STSJ Comunidad de Madrid 314/2011, 22 de Febrero de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 314/2011 |
| Fecha | 22 Febrero 2011 |
T.S.J.MADRID CON/AD SEC.2
MADRID
SENTENCIA: 00314/2011
RECURSO 1259/06
SENTENCIA NÚMERO 314
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE MADRID
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
SECCION SEGUNDA
----- Ilustrísimos señores:
Presidente.
D. Juan Francisco López de Hontanar Sánchez
Magistrados:
D. José Daniel Sanz Heredero
D. Francisco Javier Canabal Conejos
D. Francisco Javier Fernández Gragera
-----------------En la Villa de Madrid, a veintidós de febrero de dos mil once.
Vistos por la Sala, constituida por los señores del margen, de este Tribunal Superior de Justicia, los autos del recurso contencioso-administrativo número 1259/06, interpuesto por don Narciso, representado por la Procuradora de los Tribunales doña Carmen Madrid Sanz, contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 7 de julio de 2.006 dictada en el expediente NUM000, correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa Polígono Las Castellanas. Habiendo sido parte el Jurado Territorial de Expropiaciones de la Comunidad de Madrid representada por los Servicios Jurídicos de la Comunidad; y la Junta de Compensación Las Castellanas, representada por el Procurador de los Tribunales don Arturo Molina Santiago.
Por la parte recurrente indicada se interpuso recurso contencioso-administrativo mediante escrito al que se le dio el trámite legalmente establecido.
Emplazada la parte recurrente para que dedujera demanda, lo llevó a efecto mediante escrito en el que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes, terminó suplicando la estimación del recurso, con la consiguiente anulación de los actos recurridos.
Formulado escrito de contestación por parte de la Comunidad de Madrid y de la mercantil personada, se recibió el pleito a prueba, practicándose las propuestas, y admitidas por la Sala, con el resultado que obra en autos.
Dado traslado a las partes por su orden para conclusiones, con el resultado que obra en autos, seguidamente quedaron las actuaciones conclusas y pendientes de señalamiento para votación y fallo.
Con fecha 22 de febrero de 2011 se celebró el acto de votación y fallo de este recurso, quedando el mismo concluso para Sentencia.
Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. Francisco Javier Canabal Conejos.
A través del presente recurso jurisdiccional la parte recurrente impugna la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 7 de julio de 2.006 dictada en el expediente NUM000, correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa Polígono Las Castellanas.
El Jurado Territorial de Expropiación de Madrid para fijar el justiprecio toma en consideración la clasificación de los terrenos como suelo urbanizable incluido en ámbito delimitado o con condiciones de desarrollo, con un uso característico de industrial, un aprovechamiento de 0,60 m2c/m2s y un coeficiente corrector de 0,85, fijando como fecha de la valoración la de 13 de noviembre de 2002, aplica el método residual dinámico establecido en la Orden ECO 805/2003 que desarrolla obteniendo un valor unitario del suelo de 54,22 #/m2 que aplica a una superficie expropiada de 5.283 m2. Valora, igualmente, una construcción de 1.734 m2.
La parte actora impugna la actuación del Jurado en los siguientes puntos:
-Discrepa del valor del suelo que, señala, debe ser de 225 #/m2 que se corresponde con el valor real del mercado según los estudios y escrituras de compraventa que acompaña.
-En cuanto a la valoración de la construcción, señala que el Jurado no ha tenido en cuenta que de la superficie edificada 720 m2 corresponden a viviendas unifamiliares por lo que la tipología no es la de suelo industrial lo que le supone un coeficiente de 1,25. También discrepa del coeficiente H de depreciación pues el uso a aplicar sería 1º con un coeficiente de corrección de 0,59.
El Letrado de la Comunidad y la representación de la Junta de Compensación personada mantienen la presunción de validez de la valoración del Jurado, alegando que la actora no aporta razones fácticas que determinen ni el error en las superficies ni el error en la aplicación del método.
De manera primordial está la cuestión referida a la fecha a que se debe referir las valoraciones y sus efectos sobre la valoración de los terrenos expropiados, siendo reiterada la jurisprudencia que señala que las valoraciones han de efectuarse con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio y que la valoración ha de proyectarse a esa fecha, de acuerdo con el planeamiento vigente en ese momento de inicio del procedimiento de justiprecio ( Ss. 12-7-2002, 25-5-2004 y 24-5- 2005), y que según el citado artículo 36 de la Ley Expropiatoria, las tasaciones han de efectuarse con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio; tiempo de iniciación que no puede ser otro que aquél en que el expropiado recibe oficio de la Administración interesándole la formulación de la hoja de su aprecio o aquel en que se le notifique el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar al mutuo acuerdo. En el presente caso consta aquella, 13 de noviembre de 2.002, por lo que habrá que estar a la misma y en dicha ficha la finca estaba clasificada como suelo urbanizable.
El art. 27 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Suelo y Valoraciones, en la redacción resultante de la Ley 10/2003, establece que "el valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales". Y, el párrafo segundo del art. 27.1 de la LSV prevé que "en los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el art. 30 de esta ley ". Conforme a todo ello podemos fijar la primera premisa del presente procedimiento cual es la inexistencia de ponencia de valores.
La segunda premisa viene derivada del propio tenor del precepto arriba reseñado, a falta de ponencia de valores el Jurado debe aplicar el método residual dinámico.
El método residual dinámico tiene por objeto determinar el valor inicial del suelo como inversión inicial como precio máximo para asegurar la viabilidad del proyecto empresarial, esto es, su determinación permitirá conocer el valor de mercado de un terreno edificable como el precio más probable que en el momento de su tasación pagaría por el suelo un promotor inmobiliario que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso.
A este respecto, la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece, en lo que se refiere al método técnico de valoración que denomina residual por el procedimiento dinámico (art 34.2 de la Orden)
El artículo 35 establece una serie de requisitos para la utilización del método residual de obligado cumplimiento, que son los siguientes:
"La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y...
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