SAP Málaga 105/2010, 26 de Febrero de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 105/2010 |
| Fecha | 26 Febrero 2010 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO DIECISIETE DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 446/2009.
SENTENCIA NÚM. 105
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
D. Melchor Hernández Calvo
Dª María Teresa Sáez Martínez
En Málaga, a 26 de febrero de dos mil diez.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Málaga, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos a instancia de Doña Encarna contra la entidad "Aifos, Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A."; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
El Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de Málaga dictó sentencia de fecha 5 de diciembre de 2008 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
"Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Sr. Domingo Corpas en nombre y representación de Encarna contra Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A. debo declarar y declaro debidamente resuelto el contrato referido celebrado el día 21 de febrero de 2.004 y debo condenar y condeno a la demandada a que abone a Encarna la cantidad de 164.472'33 euros más el interés legal desde la fecha de la demanda. Todo ello con expresa condena a la parte demandada en las costas causadas."
Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 14 de diciembre de 2009.
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que desestimase íntegramente las pretensiones de la actora de su escrito de demanda, con expresa imposición de costas. La sentencia recurrida fundamenta su fallo, dice la apelante, en el carácter abusivo de la cláusula que fija el momento de la entrega de la vivienda a los 20 meses de la firma del acta de replanteo. Sin compartir tal criterio no entraremos a rebatirlo pues entendemos que el objeto del procedimiento no versa sobre la validez o no del clausulado del contrato, sino de si la resolución pretendida de contrario se ajusta a Derecho. Lo que entendemos acreditado de la documentación y prueba obrante en las actuaciones, es que la Sra. Encarna aguardó pacientemente durante todo el tiempo que llevó la construcción de la promoción y, únicamente cuando la vivienda estaba lista para ser entregada, había sido visitada por la compradora y se aguardaba solamente a la obtención del permiso de primera ocupación - cuya obtención era cuestión de días, según le constaba a la Sra. Encarna - ésta optó por la resolución contractual. Según la Estipulación Quinta del contrato, las partes pactaron la entrega de la vivienda una vez expedido el certificado final de obra. Posteriormente se aguardó a la concesión de la licencia de primera ocupación para escriturar, pero es claro que la tardanza de tal licencia no permite situar a mi patrocinada en un incumplimiento de sus obligaciones contractuales. La posibilidad de escriturar sin licencia no solo se pactó en contrato, sino que no está vedada por la Ley. Así, desvirtuando el criterio de la sentencia de la actora, cabe citar la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado, de 10 de diciembre de 2008, que dice que es perfectamente válida la entrega de la vivienda, su escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad sin licencia de primera ocupación, si es esa la voluntad de las partes. Ello no es incompatible con la responsabilidad de mi patrocinada de obtener la licencia de habitabilidad del inmueble. Por tanto, ni legal ni contractualmente cabe imputar incumplimiento de mi principal, pues el retraso en la construcción e incluso en la obtención de la licencia de primera ocupación no desvirtúa el fin del contrato, ni obedece a una voluntad manifiestamente rebelde al cumplimiento de sus obligaciones. La situación de la promoción, terminada y con licencia de primera ocupación, días antes de la interposición de la demanda igualmente debe ser tenida en cuenta a la hora de evaluar el daño patrimonial causado por esa resolución. Carece de justificación legal o jurídica conceder a la compradora cualquier tipo de indemnización por no haber recibido la casa, cuando la misma está terminada y lista para escriturar y, por tanto, la falta de entrega únicamente obedece a su voluntad, apoyándose en la potestad que le confiere la Ley 57/68 para el caso de que la vivienda no estuviese terminada en plazo. No estamos ante un caso de una vivienda que no se haya construido, o cuya construcción se haya ralentizado hasta el punto que no sea posible prever su culminación cierta. Si quien compra no quiere escriturar la vivienda terminada y lista por las circunstancias coyunturales y económicas que hacen perder valor a tal inversión, y tal conducta se considera ajustada a Derecho por parte de quien enjuicia, no se debe dar además a tal resolución los tintes de un pingüe negocio para quien resuelve, que consigue con daños patrimoniales y morales la misma rentabilidad que si realmente se hubiera hecho cargo de la casa. Si hubiera un verdadero interés en la vivienda, a la vista del estado de la promoción, la Sra. Encarna habría procedido a solicitar su entrega, lo que sin duda no se ha producido. La liquidación por resolución además debe llevarse a efecto conforme a la Estipulación Sexta del contrato, conforme a la cual "Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas previstas en el Artículo 3° de la Ley 57/68, de 27 de julio, las cantidades recibidas, le serán devueltas al adquirente en unión de sus intereses legalmente correspondientes". La función esencial de ésta cláusula penal - como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 1999 es la liquidadora de los daños y perjuicios que se hayan podido producir con la imposibilidad de entrega de la vivienda en plazo, para el caso de que se inste la resolución contractual. Debe quedar claro, por tanto, que esa cláusula sustituye la indemnización de los daños y perjuicios, y ello porque la cláusula penal es considerada por el artículo 1152 del Código Civil como sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios y abono de intereses a que todo deudor incumplidor está sometido por el artículo 1101 del CC . Pero la norma, como ella misma indica, no es imperativa ("si otra cosa no se hubiera pactado"). Es en la ausencia de voluntad cuando se entiende en esa función sustitutoria. Ni que decir tiene que en el contrato litigioso no se ha pactado la naturaleza cumulativa de la cláusula penal prevista en la estipulación sexta . En ningún caso resulta factible la acumulación de la penalidad y de la indemnización, excepción hecha de que se hubiera pactado de modo expreso, tal y como proclama la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2006 . En modo alguno cabe tachar de antisocial o inmoral tal estipulación, máxime si tenemos en cuenta que tal indemnización sería la que correspondería a los compradores de conformidad con la legislación vigente, conforme a la Ley 57/68, aun en el supuesto de que no se hubiera estipulado tal cláusula penal. Tampoco puede tildarse de abusiva respecto del consumidor tal cláusula, toda vez que la Ley 7/1998 de 13 abril 1998 dispone que serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para la contravención. Pero hay más, la compradora reclama como daño de tipo patrimonial el valor actual de la vivienda, olvidando que no ha satisfecho el 100% del precio de la misma, sino una parte sustancialmente inferior (25% aproximadamente). La sentencia recurrida ignora que nuestra jurisprudencia es muy clara al respecto estableciendo que, si bien es lícito y posible tomar como referencia el valor actual de la vivienda para determinar la indemnización, éste siempre debería ser proporcional a lo efectivamente abonado. Además tampoco debemos olvidar que de contrario no se ha acreditado la compra, ni siquiera la voluntad de comprar una nueva casa en sustitución de la que mi patrocinada tiene construida y pendiente de que se solvente la controversia planteada con la Administración Local, por lo que entendemos esa diferencia de precio no dejaría de ser un mero gasto hipotético que la Sra. Encarna podría asumir llegado el caso, pero carente del todo punto de existencia real al tiempo de la interposición de la demanda, por lo que no debería de ser considerado a la hora de la fijación de las compensaciones indemnizatorias. Respecto del daño moral, debe tenerse en cuenta que la Sra. Encarna adquirió la vivienda objeto de autos como inversión, pues en los propios hechos de la demanda...
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SAP Toledo 331/2011, 30 de Noviembre de 2011
...la escritura de compraventa de la misma. En este sentido, como recoge la resolución judicial que cita en su escrito de oposición ( SAP Málaga de 26/02/2010 ) respecto de la vivienda (de obra nueva) no puede el comprador ser compelido a recibir la vivienda objeto del contrato si la misma no ......