SAP A Coruña 478/2011, 27 de Septiembre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 478/2011 |
| Fecha | 27 Septiembre 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00478/2011
Rollo: RECURSO DE APELACION 159/2010
S E N T E N C I A
Presidenta:
Ilma. Sra. doña María Josefa Ruiz Tovar
Magistrados:
Ilma. Sra. doña María José Pérez Pena
Ilmo. Sr. don Rafael Jesús Fernández Porto García
En La Coruña, a veintisiete de septiembre de dos mil once.
Visto el presente recurso de apelación tramitado bajo el número 159 de 2010, por la Sección Tercera de esta Ilma. Audiencia Provincial, constituida por los Ilmos. señores magistrados que anteriormente se relacionan, interpuesto contra la sentencia dictada el 20 de julio de 2009, aclarada por auto de 30 de noviembre de 2009, en los autos de procedimiento ordinario, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Noia, ante el que se tramitaron bajo el número 49 de 2008, en el que son parte, como apelante, los demandados DON Roman y DOÑA Ruth, mayores de edad, vecinos de Noia (La Coruña), con domicilio en la CALLE000, NUM000 - NUM001, provistos de los documentos nacionales de identidad números NUM002 y NUM003 respectivamente, representados por la procuradora doña Susana Rodríguez Alfonso, y dirigidos por el abogado don Ángel-Mauro Pérez Vidal; y como apelada, la demandante DOÑA Cecilia, mayor de edad, vecina de Noia (La Coruña), con domicilio en la PLAZA000 da Ponte, NUM004, portal NUM005, NUM006, provista del documento nacional de identidad número NUM007, representada por el procurador don José-Luis González Martín, y dirigida por el abogado don Manuel BlancoOns Fernández; versando la apelación sobre resolución de contrato arrendaticio urbano por necesidad del propietario y tenencia de obra vivienda a disposición; ascendiendo la cuantía de la apelación a 8.709,13 euros.
Aceptando los de la sentencia de 20 de julio de 2009, dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Noia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Debo estimar y estimo totalmente la demanda interpuesta por Cecilia, representada por la procuradora Teresa Maneiro Ces y asistida por el letrado Manuel Blanco-Ons sustituto en el acto de la vista por Ramón Siaba Vara, frente a Roman y Ruth, representados por la procurador Carmen Currás Calo y asistidos por el letrado Ángel Mauro Pérez Vidal, como demandados, y debo declarar y declaro la resolución de contrato de arrendamiento de vivienda vigente entre ambos, por causa de necesidad de ocupación de la actora y a su vez por incurrir los demandados en la causa de extinción del artículo 62.4 de la TRLAU al ocupar dos viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no ser indispensables para atender a sus necesidades» Por Auto de 30 de noviembre de 2009 se aclaró la sentencia en el sentido: «Que se condene a los demandados a estar y pasar por la precedente declaración y, en consecuencia, a dejar el inmueble litigioso a entera y libre disposición de la actora dentro del plazo legalmente previsto, con apercibimientos de ser lanzados del mismo si así no lo hicieran. Se imponga a los demandados el pago de las costas procesales» .
Presentado escrito preparando recurso de apelación por don Roman y doña Ruth, se dictó providencia teniéndolo por preparado, emplazando a la parte para que en término de veinte días lo interpusiera, por medio de escrito. Deducido en tiempo el escrito interponiendo el recurso, se dio traslado por término de diez días, presentándose por doña Cecilia escrito de oposición. Con oficio de fecha 3 de marzo de 2010 se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, previo emplazamiento de las partes.
Recibidas en esta Audiencia Provincial con fecha 12 de marzo de 2010, se registraron bajo el número 159 de 2010, siendo turnadas a esta Sección. Se dictó providencia admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, designando ponente, teniendo por personado al procurador don José-Luis González Martín en nombre y representación de doña Cecilia, en calidad de apelada. Se mandó librar oficio al Ilustre Colegio de Procuradores para la representación de don Roman y doña Ruth en turno de oficio, siendo designada la procuradora doña Susana Rodríguez Alfonso; quedando el recurso pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese. Por providencia de 2 de junio de 2011 se señaló para votación y fallo el día de hoy.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones legales; y, siendo ponente el Ilmo. Sr. magistrado don Rafael Jesús Fernández Porto García, quien expresa el parecer de la Sala.
Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos, como parte integrante de la presente, en aras a inútiles repeticiones; salvo en lo que difieran de los que se exponen a continuación.
Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:
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- Sobre el año 1970 doña Estrella arrendó a don Roman y a doña Ruth una vivienda sita en la población de Noia.
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- La arrendadora fue sucedida por su hija, doña Amalia; y a esta su hijo don Ramón-Manuel. Este donó la vivienda a su hija María a medio de escritura pública de donación otorgada el año 2004; estando en la actualidad inscrita a nombre de doña María en el Registro de la Propiedad.
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- Los inquilinos vienen abonando la renta mensual a doña María desde el año 2004.
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- Don Roman y doña Ruth son titulares del 50% del dominio de una Viviendas de Protección Oficial, en comunidad y proindivisión con la hermana de esta y su marido.
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- El 16 de septiembre de 2004 doña María promovió acto de conciliación con los arrendatarios, a fin de que, entre otros extremos, se aviniesen a dejar libre la vivienda « a) Por no hacer uso legal de la misma los conciliados, al tener establecido su domicilio en otra vivienda de la localidad desde hace varios años. b) Necesitar, en todo caso, la conciliante la vivienda para sí, al haber alcanzado una edad y estatus laboral que le permite y aconsejan independizarse de sus padres, con quienes convive hasta ahora...» . Celebrado el acto el 11 de octubre de 2004, terminó sin avenencia.
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- El 12 de febrero de 2008 doña María dedujo demanda en procedimiento ordinario por razón de la materia contra don Roman y doña Ruth, basado en que ella necesitaba la vivienda, pues se había casado en agosto de 2007, y vivía de alquiler; además, los arrendatarios no ocupaban la vivienda, sino que residían en otra de su propiedad. Por lo que solicitaba la resolución contractual, por necesidad del propietario, y alternativamente por tener otra vivienda y no ser ambas necesarias.
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- A dicha pretensión se opusieron los demandados. Tras la correspondiente tramitación, el Juzgado de instancia dictó sentencia estimando la demanda, con imposición de costas a los demandantes. Pronunciamientos frente a los que estos se alzan.
Falta de legitimación activa .- Alterando el orden de los motivos del recurso, debe analizarse en primer lugar la falta de legitimación de doña María para ejercitar la acción de resolución del contrato. Si se estimase que no puede solicitar la resolución contractual, resultaría inútil el análisis de si concurren o no las causas de resolución, al pedirlo quien no tiene ese derecho. Se alude a unas supuestas irregularidades en la cadena de transmisiones de la propiedad y la existencia de otros herederos de la bisabuela de doña María, que fue la primitiva arrendadora.
El motivo no puede ser estimado:
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- La legitimación activa corresponde al arrendador, sea o no propietario. La condición de propietario de un inmueble no es el único título que autoriza a arrendarlo a terceros. Titulares de derechos reales menos plenos, como puede ser la condición de usufructuario, autorizan a arrendar. Por lo que el elemento decisivo para discernir si quien ejercita la acción está legitimado no es si es propietario o no. Debe atenderse a si es arrendador o no ( sentencia de esta Audiencia Provincial de 18 de enero de 1983 ). Y no puede negarse la condición de arrendador a quien se ha reconocido como tal extrajudicialmente, y se le vienen abonando las rentas en ese concepto ( sentencias de esta Audiencia Provincial de 19 de mayo de 2000 y 12 de marzo de 1993 ).
Está acreditado que desde el año 2004 (a raíz de la donación de la propiedad), don Roman y doña Ruth empezaron a pagar la renta mensual a doña María. Igualmente consta que en la conciliación celebrada a finales del año 2004 se entregó a los arrendatarios copia de la escritura de donación, reconociendo desde ese momento a doña María como arrendadora, sin que pese al tiempo transcurrido hubiesen manifestado hasta el presente objeción alguna. Reconocida extrajudicialmente la condición de arrendadora, no pueden ahora pretender desconocerla.
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- La titularidad dominical de doña María es publicitada por el Registro de la Propiedad, constando en las actuaciones la certificación de hallarse inscrito el inmueble a su nombre, por título de propiedad. Por lo que despliega toda la protección que le confiere el artículo 38 de la Ley Hipotecaria .
Resolución por necesidad: el requerimiento previo .- Muestra su queja el recurrente porque en el acto de conciliación presentado en septiembre de 2004 se invocaba como causa de necesidad la edad y el deseo de independizarse de los padres; sin embargo ahora se torna la causa, invocando el haber contraído matrimonio.
El motivo no puede ser estimado, aunque no esté exento de razón:
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- El requerimiento fehaciente del arrendador al inquilino demandado tiene...
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...del mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo tan estricto que haga ilusoria esta causa de resolución ( SAP A Coruña de 27 de septiembre de 2011, que cita las de 3 de diciembre de 1.996 y 8 de enero de 1997 ). El concepto de causa de necesidad capaz de impedir la prórroga f......