SAP Ciudad Real 320/2013, 28 de Noviembre de 2013
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 320/2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Ciudad Real, seccion 1 (civil y penal) |
| Fecha | 28 Noviembre 2013 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CIUDAD REAL
SENTENCIA: 00320/2013
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCIÓN PRIMERA
CIUDAD REAL
Rollo de Apelación Civil: 181/13
Autos : Procedimiento Ordinario nº638/10
Juzgado: 1ª Inst. e Instr. nº5 de Ciudad Real
SENTENCIA Nº320
Iltmos. Sres.
Presidente:
Dª. MARIA JESÚS ALARCÓN BARCOS
Magistrados:
D. LUIS CASERO LINARES
Dª. PILAR ASTRAY CHACÓN
D. ALFONSO MORENO CARDOSO
CIUDAD REAL, a veintiocho de noviembre de dos mil trece
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Primera de la Audiencia Provincial de CIUDAD REAL, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO nº638/10, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE CIUDAD REAL, a los que ha correspondido el Rollo nº181/13, en los que aparece como parte apelante FAR 2006 CALATRAVA, S.L., representado por el Procurador Dª. CARMEN ROMAN MENOR, y asistido por el Letrado D. DAVID MORALEDA NOVO, y como apelado BANCO CASTILLA LA MANCHA, representado por el Procurador D. MANUEL CORTES MUÑOZ, y asistido del Letrado D. JOSE ANTONIO VILLEGAS DIAZ, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª. PILAR ASTRAY CHACÓN.
Por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº5 de Ciudad Real se dictó sentencia en los referidos autos, de fecha 2 de febrero de 2013 cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Maria del Carmen Román Menor en nombre y representación de la entidad FAR 2006 CALATRAVA S.L., y absolver a la demandada BANCO DE CASTILLA LA MANCHA S.A., de los pedimentos formulados en su contra.
Las costas procesales se imponen a la parte actora".
Notificada la sentencia a las partes, se interpuesto contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma por la parte demandante FAR 2006 CALATRAVA S.L., admitiéndose el recurso y dándole el trámite correspondiente, las partes hicieron las alegaciones que estimaron conveniente en apoyo de sus respectivos intereses, elevándose los autos a la Audiencia y correspondiendo a esta Sección por turno de reparto, se formó el correspondiente rollo y se turnó Ponencia, señalándose día para la votación y fallo del recurso.
En la tramitación de esta apelación se han observado las prescripciones legales.
Cuestiona la mercantil apelante los pronunciamientos de la Sentencia apelada y que llevan a la conclusión desestimatoria de su demanda, en cuanto a las dos cuestiones objeto de debate en el marco del procedimiento en el que imputaba a la entidad bancaria el incumplimiento del contrato de préstamo formalizado en escritura pública con fecha 26 de octubre de dos mil siete y novado por escritura pública de 23 de julio de 2008; y en concreto si cumplía la condición o requisito de tener vendidas al menos cuarenta viviendas y que la obra ejecutada y certificada superaba el sesenta por ciento.
La Sentencia apelada considero acreditada la compraventa de treinta y siete viviendas, pero no de las cuarenta y tres afirmadas por la parte apelante; bajo la consideración de que estos últimos se trataba de reservas y no de compraventas. Cuestiona la apelante dicha consideración apelando a la doctrina de los actos propios de la entidad demandada, en cuanto ya había concedido más del sesenta por ciento de financiación por lo que ha de entenderse consideró superado dicho requisito. Igualmente destaca que cuatro de estos cuestionados contratos fueron negociados en la sucursal de la Caja, con su director, firmados por el y su familia, y ello pese a que el director de la sucursal pretendiera en juicio afirmar lo contrario, señalando que eran de mera reserva y no compraventa. Apela a la doctrina de los actos propios y al principio de confianza legítima.
En lo que respecta al porcentaje de la obra realmente ejecutada, destaca que el arquitecto director facultativo emite certificaciones visadas por el colegio de las que se extraen un porcentaje de ejecución de 70, 50% en el bloque uno y 79;50% en el bloque dos. La sociedad de tasaciones con ocasión de las visitas giradas considera un porcentaje de 66,29 % y 74,62%.
Cuestiona que la Sentencia de Instancia acoja las conclusiones del informe emitido por VALCO, valoración y costes, emitido por sociedad de tasación, un año después, y en el que solo no tiene en cuenta la obra ejecutada, sino los recursos que es preciso destinar para terminarla, considerando los desperfectos y el deterioro de la situación de paralización y abandono causada.
Cuestiona que la parte demandada pudiera negar la validez de los certificados de tasación emitidos por Valmesa sin contravenir su doctrina de actos propios, en la medida que era encargada por ella para velar sus intereses y derechos durante la ejecución de las obras financiadas.
La entidad mercantil demandante se encontraba ejecutando unas obras de construcción de viviendas financiadas por la entidad bancaria demandada, en virtud del contrato de préstamo y novación anteriormente referido, y en el que se estipulaba la disposición de las cantidades objeto de préstamo en unos determinados porcentajes.
Teniendo en cuenta lo estipulado en el contrato- estipulación tercera y segunda de la escritura de ampliación de préstamo de 26 de octubre de dos mil siete- se pacta que los fondos depositados en una cuenta especial serán disponibles por el interesado según el ritmo de las obras de edificación. Igualmente, se determina que las fases de la obra ejecutada, permitirán la disposición de las cantidades ingresadas, con arreglo a los siguientes porcentajes: Hasta el 85% mediante "las certificaciones de obra ". Se señala igualmente que para disponer de más del 60% conforme ya a la estipulación segunda de novación de 23 de julio de dos mil ocho( que implica una modificación del calendario de acreditación de ventas,) será necesario acreditar la venta de más de cuarenta viviendas; número que con anterioridad a la novación de julio de dos mil ocho era requerido para disponer de más del 40%.
La estipulación tercera, en cuanto a la forma de acreditar el porcentaje de ejecución de la obra, añade que dicho porcentaje se puede " disponer contra la entrega de certificaciones de obra ejecutada y valorada emitidas por el arquitecto director de la obra y visadas por el respectivo colegio oficial" . Se añade que cuando el porcentaje de obra ejecutada alcance los hitos del 20%, 40%,60% y 80% respectivamente, será preciso que la empresa tasadora "certifique la realidad de dichos porcentajes ". Las relaciones derivadas del contrato de préstamo se desarrollaron sin que consten incidencias hasta el momento en el que la demandada había ya disfrutado de un equivalente al 68,32 por ciento, momento en el cual se negó la entidad bancaria a financiar mayor porcentaje.
En definitiva, la entidad financiera detiene la financiación a la empresa hoy demandante en un momento determinado, en concreto la última disposición fue el veintinueve de agosto de dos mil ocho, y por ello la promotora demandante afirma que dicha dificultad de financiarse fue causa inmediata de que la obra no pudiera concluirse, con los daños y perjuicios inherentes a dicho hecho. La entidad bancaria demandada niega haya procedido a dicho corte de financiación, o resolución contractual de facto, sino simplemente señala no se concede más disponibilidad de financiación al no cumplirse las condiciones del contrato. Y así en la contestación a la demanda se opone no se habían vendido las cuarenta viviendas requeridas, analizando y cuestionando contratos y operaciones de las aportadas por la demandante en su demanda; e igualmente no se había ejecutado más del 60% de la obra.
La Sentencia de Instancia analizando las cuestiones sometidas a debate, llega a la conclusión de que no se habían vendido más de 37 viviendas, calificando de reservas el resto, incluidas cuatro de ellas tramitadas por el propio director de la Sucursal de la entidad demandada; e igualmente entiende no constatado el porcentaje requerido de la obra, pues despreciando la acreditación de dicho porcentaje mediante las certificaciones de obra; o incluso lo certificado por la entidad tasadora, acoge lo informado en informe denominado VALCO por empresa de tasación y emitido un año después del problema que aquí se plantea.
Sin perjuicio del volumen de la operación de préstamo y las dudas de viabilidad que pudo representar, las razones alegadas por la mercantil demandada para no otorgar mayor disponibilidad de la cantidad objeto de préstamo no residen en cuestiones de solvencia o viabilidad, sino opone, conforme se ha detallado con anterioridad, el incumplimiento de los requisitos de acreditación de ventas y porcentaje de ejecución de la obra.
Tras realizar el análisis del resultado de la prueba practicada y teniendo en cuenta el desarrollo de las relaciones contractuales desplegadas en virtud del contrato de préstamo de financiación de la ejecución de la obra, resulta complicado concluir que las razones en las que se justifique la suspensión de la financiación, y en sí del despliegue de los efectos del préstamo, sean las que formalmente se oponen en el escrito de contestación a la demanda y han sido objeto de análisis y prueba en el presente proceso: es decir las relativas al cumplimiento de la acreditación de viviendas y porcentajes.
En primer lugar, señala la demandada que no procedió a conceder mayor disposición porque no se habían acreditado la venta de cuarenta viviendas requerida para disponer de más del sesenta por ciento. Sin embargo, si partimos de que la novación de dicho requisito se efectuó en escritura de 23 de julio de dos mil ocho, las disposiciones realizadas conforme a la inicial estipulación tercera requerían de dicho...
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