SAP Málaga 322/2010, 15 de Junio de 2010
| Ponente | JOSE LUIS LOPEZ FUENTES |
| ECLI | ES:APMA:2010:656 |
| Número de Recurso | 226/2009 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 322/2010 |
| Fecha de Resolución | 15 de Junio de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Málaga, Sección 4ª |
S E N T E N C I A Nº 322 / 10
AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA
SECCION CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D.FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES
D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO
REFERENCIA:
JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº4 DE MARBELLA (ANTIGUO MIXTO Nº4)
ROLLO DE APELACIÓN Nº 226/2009
JUICIO Nº 72/2007
En la Ciudad de Málaga a quince de junio de dos mil diez.
Vista, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso NAVIRO INMOBILIARIA 2000 S.L. que en la instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida Azucena y Gervasio que están representados por el Procurador D. ALFREDO GROSS LEIVA, que en la instancia ha litigado como parte demandante.
El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 6-6-08, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por don Gervasio y de Doña Azucena, ambos representados por el Procurador de los Tribunales don José Manuel Rosa Sánchez y asistidos del letrado don Jorge León Gross, contra la mercantil Naviro Inmobiliaria 2000, S.L., representada por la Procuradora doña Isabel Pérez de Hoyos y asistida del letrado don José manuel Ruiz-Rico Ruiz, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes en fecha 6 de septiembre de 2005 con relación a vivienda 4, tipo B de la promoción "Villas de las Brisas", en virtud de requerimiento notarial de resolución remitido por los compradores en fecha 10 de agosto de 2006 y debo condenar y condeno a la mercantil demandada a restituir a los expresados actores las cantiadedes entregadas a cuenta por importe de quinientos noventa mil ciento cinco euros (590.105 euros), más los intereses desde la fecha en que se entregaron hasta su efectivo reembolso, y a indemnizarles en los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual en la suma de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON VEINTE CÉTIMOS (73.567,20), más los intereses de dicha cantidad desde la interpelación judicial hasta su completo pago. En todo caso, más los intereses procesales del art. 576 de la LEC . Ello sin hacer expresa condena en costas".
Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20-5-10 quedando visto para sentencia.
En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES quien expresa el parecer del Tribunal.
La sentencia de instancia, con estimación de la demanda, declara resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes, condenando a la entidad demandada a restituir a los actores la suma de 590.105 #, entregada a cuenta, así como la cantidad de 73.567 # en concepto de indemnización por los perjuicios causados ante el retraso de la entrega de la vivienda, así como los intereses legales. Frente a dicha sentencia se alza la parte vendedora-demandada denunciando en apoyo de su pretensión revocatoria, error en la apreciación de la prueba, que basa en: a) los actores, a pesar de estar asesorados en todo momento, nunca se interesaron por la situación urbanística del Conjunto en el que se estaba edificando la vivienda, siendo como es, obligación del adquirente, interesarse por conocer dicha situación, tal y como ha exigido en la jurisprudencia que se cita, por lo que no es posible instar la resolución contractual cuando la misma está basada en un presunto error en el conocimiento de la situación urbanística imputable al comprador; b) las obras contaban con la preceptiva licencia de obras concedida por el Ayuntamiento, si bien, posteriormente, fueron paralizadas las obras por orden del mismo Ayuntamiento, paralización que ha de entenderse temporal, pues la propia Corporación Municipal están iniciando las gestiones pertinentes para regularizar la situación, siendo así que las obras están prácticamente terminadas; c) el retraso estaba expresamente previsto en el contrato para los casos de fuerza mayor; d) las reformas fueron decididas exclusivamente por los adquirentes.
La parte apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia recurrida.
Al amparo del primer motivo del recurso, se expresan diversas consideraciones jurídicas sobre la acción ejercitada por la parte demandante, con apoyo en la doctrina que emana de las SSTS de 8 de noviembre de 2007 y 17 de noviembre de 2006, para concluir con la improcedencia de aquella acción. Así:
La STS de 8 de noviembre de 2007 versa sobre un supuesto de rescisión de contrato de compraventa de terrenos y de una edificación, acordada fundamentalmente por causa de la inidoneidad de las fincas adquiridas por la Sociedad Cooperativa entonces actora, dada su calificación urbanística, para el destino previsto, al amparo del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana entonces vigente, que faculta para provocar la resolución que se concede al adquirente cuando no se ha hecho constar que el terreno no es edificable o que el edificio o la industria están fuera de ordenación; puesto en relación este precepto con el llamado saneamiento por gravámenes ocultos del artículo 1483 del Código civil . El criterio del TS toma como punto inicial que los adquirentes no alcancen conocimiento, al tiempo de formalizar el contrato, de la situación urbanística concreta, subordinando la aplicación de la norma del artículo 1483 CC a la posibilidad de conocimiento de la situación urbanística. Concluyendo el TS que la facultad de resolver el contrato de compraventa resulta inaplicable al caso de autos, en el que un comportamiento de buena fe hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas adquiridas.
La STS de 17 de noviembre de 2006 versa sobre una demanda en la que se deducen pretensiones de rescisión y, subsidiariamente, de nulidad de la compraventa de una parcela. La Sala estima el recurso de casación interpuesto por los demandados al no compartir el criterio de la Sala de instancia que determinaba la aplicación del art. 1483 CC al existir una carga de tal naturaleza que si la hubieran conocido no la hubieran adquirido. La Sala considera que los problemas urbanísticos, deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística no son subsumibles en la regla del art. 1483, al ser estas limitaciones legales del dominio que gozan de mecanismos de fácil acceso que no pueden ser ignorados por el comprador. Las condiciones urbanísticas no pueden ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483, a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura. Siendo ello así, no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente.
Con fundamento en la doctrina reflejada en las citadas SSTS, considera la parte apelante que el defecto que ha hecho inviable el incumplimiento definitivo de las obras de construcción no tiene su causa en un hecho sobrevenido, sino que era realmente un defecto originario, en cuanto se trataba de resolución de un contrato por presunta infracción de unas normas y mandatos urbanísticos que ya existían en el momento de firmarse el mismo, y que la parte compradora pudo y debió conocer. Con lo que se estaba asumiendo entonces el riesgo de que, si con posterioridad las obras fueran objeto de paralización, como así ha sucedido, no estaría legitimada para solicitar la resolución contractual por incumplimiento. Existiendo constancia del asesoramiento jurídico e inmobiliario del comprador en el presente caso previamente a la suscripción del contrato de compraventa, realizado con finalidad inversora.
Partiéndose del dato objetivo del incumplimiento por la parte demandada de la obligación de terminar y entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa en el plazo pactado en el contrato, esta Sala no comparte el criterio del apelante en el sentido de concluir que, en atención a las circunstancias concurrentes, la falta de entrega de la vivienda no es imputable a la vendedora demandada, estándose ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida de las prestaciones contractuales de la vendedora, no imputable a la misma.
La imposibilidad sobrevenida de realizar la finalidad del contrato está prevista en el artículo 1184 del Código civil, con el efecto de liberar al deudor del cumplimiento de su obligación. Debiendo tenerse en cuenta los presupuestos para la aplicación de dicho precepto legal, establecidos en la doctrina del Tribunal Supremo generada sobre esta materia, y que aparece reflejada en STS de 30 de abril de 2002, en los términos que reproducimos a continuación, por su evidente interés para la decisión de la litis:
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- La regulación de los artículos 1272 y 1184 (éste se refiere a las obligaciones de hacer aunque la imposibilidad se aplica también, analógicamente, a las obligaciones de dar «ex» artículo 1.182, sentencias de 21 de febrero de 1991, 29 de octubre de 1996, 23 de junio de 1997 ) recoge una...
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