SAP A Coruña 376/2009, 9 de Octubre de 2009
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Coruña, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 09 Octubre 2009 |
| Número de resolución | 376/2009 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00376/2009
AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA/A CORUÑA
Sección 005
1280A
RÚA CAPITÁN JUAN VARELA S/N
Tfno.: 981 18 20 99/98 Fax: 981 18 20 97
N.I.G. 15030 37 1 2008 0002240
Rollo: 737/08
Proc. Origen: JUICIO VERBAL 0000319 /2008
Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de LA CORUÑA/A CORUÑA
Deliberación el día: 6 de octubre de 2009
N Ú M E R O 376/09
Ilmos. Sres. Magistrados:
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTA MARÍA
MARIA DEL CARMEN MARTELO PÉREZ
S E N T E N C I A
A CORUÑA, nueve de octubre de dos mil nueve.
En el recurso de apelación civil número 737/08 interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 de A Coruña, en Juicio verbal núm. 319/08, sobre reclamación de cantidad, siendo la cuantía del procedimiento 3.000 euros, seguido entre partes: Como apelante "ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS, S.L.", representada por el procurador Sr. CASTILLO VILLACAMPA y como apeados DON Donato Y DOÑA Diana, representados por el procurador Sr. PÉREZ LIZARRITURRI.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO.
Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de A Coruña, con fecha 30 de junio de 2008, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue:
"Que estimando la demanda presentada por el procurador Sr. Pérez Lizarriturri, en nombre y representación de don Donato y doña Diana, debo condenar y condeno a la demandada Asesores Inmobiliarios Rías Altas S.L. a que abone a los demandantes la cantidad de tres mil euros (3.000 euros), más los intereses legales desde el 29 de agosto de 2007 (fecha de la reclamación extrajudicial). Con imposición de costas a la parte demandada."
Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma, recurso de apelación por la representación procesal de "ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS, S.L.", que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 6 de octubre de 2009, fecha en la que tuvo lugar.
En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Se interpone el presente recurso, por la entidad demandada ASESORES INMOBILIARIOS RIAS ALTAS S. L., contra la sentencia que estima en su integridad la demanda formulada frente a la ahora apelante, en la que se pretende la entrega a los actores de la cantidad de 3.000 euros depositada por un tercero en poder de aquella para la compra de un inmueble propiedad de los demandantes y cuya gestión de venta fue encomendada por éstos a la demandada, al considerar la parte actora que en la compraventa negociada con la intermediación de dicha sociedad y no celebrada por desistimiento de la futura compradora mediaron arras penitenciales siendo por ello aplicable el art. 1454 del Código Civil, de las cuales la demandada era mera depositaria. Frente a esta posición, la entidad apelante opone por vía de excepción el derecho a cobrar los honorarios que le son debidos por su gestión mediadora con cargo a dicha cantidad y por el pacto de reserva celebrado con la futura compradora, alegando que ha existido un compromiso de venta entre los demandantes vendedores y la tercera compradora. La controversia así suscitada en el juicio, y que se reproduce en esta apelación, exige una previa y adecuada delimitación fáctica y jurídica de la relación contractual existente entre las partes y que motiva la presente reclamación.
No cabe negar por ser un hecho indiscutido, como bien aprecia la sentencia apelada, la existencia de un contrato de corretaje entre las partes litigantes, en virtud del cual los actores encargaron a la demandada apelante, en su condición de agencia dedicada profesionalmente a la intermediación inmobiliaria, realizar las actividades conducentes a la celebración de un contrato de compraventa sobre una vivienda, en determinadas condiciones de tiempo y precio, y en concreto la búsqueda de un comprador para el inmueble propiedad de los oferentes. Lo que realmente es objeto de controversia y ha de dilucidarse para fundamentar el derecho que pudieran tener las partes sobre la suma litigiosa es si, como consecuencia de las gestiones realizadas por la agencia, se llegó a perfeccionar el contrato de compraventa entre los actores y la tercera mediataria.
El contrato atípico de mediación o corretaje, regido por las estipulaciones de las partes con arreglo al principio de libertad de pactos (arts. 1091 y 1255 del Código Civil ), tiene un contenido esencialmente preparatorio o de gestión, en el que la función del mediador se dirige a poner en conexión a quienes están interesados en contratar bajo unas determinadas condiciones, para que concluyan entre sí un negocio jurídico, pero sin intervenir en el futuro contrato ni actuar como mandatario del oferente. El objeto genérico de la gestión del corredor es promover la estipulación de un negocio jurídico en interés de otros, en concreto de sus clientes, con los cuales no mantiene relación de dependencia o representación, que son los obligados a retribuir el servicio prestado en función del resultado eficaz de la gestión. En definitiva, el mediador se obliga, a cambio de una remuneración, a desplegar una actividad dirigida a procurar la conclusión de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, que habrá de buscar al efecto, pero no contrata en nombre y por cuenta de su cliente (en parecidos términos, las SS TS 4 diciembre 1953, 28 febrero 1957, 27 diciembre 1962, 21 octubre 1965, 1 marzo 1988, 6 octubre 1990, 21 mayo 1992, 19 octubre 1993, 4 julio 1994, 2 octubre 1999, 10 octubre 2002, 10 noviembre 2004, 21 marzo 2007 y 31 enero 2008). Cuando el corretaje se dirige a la celebración de la compraventa sobre un inmueble, el comitente, de ordinario el vendedor, interesa del agente, por su condición profesional y sus relaciones en el mercado inmobiliario, un servicio de intermediación para que oferte a la venta determinado bien en un precio inicial, sin que el agente, salvo apoderamiento o representación expresa (art. 1713 CC ), intervenga directamente en la perfección de la compraventa final, pues sólo coadyuva eficazmente a la misma, cesando en su función una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de celebrar el futuro contrato.
Para entender cumplidas las obligaciones del corredor no es suficiente con el desarrollo de la simple actividad mediadora, en la que se integra la aportación de los medios y la realización de las operaciones preparatorias o de documentación necesarias para la celebración del contrato perseguido, sino que además debe ser eficaz. Así, se ha dicho que la simple aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, al integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado (S TS 30 abril 1998). Aunque el mediador ha de limitarse en principio a poner en contacto a los futuros comprador y vendedor, debe procurar también la perfección de la compraventa. Si bien la relación jurídica entre el cliente y el mediador surge del negocio de mediación, la efectividad del derecho del corredor a la percepción de honorarios exige, además, que el intermediario hubiera prestado su contribución eficaz a que las partes concluyan el contrato previsto, pero sin necesidad de esperar a su consumación, ejecución o cumplimiento, a menos que así se haya pactado expresamente, como ha señalado una constante jurisprudencia (SS TS 1 diciembre 1986, 22 diciembre 1992, 4 julio 1994, 4 noviembre 1996, 2 octubre 1999, 21 octubre 2000, 9 de marzo de 2001, 5 noviembre 2004 y 12 junio 2007). A estos efectos, de estimar perfeccionado el contrato de compraventa, con arreglo al art. 1450, en relación con los arts. 1254 y 1258 del CC, bastará que se produzca el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, para que surja el derecho a los honorarios del mediador (SS TS 22 diciembre 1992, 4 noviembre 1994 y 20 mayo 2004), cualquiera que sea la forma en que tal concierto se haya manifestado (art. 1278 CC ), sea verbalmente o en documento privado, aunque posteriormente se otorgue la correspondiente escritura pública (SS TS 18 septiembre 1989 y 22 diciembre 1992).
Contemplada aisladamente y en sí misma, podríamos decir que la obligación del corredor es de medios y no de resultado, dado que su prestación se agota en el desarrollo diligente de una actividad encaminada a un fin, cuyo logro o consecución no forma parte en principio de su contenido obligacional, que cabría estimar cumplido aunque la gestión no sea finalmente provechosa para su cliente. Sin embargo, desde la perspectiva de la recíproca obligación del oferente de pagar los honorarios del mediador, debemos considerar que el corretaje implica una obligación de resultado, identificando éste con la estipulación o perfección del contrato que se busca promover, aunque no con su efectiva ejecución o consumación por el tercero mediatario. La onerosidad de la mediación determina el derecho del corredor a cobrar una contraprestación por realizar su actividad,...
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