SAP Murcia 212/2010, 21 de Junio de 2010
| Ponente | JOSE JOAQUIN HERVAS ORTIZ |
| ECLI | ES:APMU:2010:1480 |
| Número de Recurso | 170/2010 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 212/2010 |
| Fecha de Resolución | 21 de Junio de 2010 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Murcia, Sección 5ª |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
CARTAGENA
SENTENCIA: 00212/2010
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA
SECCIÓN QUINTA (CARTAGENA)
ROLLO Nº 170/2010 (CIVIL)
ILTMO. SR. D. JOSÉ MANUEL NICOLÁS MANZANARES
Presidente
ILTMO. SR. D. MIGUEL ÁNGEL LARROSA AMANTE
ILTMO. SR. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ
Magistrados
En Cartagena, a veintiuno de junio de dos mil diez.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, compuesta por los Ilustrísimos Señores citados
EN NOMBRE DE S.M. EL REY
ha dictado la siguiente
S E N T E N C I A Nº 212
Vistos, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados, los autos de juicio verbal número 1037/09 (Rollo nº 170/10), que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia número tres de Cartagena, siendo partes, como demandante, D. Heraclio, representado por la Procuradora Dª.María del Mar Posadas Molina y defendido por el Letrado D.Pedro A. Martínez García, y, como demandados, la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 " y "CARAVANINGS COSTA CÁLIDA, S.A.", representados por el Procurador D.Luis Gómez Navarro y defendidos por el Letrado D.Salvador Pérez Alcaraz, actuando en esta alzada, como apelante, la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 ", y, como impugnante, D. Heraclio, siendo apelada "CARAVANINGS COSTA CÁLIDA, S.A.", ha sido Magistrado ponente el Iltmo. Sr. D. JOSÉ JOAQUÍN HERVÁS ORTIZ, que expresa el parecer de la Sala.
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Cartagena en los referidos autos de juicio verbal, tramitados con el nº 1037/09, se dictó sentencia con fecha 5 de noviembre de 2009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Mª del Mar Posadas Molina, en nombre y representación de D Heraclio, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000, y la mercantil CARAVANING COSTA CALIDA, S.A., debo condenar a la citada Comunidad a abonar a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS NUEVE EUROS Y CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (209,52 #), más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta el completo pago de la deuda, todo ello con expresa condena en costas en esta instancia, y debo absolver a Caravaning Costa Cálida S.A. de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por "Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 ", que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado al resto de las partes, emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo plazo, presentó D. Heraclio escrito de oposición al recurso e impugnación de la sentencia. De dicho escrito se dio traslado al resto de las partes personadas por diez días con el resultado que consta en las actuaciones. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 170/10, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 8 de junio de 2010 su votación y fallo.
En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.
Con carácter previo es preciso señalar que esta Sección ya se ha pronunciado en recursos idénticos al presente, tanto en el objeto del proceso, como en el propio contenido y motivos de impugnación de la sentencia apelada, siendo la primera resolución la sentencia de esta Sala de fecha 8 de febrero de 2010, en el rollo de apelación 442/09 al resolver el recurso contra la sentencia de juicio verbal 997/09 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cartagena . Por ello esta Sala no puede nada más que confirmar su criterio y reiterar en esta resolución los mismos argumentos dados en la anterior de 8 de febrero de 2010 y ratificado en otras resoluciones posteriores de esta misma Sección (Sentencia 34/10 de 8 de febrero de 2.010, rollo 401/09; Sentencia 40/10, de 9 de febrero de 2.010, rollo 431/09; y Sentencia de 6 de abril de 2.010; rollo número 117/10 ), lo que haremos en los siguientes ordinales.
Comenzando por la impugnación interpuesta por la parte actora, en la misma se discute únicamente la absolución de la mercantil "Caravaning Costa Cálida S.A.", al considerar que la misma debía ser condenada solidariamente con la comunidad de propietarios a la devolución de las cantidades reclamadas, pues de mantenerse la sentencia se continuaría beneficiando a dicha mercantil, en su condición de administradora de la comunidad de propietarios y se produciría el absurdo de que los propios comuneros deberían de hacer frente a la devolución de las cantidades. Considera el apelante que la sentencia no tiene en cuenta la especial situación del complejo de la comunidad de propietarios DIRECCION000, en el que la misma administradora es a la vez propietaria de cerca del 50 % de las participaciones indivisas en las que está dividido, por lo que no se trata de un arrendamiento de servicios al uso, sin que el administrador pueda ser removido en virtud de la escritura pública que rige la comunidad y por dicho administrador se están limitando los derechos del resto de los comuneros no aceptando la inclusión en el orden del día para la reclamación por la comunidad de propietarios contra el administrador, a su vez propietario mayoritario. Entiende que está probada la negligencia en el desarrollo de sus funciones, pues incumple la Ley de Propiedad Horizontal amparándose en su mayoría de participaciones, siendo múltiples las sentencias que así lo confirman; exige cuotas superiores a las que realmente corresponden y ejecuta gastos mayores de los presupuestados dado el evidente interés económico derivado del cobro de un porcentaje de tales gastos como honorarios por la Administración. Igualmente entiende que el plazo aplicable será el de 15 años del artículo 1.964 del Código Civil para poder reclamar contra dicho administrador y además éste mantiene un sistema de compensación en cuenta que hace que se lleven a cabo el ingreso de las cuotas en cuentas de su titularidad, por lo que cobra personalmente dichas cuotas.
Debe anticiparse, desde un principio, que el presente recurso debe ser desestimado y confirmada la absolución de "Caravaning Costa Cálida, S.A." acertadamente dictada en la Sentencia apelada. No cabe duda alguna a esta Sala, que ya ha tenido ocasión de analizar en anteriores resoluciones tanto civiles como penales la situación del DIRECCION000, que estamos ante una situación francamente especial en la que el propietario mayoritario de las cuotas de participación es a la vez el administrador de la comunidad de propietarios y ejerce las funciones de presidente y secretario de dicha comunidad, lo que tiende a crear una auténtica confusión personal y de gestión, y que se ha extendido a esta demanda al exigirse por el actor la responsabilidad solidaria en la devolución de las cuotas cobradas en exceso tanto a la comunidad de propietarios, que es a nombre de quién se ha llevado a cabo el pago de dichas cuotas, como a la mercantil administradora de la comunidad, que es la persona jurídica que ha recibido, en nombre de la comunidad, el pago de dichas cuotas. Pero lo cierto es que esta reclamación solidaria carece de apoyo jurídico alguno que lo justifique, siendo muy significativo que no se cite en el recurso ni una sola norma ni una sola resolución judicial que pueda servir de amparo a su pretensión revocatoria. Dada esta confusión es conveniente dejar clara la situación legal que deriva de esta mezcla de titularidades y cargos y por extensión las acciones que pueden ser ejercitadas por un comunero contra la mercantil apelada.
"Caravaning Costa Cálida, S.A." es propietaria de diversas cuotas indivisas dentro del complejo campista, en una proporción no concretada en estas actuaciones pero claramente mayoritaria (de un
51.15% según la sentencia de fecha 27 de julio de 2005 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Cartagena, autos de juicio ordinario 58/2004 ). En tal condición de propietaria tiene plena legitimación para asistir a las juntas, deliberar y votar de acuerdo con su cuota de participación en el sentido que considere conveniente. Igualmente como propietaria de diversas parcelas indivisas puede optar a desempeñar el cargo de presidente de la comunidad de propietarios, dado que de acuerdo con el Reglamento de Régimen Interior de la comunidad (no unido a las presentes actuaciones por ninguna de las partes), dicha comunidad de bienes se organiza en un sistema semejante al de las comunidades de propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal. Por ello, en tal condición de propietaria no puede serle exigida responsabilidad alguna, como tampoco al resto de los propietarios, por la devolución de los excesos de cuotas reclamados en esta demanda.
Además de lo anterior, y nítidamente separado desde un punto de vista jurídico, la mercantil "Caravaning Costa Cálida, S.A." es la administradora de la gestión de la explotación del complejo campista e igualmente es la administradora de la comunidad de propietarios de las parcelas de dicho complejo. En virtud de esta designación, que se realiza en la junta general de propietarios, la comunidad contrata con "Caravaning Costa Cálida, S.A." para...
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