SAP Barcelona 434/2010, 30 de Junio de 2010
| Ponente | MARIA DELS ANGELS GOMIS MASQUE |
| ECLI | ES:APB:2010:8691 |
| Número de Recurso | 934/2008 |
| Procedimiento | RECURSO DE APELACIóN |
| Número de Resolución | 434/2010 |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN DECIMOTERCERA
ROLLO Nº 934/2008-A4ª
JUICIO ORDINARIO Nº 962/2007
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE TERRASSA
S E N T E N C I A Nº 434/2010
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a treinta de junio de dos mil diez.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 962/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa, a instancia de GICO SISTEMAS DE GESTIÓN, S.L., contra CONSTRUCCIONES METÁLICAS BARBESA, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de julio de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:
-
Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procuradora Sr. Jufresa en nombre y representación de GICO SISTEMAS DE GESTIÓ, S.L. frente a CONSTRUCCIONES METÁLICAS BARBESA, S.L., debo:
-
- Condenar a la demandada CONSTRUCCIONES METÁLICAS BARBESA, S.L. a que abone a la actora la suma de 3.127,25.- Euros, más los intereses legales de tal suma desde el día 25 de junio de 2.007;
-
- Imponer las costas del Juicio Ordinario 962/07 a la demandada.
-
-
Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Rodríguez Soria en nombre y representación de CONSTRUCCIONES METÁLICAS BARBESA, S.L. frente a GICO SISTEMAS DE GESTIÓ, S.L., debo:
-
- Absolver a la demandada de todos los pedimentos contenidos en aquélla;
-
- Imponer a la parte actora las costas del Juicio Ordinario 1300/07.".
-
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día 10 de noviembre de 2009.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.
La actora, GICO SISTEMAS DE PREVENCIÓN S.L. (en adelante GICO), propietaria de un local de negocio, se dirige contra la mercantil arrendataria del mismo, CONSTRUCCIONES METÁLICAS BARBESA S.L. (en adelante BARBESA), una vez extinguido el contrato de arrendamiento que les vinculaba y reintegrada la posesión, en reclamación de la suma de la suma de 3.127'95 # que aquella le adeuda en concepto de rentas vencidas e impagadas. Alega como fundamento de dicha pretensión que por escritura pública de compraventa de fecha 9.6.2006 la actora adquirió dicho local subrogándose en la posición de arrendadora en el contrato de arrendamiento que la anterior propietaria había suscrito con la hoy demandada en fecha 15.4.2004, contrato en el que se estipulaba la obligatoriedad efectuar el pago de la renta (cláusula 4ª ) así como de satisfacer las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de propietarios (cláusula 11ª ) y que en fecha 3.7.2007 el contrato de resolvió de mutuo acuerdo procediendo la arrendataria a reintegrar en la posesión a la arrendadora, dejando pendientes de pago las rentas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2007 por un importe total de 4.157'95 #, suma de la que descuenta los 1.030# a que asciende la fianza prestada en su día.
A su vez, la arrendataria BARBESA presenta demanda por la que solicita se declare la nulidad parcial de la cláusula 11ª letra d) del contrato de arrendamiento de 15 de abril de 2004 en la parte que afecta al pago de los gastos comunitarios de carácter extraordinario, por su condición de abusiva y limitativa de los derechos de la arrendataria y la devolución de los importes indebidamente pagados por este concepto, que asciende a la suma de 3.267'24 #, a cuyo pago interesa sea condenada la contraparte. GICO opone a dicha pretensión la validez de la cláusula libremente pactada por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad y niega la procedencia de la devolución de la suma reclamada por cuanto al pagar la arrendataria se limitaba a cumplir lo pactado.
Por auto de fecha 13 de febrero de 2008 se acordó la acumulación de ambos procesos, acumulación en la que ambas partes se encuentran conformes y que en ningún momento ha sido discutida.
En el acto de la audiencia previa BARBESA, admitió adeudar a la propiedad las rentas que se reclaman como pendientes e interesa que se proceda a la compensación de créditos.
La sentencia de primera instancia estima la demanda interpuesta por la arrendadora GICO y condena a la arrendataria demandada al pago de la suma de 3127'25 # más intereses legales desde el día 25.6.2007 y costas y desestima la demanda de la arrendataria BARBESA, absolviendo a la arrendadora demandada y condenando a aquélla al pago de las costas.
Frente a dicha resolución se alza BARBESA por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando que la misma incurre en incongruencia omisiva, en error en la valoración de la prueba e inaplicación del artículo 19 por remisión del 30 de la LAU 29/94, solicitando su íntegra revocación.
En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda planteado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.
Razones de lógica imponen que, antes de entrar a resolver sobre las recíprocas reclamaciones articuladas por la partes, se conozca y decida sobre la obligación de la arrendataria de abonar la repercusión efectuada por la propiedad de las cuotas (derramas por obras) comunitarias que ahora se reclaman.
A tal fin, es oportuno proceder a interpretar la cláusula contractual, determinando su alcance, y una vez interpretada, entrar a resolver acerca de su posible nulidad por ser abusiva.
Como bien indica la sentencia de primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 4 de la L.A.U 29/94, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, como es el que nos ocupa, se rigen, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1 del propio precepto, "por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil". Así pues, a estos arrendamientos les son aplicables, con carácter imperativo, los arts. 1 a 5 y 36 y 37 sobre fianzas y formalización del arrendamiento (derogados que han sido por la LEC los arts. 38 a 40 ), y en cuanto a lo demás, regirá en primer lugar, lo pactado por las partes (principio de autonomía de la voluntad), en segundo término, los artículos 29 a 35 (con las expresas remisiones contenidas en los mismos a otros preceptos del Título II de la misma ley ), y para el supuesto de que la voluntad y la normativa no pudieren aplicarse, los preceptos del Código Civil sobre el contrato de arrendamiento urbano.
Por tal motivo resulta de gran trascendencia la interpretación del contrato.
La interpretación contractual constituye función de los Tribunales de instancia y a este respecto, interesa traer a colación la reiterada doctrina jurisprudencial según la cual "los artículos 1281 al 1289 del Código civil son un cuerpo subordinado y complementario de criterios de interpretación contractual, de tal manera que si los términos literales del contrato no dejan lugar a dudas sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego los restantes criterios subordinados al primero; así lo ha declarado la STS de 4 de julio de 2007 : "la doctrina jurisprudencial más general ha señalado que las normas o reglas de interpretación contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales, tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1287 del mismo texto legal, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario, respecto a la que preconiza la interpretación literal"; en el mismo sentido, se manifiestan las SSTS de 13 de diciembre de 2001 y 23 de enero de 2003, entre otras muchas" ( STS 10.3.2010 ).
Para la interpretación de los términos del contrato es preciso partir del régimen jurídico legalmente establecido, y desarrollado doctrinal y jurisprudencialmente, respecto de la cuestión que constituye el objeto del litigio, doctrina que habrá de ser tenida en consideración a la hora de interpretar el contrato.
Como es sabido el contrato de arrendamiento es de naturaleza bilateral y generador por tanto de obligaciones recíprocas, de forma que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, la primera consistente en la entrega del arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC ) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma; la segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2 ) y la tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3 ) por lo que el arrendador tiene...
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