SAP Valencia 529/2010, 7 de Octubre de 2010
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 529/2010 |
| Fecha | 07 Octubre 2010 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA
SECCION SEXTA
Rollo de Apelación Civil nº 404/10
Procedimiento Juicio Ordinario nº 1682/09
Jdo. Primera Instancia nº 3 Valencia
SENTENCIA Nº 529
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Presidente
Iltma. Señora: Doña María Mestre Ramos
Magistrados
Iltma. Señora.:Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Iltma. Señora.:Doña Olga Casas Herraiz
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Valencia, a siete de octubre de dos mil diez
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Ilmos. Sres. anotados al margen,
siendo ponente Olga Casas Herraiz, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 15 de
febrero de dos mil diez dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Valencia en autos de Juicio Ordinario sobre
acción declarativa en solicitud de resolución de contrato, seguidos bajo el número 1682/09.
Han sido partes en el recurso, como apelante la demandada FBEX PROMO INMOBILIARIA, S.L. representada
por la Procuradora Dª. Paula García Vives y dirigidos por el Letrado D. Francesc de Solá Fábregas, es apelado el demandante
D. Benjamín, representado por el Procurador D. Carlos-Eduardo Solsona Espriu y dirigido por el Letrado D. Santos
Mondejar Ambou.
La sentencia recurrida, en su parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "Que estimando la presente demanda formulada DON Benjamín, representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.ª Carlos Eduardo Solsona Espriu, contra FBEX PROMO INMOBILIARIA, S.L., representado/a por el/la Procurador/a D./D.ª Paula García Vives, debo:
1) declarar y declaro la resolución del contrato privado de compraventa de fecha 30 de junio de 2008, formalizado por FBEX, como vendedor, y Benjamín, como comprador (doc. 3 de la demanda).
2) condenar y condeno a dicha demandada, FBEX, a que abone al actor la cantidad de 60.900 euros
(40.600 euros como efecto de la resolución contractual y 20.300 euros como indemnización de daños y perjuicios por aplicación de la cláusula penal), y al pago de los intereses legales correspondientes de dicha cantidad en la forma indicada en el fundamento jurídico décimo.
3) con expresa condena en costas a la parte demandada."
Notificada dicha sentencia, por la representación procesal de FBEX PROMO INMOBILIARIA, S.L., se preparó y posteriormente se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, que fundaba en la concurrencia de:
ERROR EN LA VALORACION DE LA PRUEBA por ausencia de la valoración de las practicadas y, concretamente respecto de la resolución aportada de la a).- Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de diciembre de 2008. b).- Los documentos aportados relativos al final de obra en contradicción con los escritos de los servicios técnicos del Ayuntamiento, y c).- El reconocimiento por parte del actor de que ha sido requerido en varias ocasiones para escriturar.
INFRACCIÓN DE LA DOCTRINA JURISPRUDENCIA APLICABLE, en cuanto el mero retraso no constituye causa de resolución, cita las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008, 18 de Noviembre de 1.983, 18 de marzo de 1.991, y 12 de marzo de 2009 . De las citadas sentencias únicamente alude a la forma en que se ha vulnerado la jurisprudencia aplicable en relación con la STS de 17-12-2008 y 12-3-2009, omitiendo cómo y porqué se ha incurrido en la vulneración alegada en las restantes y que únicamente son citadas. Concluidas las obras en fecha 14 de octubre de 2008 no es admisible la resolución del contrato en cuanto no consta acreditada la frustración del negocio, cita igualmente jurisprudencia, de la llamada menor, que considera de aplicación.
Concluía interesando la estimación del recurso y con ello la revocación de la resolución recurrida.
Al anterior recurso se opuso la contraparte que interesó la confirmación de la resolución recurrida.
Recibidos los autos por este Tribunal, se señalo para vista, deliberación y votación el día 4 de octubre de 2010 en el que ha tenido lugar.
Constituye la base fáctica de la demanda que, actora y demandada suscribieron contrato de compraventa de vivienda y garaje sobre plano en fecha 30 de junio de 2008, vivienda que según el actor, diez meses después del plazo de entrega pactado, la promotora no obtiene las oportunas autorizaciones del Ayuntamiento de Valencia, en tanto que el comprador ha venido cumpliendo con el compromiso de pago asumido. La fecha acordada para la entrega de la obra es la contenida al pacto sexto, según el cual "Los departamentos objeto del presente contrato serán entregados a la PARTE COMPRADORA con anterioridad al 30 de noviembre de 2008, fecha prevista para la finalización de la obra y obtención de la correspondiente cédula de habitabilidad". A los tres meses de suscrito el contrato se invitó al demandante para modificar la fecha de entrega, fijándose el 31 de enero de 2009, más una prórroga de tres meses. Tampoco se garantizaron las cantidades entregadas a cuenta conforme a la Ley 57/1.968. Personado el actor ante el Ayuntamiento de Valencia constata la existencia de graves incumplimientos por parte de la vendedora. Ante tal situación se requirió a la vendedora para la resolución del contrato, requerimiento al que la demandada efectuó caso omiso. Interesó el actor la resolución del contrato de compraventa y que se indemnizase en los términos del pacto octavo del contrato de compraventa.
Opuesta la demandada a las anteriores pretensiones, el juzgador a quo dictó resolución estimando esencialmente las pretensiones actoras y con imposición de costas a la parte demandada.
Frente a la anterior resolución se alzó la parte demandada en los términos que han quedado consignados al segundo de los antecedentes de hecho.
Respecto de la alegada ausencia de valoración por el juzgador a quo de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de diciembre de 2008, ciertamente no considera indispensable la existencia de cédula de primera ocupación para la elevación a público del documento de compraventa, de conformidad con el art. 16 de la Ley 8/2004, de 20 de Octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana, se razona el la citada resolución que: "Dicho precepto diferencia claramente entre dos especies de requisitos para la compraventa de vivienda terminada: las que deben acreditarse en al escritura pública de compraventa, es decir, la constitución de las garantías por daños materiales y el importe y requisitos del préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, y las que no necesitan ser acreditadas: el Libro del Edificio y la licencia de ocupación.
La distinción es importante; por cuanto, según la práctica notarial y registral en la Comunidad Valenciana viene aceptando sin problemas, los dos últimos requisitos, dirigidos a la protección del adquirente, resultan renunciables de forma expresa por éste; es decir, el comprador debe ser advertido por el Notario de la exigibilidad de ambos requisitos, pero, debidamente instruido al efecto, puede renunciarlos si prefiere disponer de título público de compraventa aún sin ellos, sin que ello implique renuncia a su exigencia posterior ni a los perjuicios que su omisión puedan depararle.
El artículo 16 de la Ley 8/2004 de 20 de octubre, de Vivienda de la Comunidad Valenciana, es del siguiente tenor: Artículo 16 . "Venta de viviendas terminadas: En las compraventas de viviendas terminadas de nueva construcción o provenientes de la rehabilitación integral del edificio, se exigirán los requisitos y documentos previstos en los artículos anteriores, salvo lo relativo a los pagos anticipados en período de construcción, y además los siguientes:
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Las garantías por daños materiales derivadas de vicios y defectos de construcción establecidas en la legislación de ordenación de la edificación.
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En su caso, el importe de préstamo hipotecario que corresponda a la vivienda, las condiciones del mismo y los requisitos de subrogación al comprador.
El comprador podrá subrogarse o no en el préstamo del promotor, siendo por cuenta de éste los gastos de cancelación cuando el comprador optara por la no subrogación en dicho préstamo.
Los anteriores requisitos señalados en los apartados a) y b), deberán acreditarse en la escritura pública de compraventa.
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El Libro del Edificio que recogerá la documentación de la obra ejecutada, conforme se establece en la legislación de ordenación de la edificación.
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La licencia de ocupación, y en el supuesto de viviendas de protección pública de nueva construcción o rehabilitadas, en primera transmisión, la cédula de calificación definitiva."
Sentado cuanto antecede resulta a todas luces evidente que la licencia de ocupación es documento exigible y deberá acreditarse en la escritura pública de compraventa, no obstante lo cual, dicho documento puede ser renunciable por el comprador en el momento de la elevación a público del contrato de compraventa, siendo en definitiva potestad del comprador, nunca del vendedor, quien viene obligado a aportarlo salvo expresa renuncia por el comprador y previa advertencia por el Sr. Notario de su exigibilidad. Esta y...
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