STS, 27 de Marzo de 2013

La sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal: "Que debemos desestimar, como desestimamos, el recurso interpuesto por la representación procesal de Dña. Raimunda , Dña. Trinidad , Dña. Adelaida y D. Carlos , contra la Resolución del Jurado de Expropiación de 30 de abril de 2008 (expte. NUM000 ) que fijó el justiprecio de 20,01 E./m2 en el expediente expropiatorio incoado por el Gobierno de Navarra con el fin de ejecutar el proyecto <>, sobre la finca reseñada, confirmando la resolución recurrida. Sin imposición de costas" .

Notificada la anterior Sentencia, la representación procesal de don Carlos y de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida presentó escritos, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, preparando recursos de casación contra la referida resolución. Por providencia, la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma los recursos de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la procuradora doña Ana Lázaro Gogorza se personó ante esta Sala en nombre y representación de don Carlos y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación y, previos los trámites legales, "... dicte Sentencia en su día por la que:

1) Se declare la estimación del presente recurso de casación;

2) Se decrete en consecuencia la revocación de la sentencia recurrida;

3) Se declare la fijación del justiprecio en el citado expediente de Expropiación Forzosa en la cantidad unitaria de 53,06 €/m2 incrementado con el 5% del premio de afección; o subsidiariamente en la cifra que la Sala considere adecuada y siempre superior a los 20,01 €/m2 fijados por el Jurado y confirmados por la Sala a quo, que resulte de aplicar en la fórmula empleada por el Jurado un valor en venta superior al que aplicó el Jurado, y concretamente el valor medio que resulta del informe de T&C que obra en el Expediente y que aportó la beneficiaria con su hoja de aprecio, sin descuentos o deducciones por «prudencia valorativa», conservando el resto de parámetros empleados por el Jurado de Expropiación Forzosa, y todo cuanto, además, sea procedente en Derecho" .

Y la citada procuradora se personó también en nombre y representación de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , formulando así mismo escrito de interposición de recurso de casación, expresando los motivos que tuvo por convenientes, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación y que, previos los trámites legales, la Sala "... acuerde, con estimación del recurso ahora planteado, casar la sentencia, dictando otra en su día en la cual revoque la dictada por la Sala acordando estimar íntegramente el suplico de nuestra demanda" .

Teniendo por interpuestos y admitidos los recursos de casación por esta Sala, en cuanto a la finca NUM001 , se emplazó a las partes recurridas para que en el plazo de treinta días formalizaran sus escritos de oposición, lo que verificaron en tiempo y forma el Procurador don José Manuel de Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de la Comunidad Foral de Navarra, y el Procurador don Argimiro Vázquez Guillén, en nombre y representación de Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A., impugnando los motivos de los recursos de casación, en virtud de las razones que estimaron procedentes, suplicando don José Manuel de Dorremochea Aramburo, en la representación que ostenta, respecto al recurso de casación interpuesto por don Carlos , doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , que la Sala "... dicte Sentencia declarando la inadmisibilidad del recurso de casación interpuesto y, subsidiariamente, su desestimación, confirmando la adecuación a Derecho de la Sentencia impugnada" , y en cuanto al interpuesto por don Carlos , que proceda a "... dictar sentencia desestimando totalmente el recurso de casación promovido por los recurrentes confirmando la sentencia recurrida por estar ajustada a derecho con expresa imposición de costas" ; y la representación de Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A., en cuanto al interpuesto por doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , que se dicte sentencia "... desestimando totalmente el recurso de casación promovido por los recurrentes confirmando la sentencia recurrida por estar ajustada a Derecho con expresa imposición de costas..." .

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día VEINTE DE MARZO DE DOS MIL TRECE , en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , Magistrado de la Sección.

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra el 16 de noviembre de 2009, en los recursos contencioso administrativos acumulados nº 547 y 548 de 2008 , interpuestos por las partes también aquí recurrentes contra resolución del Jurado de Expropiación de Navarra, de 30 de abril de 2008, sobre justiprecio de unas fincas expropiadas para la ejecución del "Plan de Ampliación de la Ciudad del Transporte de Pamplona".

Inadmitido por auto de la Sección Primera de esta Sala, de 16 de septiembre de 2010 , respecto a las fincas NUM002 y NUM003 , el ámbito de nuestro conocimiento se circunscribe a la finca NUM001 .

Interesa resaltar de la resolución del Jurado lo que expresa dicho órgano en relación al valor en venta, en cuanto asumido por la sentencia recurrida, sobre tal parámetro incide esencialmente el único motivo del recurso de don Carlos y el segundo de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida . Dice así la resolución del Jurado:

"La estimación del valor en venta se ha realizado de conformidad con la cláusula decimoquinta del contrato de adjudicación definitiva para la ejecución, comercialización y explotación de la tercera fase de la Ciudad del Transporte de Pamplona en la que se dispone que para que puedan efectuarse transmisiones sucesivas de las naves o terrenos durante el plazo de 10 años contados desde la primera transmisión de cada una de ellas, será necesario el previo consentimiento de Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A., en tal supuesto ésta podrá adquirir la nave o parcela objeto de transmisión al precio establecido en el Anexo II actualizado conforme al IPC más un punto porcentual.

Para el cálculo de los valores, por tanto se ha partido de los valores del anexo al que se hace referencia incrementados en la parte proporcional por suelo, de tal forma que para 2007 dichos valores eran:

Naves menores 2000m2 Media de 333+344+359 más suelo 115*1,60=345,33+184=529,33 €/m2

Naves mayores 2000m2 Medida de 321+332+347 más suelo 115*1,60=333+184=517 €/m2

Entreplanta 204+115=319 €/m2

Edificio servicios 1125+188=1.313 €/m2."

La sentencia de instancia, conforme ya adelantamos, comparte el criterio del Jurado a la hora de establecer el valor en venta y lo justifica a través de un único fundamento de derecho del tenor literal siguiente:

"SEGUNDO.- Tema esencialmente igual al presente ha sido tratado y resuelto por esta misma Sala también (en lo que a los aspectos jurídicos se refiere) en Recursos números 523/08, de 4 de noviembre, 524/2008 de 10 de noviembrey 554/08 de 17 de noviembre, todos de 2009.

En aquellos pleitos la parte recurrente fue la beneficiaria (Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A.) mientras que en el actual los recurrentes son los expropiados. No obstante el aspecto jurídico y de valoración del caso no puede ser sino el mismo dado que todas las fincas están afectas por el mismo P.S.I.S., siendo discutido verdaderamente y con exclusión de otra materia el valor del m² del terreno en expropiación total (no se ha discutido en esta sede el tema de la servidumbre). En tal sentido y por la identidad de materias reproducimos lo dicho en citadas sentencias:

SEGUNDO.- Frente al citado acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de Navarra, impugnado en el presente recurso, se alza la beneficiaria de la expropiación "CIUDAD DEL TRANSPORTE DE PAMPLONA, S.A.", al entender que se ha efectuado una inadecuada valoración por parte del Jurado que es excesiva. Se considera que el valor real de la superficie afectada es menor al finalmente reconocido y se propugna su anulación con aplicación final de la valoración contenida en la Hoja de Aprecio de la Administración actuante.

En definitiva, no se impugna ni el método empleado por el Jurado, ni la clasificación de los terrenos, ni los conceptos o la superficie contemplada.

Los motivos de impugnación de la resolución que declaró el Justiprecio se dirigen contra criterios o parámetros que se entienden equivocados y que también omiten otros aplicables y son:

I.- Sobre tipología y planta: No existe justificación para estimar, como sí ha hecho el Jurado, que el 58% de la superficie edificable se realizará en naves inferiores a 2000 m2 y el 42% restante en naves superiores a 2000 m2, lo cual supone un alza en el valor del suelo a efectos de cálculo, e incluso al día de hoy el 90 % de la comercialización corresponde a naves construidas que superan los 5.000 m2.

II.- No aparece desglose, origen, componentes u operaciones que ha tenido en cuenta el Jurado para fijar los costes de ejecución material. Mientras que el cálculo realizado por la Administración sí ampara en presupuestos reales y revistas de construcción. Así mismo la realización de una base logística determina incurrir en mayores costes de ejecución material, al dedicarse al tráfico rodado muy intenso de vehículos pesados.

III.- Gastos de construcción: A los gastos de ejecución se suma un 38% sin desglosar, con lo cual se desconoce lo que puede considerar como gastos generales, o como beneficio industrial.

IV.- Ausencia de gastos financieros o comerciales: El Jurado no tiene en cuenta tales gastos, que disminuirían el valor del suelo, mientras que el informe pericial de la Administración sí los recoge y aplica.

V.- Sobre los valores de venta: El Jurado aplica valores fijados para la Ciudad del Transporte en abril de 2007, cuando los valores deben ir fijados para el año 2006. Así mismo, es erróneo el cálculo de los valores de ventas admitido por el Jurado, dado que el incremento por la parte proporcional por suelo lo repercute todo en la planta baja y lo vuelve a repercutir incrementándolo también en las entreplantas, lo que es improcedente.

VI.- La limitación de usos de los inmuebles están destinados únicamente a los usos contemplados en el PSIS, referidos a logística y transporte, estando sometidos a un derecho temporal de adquisición preferente por parte de la recurrente, por el precio tasado establecido en el contrato de adjudicación.

El Asesor Jurídico- Letrado de la Administración Foral de Navarra se ha opuesto al recurso presentado con diversos argumentos que constan en autos y a los que nos referiremos.

TERCERO.- Todas las partes han mostrado su conformidad con el empleo del método de valoración de los terrenos expropiado por el método residual dinámico, procedimiento establecido en su momento en la Orden Ministerial de 28 de julio de 1989, sobre valoración de bienes en el mercado inmobiliario, para el cálculo del valor de repercusión a efectos de fijar el valor urbanístico de los terrenos que fue sustituido por el procedimiento establecido en la Orden Ministerial de 30 de noviembre de 1994. Señalaba el preámbulo de la segunda disposición que ambas tenían por objeto establecer los criterios, métodos, procedimientos e instrucciones técnicas a los que había de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles siempre que los mismos estuviesen destinados a alguna de las finalidades que en ella se señalaban y, para proceder a la valoración de bienes inmuebles fuera del ámbito del mercado hipotecario, se dictó la segunda Orden con la finalidad de realizar determinadas adaptaciones, sin perjuicio de recoger en un solo texto todas las normas sobre esta materia, contemplando diversos procedimientos de aplicación del método residual. Con posterioridad a ambas, se dictó la Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que es la herramienta normativa empleada para llevar a cabo la cuantificación de los conceptos dentro del método residual dinámico. Esta Orden fue posteriormente modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre y la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero que no han sido, sin embargo, aplicables al presente caso.

La normativa urbanística por la Ley 6/98, de 13 de abril, vino a utilizar este procedimiento en el artículo 27 , para la valoración del suelo urbanizable, tras la redacción dada por la Ley 10/2003, mencionando la aplicación del método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos. Por otra parte, el art. 28.4 de dicha Ley y para esos mismos supuestos se remitió genéricamente a los valores de repercusión obtenidos por el método residual, sin especificación de estático o dinámico, por lo tanto sin exclusión de ninguno de ellos, cuya aplicación vendría determinada atendiendo a las circunstancias concurrentes, cuya valoración en cada caso justificará la aplicación del método más adecuado.

Pero habiéndose producido, insistimos, una total conformidad con el método empleado, no existe duda en la aplicación de los criterios técnicos recogidos en la Sección Quinta de la citada Orden Eco/805/2003, de 27 de marzo, que dedica principalmente al método residual dinámico (procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados) los artículos 34 y siguientes.

CUARTO.- Ninguno de los argumentos de naturaleza singular presentada por la parte actora puede ser estimado. Frente a los argumentos esgrimidos por la recurrente, ha de aceptarse, primeramente, el argumento aportado por el Asesor Jurídico- Letrado Foral que insiste en la presunción de veracidad y acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación, como órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico. Es evidente que esta presunción "iuris tantum" de exactitud, favorable a la determinación del justiprecio por el Jurado de Expropiación, está adecuadamente alegada y fundamentada en la doctrina jurisprudencial de la Sala 3ª del T.S., SS. de 14 de marzo de 2000 , 23 de octubre y 12 de noviembre de 2001 , etc. Según ha declarado reiterada Jurisprudencia, Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2001 , entre muchas otras, los acuerdos de los Jurados deben ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad. Y si bien ello no es obstáculo para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, tiene que apreciarse para ello una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados. Esta propia Sala de Navarra, ha tenido ocasión de apreciar en repetidas ocasiones la virtualidad jurídica de la presunción de exactitud favorable al justiprecio determinado por el Jurado de Expropiación; así sucedió bien de forma directa o sensu contrario en Sentencias dictadas en recursos de los que conoció la Sala núm. 545-06, 611-06, 551-07, etc.

No resulta intrascendente tener en cuenta que las cualidades expresadas se acentúan a la luz del presente contexto, dentro del cual se desarrolla un complejo proceso técnico que exige una especial preparación y, desde luego, una total imparcialidad. En efecto, la propia naturaleza de la prolija operación resulta apreciable en el art. 36 de la Orden Eco/805/2003 cuando establece que el procedimiento de cálculo «dinámico» impone los siguientes pasos:

a) Se estimarán los flujos de caja.

b) Se elegirá el tipo de actualización.

c) Se aplicará la fórmula de cálculo.

Señalando el apartado 2 de este mismo artículo que "Se deberán justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados." De modo que (art. 39) "El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:

F = S (Ej / (1 + i)tj) - S (Sk / (1 + i)tk)

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.

tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

QUINTO.- No basta, en consecuencia y visto lo anterior, para desvirtuar el informe técnico incorporado al justiprecio del Jurado de Expropiación, al mismo justiprecio, en suma, con formular un punteo de reparos singulares de mayor o menor precisión respecto al mismo. La resolución impugnada es expresiva, técnica y jurídicamente, de la solución adoptada en la determinación del justiprecio, mostrando vocación de exhaustividad y aportando una conjunción de datos expresados cuya corrección global no ha sido desvirtuada. Por ello no resulta suficiente para doblegar la presunción de veracidad y exactitud del Jurado de Expropiación, cuando motiva suficientemente sus acuerdos, y en el presente caso lo ha hecho, con impugnar alguna partida de la cuenta sin llegar a formar la convicción de la Sala de que el justiprecio ha incurrido en un error y en qué precisa manera y cantidad está equivocado, siendo imperativo proceder a su anulación.

Es cierto que la urbanización a la que se hallaban destinados los terrenos expropiados es de carácter especial, sometida a indudable intervención administrativa y existe un derecho de adquisición preferente por la Administración, de naturaleza contractual; no se trata de edificaciones de tráfico ordinario, al estar integrada en la Ciudad del Transporte de Pamplona. No obstante esta Sala ya declaró en sentencia de fecha 31 de julio de 2002 , dictada en recurso de idéntica naturaleza al presente y sobre terrenos de idéntica naturaleza a los presentes que el justiprecio de 18'03 E./m2 resultaba ajustado a Derecho. Entonces iba referida la expropiación a la ejecución del proyecto de realización de la "Terminal de transportes de la Ciudad de Pamplona", pero una prudente actualización de valores de aquél dentro de la presente expropiación, en cuyo procedimiento se formuló Hoja de Aprecio por la propiedad de fecha 9 de mayo de 2006, permite entender también que el Justiprecio adoptado por el Jurado en la resolución que se recurre, de 20,01 E/m2 se ajusta al criterio precedente de la Sala sobre el valor de estos terrenos.

SEXTO.- El hecho de que en el presente recurso se hayan unido diversos dictámenes periciales, además del informe técnico elaborado por la Administración expropiante, obrante en expediente administrativo, y el elaborado por el arquitecto miembro del Jurado de Expropiación en expediente de determinación de justiprecio, no supone óbice a lo expresado en los Fundamentos anteriores.

Además de aquéllos, obra el dictamen pericial elaborado por "Tasaciones y Consultoría, S.A." que fue aportado por la parte actora en fase de prueba, así como el dictamen pericial elaborado por el arquitecto D. Felipe que se elaboró en virtud de nombramiento judicial efectuado en procedimiento núm. 534/2009, seguido ante esta misma Sala con ocasión de expropiación análoga a la presente, por lo que mediante resolución de fecha 29 de abril de 2009 se acordó la extensión de tal pericial al presente proceso.

En definitiva se aprecia la existencia de unas ponencias de valoración obtenidas mediante método residual dinámico, sobre la asunción de diversas hipótesis razonadas que alcanzan conclusiones también diferencias que no permiten dejar sin efecto la resolución del Jurado de Expropiación, que fijó en 20'01 E./m2 el justiprecio de los terrenos expropiados. Ésta debe ser confirmada en todos sus términos, desestimándose el recurso planteado.

Lo dicho en citadas y transcritas sentencias es plenamente aquí aplicable al tratarse de fincas que se hallan en la afección del mismo P.S.I.S., llegando el Pleno a la misma consideración y resultado ponderado" .

Disconformes las expropiadas y partes demandantes en la instancia con la sentencia precedentemente referenciada, interponen los recursos de casación que nos ocupan con apoyo, el de don Carlos , en un único motivo por el que, al amparo del artículo 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional , denuncia la infracción del artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones , en conexión con los artículos 7, 35 y 39 de la Orden ECO 805/2003, con el argumento esencial de que el Jurado, en la aplicación del método residual dinámico, método con el que se muestra de acuerdo, tiene en cuenta un valor en venta del producto inmobiliario final que no se ajusta al valor del mercado; y con apoyo, el de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , en dos motivos, el primero para denunciar, por la vía del artículo 88.1.c) "... el carácter arbitrario, irrazonable y error patente en que incurre la motivación de la sentencia, por cuanto ésta no entra a valorar las pruebas practicadas, ni la documentación aportada en el expediente administrativo, ni los motivos de los recursos, al hacer eco de otra sentencia dictada por el propio Tribunal, que no guarda relación con los motivos presentados en este procedimiento, que deben ser resueltos" , y en el segundo para aducir, por el cauce de la letra d) del precepto de mención, la infracción del artículo 27 de la Ley 6/1998 , en conexión con los artículos 34, 35 y 39 de la Orden ECO 805/2003, en discrepancia con el aprovechamiento, valor en venta, costes de construcción y gastos de urbanización.

Pero antes del examen de los motivos, razones lógico-jurídicas de enjuiciamiento exigen que nos pronunciemos sobre las causas que de inadmisibilidad de los recursos de casación invocan, en sus respectivos escritos de oposición, la Comunidad Foral de Navarra y la entidad beneficiaria de la expropiación, "Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A.".

Pues bien, en respuesta a las causas de inadmisibilidad argüidas, respecto al recurso de don Carlos , procede indicar lo siguiente:

1. - No se ajustan las partes recurridas a la realidad cuando aseveran que el escrito de interposición del recurso de casación no se refiere a defectos de la sentencia y sí a supuestos vicios de la resolución administrativa recurrida; afirmación que de ser cierta podría dar lugar al acogimiento de la causa de inadmisibilidad, en tanto que en efecto, tal como sostienen las expresadas partes, los motivos de casación han de referirse a la sentencia y no al acto administrativo impugnado.

   Y decimos que no se ajustan a la realidad porque el desarrollo argumental del motivo casacional revela, sin ningún género de dudas, que las consideraciones que en él se realizan inciden en la fundamentación de la sentencia. La circunstancia de que la sentencia desestime el recurso contencioso administrativo, confirme, en definitiva, el acuerdo del Jurado, justifica que el argumentario del motivo se refiera en ocasiones al acuerdo del Jurado.

2. - Aunque en la fundamentación del motivo casacional se alude en algún pasaje a cuestiones valorativas de prueba, no puede sostenerse que exista una desconexión con los preceptos que en él se citan como infringidos ni que la finalidad exclusiva del motivo es poner de manifiesto a esta Sala de Casación la existencia de error en la valoración de la prueba por el Tribunal "a quo".

   El tema esencial que con el motivo se plantea es el relativo a si reconocido en la sentencia que el valor en venta del producto final inmobiliario considerado por el Jurado es un precio preestablecido, es o no conforme a derecho que el Tribunal de instancia diera por bueno dicho valor.

   Tal planteamiento, contrariamente a lo que se sostiene en la oposición, no es de orden fáctico sino jurídico, y, en consecuencia, procede desestimar también la causa de inadmisibilidad.

3. - Por último, y nos remitimos a lo precedentemente expuesto, debemos rechazar que el motivo no contenga en su desarrollo una valoración crítica de la fundamentación y solución adoptada en la sentencia.

   En cuanto a la inadmisibilidad del recurso de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida significar que solo se aduce por la Comunidad Autónoma y con respecto exclusivamente al motivo primero que erróneamente se considera como único y que, por fundamentarse en la ausencia de una crítica razonada de la sentencia, a la vista del argumento del motivo, no puede acogerse.

Superados, de conformidad con lo precedentemente expuesto, los obstáculos esgrimidos para la viabilidad procesal de los recursos, es oportuno reiterar que el tema esencial del debate que plantea el recurso de don Carlos se circunscribe a si el valor en venta del producto final inmobiliario tenido en cuenta por el Jurado para la aplicación del método residual dinámico y dado por bueno en la sentencia se ajusta o no a derecho.

Con respecto a su recurso deben quedar fuera de litis, ya no solo porque así lo manifiesta la propia parte recurrente en el escrito de interposición del recurso de casación, sino también porque no tendrían encaje en el artículo 88.1.d), cauce invocado en el motivo, ciertas consideraciones relativas a la motivación de la sentencia, así como las referentes a la resolución denegatoria de la prueba documental interesada en la instancia.

Centrado, en consecuencia, el tema de debate en el recurso de don Carlos , en la cuestión relativa a si es o no conforme a derecho el valor en venta del producto final inmobiliario aplicado por el Jurado y asumido por la sentencia, debemos significar que la circunstancia de que las precedentes sentencias dictadas por la Sala "a quo" y a cuyas fundamentaciones se remite la recurrida, se dictaran en unos recursos contencioso administrativos interpuestos por la beneficiaria de la expropiación y hoy aquí parte recurrida, "Ciudad del Transporte de Pamplona, S.A.", sin intervención de los expropiados, y en el que la discusión se circunscribió a si debía estarse al justiprecio fijado por el Jurado en 20,01 €/m2 o al propugnado por dicha beneficiaria de 11,02 €/m2, no es por si sola razón suficiente para entender que el precio fijado por el Jurado en la resolución aquí recurrida y asumido en la sentencia no se corresponde con el real de mercado. Tampoco lo es el que en aquella litis se hubiera practicado prueba pericial judicial, en la que se justipreció el m2 en 15,39 €, y tal prueba fuera rechazada por la Sala. Y es que el que las precedentes sentencias de la Sala, pese a lo expuesto, sirvan de modelo y de justificación jurídica a la recurrida, en el que el recurso contencioso administrativo se interpone por la propiedad expropiada, se trata de una alegación de ésta que además de contener implicitamente una denuncia de defecto de motivación inviable procesalmente, conforme ya anunciamos, no repara en que la sentencia recurrida expresa en su fundamentación, bien es cierto que por remisión a aquellas sentencias, que "... no resulta suficiente para doblegar la presunción de veracidad y exactitud del Jurado de Expropiación, cuando motiva suficientemente sus acuerdos, y en el presente caso lo ha hecho, con impugnar alguna partida de la cuenta sin llegar a formar la convicción de la Sala de que el justiprecio ha incurrido en un error y en qué precisa manera y cantidad está equivocado, siendo imperativo proceder a su anulación" .

Pero la problemática que se plantea en la litis no se ciñe a si el recurrente acreditó o no acreditó que los precios considerados no se corresponden con los de mercado, cuestión de índole esencialmente fáctica y en la que, entre otras razones, por el desarrollo argumental del motivo, esta Sala no podría entrar, y sí a una cuestión estrictamente jurídica, cual es si es conforme a derecho tomar como precios de venta del producto final, en concreto de naves industriales, aquellos que ya la propia sentencia califica de "intervenidos por la Administración" y reconoce que son "por definición precios distintos de los que marca un mercado de libre concurrencia" .

Esta Sala, en sentencia de 27 de junio de 2012, dictada en el recurso de casación nº 3555/09 , entendió como no conforme a derecho dar validez a un valor inferior al de mercado en suelos de promoción pública, en el entendimiento de que debe estarse a un valor de mercado no limitado por precios subsidiados, y se justificaba con remisión a la sentencia de 8 de noviembre de 2011, dictada en el recurso de casación nº 2507/08 , en cuyo fundamento de derecho tercero se dijo lo siguiente:

"El segundo motivo de casación se formula al amparo del art. 88.1,d) de la LJCA por infracción del art. 43 de la LEF y del art. 27 de la Ley 6/98 por entender que la Sala de instancia reconoce la singularidad del suelo expropiado en tanto que reconoce que el valor de venta es inferior al de mercado y que no existe normativa legal expresa que imponga precios tasados en relación con el suelo industrial, todo lo cual hace que el suelo expropiado no se haya calculado conforme a las reglas del mercado libre.

Al respecto, la sentencia de instancia se pronuncia de la siguiente manera:

Aquí conviene retomar las circunstancias que recogió el acuerdo recurrido para concluir en acoger el valor/m2 tenido en cuenta por el Ayuntamiento, que se consideraron para vincularlas a la singularidad del caso, dado que se plasma que los miembros del Jurado consideraron que el sector 20 donde se ubicaban las fincas expropiadas tenían suficientes elementos diferenciales al de otros polígonos industriales que hacían que el valor de mercado del sector fuera inferior al de éstos, lo que se consideró que era debido por tratarse de un sector de iniciativa pública en cuanto a la gestión urbanística donde la sociedad municipal Gasteizko Industria Lurra S.A. monopoliza la práctica totalidad de las trasmisiones que se efectúan, por lo que no se trataba por tanto de saber las transmisiones de otros polígonos industriales sino de conocer el valor que habían pagado la práctica totalidad de las empresas que se encontraban ubicadas en la zona y que habían adquirido los terrenos a dicha sociedad municipal, por ser este el valor mas representativo a efectos de valorar los terrenos, dado que se trataba de terrenos para ampliar un polígono industrial ya existente; por ello, se consideró que no era artificial el valor ofrecido por la Administración expropiante sino que por el contrario debía concluirse que estaba en correspondencia con las transacciones que han tenido lugar hasta la fecha en la zona.

Sin embargo, no puede tener acogida la afirmación hecha por la Sala de instancia de que el sector 20 donde se ubicaban las fincas expropiadas tenía suficientes elementos diferenciales al de otros polígonos industriales que hacían que el valor de mercado del sector fuera inferior al de éstos por tratarse de un sector de iniciativa pública, dado que se trataba de terrenos para ampliar un polígono industrial ya existente, a los efectos de justificar que el suelo expropiado no sea calculado conforme a las reglas del mercado libre.

En tal sentido, es de citar la sentencia de esta Sala de 25 de noviembre de 2008, dictada en el recurso nº 3912/08 , donde se afirmaba que la habilitación legal en virtud de la cual el planeamiento general puede y debe determinar el contenido urbanístico del derecho de propiedad no se extiende a otras limitaciones de distinta naturaleza de ese mismo derecho.

Establecía dicha sentencia, en relación a la vinculación del suelo al régimen de las viviendas de protección oficial, doctrina aplicable al presente caso, que: «Ahora bien, es jurisprudencia constante de esta Sala que el planeamiento urbanístico no puede, al calificar el uso del suelo, vincularlo al régimen de las viviendas de protección oficial. Este último pertenece al ámbito de la actividad de fomento, no al ámbito del urbanismo. Como ha recordado recientemente nuestra sentencia de 21 de diciembre de 2007 , la habilitación legal en virtud de la cual el planeamiento general puede y debe determinar el contenido urbanístico del derecho de propiedad no se extiende a otras limitaciones de distinta naturaleza de ese mismo derecho, como son las inherentes al régimen de las viviendas de protección oficial. Este régimen no se refiere al uso del suelo, sino a "la construcción, financiación, enajenación y uso arrendaticio de los inmuebles". En este mismo sentido se pronuncian, entre otras muchas, las sentencias de esta Sala de 7 de octubre de 2000 , 27 de enero de 2001 y 15 de febrero de 2005 . Téngase en cuenta que, si ello no fuera así, la valoración de terrenos de similares características variaría considerablemente en función de un dato tan aleatorio - por no decir puramente discrecional- como que el área donde se encuentren sea destinada a la construcción de viviendas protegidas, en lugar de viviendas libres. Sería contrario al principio de equidistribución de beneficios y cargas que las medidas de política social, como son las destinadas a la construcción de viviendas de protección oficial, se realizaran a costa únicamente de los antiguos dueños de los terrenos donde han de ubicarse dichas viviendas protegida...»

Esta doctrina es perfectamente trasladable al caso de autos, en el que también puede afirmarse que es contrario al principio de equidistribución de beneficios y cargas que las medidas de política industrial, como es el desarrollo de un polígono con unos costes de adquisición de terrenos o naves inferiores a los mercado libre, se realicen a costa de los antiguos dueños donde haya de ubicarse el polígono en cuestión.

De aquí se desprende que no sea correcto aplicar para la valoración de la finca expropiada a los recurrentes los valores de venta de un polígono para uso industrial de iniciativa pública, como son los del Sector 20. Por esta razón, el presente motivo de casación debe ser estimado, lo que conduce a la anulación de la sentencia impugnada".

El supuesto de autos no difiere esencialmente de los contemplados en las sentencias referenciadas, por lo que la doctrina que en ellas se recoge es de plena aplicación, en cuanto también en el enjuiciado se acogen valores en venta que no se corresponden con los de libre mercado, esto es, con el valor real, y ello por razones de política industrial que obviamente no pueden perjudicar al expropiado.

También parece oportuna la cita de la sentencia de este Tribunal de 22 de mayo de 2012, dictada en el recurso de casación nº 2365/09 , en la que si bien el tema se centró en si debe estarse al precio de las viviendas libres o al de las viviendas oficiales, partiendo ya de la habilitación legal para su previsión en el planeamiento y adecuando a ello la jurisprudencia anterior, se dice lo siguiente:

"Sin embargo tal habilitación de la norma urbanística no tiene incidencia para la fijación del otro de los factores determinantes del justiprecio, valor de repercusión del suelo, en cuanto su determinación se sujeta a las propias normas de valoración, de competencia estatal, a salvo que estas efectúen alguna remisión a aquéllas, cual es el caso del nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio ( art. 24) y el Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011 ( arts. 20 , 21 y 22), pero no de la Ley 6/98 , aplicable al caso, que dispone la determinación del valor de repercusión atendiendo a las ponencias de valores catastrales o, en su defecto al método residual, que en ambos casos responden a los valores de mercado de vivienda libre, de manera que sólo en defecto de tales valores de mercado y no por la previsión en el planeamiento, se atiende, por la jurisprudencia, a la aplicación del método fundado en el precio máximo de V.P.O., pero en tal caso, el método residual se sujeta a otros parámetros para la determinación del valor de repercusión, que, entre otras particularidades, supone atender al 15% de ese precio máximo, que incluye gastos de urbanización, lo que pone de manifiesto la disfunción y desproporcionados resultados a los que puede llegarse aplicando sobre el valor máximo de venta V.P.O., los parámetros propios del método residual o mezclando los mismos.

Es por ello que esta Sala tiene declarado en reiteradas sentencias, como la citada de 25 de noviembre de 2008 (rec. 3912/05 ) y 15 de diciembre de 2008 (rec. 5506/05 ) la improcedencia de tomar en consideración a efectos de valoración por el método residual la previsión de uso característico de vivienda de protección pública, en los términos antes indicados, habiendo dicho igualmente que la valoración del suelo a efectos de expropiación deberá realizarse de acuerdo con el valor real de los mismos independientemente del valor que se pudiera derivar como consecuencia de la finalidad perseguida en el PGOU de promocionar la vivienda de protección oficial, ya que, del mismo modo que de acuerdo con lo dispuesto en el art. 36 de la LEF no se pueden tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del proyecto de obras que dan lugar a la expropiación, tampoco se puede hacer recaer sobre los expropiados la minusvaloración del suelo que conlleva el hecho de que haya sido destinado a VPO en vez de a vivienda libre" .

En consecuencia con lo expuesto el motivo debe ser estimado, en cuanto no es conforme a derecho la aplicación de un valor que la propia sentencia recurrida reconoce que no se ajusta al de mercado.

Respecto al primer motivo del recurso de doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , por el que, conforme ya anunciamos, aducen, al amparo del artículo 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , falta de motivación de la sentencia, debe indicarse que si bien el deber de motivación de las resoluciones judiciales no exige una respuesta explícita y pormenorizada a todas y cada una de las alegaciones que se aducen como fundamento de la pretensión, sino que basta un discurso lógico que explique cual haya sido el hilo conductor que ha llevado al Tribunal a adoptar su decisión, en el caso de autos es claro que no es posible conocer cual ha sido la razón de decidir de la sentencia impugnada, pues se limita a la cita y transcripción de los razonamientos de otras sentencias precedentes, sin pronunciarse ni sobre la prueba practicada en este concreto recurso, ni sobre las pretensiones singulares deducidas.

Al discrepar las recurrentes del aprovechamiento, del valor en venta, de los costes de construcción de las edificaciones previstas y de los gastos de urbanización, la simple cita de las sentencias precedentes no puede considerarse motivación suficiente para la desestimación de las pretensiones, pues la parte cuestionó aspectos concretos de la aplicación por el Jurado del método residual dinámico, sin que fuera examinados, ni resueltos, ni siquiera enunciados por la sentencia impugnada, ni directamente, ni a través de la transcripción de las sentencias precedentes, en las que no se abordan el examen de los singulares aspectos de la valoración traídos por la parte recurrente al presente recurso, por lo que ni dicha parte ni esta Sala han podido conocer cuales son las razones que ha tenido la de instancia para la desestimación del recurso.

Por ello procede estimar el primer motivo del recurso de casación de las Sras. Carlos Adelaida Raimunda Trinidad .

El motivo segundo de las Sras. Adelaida Raimunda Trinidad , por el que al amparo de la letra d) del artículo 88.1 de la Ley Jurisdiccional , denuncian la vulneración del artículo 27 de la Ley 6/1998 en relación con los artículos 34, 35 y 39 de la Orden ECO 805/2003, se argumenta en primer lugar, insistiendo en que la sentencia no resuelve los motivos alegados en la demanda, sin tener en cuenta que ya se denuncie incongruencia o genéricamente una defectuosa motivación, el cauce adecuado no es el de la letra d) del artículo 88.1, y sí el de su letra c). No obstante, y dado que el argumento es mera reiteración del anterior, a lo expuesto en el precedente fundamento de derecho nos remitimos.

El segundo argumento se dirige a poner de manifiesto la discrepancia con diferentes extremos de la resolución del Jurado que se asumen por la sentencia para determinar el justiprecio.

Frente al precio fijado por el Jurado en 20,01 euros por metro cuadrado, defienden el de 53,06 euros, con apoyo en la pericial aportada con su hoja de aprecio (informes de los Sres. Alfonso e Borja ):

El primer punto de discrepancia se residencia en el aprovechamiento urbanístico, para abogar como aprovechamiento correcto el de 394.940 m2, considerado en el informe pericial aportado con su hoja de aprecio.

Argumentan que "... la beneficiaria de la expropiación solicitó una reducción del PSIS" (Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal Ampliación de la Ciudad del Transporte de Pamplona) "... quedando reducido el aprovechamiento a 363.322,62 m2" y que "Esta modificación se acordó semanas antes de iniciarse el expediente de expropiación, con la finalidad de rebajar este apartado" , con la puntualización de que "La propia resolución del Jurado la califica como aprovechamiento del planeamiento vigente a fecha de inicio del expediente de justiprecio" .

Razonan que con la aplicación del aprovechamiento modificado se altera "... la esencia de la propia expropiación" ; que "... si la Administración beneficiaria por intereses propios de ordenación, comercialización o explotación considera que no es necesario todo el aprovechamiento que concede el PSIS, lo que debe hacer es reducirlo mediante coeficientes de homogenización conforme sus usos y destino" ; que al ser el PSIS "... el origen y la causa de la expropiación no debe ser alterado para reducir el valor del suelo expropiado" , y que "... si se admite esta modificación se otorgaría a la Administración beneficiaria la facultad de fijar de forma arbitraria y unilateral uno de los componentes necesarios para obtener el valor del bien expropiado" .

Añaden que el "... Jurado de Expropiación no contento con esta modificación, ni siquiera la aplica, dado que utiliza un total de 326.990,36 m2 de aprovechamiento, que no se explica de dónde se obtiene" .

En cuanto a la reducción del aprovechamiento, admitido en la propia argumentación de los recurrentes que se produce semanas antes de iniciarse el expediente de expropiación, así como que el aprovechamiento modificado y considerado es el que fija el planeamiento vigente, mal cabe cuestionar en tal extremo la bondad del acuerdo del Jurado.

Y en cuanto a la falta de explicación de dónde obtiene el Jurado un aprovechamiento de 326.990,36 m2, significar que con independencia de que el cuadro reflejado en la resolución del Jurado no es por si solo expresivo del resultado alcanzado, exigiendo una operación aritmética, lo trascendente es que no se cuestiona tal resultado, condenando el motivo al fracaso en tal extremo.

El segundo punto de discrepancia con la resolución del Jurado se centra en los costes de construcción de las edificaciones previstas.

Fundamentada única y exclusivamente la discrepancia en que son mas ajustados los propuestos en la pericial que aportó con su hoja de aprecio que los considerados por el Jurado, y ello por haber sido emitida la pericial por arquitectos, es claro que además de apoyarse en una disconformidad con la valoración de la prueba, y por ello en desconexión con el precepto que en el motivo se denuncia como infringido, su formulación no repara en los estrictos límites que en sede casacional tiene la valoración de la prueba, reflejada en una reiterada formulación que advierte que en casación han de respetarse los hechos de la resolución recurrida, salvo que se alegue el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio en relación con la proposición o la práctica de prueba; la incongruencia o falta de motivación de la sentencia; se invoque oportunamente como infringida una norma que deba ser observada en la valoración de la prueba, ya se trate de las normas que afectan a la eficacia de un concreto medio probatorio o de las reglas que disciplinan la carga de la prueba o la formulación de presunciones; o, finalmente, se alegue que el resultado de ésta es arbitrario, inverosímil o falto de razonabilidad, pues en este caso debería estimarse infringido el principio del ordenamiento jurídico que obliga al juzgador a apreciar la prueba sujetándose a las reglas de la sana crítica.

En igual defecto incurren las recurrentes cuando como tercer punto de discrepancia señalan el relativo a los costes de urbanización, sin otro argumento que la mera afirmación relativa a la bondad del informe técnico por ellas aportado frente a las cantidades excesivas e injustificadas tenidas en cuenta por el Jurado.

En cuanto al valor en venta del producto inmobiliario final, hemos de remitirnos a lo ya expuesto en el fundamento de derecho tercero, con la consiguiente estimación del motivo en ese concreto extremo.

Al estimarse el motivo único del recurso de casación de don Carlos , así como el primero y parcialmente el segundo de las Sras. Adelaida Raimunda Trinidad , queda por resolver si procede asumir los valores en venta que propugnan las partes recurrentes.

Al efecto, debe significarse, con relación al recurso de don Carlos , que es absolutamente rechazable su pretensión de que se esté, para la determinación del valor en venta, a la media de los precios que la entidad "Tasaciones y Consultoría, S.A." aprecia para los distintos testigos de mercado que ofrece en el anexo al informe, emitido a instancia de la Administración expropiante y que se aportó por ésta a su hoja de aprecio, en cuanto se evidencia en dicho anexo que si bien inicialmente se hace en él mención a 18 testigos, por razones de cercanía, similitud de naves y acabados, se tienen en cuenta exclusivamente aquéllos que en el informe se indican, rechazándose en definitiva los demás por considerarlos como inadecuados y heterogéneos.

Y con relación al recurso de las Sras. Adelaida Raimunda Trinidad , que la pericial aportada con su hoja de aprecio, en el extremo relativo al valor en venta del producto inmobiliario final, adolece de la suficiente concreción para asumirlo, en cuanto establece unos precios de venta de 700 €/m2 para naves de menos de 2.000 m2, de 450 €/m2 para naves de más de 2.000 m2, de 400 €/m2 para entreplanta y de 1.200 €/m2 para edificio de servicios, sin aportación de más testigos que la mera referencia a naves de 1.400 m2 en el polígono de Noaín, de 1.500 m2 en el polígono de Ezcabarte, de 500 m2, en el polígono de Talluntxe, y de entre 200 y 400 m2 en el polígono de Egües, con unos precios respectivamente de 800, 720, 950 y 900 euros, esto es, sin explicar las razones para atender a esos polígonos, y sin ofrecer documental justificativa, y lo que es más grave, sin exteriorizar las operaciones que conducen el resultado valorativo indicado.

En consecuencia debe posponerse al trámite de ejecución de sentencia la determinación del justiprecio, única y exclusivamente con respecto a la finca identificada como NUM001 , y ello con arreglo a las siguientes bases:

1. - El momento a que debe referirse la valoración del suelo objeto de expropiación es el reflejado en el acuerdo del Jurado.

2. - Los parámetros seguidos por el Jurado han de respetarse, excepción hecha del valor en venta de nave industrial que deberá determinarse por la Sala "a quo", atendiendo a valores de mercado no intervenidos.

3. - El justiprecio resultante no puede ser inferior al estimado en la sentencia impugnada y ahora recurrida, ni superior al solicitado por la recurrente.

4. - El justiprecio deberá incrementarse en un 5% de premio de afección.

De conformidad con el artículo 139 JCA, no procede hacer imposición de las costas de este recurso de casación, y, en cuanto a las costas de instancia, no se aprecia temeridad o mala fe que justifiquen una condena al pago de las mismas.

Ha lugar a los recursos de casación interpuestos por la representación procesal de don Carlos y doña Raimunda , doña Trinidad y doña Adelaida , contra la Sentencia de fecha 26 de noviembre de 2009, dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, en los recursos contencioso administrativos acumulados número 547/08 y 548/08.

Revocamos y dejamos sin efecto dicha sentencia y en su lugar estimamos el recurso contencioso administrativo deducido contra el acuerdo del Jurado de Expropiación de Navarra de 30 de abril de 2008; anulamos dicho acuerdo y declaramos el derecho de la parte recurrente a recibir por el valor del suelo de la finca NUM001 un justiprecio que se determinará en ejecución de sentencia ajustándose a las bases establecidas en el fundamento de derecho cuarto de esta nuestra sentencia.

No se hace imposición de las costas procesales.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos