SAP Alicante 371/2013, 1 de Julio de 2013
| Ponente | ANDRES MONTALBAN AVILES |
| ECLI | ES:APA:2013:2718 |
| Número de Recurso | 942/2012 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 371/2013 |
| Fecha de Resolución | 1 de Julio de 2013 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Alicante, Sección 9ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE
SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE
SENTENCIA Nº 371/13
Iltmos. Sres.:
Presidente : D. José Manuel Valero Diez
Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés
Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal
En la ciudad de Elche, a uno de julio de dos mil trece.
La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 783/11, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Doña Esther y D. Jose Ángel, habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por los Procuradores Sr/a Castaño López y Grau Gálvez y dirigida por los Letrados Sr/a. Correas Giménez y Rodriguez Mazón, respectivamente, y como apelada la parte demandante Promociones Rosnely, S.L., representada por el Procurador Sr/a. Merlos Sánchez y dirigida por el Letrado Sr/a. Ballesta Lorenzo.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 31/1/12 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D. Antonio Merlos Sánchez en nombre y representación de la mercantil Promociones Rosnely, S.L. contra Hipercar Crevillente, S.L., representada por D. Federico Grau Gálvez, y contra los cónyuges D. Jose Ángel y Doña Esther, representados por el Procurador D. Francisco Javier Maseres Sánchez:
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- Debo declarar y declaro la resolución del contrato privado de compraventa celebrado entre Promociones Rosnely, S.L. e Hipercar Crevillente, S.L., el día 22 de enero de 2008.
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- Debo estimar y estimo la demanda formulada por Promociones Rosnely, S.L. contra los cónyuges D. Jose Ángel y Doña Esther, condenando a los demandados a cesar en la posesión de la finca registral nº NUM000 en Redován, sita en la AVENIDA000, NUM001 NUM002, 03370, restituyendo a la actora la posesión de la misma.
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- Debo desestimar y desestimo la demanda declarativa de dominio ejercitada por la mercantil Promociones Rosnely, S.L. contra Hipercar Crevillente, S.L.
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- Asímismo, debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por el Procurador D. Federico Grau Gálvez en nombre y representación de Hipercar Crevillente, S.L. Frente a Promociones Rosnely, S.L., representada por el Procurador D. Antonio Merlos Sánchez, con expresada imposición de costas al demandado-reconveniente. Se imponen las costas a la demandada."
Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 942/12, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 27/6/13.
En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.
Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Andrés Montalbán Avilés.
Estima la sentencia de instancia, la demanda dirigida contra la mercantil compradora de un inmueble, resolviendo el contrato de compraventa convenido entre actora y mercantil demandada. Condena a los codemandados, personas físicas ocupantes del inmueble, a desalojarlo. Desestima la reconvención de la mercantil demandada relativa a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Recurre la mercantil codemandada: alega la incompatibilidad de las acciones reivindicatoria y declarativa de dominio, dominio que la actora no acredita, justifica la posesión de los codemandados y pone de manifiesto que la actora pidió la resolución del contrato, pero no la retención de las cantidades entregadas a cuenta, lo que vulnera el principio rogatorio, además de ser la clausula penal abusiva, formula reconvención para que le sean devueltas.
Los codemandados poseedores del inmueble, alegan la no concurrencia de los requisitos de la acción reivindicatoria, la legítima posesión del inmueble, no afectada por la reserva de dominio pactada entre los colitigantes y el conocimiento por la recurrida de dicha posesión, que le fue transmitida a su causante con independencia de que este no haya llegado a acceder a la propiedad.
En un orden lógico temporal hemos de comenzar por el recurso interpuesto por Promociones Rosnely SL, convino esta con la vendedora la compraventa de la finca litigiosa, se documentó privadamente en 22/1/2008, se entregó una cantidad del precio a cuenta, 37.200# y se pactó que el resto se entregaría al otorgamiento de la escritura pública que se fijó el15 de marzo de 2009.
Se convienen dos clausulas relevantes para la resolución del contencioso: la primera que el contrato solo era generador de obligaciones, no traslativo de dominio, aunque fuese seguido de la entrega, hasta tanto no se hubiese pagado íntegramente el precio, reservándose hasta entonces la vendedora el dominio.
Una segunda clausula, permitía a la actora ocupar la vivienda por sí o autorizar su ocupación por tercero, si avalaba con pagaré por importe pendiente del precio.
El pacto de reserva de dominio tiene plena validez, según doctrina uniforme de la Sala primera del Tribunal Supremo (Sentencias de la Sala primera de 10 de enero y 11 de mayo de 1.989 ); en la compraventa, supone que el vendedor no transmite al comprador el dominio de la cosa vendida hasta que éste le pague por completo el precio convenido, lo que significa una derogación convencional del artículo 609 del Código Civil, en relación con el artículo 1.461 del mismo texto legal, y aunque se entregue la cosa no se transmite la propiedad, viniendo a constituir, como cualquier otra cláusula que se establezca con tal fin, una garantía para el cobro del precio aplazado, cuyo completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del pleno dominio de la cosa comprada.
Siguiendo a la SAP Tarragona 8/9/2011 : "Para resolver partiremos de establecer que por el pacto de reserva de dominio, que es un pacto accesorio de la compraventa que modifica sus efectos naturales, el vendedor entrega la posesión de la cosa vendida, en el caso de autos de las parcelas, pero no la propiedad que retiene, recibiendo el comprador únicamente la mera posesión, como hecho o material, con el uso y disfrute, operaciones que se subordinan al pago de la totalidad del precio aplazado de la adquisición del bien, de modo que si el comprador lo hace efectivo automáticamente se convierte en propietario y si no paga el dominio continuará correspondiendo al vendedor al haberse sometido la transmisión a la condición del pago del precio. Se trata de un acuerdo que encuentra su amparo en la libertad de pacto del art. 1255 del CC y cuya eficacia está reconocida por reiterada jurisprudencia, siendo destacada la sentencia del TS de 10 de junio de 1958, que fijó las características del pacto señalando: a)Que no es contrario a la esencia de la compraventa, ya que en el ordenamiento jurídico español para la perfección de la misma no se precisa la transmisión de la propiedad. b)No viola los límites de la autonomía de la voluntad del art. 1255 del CC . c)El vendedor sigue siendo el propietario al someterse la transmisión de la propiedad a una condición suspensiva, el pago del precio. d)El comprador es un precarista. e)Es una garantía de pago. El contenido del pacto será el mantenimiento de la propiedad en el vendedor a efecto de garantizar el pago de todo el precio, siendo factible que la entrega o tradición de la cosa al vendedor no lo convierta en propietario, siempre que ello se pacte, dado que ello encuentra amparo en la naturaleza bilateral y conmutativa de la compraventa, que debe desarrollarse no solo en el momento de la perfección del acuerdo de voluntades, sino también en el momento de la ejecución, por lo que si el precio se aplaza cabe pensar que la transmisión de la propiedad, a pesar de la entrega de la cosa, se puede aplazar hasta que resulte pagado el precio, y así, aunque el art, 609.2 y el 1462.1 dispongan que la entrega transmite el dominio y con ello la propiedad, nada impide que la voluntad de las partes excluyan ese efecto posponiendo la transmisión de la propiedad hasta el total pago del precio, y así se ha señalado que el art 438 dice que la posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o del derecho, lo que conduce a que la entrega de la cosa vendida únicamente origina la posesión del comprador pero no la propiedad. Partiendo de lo anteriormente referido se deriva que el pacto actúa como una condición suspensiva, y en tal sentido ha sido calificado por reiteradas sentencias del TS, y a ello debemos añadir que en dicho pacto resulta esencial la fijación de un plazo en el que deba cumplirse la condición del pago, ya que en otro caso ese pacto desnaturalizaría el efecto de la compraventa en orden a la transmisión de la propiedad pasando a depender totalmente del comprador, lo que originaría...
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SAP La Rioja 46/2016, 23 de Febrero de 2016
...en dicha estipulación. En cuanto al pacto de reserva de dominio, estipulación séptima del contrato, dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 1 de julio de 2013 : "Siguiendo a la SAP Tarragona 8/9/2011 "... por el pacto de reserva de dominio, que es un pacto accesorio de l......