STSJ Comunidad Valenciana 673/2011, 6 de Octubre de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 673/2011 |
| Fecha | 06 Octubre 2011 |
RECURSO Nº 228/10
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA
DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
SECCION CUARTA
S E N T E N C I A Nº 673/2011
Presidente
D. José Martínez Arenas Santos
Magistrados
D. Miguel Ángel Olarte Madero
Doña Amalia Basanta Rodríguez
------------------------------En Valencia a seis de octubre de dos mil once.
Visto el recurso interpuesto por Doña Leocadia y Doña Sara, representadas por la Procuradora Doña Mª Cristina Litago Lledó, y defendidas por Letrado, contra la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Alicante de fecha 13-5-10 por la que se fija el justiprecio de la finca nº NUM000 (Pº NUM001 Parcela NUM002 ) del TM de Finestrat, afectada por el proyecto de expropiación para la ejecución de la obra "Ensanche y Mejora de la CV-758, Tramo Finestrat a la CV-770, entre los pk. 8,790 y 15,010" (exp. NUM003 ), habiendo sido parte demandada la Administración General del Estado, asistida y representada por el Sr. Abogado del Estado.
Ha sido Ponente la Magistrada Doña Amalia Basanta Rodríguez.
Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó a la parte recurrente para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que suplicó se dictara Sentencia anulando los actos impugnados y reconociendo el derecho a la indemnización peticionada.
La Administración demandada contestó a la demanda mediante escrito en el que solicitó se desestimara la misma por ser los actos impugnados dictados conforme a derecho.
Se recibió el proceso a prueba, y, evacuado el trámite de conclusiones, quedaron los autos pendientes de votación y fallo.
Se señaló para la votación y fallo del recurso el día 6-10-2011, teniendo lugar la misma el citado día.
En la sustanciación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
Se impugna en el caso presente la Resolución del Jurado de Expropiación Forzosa de Alicante de fecha 13-5-10 por la que se fija el justiprecio de la finca nº NUM000 (Pº NUM001 Parcela NUM002 ) del TM de Finestrat, afectada por el proyecto de expropiación para la ejecución de la obra "Ensanche y Mejora de la CV-758, Tramo Finestrat a la CV-770, entre los pk. 8,790 y 15,010" (exp. NUM003 ).
El Jurado de Expropiación, fija en primer lugar los criterios de valoración, con remisión a lo establecido en el art. 23.1 del R. Dec. Legislativo 2/08 de 2-6 por el que se aprueba el TR de la LS, según el cual el suelo se valorará por el método de Capitalización de la Renta Anual Real o Potencial, la que sea superior, de la explotación, según el estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
Especifica que la renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos, conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción, incluyendo en su caso como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo, y se descontarán los costes necesarios para su explotación.
Y añade que para determinar los rendimientos brutos medios de la explotación, se restará del producto real o potencial, los costes directos e indirectos necesarios para su producción. La renta bruta de la tierra, se obtiene restando del rendimiento bruto medio el beneficio del cultivador o renta del empresario.
En expropiaciones forzosas, cuando el propietario de la tierra es a su vez el empresario, se le debe compensar con la renta bruta, ya que sufre un doble perjuicio: el derivado de la pérdida de la propiedad y el de la pérdida de los beneficios, y la compensación de ambos perjuicios le corresponde a él.
En los demás casos, el beneficio empresarial dependerá del tipo de cultivo o explotación, aparcerías, costumbres etc. Y suele estar comprendido entre el 15 y el 50%.
Los inmuebles con explotaciones agrarias precisan de inversiones adicionales para generar renta, pero en la renta imputable al inmueble, el factor decisivo en este caso es la situación, por lo que representa un porcentaje elevado en la renta anual calculada (70-75% de la misma); es decir, cualquier persona al frente de una explotación agraria sería capaz de obtener una buena rentabilidad por el mero hecho de su ubicación.
Existen dos procedimientos posibles en la aplicación del Método de Actualización:
- Actualización de la renta actual (capitalización).
- Actualización de las rentas esperadas.
El método de actualización de la renta actual se debe aplicar a los cultivos herbáceos (cereales, leguminosas, tubérculos, hortalizas y otros), y el método de actualización de las rentas esperadas a los cultivos leñosos (cítricos, frutales, olivar, viñedos y otros).
Cultivos herbáceos: En el caso de cultivos herbáceos el producto real o potencial se calculará promediando los resultados de los últimos 5 años, de acuerdo con los datos disponibles de publicaciones oficiales.
En lo referente a coste de producción, existe gran diversidad por lo que el Jurado utiliza los índices de rendimiento aplicables a actividades agrícolas, ganaderas y forestales en estimación objetiva, publicadas anualmente por el Mº de Economía y Hacienda, para la declaración del IRPF.
Cultivos leñosos: Dentro de la actividad agropecuaria, la tierra puede ser destinada al cultivo de especies arbóreas, principalmente de plantaciones frutales, que generan flujos de caja anuales. Los flujos de caja de los primeros años de plantación son negativos, ya que el producto obtenido es inferior a los costes del periodo de formación. Para la valoración de la tierra se debe considerar que la duración de la vida útil de la inversión es ilimitada, lo que implica considerar que los flujos de caja generados por las plantaciones frutales se van sucediendo indefinidamente a lo largo del tiempo.
En el cálculo de estas rentas potenciales se debe tener en cuenta que la aparición de nuevas variedades es susceptible de conseguir mayores producciones y alcanzar precios más elevados que las variedades anuales en cultivo.
Finalmente la renta neta así calculada, tanto para cultivos herbáceos como para cultivos leñosos se capitalizará a perpetuidad, utilizando como tipo de capitalización la última referencia publicada por el BE del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años. Descritos los criterios de valoración, el Jurado procedió a calcular el valor unitario del suelo, partiendo de su clasificación, uso/aprovechamiento: terreno con arbolado de ribera y de regadío, situación básica del suelo: suelo rural; método de valoración: capitalización de la renta anual potencial; y para el cálculo de la renta potencial, precisa que en atención a la configuración orográfica del terreno, que presenta un gran desnivel, se acepta el valor fijado por la Administración expropiante.
Añadía que de conformidad con lo dispuesto en el art. 23. 1 a) de la LS, el valor del suelo rural puede ser corregido al alza, hasta un máximo del doble, en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica o la ubicación de entornos de singular valor ambiental o paisajístico, y puesto que el terreno linda con la CV-758, estando bien comunicado con los núcleos urbanos de Villajoyosa y Benidorm (a una distancia aproximada de entre 10-12 Km.) y a unos 300
m. del núcleo urbano de Finestrat, aplica el coeficiente 1,5 por este concepto -coincidiendo con el criterio de la propiedad-.
Establece, así, el valor unitario final del suelo en:
-Terreno arbolado de ribera... 3,81 E/m2 x 1,5 = 5,72 E/m2.
-Terreno de regadío........... 5,71 E/m2 x 1,5 = 8,57 E/m2.
Añade el 5% de premio de afección al total (suelo + vuelo).
Como indemnización por rápida ocupación (IRO) -perjuicios derivados de la rápida ocupación, como mudanzas, cosechas pendientes y otros-, fija 0,25 E/m2, de conformidad con la Administración, en cuanto al terreno a regadío.
Añade el 5% de premio de afección.
Concluye, pues:
-Superficie expropiada:
445 m2 de terreno de arbolado de ribera
a 5,72 E /m2........................... 2.545,40 E.
386 m2 de terreno de regadío
a 8,57 E/m2............................ 3.308,02 E.
-Indemnización por la rápida ocupación:
386 m2 de IPRO de terreno de regadío
a 0,25 E/m2............................... 96,50 E.
-Premio de afección:
5% sobre superficie expropiada (5.853,42 E)
......................................... 292,67 E.
Total justiprecio... 6.242,59 E.
Disconforme con dicha valoración y en apoyo de su pretensión impugnativa alega la actora, en síntesis:
-falta de motivación del Acuerdo del Jurado pues las fincas se hallan incluídas en la denominada zona A -según Plano Catastral- que según la propia Diputación P. de Alicante tiene asignado un valor de 9,50-10 E/m2.
-disconformidad por no indemnizarse la...
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