STS, 10 de Abril de 1991
| Ponente | JESUS MARINA MARTINEZ PARDO |
| ECLI | ES:TS:1991:16146 |
| Fecha de Resolución | 10 de Abril de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 265.-Sentencia de 10 de abril de 1991
PONENTE: Excmo. Sr. don Jesús Marina Martínez Pardo.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Elevación a escritura pública de contrato de compraventa. La casación no es tercera
instancia. Supuesto de la cuestión. Doble venta. Incongruencia.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.450, 1.113 y 1.114 del C.C.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 27 de marzo de 1957, 16 de febrero de 1981, 26 de
mayo y 26 de octubre de 1990.
DOCTRINA: Convenidos entre las partes la cosa objeto del contrato y el precio el contrato se
perfecciona, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. El principio prior in tempore potior in
ture no es suficiente cuando el conflicto de doble venta se produce entre el comprador más antiguo
en el tiempo (prioridad substantiva civil), que no inscribe su derecho, y el posterior adquiriente, que
sí realiza la inscripción. En estos casos, además de la prioridad registral, ha de concurrir buena fe,
y no como estado de conciencia o conducta, sino como cuestión de conocimiento de las circunstancias del caso. Sólo con ambos requisitos prevalece el titular inscrito. Pero el problema de la preferencia dominical de los sucesivos compradores es cuestión a resolver entre ellos, pues sólo así la solución que se obtenga les podrá vincular.
En la villa de Madrid, a diez de abril de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Herrera del Duque, sobre elevación a escritura pública de contrato de compraventa y otros extremos; cuyo recurso fue interpuesto por don Blas , representado por el procurador don Eduardo Fernández Cobo y asistido por el letrado don Dimas Sanz López; siendo parte recurrida don Juan Luis , don Gustavo y don Octavio , representados por el procurador don Ramiro Reynolds de Miguel y asistidos por el letrado don Diego López Ordóñez.
Antecedentes de hecho
1. El procurador don Juan Manuel Domínguez Chacón, en nombre y representación de don Juan Luis , don Gustavo y don Octavio , interpuso demanda de juicio de menor cuantía sobre elevación aescritura pública de contrato de compraventa y otros extremos ante el Juzgado de Primera Instancia de Herrera del Duque, contra don Blas , representado por la procuradora doña Rosaura Sierra Sánchez, alegando, en síntesis, los siguientes hechos: "Que sus mandantes suscribieron contrato de compraventa de un inmueble propiedad de los Sres. Mónica Blas Asunción Eva , quienes estuvieron representados como vendedores por su apoderado, don Jon , y que, posteriormente, no quisieron elevar a escritura pública.» Alegó a continuación los Fundamentos de Derecho que estimó oportunos para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que: 1.º Se declare la existencia de un contrato de compraventa de bien inmueble, celebrado sobre el bien descrito en el apartado 1.º de los hechos, por el precio ya citado en el apartado 2.º de los mismos, entre los demandantes, como compradores del mismo con carácter de proindiviso, y el primer demandado, don Jon , como vendedor, en nombre y representación de los restantes demandados, a cuyos efectos estaba facultado mediante poder notarial, otorgado a su favor por éstos. 2.º Se condene a don Jon o a los hermanos Blas Asunción Eva Mónica , a que eleven a escritura pública el anterior contrato de compraventa, con entrega de la pacífica posesión del inmueble vendido, entregándose en dicho acto el precio pactado, siendo de cuenta de los vendedores los gastos de otorgamiento de la escritura y el impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (Plus Valía), y de cuenta de los compradores los de expedición de copias de escritura de compraventa así como los de inscripción en el Registro de la Propiedad, según establece la vigente legislación. 3.° Condene expresamente a los demandados, con carácter solidario, al pago de las costas causadas en este procedimiento».
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La procuradora del demandado contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y Fundamentos de Derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando al Juzgado dictase sentencia "en virtud de la cual se absuelva a mi representado de las pretensiones deducidas de contrario con los pronunciamientos congruentes a tal declaración e imponiendo las costas de esta litis a la parte actora».
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Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia de Herrera del Duque dictó sentencia con fecha 18 de diciembre de 1987 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando la demanda promovida por el procurador don Juan Manuel Domínguez Chacón en nombre y representación de don Juan Luis , don Gustavo y don Octavio , contra don Blas , representado por la procuradora Sra. Sierra Sánchez, y contra don Jon y doña Mónica , doña Eva y doña Asunción que por su incomparecencia han sido declarados en rebeldía, debo declarar y declaro la existencia de un contrato de compraventa sobre un bien inmueble situado en el término municipal de Siruela al sitio de "Retamal", de una extensión superficial de una hectárea y 80 áreas, que linda por el este con Lázaro Cendrero, oeste carretera de Agudo, sur Valentín Nieto y norte con calle pública, celebrado con los demandantes como compradores del mismo con carácter de proindiviso y don Jon en nombre y representación de los restantes demandados, con las obligaciones referentes tanto a compradores como a vendedores inherente al mismo, y debo condenar y condeno a los demandados a que eleven a escritura pública el anterior contrato de compraventa, imponiendo expresamente las costas a la parte demandada.»
Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de don Blas , la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres dictó sentencia con fecha 27 de febrero de 1987 , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallamos: Que desestimando el recurso de apelación mantenida por el procurador don José Mª Campillo Iglesias en nombre y representación de don Blas , contra la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia de Herrera del Duque, con fecha 18 de diciembre de 1987 en los autos de Menor Cuantía seguidos a demanda de don Juan Luis , don Gustavo y don Octavio ; representados en esta segunda instancia por el procurador don Fernando Leal Osuna, contra don Blas y otros; debemos confirmar y confirmamos indicada resolución con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.»
1. El procurador don Eduardo Fernández Lobo, en nombre de don Blas , interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres con apoyo en los siguientes motivos: Motivos del Recurso: 1.º Al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia infracción del art. 1.218 del Código Civil. 2 .° Con la misma base legal se denuncia infracción de los arts. 1.231, 1.232 y 1.233 del Código Civil. 3 .° Por la misma vía se denuncia infracción del art. 1.719 del Código Civil. 4.º Con el mismo apoyo se 265 denuncia nueva infracción. 5.° Con la misma base se denuncia infracción del art. 1.450 en relación con los arts. 1.113 y 1.114, todos del Código Civil. 6 .º Con la misma base legal se denuncia infracción de los arts. 1.473 en relación con el 1.280 y 1.462, todos del Código Civil, y de la jurisprudencia que los interpreta. 2 . Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 22 de marzo de 1991, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo.Fundamentos de Derecho
El recurso trae causa de demanda en la que el actor pide la condena a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa de finca rústica cuyo contrato se pactó con el mandatario de los vendedores en el precio de 4.000.000 de pesetas. Los demandados se opusieron a la demanda sosteniendo que si bien el apoderado tenía poderes de disposición, la venta no se podía celebrar porque la finca estaba arrendada y el arrendatario tenía derecho preferente de adquisición.
Las dos sentencias estimaron la demanda y los condenados plantean los motivos de casación que a continuación se analizan, en los que se prescinde de las cuestiones planteadas en el litigio respecto a los posibles derechos de tanteo y retracto, a los que no afecta el fondo de la litis.
El motivo primero, por el cauce del núm. 5.° del art. 1.692 , denuncia la infracción del art. 1.218 del Código Civil . Dice el recurrente que la Sala concede al acta de manifestaciones, unida a los autos al folio núm. 7, un valor probatorio de que carece. En base a dicho documento afirma la Sala que el apoderado de los hermanos Blas Asunción Eva Mónica vendió a los actores una finca, cuando sólo existieron negociaciones, y es una prueba preconstituida, por lo que carece de valor.
El motivo no es de estimar y su improcedencia se funda en que la sentencia recurrida se basa estrictamente en el hecho que motivó su otorgamiento, fecha y declaraciones contenidas en el documento. Por ello, no infringe el art. 1.218 . Además, lo querido realmente por el recurrente es llevar a cabo en la casación una nueva valoración de la prueba como si la casación fuera una tercera instancia y no un recurso extraordinario. Por último, habiendo reconocido la sentencia recurrida la existencia real de una compraventa no condicionada a la previa notificación a don Emilio , de quien dice el recurrente que era arrendatario de la finca vendida, y no habiendo combatido tal afirmación por la vía que proporciona el núm. 4.º del art. 1.692 , es claro que el recurrente esté haciendo supuesto de la cuestión, lo que no es tampoco posible en la casación.
El motivo segundo, por la vía del mismo núm. 5.º del art. 1.692 , denuncia error en la apreciación de la prueba de confesión prestada por don Jon , con infracción de los arts. 1.231, 1.232 y 1.233 del Código Civil . El motivo debe rechazarse, pues todo él discute la valoración de la prueba por cuya discusión pretende el recurrente llegar a conclusiones de índole subjetiva en discrepancia con la valoración objetiva realizada por la Sala de instancia, lo que está vedado en la casación. Por otra parte, la apreciación de la prueba de confesión ha de subordinarse a las reglas de la sana crítica y, al no estar definidas estas reglas en disposición alguna, sólo pueden ser controvertidas cuando las conclusiones sean contrarias a la lógica, lo que no se da en el caso de autos.
El motivo tercero, al amparo del núm. 5.° del 1.692, denuncia infracción del art. 1.719 del Código Civil , por cuanto se considera formalizada una venta por el mandatario Sr. Jon , siendo así que la formalización no podía producirse en tanto no se ofreciese antes al arrendatario don Emilio , según instrucciones dadas por el propietario don Blas .
El motivo no puede prosperar, pues nada en las actuaciones revela que la ejecución del mandato no se hubiera acomodado a las instrucciones del- mandante y la sentencia recurrida, por ello sienta la conclusión de que la compraventa de autos no estaba supeditada a la previa oferta de la finca al arrendatario. Y esta conclusión fáctica no ha sido impugnada ni, en consecuencia, desvirtuada por el cauce del núm. 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que con este motivo se está partiendo de supuestos distintos de los que son la auténtica cuestión y ello está vedado en la casación.
En el motivo cuarto, con apoyo en el núm. 5.° del 1.692, vuelve a partir de hechos distintos de los afirmados por la Sala y a sostener que faltaba la conformidad de los propietarios de la finca. Por ello, debe desestimarse el motivo, en el que, además, no se cita ni un solo precepto legal como infringidos.
El motivo quinto denuncia la infracción de los arts. 1.450, 1.113 y 1.114 del Código Civil. Utiliza el núm. 5. y sostiene en el razonamiento del recurso que los contratos se perfeccionan con el consentimiento, desde cuyo momento surgen obligaciones para las partes, pero ello no es así en las obligaciones supeditadas al cumplimiento de una condición como es que el arrendatario no quisiera adquirirla.
Vuelve a hacerse supuesto de la cuestión, vuelve a desconocerse que la Sala de instancia negó que la compraventa estuviera subordinada a que no quisiera adquirirla el arrendatario, y vuelve a hablar de meras conversaciones precontractuales sin haber desvirtuado las conclusiones fácticas de la sentencia, enlas que se sienta que hubo compraventa y que no se sometió a condición alguna.
Incólumes estas conclusiones, sólo desvirtuables por el cauce del núm. 4.º del art. 1.692 , ha de rechazarse el motivo por no existir infracción alguna de los arts. 1.450, 1.113 y 1.114 del Código Civil . Convenios entre las partes la cosa objeto del contrato y el precio, el contrato se perfecciona, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
El último de los motivos se ampara en el núm. 5.º del 1.692 y denuncia la infracción de los arts. 1.473, 1.280 y 1.462 del Código Civil.
Este motivo ha sido el defendido con mayor énfasis en el acto de la vista del recurso y tratado en primer lugar.
El razonamiento, en síntesis, sostiene que aun admitiendo el trato precontractual, la determinación de la cosa y el precio, lo cierto es que a lo sumo se puede hablar de venta perfeccionada, mas no consumada, y como en autos aparece con posterioridad otra venta de la misma finca por el mismo precio en escritura pública, es evidente que la segunda venta, además de perfeccionada, está consumada y, como ha accedido al Registro, debe prevalecer sobre la primera venta siguiendo el tenor del art. 1.473 del Código Civil . El motivo es insostenible, puesto que apoyarse en la existencia de una doble venta, además de ser cuestión que no es compatible con el contenido de los anteriores motivos en los que se negaba el nacimiento de la obligación, es problema que han de ventilar, en su caso, los dos sucesivos compradores del mismo objeto vendido por los mismos vendedores.
En segundo lugar, el art. 1.473 no se contrae a resolver los problemas de la existencia de dos ventas ya consumadas, como lo evidencia la singular importancia que se da en el precepto a la toma de posesión de las cosas.
En tercer lugar, según tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 27 de marzo de 1957, 16 de febrero de 1981, 26 de mayo y 26 de octubre de 1990 , el principio prior in tempore potior in iure no es suficiente cuando el conflicto de doble venta se produce entre el comprador más antiguo en el tiempo (prioridad substantiva civil), que no inscribe su derecho, y el posterior adquiriente, que sí realiza la inscripción. En estos casos, además de la prioridad registral, ha de concurrir buena fe, y buena fe no como estado de conciencia o conducta, sino como cuestión de conocimiento de las circunstancias del caso. Sólo con ambos requisitos prevalece el titular inscrito. Pero el problema de la preferencia dominical de los sucesivos compradores es cuestión a resolver entre ellos, pues sólo así la decisión que se obtenga les podrá vincular.
Por último, no contiene incongruencia alguna la decisión judicial de compeler a otorgar una escritura que luego no tenga acceso registral directo, puesto que ello constituye otro problema a ventilar entre los interesados. La incongruencia no existe entre lo pedido, que es el reconocimiento de la realidad de la venta a favor de los demandantes, y lo concedido en el fallo. Es más, los conflictos de doble venta se producen precisamente porque existen en la realidad dos contratos con el mismo objeto.
Las costas y pérdida del depósito son condena exigida por el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por lo expuesto, en nombre de S. M. el Rey, y por la autoridad conferida por el pueblo español,
FALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por el procurador Sr. Fernández Cobo contra la sentencia dictada con fecha 27 de febrero de 1987 por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cáceres , la que se confirma en todos sus pronunciamientos, condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas así como a la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Jesús Marina Martínez Pardo.- Teófilo Ortega Torres.- José Almagro Nosete.- Rafael Casares Córdoba.-Rubricados.Publicación: Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jesús Marina Martínez Pardo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.- En Madrid, a 10 de abril de 1991.
