STS, 6 de Junio de 2012

La Sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que ESTIMAMOS parcialmente el presente recurso contencioso administrativo interpuesto por la mercantil Construcciones y Promociones Florentino Riestra, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales don José Ignacio de Noriega Arquer, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 14 de abril de 2005 dictada en el expediente nº CP 6-06/PV01579.3/2003, correspondiente a la finca nº 3 del expediente de expropiación forzosa Sector PERI 6.1 P2+P3+P12+P13 +P14, la cual anulamos y fijamos el justiprecio de la finca en la suma de 242.065,43 euros mas los intereses legales.

No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia"

Notificada la anterior Sentencia, la representación procesal de la entidad CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES FLORENTINO RIESTRA, S.L., presentó escrito, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Segunda, preparando recurso de casación contra la referida resolución. Por providencia, la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones y el expediente administrativo ante este Tribunal, la parte recurrente se personó ante esta Sala y formuló escrito de interposición del recurso de casación, expresando los motivos en que se amparaba, suplicando que se tuviera por interpuesto el recurso de casación y, previos los trámites legales se sirva "... dictar sentencia estimatoria por la que se revoque y case la misma y, en consecuencia, dicte otra más ajustada a derecho en la que se reconozca el derecho de esta parte a percibir en concepto de justiprecio la cantidad de 422.100,43€ mas los intereses legales correspondientes, de acuerdo con el informe TINSA 2003, o, subsidiariamente, se dicte otra en la que la actualización de valor de mercado del Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Madrid se realice de conformidad con el incremento del precio de la vivienda para Madrid en el período que media entre el último trimestre de 1997 y el tercero de 2003, fijándose el meritado valor de mercado en 2874,76 €/m2. ".

También se interpuso recurso por el Letrado de la Comunidad de Madrid contra la sentencia de fecha 5 de marzo de 2009 , si bien, habiéndose acordado por Providencia de fecha 14 de octubre de 2009, otorgar plazo para alegaciones sobre posibles causas de inadmisión del recurso, se dictó Auto de fecha 11 de marzo de 2010 que declaró la inadmisión del recurso por razón de la cuantía.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación de la mercantil recurrente, por esta Sala, se emplazó a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días formalizara su escrito de oposición, lo que verificó en tiempo y forma, impugnando los motivos del recurso de casación en virtud de las razones que estimó procedentes y suplicando que la Sala dictara Sentencia declarando no haber lugar al recurso de casación, con condena en costas del recurrente.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo la audiencia del día TREINTA DE MAYO DE DOS MIL DOCE, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Juan Carlos Trillo Alonso , Magistrado de la Sección. .

Es objeto de impugnación en el presente recurso de casación la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid el 5 de marzo de 2009, en el recurso contencioso administrativo nº 1038/2005 , que estima parcialmente el interpuesto por la también aquí recurrente contra la resolución del Jurado de Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, de fecha 14 de abril de 2005, por el que se fija el justiprecio de la finca sita nº 3 del expediente de expropiación "Sector PERI 6.1 P2+P3+P12+P13+P14", en la cantidad de 106.350,16 euros.

La expropiación trae causa del proyecto Sector PERI 6.1, La Ventilla, 3ª fase, tramitado por la Consejería de Obras Públicas de la Comunidad de Madrid, siendo beneficiaria la entidad IVIMA, siguiéndose el cauce expropiatorio por el sistema de tasación individualizada.

Los principales puntos discutidos en la sentencia impugnada se referían al momento de valoración de los bienes expropiados y propiamente a la valoración de tales bienes, expresándose en la sentencia que dicho momento era determinante para establecer la valoración correspondiente y que, una vez fijado en atención a la fecha en que se requirió a la propiedad la presentación de la hoja de aprecio, frente a la considerada por el Jurado y que no era otra que la fecha correspondiente al inicio de la pieza individualizada de valoración, ésta debe realizarse siguiendo el método residual, con actualización del precio de venta adoptado por el Jurado y con el mantenimiento del resto de los parámetros utilizados en la resolución administrativa impugnada, lo que le lleva a estimar parcialmente el recurso, señalando un justiprecio de 228.643,65 euros en cuanto al valor del suelo.

En lo que aquí nos interesa, la sentencia se pronuncia en los siguientes términos, en sus distintos fundamentos jurídicos. Así, sobre la fecha de valoración de los bienes, el fundamento de derecho segundo, una vez constatado por la sentencia que nos encontramos ante una pieza tramitada por tasación individual, concluye que el tiempo de iniciación : " ... no puede ser otro que aquél en que el expropiado recibe oficio de la Administración interesándole la formulación de la hoja de su aprecio o aquel en que se le notifique el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar al mutuo acuerdo dado que conforme se acredita en la correspondiente publicación del proyecto de expropiación la administración optó, en aplicación del artículo 201.1 del Reglamento de Gestión Urbanística , por la tasación individualizada. En el presente caso, como se ha dicho, sobre las fechas de petición de las hojas de aprecio no se suscita contienda, habiendo sido el 28 de julio de 2003, fecha del requerimiento" .

Sobre el método de valoración aplicable y sus diversos parámetros, la sentencia, tras exponer en su fundamento de derecho tercero que nos encontramos ante un "... suelo calificado como suelo urbano dentro de un ámbito sometido a reforma, renovación o mejora urbana a los efectos de valoración" , sostiene la aplicación del artículo 28.2 de la Ley 6/98 , para seguidamente indicar que "En el caso de autos no consta la existencia de ponencia de valores, la administración no trajo al pleito para el caso de ser discutida la valoración del Jurado, prueba alguna al respecto, lo que nos lleva a la aplicación del método residual", y que "Habida cuenta la fijación de la fecha de efectos de la pieza individualizada resulta evidente que el precio valor media en venta real utilizado por el Jurado no se ajusta a la realidad de mercado; además, en relación con el resto de costes deducibles, cabe destacar que el descuento por el Jurado de los costes de urbanización en el cálculo del valor del terreno carece de las más mínima base material; mas aún y con arreglo a la identificación de los servicios existentes que vienen a ilustrar en cierta medida las imágenes ofrecidas a partir de las fotografías acompañadas al expediente, cabe concluir que la calle a la que da la finca objeto de expropiación está urbanizada. En este sentido, la circunstancia relativa a que los servicios anteriores -existentes- pretendan ser mejorados, reformados o ampliados no justifica la imputación de tal carga a los propietarios expropiados, pues se orientaría, en definitiva, esta actuación no a la dotación de los servicios urbanísticos inexistentes o a su indispensable reforma, sino a la producción de un beneficio o incremento en el valor de los mismos, ámbito de actividad cuya financiación, en su caso, debería articularse a partir de la figura impositiva correspondiente".

Añade el Tribunal "a quo" en la argumentación expuesta "... que no puede obviarse que el suelo es urbano, como se reconoce en la propia resolución del Jurado, siendo el anterior según doctrina legal..., una realidad física, sustraída de la esfera voluntarista de la Administración, de modo que si aquél reúne los caracteres fijados por el artículo 8 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones , ha de considerarse como tal, aún cuando la Administración pretenda aprovechar la ordenación del sector correspondiente para introducir una mejora o ampliación de los servicios existentes. Asimismo y según se deduce el contenido del artículo 30 de la Ley 6/1998 anteriormente transcrito, es el grado de urbanización alcanzado por los terrenos el extremo determinante de la posterior deducción de los costes de urbanización precisa y no ejecutada, circunstancia cuya efectiva necesidad en el presente supuesto no resulta amparada por sustento fáctico de tipo alguno", que "En el anterior sentido, destaca la Sentencia de 3 de mayo de 2007 dictada por la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo que el anterior precepto ha de ponerse en relación con lo establecido en el artículo 14 de la misma norma , según el cual, tratándose de suelo urbano consolidado, las obligaciones de los propietarios se limitan a completar a su costa la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, y a estos gastos ha de entenderse referida la previsión del artículo 30 en este tipo de suelo; siendo por lo anterior que, formulada controversia al respecto por parte de la recurrente ( artículo 33.1 de la LJCA ) según se desprende de los cálculos realizados en la demanda a partir del informe de valoración acompañado a la vía administrativa, los gastos deducidos en la resolución del Jurado en lo relativo a costes de urbanización y demás indemnizaciones respecto del valor inicial o en venta, así como el resto de los costes, deben ser descartados, dada la naturaleza de los terrenos en los que se halla ubicada la finca expropiada", que "El único informe con el que cuenta la Sala es el de TINSA aportado junto con la hoja de aprecio pero dicho informe carece de soportes fácticos en relación con todos los datos de análisis de la valoración por el sistema residual que si aparecen debidamente justificados y documentados en la resolución del Jurado", y que "Por otro lado, no debe olvidarse que si bien la pieza es individualizada el proyecto de mejora alcanza a la totalidad de la manzana con demolición de las edificaciones existentes por lo que todas ellas llevan los mismos costes calculados conforme a la Orden 805/2003, tal y como efectúa el Jurado con las consideraciones anteriormente fijadas" .

Por último, en el mismo fundamento de derecho tercero, la sentencia se pronuncia sobre el valor en venta que ha de acogerse y entiende que no es posible el consignado por el Jurado atendiendo a la fecha de valoración de los bienes, indicando a este respecto: "Es por ello que la única ventaja que puede adquirir el recurrente por la modificación de la fecha de inicio de la pieza viene referida al valor real del mercado que frente a los 1.442,43 euros/m2 que fija el Jurado TINSA los determina entre 3000 y 3100 euros que no pueden ser aceptados por la Sala al carecer de soporte documental sobre el que atender tal valor ya que el Jurado atiende a valores determinados por TINSA en el año 1997 y si no se documentan los incrementos el aumento de valor no puede ser mas allá del IPC correspondiente a cada año, lo que significa que el valor a julio de 2003 será de 1705,4 euros".

En disconformidad con la sentencia recurrida, se interpone recurso por la recurrente, con apoyo en dos motivos formulados al amparo del artículo 88.1d) de la Ley Jurisdiccional .

En el primer motivo se denuncia la infracción del artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de julio, de Enjuiciamiento Civil, en lo que respecta a la valoración de los dictámenes periciales conforme a las reglas de la sana crítica, así como su desarrollo jurisprudencial.

Considera la recurrente que la sentencia realiza una valoración irrazonable de la prueba practicada, dando prevalencia a la presunción de acierto del Jurado pese a cometer errores notorios, lo que, según su entender, debería haber llevado al Tribunal a fijar el justiprecio conforme a los resultados del informe TINSA aportado. Señala en concreto que, respecto del valor en venta adoptado, la sentencia da validez al Acuerdo del Jurado que lo refiere a un año que no se corresponde con el de valoración y que además se basa en los datos aportados por TINSA, no resultando según el recurrente apropiada la actualización realizada por la Sentencia, al no corresponderse ello con el verdadero valor de mercado del bien según se acredita con certificado del Ministerio aportado.

En el segundo motivo denuncia que la sentencia habría vulnerado el artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa , el artículo 28 de la Ley 6/98, de 13 de abril , sobre régimen del suelo y valoraciones y los artículos 34 y siguientes de la Orden ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, junto con la jurisprudencia que los desarrolla.

Los dos motivos del recurso pueden ser examinados conjuntamente pues ambos se refieren a la improcedencia del valor en venta validado por la sentencia, tanto del inicial del que parte como de la posterior actualización practicada, invocándose dichos motivos desde el punto de vista de la valoración de la prueba realizada por el Tribunal de Instancia así como de la normativa aplicable.

Pues bien, dichos motivos deben ser estimados.

Así, la sentencia pese a reconocer que el precio del valor medio de venta real utilizado por el Jurado no se ajusta a la realidad del mercado a la vista de la fecha de valoración, en cambio, posteriormente acoge el mismo actualizándolo conforme al índice de precios al consumo genérico. El argumento esgrimido es que únicamente consta la valoración aportada por la recurrente en la hoja de aprecio sin que la misma resulte adecuada para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado, al no aportarse los soportes fácticos en que apoya el valor otorgado.

Esta fundamentación de la sentencia recurrida no puede aceptarse en cuanto, según se manifiesta por la recurrente, se da prevalencia a la presunción de acierto del Jurado pese a la existencia de errores notorios en el justiprecio determinado. El Tribunal al proceder a fijar el valor real de mercado, está acogiendo un valor que la propia sentencia rechaza, pues parte de adoptar un valor que no es el real de mercado limitándose a actualizarlo conforme al IPC general, lo cual conforme reiterada jurisprudencia no es un método idóneo, obteniendo un resultado que no puede ser asimilado al objetivo pretendido de determinar el valor en venta del producto inmobiliario real a la fecha de valoración en el mercado.

En este sentido, la actualización practicada por la sentencia del valor en venta conforme al IPC general, no responde a las especificidades del mercado inmobiliario y por ello, mucho menos al establecimiento de un valor real de mercado. Así se desprende, entre otras, de la sentencia de fecha 20 de junio de 2006, recurso de casación 6037/2001 , en la que se determina: "... la jurisprudencia en estos casos ni siquiera considera adecuado una actualización de la valoración mediante la aplicación de un simple índice, como el IPC, pues, como señala la sentencia de 13 de diciembre de 1996 , con referencia a las de 25 octubre 1993 y 4 julio 1995 , tal criterio no puede aceptarse pura y simplemente para fijar el valor de unos bienes inmuebles, ya que los valores de estas propiedades responden muchas veces a otras circunstancias ajenas a la simple variación del índice de precios al consumo, producto de la evolución del mercado específico en el sector, así como a la variación de las circunstancias que en un momento determinado puedan concurrir o no hacerlo en una posterior. Con más razón resulta inaplicable una valoración anterior cuando, como sucede en este caso, se aplica sin ningún tipo de corrección o adaptación atendiendo a las distintas circunstancias concurrentes en cada expropiación" .

La estimación de los motivos alegados, conlleva la necesidad de entrar a resolver el fondo del asunto.

La recurrente se refiere, en la parte inicial del motivo primero del recurso, a solicitar de forma genérica que se adopte el justiprecio que resulta del informe técnico aportado en vía administrativa, lo cual no resulta adecuado para lograr el éxito de sus pretensiones, y ello por diversas causas como son, en primer lugar, porque se parte de lo que denomina la recurrente informe pericial de TINSA del año 2003 en el cual, como se dice en la sentencia, no se aporta el soporte fáctico en que funda sus manifestaciones; en segundo lugar, porque no se analiza en el referido motivo cada uno de los parámetros adoptados en el cálculo del método residual, sin que tampoco así se realizase en la demanda interpuesta en vía contenciosa, lo que revela una desviación procesal; y, en tercer lugar, porque no se ha practicado prueba pericial que acredite este error en bloque de la sentencia en la determinación del valor residual, lo que debe conllevar en este aspecto la desestimación del motivo.

Y no otra cosa puede concluirse en lo relativo al valor en venta, puesto que la recurrente solicita el que resulta de la valoración de la sociedad de tasación TINSA del año 2003, sin que, como dice la sentencia, junto con dicha prueba documental se aporte el soporte fáctico que justifique los precios obtenidos por dicha sociedad, resultando además que el mismo se basa en ofertas inmobiliarias, no existiendo prueba pericial que confirme el precio solicitado.

En consecuencia, para determinar el justiprecio ha de atenderse a los parámetros considerados por la sentencia recurrida a excepción del valor en venta, el cual se establecerá en ejecución de sentencia en atención a la fecha de valoración.

Al haberse estimado parcialmente el recurso de casación, no cabe hacer imposición de las costas procesales causadas.

Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de la entidad CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES FLORENTINO RIESTRA, S.L., contra la sentencia de fecha 5 de marzo de 2009, dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Segunda, en el recurso contencioso administrativo número 1038/2005 , que anulamos.

Se estima parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por la entidad CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES FLORENTINO RIESTRA, S.L, contra resolución del Jurado de Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 14 de abril de 2005, que anulamos, debiendo determinarse el justiprecio en ejecución de sentencia, atendiendo a los parámetros considerados por la sentencia recurrida y mediante la determinación del valor en venta procedente a la fecha de valoración.

No se hace imposición a la parte recurrente de las costas procesales causadas.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente D. Juan Carlos Trillo Alonso , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.