STS 484/2010, 16 de Julio de 2010

Ante el Juzgado de Primera Instancia de Huéscar, interpusieron demanda de juicio ordinario de desahucio por precario, Dª. Tarsila, Dª María Milagros, Dª Palmira, Dª Angelica, Dª Carmen, herederos de D. Abelardo, Dª Encarna, D. Argimiro, Dª Gracia, D. Borja, Dª Lourdes Y Dª Noemi, contra

4. Victorino y su esposa Dª Inmaculada, y la hija de ambos DOÑA María Cristina y resto de los ocupantes de la vivienda de la CALLE000, nº NUM000 de Huéscar. El suplico de la demanda es del tenor siguiente: ".... se sirva dictar sentencia por la que:

   1.1. Declare haber lugar al desahucio por tal motivo de DON Victorino, su cónyuge DOÑA Inmaculada y la hija de ambos DOÑA María Cristina y resto de ignorados por esta parte ocupantes de la vivienda de CALLE000 nº NUM000 de Huescar,

   1.2 Condene a la demandada al desalojo de la finca y dejarla libre y expedita a disposición de los actores con apercibimiento de lanzamiento a su costa.

   1.3. Declare que la demandada debe realizar cuantos actos sean precisos hasta dejar la finca libre y expedita a disposición de los actores.

   1.4. Condene a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a realizar cuantos actos sean precisos hasta dar total y pleno cumplimiento a las declaraciones reseñadas que anteceden.

   1.5. Condene específicamente a la demandada a indemnizar a mis representados los daños y perjuicios ocasionados a resultas de su ocupación de la finca desde el día 24.4.2001, en la cuantía que resulte acreditada en período probatorio o, en su defecto, en período de ejecución de Sentencia.

   1.6. Condene a la demandada a correr con las costas del presente procedimiento. 2. SUBSIDIARIAMENTE, DEMANDA DE DESAHUCIO POR INEXISTENCIA DE "CONTRATO TACITO ATIPICO DE GESTOR DE BIENES Y VIGILANTE CON DERECHO A OCUPAR FINCA CONTRA DON Victorino, su cónyuge DOÑA Inmaculada, la hija de ambos DOÑA María Cristina, y resto de ignorados por esta parte ocupantes de la vivienda de CALLE000, nº NUM000 de Huescar y previo todos los trámites legales, incluso el recibimiento a prueba del procedimiento, que desde ahora solicito, se sirva dictar Sentencia por la que:

   2.1. Declare haber lugar al desahucio por tal motivo de DON Victorino, su cónyuge DOÑA Inmaculada, y la hija de ambos DOÑA María Cristina,

   2.2. Condene a la demandada a estar y pasar por la acción de inexistencia de tal contrato y desalojo de la finca, y dejarla libre y expedita a disposición de los actores con apercibimiento de lanzamiento a su costa.

   2.3. Declare que la demandada debe realizar cuantos actos sean precisos hasta dejar la finca libre y expedita a disposición de los actores.

   2.4. Condene la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, y a realizar cuantos actos sean precisos hasta dar total y pleno cumplimiento a las declaraciones reseñadas que anteceden.

   2.5. Condene específicamente a la demandada a indemnizar a mis representados los daños y perjuicios ocasionados a resultas de su ocupación de la finca desde el día 24.4.2001, en la cuantía que resulte acreditada en período probatorio o, en su defecto, en período de ejecución de Sentencia.

   2.6. Condene a la demandada a correr con las costas del presente procedimiento,

   3. SUBSIDIARIAMENTE, DEMANDA DE DESAHUCIO POR RESOLUCIÓN DE "CONTRATO TACITO ATIPICO DE GESTOR DE BIENES Y VIGILANTE CON DERECHO A OCUPAR FINCA", CONTRA DON Victorino, su conyuge DOÑA Inmaculada, la hija de ambos DOÑA María Cristina, y resto de ignorados por esta parte ocupantes de la vivienda de CALLE000 nº NUM000 de Huescar y previos todos los trámites legales, incluso el recibimiento a prueba del procedimiento, que desde ahora solicito, se sirva dictar sentencia por la que:

   3.1. Declare haber lugar al desahucio por tal motivo de DON Victorino, su cónyuge DOÑA Inmaculada, y la hija de ambos DOÑA María Cristina,

   3.2. Condene a la demandada a estar y pasar por la acción de resolución de tal contrato y desalojo de la finca, y dejarla libre y expedita a disposición de los actores con apercibimiento de lanzamiento a su costa.

   3.3. Declare que la demandada debe realizar cuantos actos sean precisos hasta dejar la finca libre y expedita a disposición de los actores.

   3.4. Condene a la demandada a estar y pasar por la anteriores declaraciones, y a realizar cuantos actos sean precisos hasta dar total y pleno cumplimiento a las declaraciones reseñadas que anteceden.

   3.5. Condene específicamente a la demandada a indemnizar a mis representados los daños y perjuicios ocasionados a resultas de su ocupación de la finca desde el día 24.4.2001, en la cuantía que resulte acreditada en período probatorio o, en su defecto, en período de ejecución de Sentencia.

   3.6. Condene a la demandada a correr con las costas del presente procedimiento".

   Admitida a trámite la demanda fueron emplazados los demandados, alegando la representación de D. Victorino, Dª Inmaculada y Dª María Cristina, los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, para terminar suplicando: "... se dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora." Asimismo en dicho escrito formuló demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando: "...se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1. Declarar que D. Victorino es propietario de la vivienda sita en Huescar C/ CALLE000 núm. NUM000 finca registral NUM001, al haberse sido la misma trasmitida como dación en pago por Doña Elena

   . B) Subsidiariamente Declarar que D. Victorino es propietario de la vivienda sita en Huescar C/ CALLE000 num. NUM000 finca registral NUM001, al haberla poseido durante mas de 30 años, por prescripción adquisitiva de dominio.

3. Condenar en ambos casos a los demandados, como herederos de Doña Elena a otorgar cuanto documentos públicos sean necesarios a fin de obtener la inscripción de la finca a favor de mi representado en el registro de la Propiedad.

4. Declarar la nulidad parcial de las escrituras de aceptación de herencia otorgadas ante el Notario de San Javier Doña Margarita Actores Peñafiel en fechas 3.03.2003 núm. NUM005 y 13/03/2003 núm NUM006 en cuanto se refieran a la finca registral núm. NUM001 .

5. La cancelación y/o Nulidad de la inscripción de dominio NUM000 practicada en el Registro de la Propiedad de Huescar a favor de los actores en relación a la finca registral núm. NUM001 del Registro de Huescar procedimiento (sic).

6. Se condene a los demandados a las costas de la reconvención".

   De la demanda reconvencional se acordó conferir traslado a los actores, presentando escrito la representación de Dª Tarsila y otros, alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando: "... dicte sentencia que, desestimando la demanda reconvencional, estime la demanda formulada por esta parte en los presentes autos de conformidad con el suplico de la misma".

   Contestada la demanda y la reconvención, y dados los oportunos traslados, se acordó convocar a las partes para la celebración de la oportuna Audiencia Previa, la que tuvo lugar en el día y hora señalados y con asistencia de las partes, acordándose en dicho acto señalar día y hora para la celebración del oportuno Juicio, el que tuvo lugar en el día y hora señalados, y habiéndose solicitado el recibimiento del pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes, fue declarada pertinente y con el resultado que obra en autos.

   El Juzgado de Primera Instancia de Huéscar dictó Sentencia, con fecha 30 de junio de 2005 y con la siguiente parte dispositiva: " FALLO: Que debiendo desestimar y desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Lozano Cervantes, en nombre y representación de Palmira, Carmen y Angelica, Encarna, Argimiro y Gracia, Borja y Lourdes, Isidro, Lucas, Noemi, Elisa y Onesimo, y Evangelina, Gustavo, José, Lorena y Patricia, frente a Victorino, Inmaculada, Araceli y resto de ignorados ocupantes de la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 de Huéscar, debo desestimarla absolviendo a los mismos de las pretensiones deducidas de contrario.

   Que debiendo estimar y estimando la demanda reconvencional interpuesta por el procurador Sr. Cortinas Sánchez, en nombre y representación de Victorino, Inmaculada y Araceli frente a Palmira, Carmen y Angelica Encarna, Argimiro y Gracia, Borja y Lourdes, Isidro, Lucas, Noemi, Elisa y Onesimo, y Evangelina, Gustavo, José, Lorena y Patricia, debo declarar y declaro que Victorino es propietario de la siguiente finca, cuya descripción es la que sigue:

   Urbana.-Una casa sita en la CALLE000, de esta cuidad, Huéscar, señalada con el número nueve antiguo, hoy once, de cuatro cuerpos de alzadas, sobre la planta de ochocientos veintiséis metros cuadrados, con un pequeño huerto de ciento veintidós metros cuadrados. Linda: derecho saliendo o Poniente, con casa llamada de la Vicaria, izquierda o Levante: la de Don Esteban, hoy este caudal y calle de las Francesas; espalda o Norte: casa y huerto de la Vicaria y huerto de los herederos de Humberto, teniendo su entrada principal por dicha CALLE000 en dirección al mediodía. Consta inscrita al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004 con el número NUM001 del Registro de la Propiedad de Huéscar.

   A su vez, debo condenar y condeno a los demandados, como herederos de Doña Elena, a otorgar cuantos documentos públicos sean necesarios a fin de obtener la inscripción de la finca en favor del actor reconvencional en el Registro de la Propiedad, declarando a su vez la nulidad parcial de las escrituras de aceptación de herencia otorgadas ante el Notario de San Javier Doña Margarita Actores Peñafiel en fechas 3 de marzo de 2003 con número NUM005 y 13 de marzo de 2003 con número NUM006 en cuanto se refieran a la finca registral número NUM001 ya descrita. Por último debo acordar y acuerdo la nulidad de la inscripción de dominio NUM000 practicada en el registro de la Propiedad de Huéscar a favor de los actores con relación a la anteriormente descrita finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Huéscar. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y la comunes por mitad, tanto las correspondientes a la demanda como a la demanda reconvencional".

Contra dicha Sentencia interpusieron recurso de apelación D.ª Tarsila y otros. Sustanciada la apelación, la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Granada dictó Sentencia, con fecha 2 de junio de 2006, con el siguiente fallo: " Que estimando en parte el recurso de apelación, debemos revocar y revocamos la sentencia de instancia, y dictando otra en su lugar, debemos desestimar y desestimamos la demanda reconvencional y debemos estimar y estimamos en parte la demanda principal, declarando que los demandados se encuentran en situación de precario, por lo que deben desalojar la finca objeto de la litis y dejarla libre, y, en su defecto, se procederá al lanzamiento, y, todo ello, sin una expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias".

Anunciado recurso de casación por D. Victorino y Dª Inmaculada, contra la Sentencia de apelación, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y los mismos representados por el Procurador D. Norberto del Saz Catalá, lo interpusieron ante dicha Sala, articulándolo en los siguientes motivos:

Al amparo del art. 477.1 de la LEC, por infracción del art. 1114 y 1120 del Código Civil, en relación con el art. 1254 y 1255 del Código Civil .

Al amparo del art. 477.1 de la LEC, por violación del art. 1175 del Código Civil, en relación con los arts. 1254 y 1255 del Código Civil, así como los arts. 1445 y 1450 sobre el contrato de compra y su perfección.

Al amparo del art. 477.1 de la LEC, denuncia infracción por inaplicación de lo dispuesto en el art. 1254 y 1255 del Código Civil, en relación a los arts. 1802 y ss. del Código Civil .

Por resolución de fecha 8 de septiembre de 2006, la Audiencia Provincial acordó la remisión de los autos originales a la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Recibidos los autos y formado el presente rollo, se ha personado la Procuradora Dª Ana Leal Labrador, en nombre y representación de D. Victorino y Dª Inmaculada, en calidad de recurrentes; asimismo se personó el Procurador D. Julián Caballero Aguado, en nombre y representación de Dª Palmira y otros, en calidad de recurridos. Admitido el recurso por auto de fecha 28 de octubre de 2008 y evacuado el traslado conferido al respecto, el Procurador D. Julián Caballero Aguado, en nombre y representación de Dª Palmira y otros impugnó el mismo, solicitando se declarase no haber lugar al recurso.

Se señaló como día para la Vista el treinta de junio a las 10,30 horas de su mañana la que tuvo lugar en el día y hora señalado, y asistiendo el Letrado y Procuradora de la parte recurrente D. Eloy Guerrero Jiménez y Dª Ana Leal Labrador; asimismo asistieron el Letrado y el Procurador de la parte recurrida D. Fernando Pérez Serrabona González, y D. Julián Caballego Aguado.

Ha sido Ponente el Magistrado Excma. Sra. Dª. Encarnacion Roca Trias,

Resumen de los hechos en la parte que afecta al recurso de casación.

1. Dª Elena y el hoy recurrente D. Victorino habían mantenido una relación contractual, en cuya virtud el segundo se encargaba de la gestión y administración de la propiedad que la Sra. Elena tenía en Huéscar. Aunque había comenzado esta relación en vida del esposo de Dª Elena, después del fallecimiento de su marido en 1962, se ampliaron notablemente las funciones de D. Victorino .

2. D. Victorino y su familia venían ocupando a petición de la Sra. Elena, la finca que ahora es objeto del pleito.

3. A la muerte de Dª Elena, sus herederos intestados demandaron a D. Victorino, su esposa y su hija, ejercitando una acción de desahucio por considerar que el demandado venía ocupando la casa en Huéscar por mera benevolencia y tolerancia de la causante, al no existir ningún título que le legitimara para ello y acabada la relación, quedaba en una situación de precario, por lo que procedía el desahucio. Al contestar la demanda, D. Victorino reconvino y ejercitó una acción declarativa de dominio, porque pretendía haber adquirido el inmueble por medio de una dación en pago en virtud de los servicios prestados a Dª Elena y que caso que no se entendiese así, debía declararse que había poseído la finca durante más de treinta años por lo que la habría adquirido por usucapión.

4. La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia e instrucción único de Huéscar, de 30 junio 2005, desestimó la demanda y estimó la reconvención. Los argumentos son los siguientes: a) se acredita la existencia de "una relación contractual típica, más amplia que la del mero arrendamiento de servicios y más constreñida que la de un apoderamiento, gestor o mandatario con amplias facultades" ; b) respecto a la remuneración percibida, consideró probado por la aportación de una testigo neutral, que del negocio "atípico, oneroso y bilateral" que llevaron a cabo las partes D. Victorino y Dª Elena, el demandado asumía "las obligaciones propias de un mandatario con limitado poder de disposición y como contraprestación la otra parte se obligaba a la entrega de la casa con la condición de que dicho mandato perviviese en vida de la misma" ; c) "Y ello sin perjuicio de que una vez acaecido el triste hecho de su muerte y habiendo cumplido la contraparte sus obligaciones, se le haya de tener propietario (sic) desde el momento en que se celebró el negocio, por la retroacción propugnada en el artículo 1120 CC " .

5. Recurrieron los demandantes, herederos de Dª Elena . La sentencia de la Audiencia Provincial de Granada, sección 5ª, de 2 junio 2006, estimó el recurso y en consecuencia, estimó la demanda y desestimó la reconvención. La sentencia ahora recurrida examina las posibles figuras jurídicas que pudieron constituir un posible título para la transmisión de la propiedad, según lo dispuesto en el art. 609 CC, porque parte de la base de que no todo contrato puede ser causa para que opere la tradición y descarta, por las razones que explica, que existiese una donación remuneratoria, una donación por causa de muerte, una dación en pago o una renta vitalicia. Los argumentos para la estimación del recurso son: a) "la dueña sólo quería «perder» la propiedad a partir de su muerte, no antes" ; b) no hubo dación en pago porque no existían obligaciones anteriores que debieran liquidarse, ni la sustitución de una prestación previa por otra; c) "no existen pruebas evidentes de que el demandado actuase como poseedor en concepto de dueño de la casa", porque Dª Elena seguía pagando el IBI y la casa figuraba en su declaración del impuesto sobre el Patrimonio; d) de ahí deduce la sentencia que "estos datos objetivos desvirtúan totalmente las alegaciones de que en vida hubo una transmisión a favor del demandado" ; e) el demandado no tenía ningún crédito contra la Sra. Elena puesto que ella había cumplido con lo pactado que era atribuirle el uso de la vivienda durante el tiempo que durase la gestión; f) no hay ningún documento que acredite la atribución de la casa, de modo que "[...] en definitiva, no hay elementos suficientes para entender que hubo de verdad un acuerdo sobre la transmisión de la finca a favor del demandado, ni en vida ni para después de la muerte. Un acuerdo de transmisión requiere una voluntad inequívoca de querer transmitir la propiedad por una causa clara. Existen dudas sobre esta voluntad como también existen dudas sobre la veracidad de lo acontecido [...]", y g) durante la vida de Dª Elena, los demandados tenían un título que legitimaba la posesión, pero acabadas las relaciones de confianza a la muerte de la Sra. Elena, la relación se extinguió y por ello el demandado dejó de tener título para seguir en la posesión de la finca. Por ello, a partir de aquel momento se está en situación de precario, lo que justifica el desahucio.

6. El demandado reconviniente D. Victorino presenta recurso de casación, al amparo del Art. 477.2, 2 LECiv . Fue admitido por esta Sala por auto de 8 octubre 2008 .

Se van a examinar conjuntamente los tres motivos del recurso.

El motivo primero denuncia la infracción de los arts. 1114 y 1120 CC, al regular las obligaciones condicionales, en relación con los artículos 1254 y 1255 CC . La sentencia infringe esta doctrina derivada de dichas disposiciones al declarar no aplicables los artículos citados. El motivo segundo denuncia la violación del art. 1175 CC, en relación con los arts. 1254 y 1255 CC y 1445 y 1450 CC sobre contrato de compraventa y su perfección. Habla de la existencia de dación en pago, a la que se aplican por analogía las normas del contrato de compraventa. Dice que la propietaria transmitió la vivienda en pago de los servicios ya prestados y no remunerados y además, el recurrente se comprometió a ejercer durante toda la vida de la propietaria trabajos como gestor y administrador de sus bienes, lo que consta acreditado que sucedía desde el año 1950. De modo que el derecho a percibir el pago de los servicios "le fue abonado mediante el acuerdo de entrega de la vivienda". Finalmente, el motivo tercero señala como norma infringida por falta de aplicación los artículos 1254 y 1255 CC, en relación con los arts. 1802 y ss CC, así como la jurisprudencia relativa al contrato de vitalicio. Dice que la jurisprudencia ha distinguido entre el contrato de renta vitalicia y el de vitalicio, que son onerosos y cuya característica común es la cesión de un bien o bienes a cambio de recibir una asistencia y cuidado. Entienden que de la prueba practicada se puede concluir que nos hallamos ante un contrato de vitalicio, ya que la relación de servicios con la causante no ha sido discutida por ninguna de las partes.

Se desestiman los tres motivos del presente recurso.

El núcleo central de la discusión se centra en la existencia o no de transmisión de la propiedad de la casa de Huéscar a favor del recurrente. Para ello debe tenerse en cuenta lo que establece el Art. 609 CC, que es lo que efectúa la sentencia ahora recurrida al examinar los diferentes contratos que, en este caso, podrían ser considerados como "título" para adquirir la propiedad y considera que no se ha probado que ninguno de ellos se hubiese convenido, por lo que en definitiva, no concurre el requisito del Art. 609 CC, cuando dice que la propiedad se adquiere y transmite "por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición".

El recurrente está planteando en el fondo un problema de calificación de contrato, para demostrar que tiene un título apto de acuerdo con el artículo 609 CC para adquirir la propiedad de la finca. Por ello se debate entre un contrato sometido a condición suspensiva que diferiría la adquisición de la propiedad al momento de la muerte de la causante (motivo primero), o una dación en pago de los servicios que el recurrente ha prestado a la causante en cumplimiento de sus obligaciones en virtud de un contrato atípico (motivo segundo), o bien un contrato de vitalicio, por haber prestado los servicios propios de este contrato a la causante (motivo tercero).

Lo primero que hay que constatar es que el contrato en cuya virtud el recurrente había prestado unos determinados servicios de gestión a la causante en relación con unas fincas que ésta tenía en la localidad de Huéscar ha sido calificado por las anteriores sentencias como una relación contractual atípica, más amplia que el mero arrendamiento de servicios y más restringida que un apoderado, gestor o mandatario. Esta calificación no ha sido objeto de impugnación y por ello debe considerarse firme. Y es a partir de esta calificación que se discute si este era o no un título apto para adquirir el dominio.

Por tanto, el problema real planteado en este recurso es el relativo al título apto para transmitir la propiedad.

El sistema español de transmisión de la propiedad debe ajustarse a alguno de los supuestos previstos en el Art. 609 CC y si bien es cierto que el referido al título y modo, es decir, contrato más tradición, permite que diversos contratos puedan servir como causa para dicha transmisión, al ser el nuestro un sistema causalista, no puede ocurrir que el simple traspaso de la posesión produzca el efecto transmisivo de la propiedad. Cierto es también, que el contrato que sirve de causa para la adquisición puede ser típico o atípico, pero debe existir y ser apto el efecto que se pretende, de modo que hay que demostrar en el correspondiente procedimiento que concurrió el título apto para que la transmisión se produjera.

El derecho español aplica la regla tradicional, de acuerdo con la que la nuda traditio no transfiere el dominio, porque requiere una causa, en un complejo conjunto de actos, de modo que puede haber existido tradición y no obstante ello, no haber título, o bien puede existir el título y no haberse transmitido la propiedad porque aun no se ha producido la tradición o el traspaso posesorio, o bien porque éste no sea apto para transmitir la propiedad.

Los contratos aptos para transmitir el dominio pueden ser de diversa clase. Es por ello que en el actual recurso se intenta convencer al Tribunal de que podría haberse producido o bien una dación en pago de los servicios prestados por el recurrente a la causante, o bien un contrato de vitalicio. Aunque ambos títulos son aptos para transmitir el dominio mediante la tradición, el problema que encuentra el recurso consiste en que no se ha probado en ningún momento que se hubiera concluido ninguno de estos contratos. La sentencia recurrida considera que no puede tratarse de una dación en pago porque no había ninguna deuda anterior a satisfacer, "sino una deuda de futuro sine die" . Respecto del contrato de vitalicio, al que alude el recurrente, tampoco puede aceptarse porque no está probado que se hayan cumplido los requisitos de este contrato que según el propio recurrente son la transmisión de un capital o de bienes determinados a cambio de lo cual se obliga el receptor a dar alojamiento, manutención y toda clase de asistencia y cuidados al transmitente durante la vida de éste: no hay prueba ni de la efectiva transmisión, ni de que se hubiesen producido estos cuidados, puesto que, además, la hipotética transmitente no vivía en la casa objeto de la discusión más que de forma ocasional. Debiendo añadirse que esta es una cuestión nueva que no se había discutido hasta la casación.

El único contrato que resulta probado en el procedimiento es el que describe la sentencia de 1ª Instancia, confirmada en este punto por la de apelación, de acuerdo con lo que ambas partes concluyeron "una relación contractual típica, más amplia que la del mero arrendamiento de servicios y más constreñida que la de un apoderamiento, gestor o mandatario con amplias facultades" . Este contrato no genera un título apto para transmitir la propiedad, porque su contenido se refiere a la gestión de los negocios de otra persona, que, excluye la transmisión de la propiedad y requeriría un título específico que no ha ha tenido lugar.

Los mismos argumentos deberán utilizarse para excluir la cuestión de la condición suspensiva. No es que se hayan inaplicado las reglas de la condición, sino que en realidad no se ha probado que existiera el contrato apto para la tan discutida transmisión, por lo que mal puede decirse que se han incumplido las normas reguladoras de las condiciones cuando ni siquiera se sabe si se otorgó o no el tantas veces aludido contrato que hubiera permitido, con la consiguiente tradición, adquirir la propiedad y, por tanto, resulta imposible saber si el dicho contrato estaba condicionado.

Ciertamente, el recurrente y su familia poseían la casa ahora reclamada. A la posesión puede accederse por diversos títulos, de acuerdo con el Art. 438 CC, pero la adquisición de la posesión no comporta per se la de la propiedad.

En consecuencia y al margen del contrato que pudiera permitir la posesión por parte del recurrente, que tampoco se ha probado, debe considerarse correcta la conclusión de la sentencia recurrida que entiende que a partir de la muerte de la propietaria, la situación de D. Victorino fue la de un precarista, por lo que la falta de título comporta el éxito de la acción ejercitada por los herederos.

La desestimación de los motivos del recurso de casación presentado por la representación procesal de D. Victorino contra la sentencia de la sección 5ª de la Audiencia Provincial de Granada, de 2 junio, determina la de su recurso de casación.

Se imponen al recurrente las costas de su recurso de casación, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398.1 LEC, que se remite al art. 394 LECiv .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.