STSJ Cataluña 534/2011, 22 de Junio de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 534/2011 |
| Fecha | 22 Junio 2011 |
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA
SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO
SECCIÓN SEGUNDA. BARCELONA
Recurso ordinario (Ley 1998 ) nº 152/2009
Partes: Eduardo Y Adela
C/JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA Y AJUNTAMENT DE BARCELONA
S E N T E N C I A N º 534
Ilmos. Sres. Magistrados:
Don Emilio Berlanga Ribelles
Doña Mª Pilar Rovira del Canto
Don Javier Bonet Frigola
Doña Mª Mercedes Delgado López
En la ciudad de Barcelona, a veintidos de junio de dos mil once.
VISTO POR LA SALA DE LO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUNYA (SECCION SEGUNDA), constituida para la resolución de este recurso, ha pronunciado en el nombre del Rey, la siguientes sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 152/2009, interpuesto por Eduardo y Adela, representados por el Procurador de los Tribunales ANTONIO Mª DE ANZIZU FUREST y asistidos de Letrado, contra JURAT D'EXPROPIACIO DE CATALUNYA. SECCIO BARCELONA, representado y defendido por el LLETRAT DE LA GENERALITAT, y como codemandado el AJUNTAMENT DE BARCELONA, representado por el Procurador de los Tribunales JESÚS SANZ LÓPEZ y defendido por Letrado.
Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª Mercedes Delgado López, quien expresa el parecer de la SALA.
Por la representación de la parte actora, se interpuso recurso contencioso-administrativo contra resolución de 10-03- 09 que fija justiprecio de la finca sita en C/ DIRECCION000, NUM000 de Barcelona. Expropiante: Ajuntament de Barcelona. Exp.: NUM001 .
Acordada la incoación de los presentes autos, se les dio el cauce procesal previsto por la Ley de esta Jurisdicción, habiendo despachado las partes, llegado su momento y por su orden, los trámites conferidos de demanda y contestación; en cuyos escritos respectivos en virtud de los hechos y fundamentos de derechos que constan en ellos, suplicaron respectivamente la anulación de los actos objeto del recurso y la desestimación de éste, en los términos que aparecen en los mismos.
Se abrió la prueba mediante Auto y, verificada la misma según obra en autos, se continuó el proceso por el trámite de conclusiones sucintas que evacuaron las partes y, finamente se señaló día y hora para votación y fallo que tuvo lugar el 16 de junio de 2011.
En la sustanciación del presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
Es objeto del presente recurso la resolución del Jurat d'Expropiació de Catalunya, sección Barcelona, de 10-3-2009, que fija en 313.050,23 euros el justiprecio de la finca sita en la DIRECCION000 nº NUM000 de Barcelona, cuya expropiación fue instada por la propiedad al amparo del art. 108 de la Llei 1/2005 .
El Jurado en su valoración tiene en cuenta lo siguiente:
- Que la finca está incluida en una actuación aislada de transformación urbanística (actuación AA2 de la Modificación del PGM de ámbito discontinuo en los sectores de las calles Lepanto y DIRECCION000 aprobada definitivamente en fecha 23 de enero de 2001) sobre terrenos que en origen no tenían la condición de suelo urbano consolidado al estar incluido en el PERI del Carmel, siendo posteriormente incluidas en la MPGM en el sector de la Vall d'Hebró i de la Clota,
- Que en esta AA2 no tiene aprovechamiento lucrativo, por lo que la finca se ha de valorar conforme al artículo 23.3 de la ley 8/07 que remite a la situación de origen de los terrenos, esto es, como suelo urbano no consolidado, al ser esta la situación del terreno en el momento anterior a la aprobación de la MPGM.,
- Que en el entorno, el uso predominante es residencial en la zona de densificación urbana (zona 13 PGM) que se encuentran incluidos en procesos de transformación urbanística, como es el caso del terreno de autos, con una edificabilidad zonal máxima en los casos de suelos incluidos en la subzona de densificación urbana semiintensiva (13b) como es el caso de la finca de autos, de 1 m2/m2,
- Que la fecha de referencia de la valoración es la de 30 de abril de 2008 que se corresponde con la fecha en que la propiedad transmite a la administración su hoja de aprecio,
- Para determinar el aprovechamiento privado del suelo en función del método residual, considera el precio de mercado del producto inmobiliario residencial y las cargas urbanísticas y las reservas mínimas de suelo para vivienda protegida preceptivas según la legislación urbanística vigente,
- Que utiliza para determinar el precio de mercado el método residual estático según la norma ECO 805/03 y sus modificaciones, con un valor en venta del distrito Horta-Guinardó de 4.745 euros/m2c según los datos publicados por Tecnigrama para el primer semestre de 2008, con un margen de negociación del 5% del valor medio de oferta y una comisión comercial del 4% del valor transaccional, siendo el resultado final el de
4.327,44 euros/m2, siendo los gastos propios del proceso constructivo según BEC del 2T 2008 con la tipología edificatoria plurifamiliar entre medianeras de 1.274,47 euros/m2, considerando además un 2% de gastos en materia de salubridad y salud laboral, conjuntamente con un 20% de gastos generales y beneficio industrial. Tienen en cuenta también un 18% del beneficio del promotor sobre el total del valor inmobiliario según la DTU de la Orden Eco 805/03, obteniendo un valor residual de 2.274,09 euros/m2.
- Que en lo relativo a las reservas de suelo para la ejecución de viviendas de protección pública y de carácter social, teniendo en cuenta tanto el artículo 10 de la ley 8/07 como el artículo 9 del DL 1/07, se establece un 20% del techo a vivienda protegida y la destinación adicional del 10% del techo a la vivienda concertada.
- Que para la obtención del valor de repercusión aplicable a los anteriores, se utiliza el mismo procedimiento que para vivienda libre, resultando 279,25 euros/m2 para vivienda de protección de régimen general, 186,96 euros/m2 para vivienda de régimen especial y 949,10 euros/m2 para vivienda concertada, referido al 2T 2008, resultando un valor medio de 1733,39 euros/m2 que multiplicado por la superficie de 172 m2, se obtiene el justiprecio de 298.143,08 euros al que ha de añadirse el premio de afección.
La demanda planteada por la recurrente esgrime diversos motivos de impugnación del referido acuerdo en el sentido siguiente:
-
Nulidad de la resolución impugnada por no considerar correctamente el aprovechamiento urbanístico necesitado de adecuar el justiprecio al aprovechamiento medio del entorno conforme lo que establece el artículo 23.1 .a). No debe aplicarse para determinarlo el artículo 23.3 de la ley 8/07 puesto que no nos encontramos ante un ámbito de actuación sino ante una actuación aislada que no permite el reparto de beneficios y cargas del planeamiento, siendo igualmente erróneo la aplicación de la edificabilidad zonal o bruta de 1 m2/m2 pues ha de tenerse en cuenta la edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipología la ordenación urbanística los haya incluido, debiendo estarse a la edificabilidad neta al tratarse de suelo urbano consolidado por la edificación. Por ello, la demanda aboga por la edificabilidad que resulta del tipo de ordenación de la propia manzana que es la 13b del PGM "zona en densificación urbana, subzona II semi-intensiva", la altura reguladora de la clave 13b que en este caso es PB+4, la profundidad edificable de la manzana que es 19 ms, el vuelo, los patios de ventilación, resultando finalmente 780,28 m2t.
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Nulidad de la resolución impugnada por no aplicar correctamente los usos a considerar, que según el entorno es residencial libre entre medianeras, cometiendo error el Jurado al aplicar el aprovechamiento de vivienda protegida y concertada. Se debe tener en cuenta el estudio de mercado realizado por la actora puesto que en relación con la superficie media, la propiedad ya ha homogeneizado estos valores, con reducciones de hasta el 15%, dando por buena el Jurado los 4745 euros m2st publicado por Tecnigrama que es prácticamente idéntico al valor de 4845,53 euros m2st obtenido por la propiedad. Igualmente, es errónea la reducción a
4.327,44 euros m2st por considerar unos gastos comerciales que después se vuelven a deducir al considerar los gastos generales del promotor del 25%, por lo que aplicando el artículo 42 de la orden ECO 805/03 calcula un valor unitario de repercusión de 2910,79 euros que aplicado al techo resulta un valor de justiprecio de
2.384.792,78 euros incluido el premio de afección.
1. La primera cuestión a resolver, teniendo en cuenta los escritos de demanda, contestación y conclusiones tras la prueba practicada, se refiere a la fecha de valoración que debe ser tenida en cuenta, respecto de la cual cabe decir que, encontrándonos ante la institución de la expropiación por ministerio de la ley regulada en el artículo 108 del DL 1/05, hemos dicho ya con anterioridad (por todas, la sentencia dictada en el...
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