SAP Valencia 57/2014, 20 de Febrero de 2014
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 57/2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 20 Febrero 2014 |
ROLLO DE APELACION 2014-0049
SENTENCIA Nº 57
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a veinte de febrero del año dos mil catorce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 28 de junio de 2013 dictada en AUTOS DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE CANTIDAD 427-2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Cuatro de los de Sagunto.
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Leovigildo Y DOÑA Rosana representada el Procurador de los Tribunales Dña. Mª Amparo Lacomba Benito y asistido de Letrado D. Cesar Llanes Peset; como APELADA-DEMANDANTE Dª Tatiana representada el Procurador de los Tribunales D. Enrique Ballarin Rosella y asistido de Letrado Dña. Eva Belenguer Valero.
La Sentencia de fecha 28 de junio de 2013 contiene el siguiente Fallo:
Estimo parcialmente la demanda formulada por D ª Tatiana, representada por el procurador Sr./Sra. Enrique Ballarín Rosella, contra D ª Rosana y Dº Leovigildo y, declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes, por falta de pago de las rentas y cantidades debidas, condenando al demandado a que firme que sea esta sentencia deje libre, vacua y a disposición de la actora, el local de negocio, sito en Puerto de Sagunto, Avenida 9 de Octubre, Nº 12 Bajo, apercibiéndoles de lanzamiento caso contrario; cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
Notificada la Sentencia,DON Leovigildo Y DOÑA Rosana interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis,en primer lugar infracción del art. 24 CE en relación con art. 247 LEC que imponen que las actuaciones procesales se realicen con respeto a las reglas de la buena fe procesal y sin provocar indefensión.
-los demandados ocupan el local objeto de arrendamiento como librería desde hace 40 años habiendo cumplido sus obligaciones de pago.
-la propietaria demandante solicito el 21-1-2004 ante el Ayuntamiento de Sagunto solicitud de ruina dando lugar expediente NUM000 de 2004. -En 2011 los demandados formularon denuncia por mal estado de conservación.
Requerida la propiedad y contestando pero respecto a la contestación no es cierto que hayan formulado reparación durante los últimos 10 años en fachada,ni en tejado,ni en techo de librería.
Es o no fraudulento acudir a este proceso SAP Mallorca 12-abril-2004.
Ante al afirmación de la sentencia,la parte no ha podido formular reconvención por el propio art.441-1 Lec limita los medios de defensa por lo que seria procedente desestimar la demanda remitiendo el estudio judicial de esta situación compleja al juicio ordinario.
En segundo lugar dada la reciprocidad de obligaciones en la relación arrendaticia nos encontramos con una cuestión compleja que impide que el procedimiento sumario de desahucio se escoja y utilice en fraude de ley procesal,se accione de mala fe y produciendo indefensión.
La demandante viene incumpliendo reiteradamente sus obligaciones sobre conservación del local arrendado.Ars.21 y 27 LAU y 1124 y 1554-2 CC.
Solicitando la revocación con desestimación de la demanda e imposición de costas procesales.
El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.
Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:
-
-Documental.
-
-Testifical
EN SEGUNDA INSTANCIA:DOCUMENTAL.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 19 de febrero del 2014 para deliberación y votación, que se verificó quedando seguidamente para dictar resolución.
Se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se opongan a los contenidos en esta
La cuestión planteada por la parte apelante, DON Leovigildo Y DOÑA Rosana en virtud del recurso de apelación interpuesto es resolver si procede desestimar la demanda infracción del art. 24 CE en relación con art. 247 LEC que imponen que las actuaciones procesales se realicen con respeto a las reglas de la buena fe procesal y sin provocar indefensión;y por cuanto dada la reciprocidad de obligaciones en la relación arrendaticia nos encontramos con una cuestión compleja que impide que el procedimiento sumario de desahucio se escoja y utilice en fraude de ley procesal,se accione de mala fe y produciendo indefensión.
El principio de congruencia que debe presidir las resoluciones judiciales motivan que debamos entrar a conocer del segundo motivo del recurso sustentando en una pretensión revocatoria por la que la parte demandada- arrendataria-0 postula la desestimación de la demanda por cuanto dada la reciprocidad de obligaciones en la relación arrendaticia nos encontramos con una cuestión compleja que impide que el procedimiento sumario de desahucio se escoja y utilice en fraude de ley procesal,se accione de mala fe y produciendo indefensión.
La juzgadora de instancia resolvió:
" Primero.- Acción de resolución del arrendamiento.
En el presente caso, la actora ejercita la acción de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, pretendiendo la resolución del contrato de arrendamiento por dicha causa.
Según lo dispuesto en el artículo 1542 del CC : El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios; el artículo 1543 del CC : En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, creándose así una relación jurídica que origina derechos y obligaciones entre las partes, destacando lo dispuesto en el artículo 1554.1 del CC : El arrendador está obligado: 1.- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato y lo establecido en el artículo 1555.1 del CC : El arrendatario está obligado:
-
- A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
Ante el incumplimiento de su obligación principal por el arrendatario, la ley concede al arrendador la posibilidad de acudir a un juicio sumario especial, el desahucio, en el que se solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la cosa arrendada, sobre la base del artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos Vigente.
Acción de reclamación de rentas o cantidades debidas:
También ejercita la actora acumuladamente acción en reclamación de rentas o cantidades debidas, conforme lo previsto en el artículo 438.3.III de la LEC ., devengadas del arriendo referido en los hechos probados, fundamentando su petición en la obligación legal del arrendatario de satisfacer al arrendador la renta convenida y las cantidades debidas ( Art. 27 LAU antes referido).
Respecto de la presente acción una valoración conjunta de la prueba documental aportada en el procedimiento, permite declarar probado que el arrendatario, hoy demandado, no adeuda al actor rentas o cantidades debidas devengadas del arrendamiento que, en ésta resolución se resuelve.
Resulta probado, a través de la documental obrante en autos Doc. 1 y 2 aportados por la parte demandada, el ingreso de las cantidades reclamadas en la demanda en concepto de rentas hasta marzo de 2013, sumando un total de 2.630,71#, efectuando dicho ingreso con fecha posterior a la presentación de la demanda concretamnte de 7/03/2013.
Respecto de la alegación efectuada por la parte demandada, consistente en la falta de conservación y de reparaciones necesarias en el local arrendado, al no existir techo en una de las dependencias, el tejado está hundido produciéndose inundaciones periódicas y se producen caídas de escombros a la vía pública provinientes del balcón y fachada del local arrendado, a la vista de la documental y pericial aportada a autos y, teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 1554.2 y 3 del CC y 21 de la LAU, considero que debe ventilarse en juicio ordinario la acción ejercitada por el demandado-arrendatario, teniendo en cuenta que además el demandado arrendatario no formuló reconvención alguna, siendo una acción distinta a la ejercitada por el demandante, cual es una acción de desahucio por falta de pago de rentas más la de reclamación de rentas y, en el caso de existir humedades o filtraciones en el objeto arrendado debe resolverse por el juicio ordinario que corresponda.
Por todo ello, debo estimar parcialmente la demanda, resolviendo el contrato de arrendamiento sin condenar al pago de las rentas devengadas al ya estar debidamente abonadas.
En relación con la existencia de una cuestión compleja y su resolución en el juicio sumario de desahucio este Tribunal,entre otra,dicto la sentencia de fecha de 29 de septiembre de 2008 por la que dijimos:
"Del objeto limitado del proceso por expiración del plazo contractual. Con arreglo a la anterior ley de enjuiciamiento civil, era pacífica la consideración del verbal de desahucio como cauce procesal sumario y rápido que exigía términos sencillos y claros en su planteamiento, quedando fuera del mismo, las llamadas cuestiones complejas, por un lado limitando los medios de prueba, y de otro el planteamiento de situaciones complicadas que requieren una discusión más amplia y rodeada de mayores garantías, procediendo denegar el desahucio si del título invocado por el demandado resultase, a primera vista, cuando menos dudoso el derecho del actor a obtener la efectividad de su...
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