAS, contra la entidad LENCERÍA DOHE, S.L., representada por la Procuradora Dña. MARIA ÀNGELS VILA REYNER, bajo la dirección de la Letrada Dña. NÚRIA ANGULO ROIG, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: " FALLO : Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Commerz Real Grundbesitz Investmenntgesellschaft MBH Sucursal España debo condenar y condeno a Lencería Dohe S.L a pagar a la parte actora la cantidad de 35.022,66 #, sin imposición de costas. Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por Lencería Dohe S.L debo absolver y absuelvo a Commerz Real Grundbesitz Investmenntgesellschaft MBH Sucursal España de las pretensiones deducidas contra la misma en el presente procedimiento, con imposición de las costas a Lencería Dohe S.L.".
La relacionada sentencia de fecha 8/10/13, se recurrió en apelación por la partes demandante y demandada, por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.
En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.
VISTO siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dña. Maria Isabel Soler Navarro.
Se interpuso recurso de apelación por ambas partes litigantes contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Girona, en la que se estimó parcialmente la demanda interpuesta por COMMERZ REAL GRUNDBESITZ INVESTIMENTGESELLSCHAFT MBH SUCURSAL ESPAÑA contra LENCERIA DOHE y en la que se reclamaba la cantidad de 323.375,01 euros, en cumplimiento del pacto 3.2 del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes del local situado en el centro comercial denominado "Espai Gironès" de Salt, que estipulaba que si el arrendatario resuelve el contrato con anterioridad al vencimiento debe pagar en concepto de daños y perjuicio una penalización equivalente a las mensualidades que faltan por vencer hasta el final del plazo estipulado.
La parte demandada y arrendataria se opuso a la reclamación alegando, en síntesis, el incumplimiento contractual de la arrendadora, lo que justificó la resolución del contrato, a su vez formuló reconvención en reclamación de la cantidad de 9.487,56 euros, correspondiente a la fianza depositada a favor de la arrendadora. Y formula igualmente recurso de apelación
La sentencia estima parcialmente la demanda principal y desestima la demanda reconvencional siendo objeto de apelación por ambas partes.
Los motivos del recurso de, COMMERZ REAL GRUNDBESITZ INVESTIMENTGESELLSCHAFT MBH SUCURSAL ESPAÑA, en síntesis es la facultad moderadora que de la cláusula penal ha efectuado la sentencia invocando un error.
Por parte de la entidad LENCERIA DOHE S.L., se apela la sentencia, invocando un error en la valoración de la prueba en cuanto a la cuantificación de los daños, ya que se alega que una vez apartado del proceso el documento nº 4, en aplicación de la estipulación 3.2 del contrato, deberá estarse a lo pactado y siendo la superficie de 127 m2 y la renta mínima garantizada de 37,35 euros x m2, la renta mensual establecida en el contrato era de 127 m2 x 37,35 m2= 4.743,45 euros más gastos comunes 1.381,03 euros.
Se alega que en el caso presente estamos en presencia de una resolución justificada, en consecuencia en ningún caso la indemnización podría alcanzar lo peticionado en la demanda, sino en su caso 6.124,48 euros x 43 mensualidades, resultando en 263.352,64 euros cantidad, que sin embargo se alega es abusiva.
Se alega por la parte apelante, reiterando lo alegado en primera instancia, pero sin concretar en que yerra la juzgadora de instancia, que existe un error respecto de las rentas debidas, en la resolución del contrato, inaplicación desde su inicio e incumplimiento por la arrendadora por lo que no cabe aplicar la cláusula penal.
Reitera la apelante que respecto al importe de las rentas mensuales, el contrato de mayo de 2010 no se aplico nunca, invocando como prueba la factura nº 100974, por concepto de renta de junio de 2010, importe
4.353,92 euros, y la nº 101705 renta de diciembre de 2010 importe 8.626,58 euros documentos nº 1 y 2 de la contestación a la demanda., si bien la parte alega que conforme al contrato la renta pactada debía ser de
6.124,48 euros.
Se alega que las partes incumplieron el contrato del año 2010 respecto de la renta desde el primer mes, aplicando pactos verbales y no lo pactado en la estipulación 5.3 del contrato, incumpliéndose dicho pacto se alega que tampoco puede cumplirse el resto del contrato y en concreto la cláusula 3.2 con la indemnización en el mismo contenida.
Se reitera que los importes de las facturas emitidas de mayo a octubre de 2010 eran de 4.429,00 euros alegando que es inexplicable la factura emitida en noviembre por importe de 4.988,65 euros.
Reiterando en esta alzada que es un hecho incontrovertido que la renta entre 25 de mayo de 2010 y octubre de 2010 era de 4.429,00 euros Entiende la parte apelante que la sentencia yerra cuando alega que no existe un incumplimiento en este sentido de entidad suficiente para considerarlo esencial y con capacidad resolutoria, se alega que su error proviene de basarse en la sentencia de primera instancia nº 1 de Girona en el procedimiento de desahucio instado por la arrendadora y en el que se acepta el documento nº 4 de la demanda posteriormente aparato de este proceso. Que la arrendadora sin base alguna pretende a partir de diciembre de 2010 cobrar unas rentas mensuales de 8.626,58 euros y 8.753,68 euros siendo ello un incumplimiento esencial del contrato y grave de lo pactado.
Se invoca con carácter subsidiario que si se estimara en esta alzada que debe regir el contrato de 25-05-2010, pese a que nunca se aplico, se alega que la arrendadora incumplió la cláusula 29.1, respecto de cuya interpretación se alega que la sentencia incurre en un error.
En concreto se invoca la cláusula resolutoria prevista en el apartado letra j) "imposibilidad por el arrendador de mantener la configuración prevista en el centro comercial ", se alega que contrariamente a lo mantenido en la sentencia de instancia dicha cláusula no exige que ello vaya acompañado de una disminución de ingresos.
Que acreditado que dicho cambio tuvo lugar, ya que existió un cambio de configuración, dado que un pasillo en el que delante del local había tres tiendas abiertas al público y al cabo de unos meses y de forma unilateral por parte de la arrendadora, se cierran los referidos locales y se cambia la estructura física del espacio, cimentando las puertas de entrada a locales y convirtiendo lo que eran originariamente 3 tiendas en 1 única donde se establece la zapatería low cost que ocupa todavía actualmente el centro comercial.
La misma sentencia reconoce que es más favorable para la demandada estar ubicada frente a la entrada de una tienda de perfumería, una tienda de telefonía y otra de decoración que estar frete al escaparate de una tienda que tiene su entrada en otro pasillo.
Y subsidiariamente en el supuesto de que se interprete de que no ha existido incumplimiento por parte de la arrendataria se alega error en la valoración de los parámetros aplicados a la moderación de la indemnización, alegando que la cuantía de la condena 35.022,66 euros es excesiva así como aritméticamente incorrecta. Que resulta arbitraria la indemnización a 6 meses de renta Alternativamente se alega que debería aplicarse la línea jurisprudencial que defiende una mensualidad x cada año de contrato que faltare a completar = 4 mensualidades, alegando que en todo caso la indemnización no podría superar los 7.928,12 euros.
En fecha 25 de mayo de 2010, COMMERZ REAL GRUNDBESITZ INVESTIMENTGESELLSCHAFT MBH SUCURSAL ESPAÑA, siendo propietaria del centro comercial "Espai Gironés" arrendó un local situado en el mismo a la demandada por un plazo de cinco años, estipulándose que el cumplimiento del plazo sería obligatoria y que en el caso de resolución anticipada por parte del arrendatario daría derecho a reclamar en concepto de daños y perjuicios la cantidad resultante de multiplicar la renta y cantidades asimiladas mensuales vigentes en el momento de la resolución por el número de meses que resten para la finalización de la duración del contrato (pacto 3.2), que es lo que es objeto de reclamación en la demanda.
Como se señalo en sentencia de esta Sala de fecha, Rec70/2013, en orden a la naturaleza del contrato de autos: "Aunque la naturaleza esencial del contrato suscrito es la de un arrendamiento de un bien distinto al de vivienda o más comúnmente denominado de local de negocio, no nos encontramos pura y...
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SAP La Rioja 133/2018, 25 de Abril de 2018
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