SAP Alicante 76/2014, 17 de Febrero de 2014
| Ponente | JOSE MANUEL VALERO DIEZ |
| ECLI | ES:APA:2014:372 |
| Número de Recurso | 470/2013 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 76/2014 |
| Fecha de Resolución | 17 de Febrero de 2014 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 76/14
En la ciudad de Elche, a diecisiete de febrero de 2014.
El Ilmo. Sr. Magistrado D. José Manuel Valero Diez, ha visto los autos de Juicio Verbal 832/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Shoal International, INC, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr. Merlos Sánchez y dirigida por el Letrado Sr. Castro Jimenez, y como apelada la parte actora, D. Julio, representada por el Procurador Sra. Tolosa Parra y dirigida por el Letrado Sra. García Alcocer.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 28 de octubre de 2011 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda presentada por la representación procesal de D. Julio en representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, contra la mercantil Shoal Internacional INC, debo condenar y condeno a la demandada al pago de la cantidad de 4.368 euros, más las cantidades devengadas hasta esta sentencia, junto con el interes legal de dicha cantidad a contar desde la fecha de interposición de la demanda, 10 de mayo de 2011.
Cada parte deberá hacerse cargo de las costas causada a su instancia y las comunes por mitad."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 470/13, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se señaló el día 13 de febrero de 2014.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Esta controversia ya ha sido resulta por esta Sección Novena, en diferente resoluciones siendo la primera la sentencia número 187/2013, de 12 de abril de 2013, cuyo criterio debemos mantener, aparte de que las resoluciones judiciales pueden también ser eficaces como medio de prueba de lo en ellas declarado, cuando se refieren a la misma cuestión controvertida.
Dijimos en dicha sentencia que: " El recurso se funda esencialmente en la existencia de error en la valoración de la prueba en que incurre la resolución de instancia, pues considera el apelante que no existe esa pretendida comunidad de propietarios o de bienes que fundamentaría y justificaría la pretensión reclamatoria de cuotas de la parte actora, por la sencilla razón de que no existen bienes comunes. Es decir, sostiene que no existen elementos comunes cuyo disfrute y mantenimiento justificaría el pago de una cuota, por más que el actor junto con otras personas adquieren un pozo para dar agua a las parcelas que lo deseen. Y en cuanto los caminos nos dice que cada dueño cedió en su momento la mitad del camino sin que exista mantenimiento de los mismos, como resulta de la declaración del propio apelante así como de un vecino y propietario de la partera colindante.
Para resolver esta controversia resultan muy ilustrativas las propias declaraciones del presidente de la denominada comunidad de propietarios DIRECCION000, constituida en 1985, y del propio demandado y testigos.
Nos dice este último que el pozo es exclusivamente del Presidente y de algunos amigos suyos, que el declarante tiene su propio pozo, que se denegó la inscripción de los estatutos y no le son oponibles, que él adquirió su parcela en 1997 y no constan bienes comunes, las parcelas se encuentran en un parque natural donde no se permite edificar, asistió a una asamblea y no le dejaron votar por no pagar las cuotas, no conoce los estatutos, su parcela linda con dos caminos que son de tierra y los mantiene él, que no se encarga de arreglar los caminos, le consta que cada vecino y propietario de parcelas ha cedido una parte de su terreno para hacer los caminos, él también ha cedido parte de sus terrenos para hacer un camino por el que pase todo el mundo.
El presidente de la comunidad demandante declaró que el demandado no ha hecho uso del agua, que el pozo no está registrado y sus propietarios son el Presidente y otros nueve socios, que él y el secretario tienen el 25% del pozo, que se hizo en su día una declaración de que el pozo estaba a disposición y para uso y disfrute de los parcelistas, se trata de parcelas rústicas, que existe un embalse regulador y que la comunidad se dedica al mantenimiento del pozo y de los caminos de acceso a las parcelas, que existe un administrador contratado y algunos empleados, que el demandado se subrogó en la posición de su tío que era el vendedor y que fue en su día presidente de la comunidad.
El administrador de la comunidad confirma que se mantienen los caminos y se prestan servicios en relación con el agua, se limpian los caminos, se arreglan socavones y también las instalaciones para dar el suministro de agua, que el pozo tuvo que repararlo la comunidad que se encarga de su mantenimiento, que existen empleados que se encargan de los contadores y de los arreglos, que usan el agua unos 100 parcelistas de los aproximadamente 200 que existen, que los gastos se cubren con las cuotas y son: mantenimiento de caminos, tuberías, embalse, administrador, empleados y vehículos para estas gestiones.
El testigo Alvaro, nos dice que no hay elementos comunes, pero es cierto que los caminos se cedieron por los parcelistas para poder pasar todos, que él cedió unos 500 m para los caminos.
De la documental se desprende que una parte de la finca matriz se dividió en numerosas parcelas o pequeñas fincas rústicas y se creó un entramado de caminos para acceso a las diferentes parcelas.
De estas declaraciones en relación con la propia escritura de compraventa de la parcela del demandado, en la que consta claramente que linda con dos caminos, y la naturaleza rústica de las parcelas que se encuentran enclavadas en un parque natural no edificable, ya claramente se desprende que no nos encontramos ante una comunidad de propietarios de la LPH.
Para que exista Comunidad de propietarios exige la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5
, que se haya otorgado el oportuno título constitutivo de forma unánime por todos los propietarios, que debe contener necesariamente la descripción del inmueble en su conjunto, de los elementos privativos y comunes, y la cuota de participación que corresponda a cada piso o local. Esta exigencia también se aplica a los Complejos inmobiliarios, por exigirlo el artículo 24 de la L. P. H ., aunque la jurisprudencia y actualmente expresamente el artículo 2, admiten incluso las denominadas comunidades de hecho. Efectivamente dispone el art. 2 de la LPH, tras la reforma operada por Ley 8/1999, de 6 de Abril que dicha Ley es aplicable, además de a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5 y a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubieren otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los denominados complejos inmobiliarios privados en los términos establecidos en la misma. Siendo el art. 24 de la LPH, el precepto de la Ley que regula el régimen de los complejos inmobiliarios privados, que se caracterizan por estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales y por participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Estos complejos inmobiliarios podrán o bien constituirse en una sola comunidad de propietarios por los procedimientos establecidos en el art. 5 de la LPH o bien en una Agrupación de comunidades de propietarios, la cual gozará de la misma situación que la comunidad de propietarios y su Junta estará constituida por los Presidentes de las Comunidades integradas en la agrupación. En consecuencia, la estructura que puede tener el art. 24,2 distingue tres supuestos: Comunidad ordinaria ( art. 24,2,a LPH ); Comunidad agrupada ( art. 24,2,b), y Comunidad atípica ( art. 24,4). La primera, comunidad ordinaria, se refiere a las urbanizaciones privadas. Es el concepto tradicional de propiedad horizontal tumbada, al que es fácilmente adaptable el régimen del art. 5 de la LPH . La segunda, comunidad agrupada, constituye las denominadas unidades inmobiliarias de estructura múltiple. Por último, la comunidad atípica, es como un cajón de sastre abierto al dinamismo jurídico, donde en principio cabe todo tipo de conjunto inmobiliario. Estas comunidades pueden formarse perfectamente, a posteriori, a medida que la ley imponga obligaciones colectivas (medio ambiente, urbanismo...) que trasciendan el dominio particular.
Tampoco nos encontramos ante el supuesto que estudia la SAP de Madrid de 18 de octubre de 2011 para el caso de subdivisión de una parcela matriz en numerosas parcelas individuales, que finalmente termina por considerar que se trataría de simples servidumbres de paso: "la carencia de sustento material sobre el que configurar una comunidad de bienes, lo sea por su sometimiento al régimen de los complejos inmobiliarios referidos en el art. 24 de la LPH, como al régimen común del Código Civil, y, por mucho que la demandante insista en su condición de comunidad de bienes, incluso, reconocida administrativamente, lo cierto es que, a los efectos reales...
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