STS, 23 de Diciembre de 1991
| Ponente | JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ |
| ECLI | ES:TS:1991:7255 |
| Fecha de Resolución | 23 de Diciembre de 1991 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 970.-Sentencia de 23 de diciembre de 1991
PONENTE: Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra. Litis consorcio
pasivo necesario. Reconversión. Opción. Pactum de contrahendo. Supuesto de la cuestión.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692,5.° y 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986, 6 de abril de 1987 y 9 de octubre de 1989.
DOCTRINA: La opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución. Obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferenda del pactum «de cóntrahendo», pues es con la aceptación cuando quedan 970 definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto, dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular al derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción, y resultando extemporáneo el ejercicio del derecho de opción fuera del plazo establecido.
En la villa de Madrid, a veintitrés de diciembre de mil novecientos noventa y uno.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final relacionados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Talavera de la Reina, sobre reclamación de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyo recurso fue interpuesto por la Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., representada por la Procuradora de los Tribunales doña María Jesús González Diez y asistida del Letrado don José Hijas Palacio; en el que es parte recurrida doña Daniela , heredera de don Adolfo (fallecido), representada por el Procurador de los Tribunales don Luciano Rosch Nadal y asistida del Letrado don José López Carrasco Morales.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Fernando Martín Barba, en representación de la Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Talavera de la Reina, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, contra don Adolfo , sobrereclamación de cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción de compra, estableciendo los hechos y fundamentos de derecho tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia condenando a la parte demandada por la que se declare la obligación del demandado de cumplir lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento con opción de compra, celebrado el día 1 de marzo de 1985 entre el mismo y los arrendatarios, ordenando la ejecución del mencionado contrato y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa a favor de la entidad demandante, condenándole al pago de las costas de este juicio. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Adolfo , compareció en los autos en su representación la Procuradora doña María Celia López-Carrasco Casado, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando Sentencia declarando no haber lugar a entrar a conocer el fondo del asunto, por la defectuosa constitución de la relación jurídico procesal a existir un litis consorcio pasivo necesario, y si no se apreciara tal excepción, desestimar la demanda y absolver de ella a su conferente, y estimar en todo caso la reconvención, condenando a la entidad actora al pago de 2.275.000 pesetas, más los intereses legales, haciendo expresa condena a la parte actora de las costas por su temeridad. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos la pruebas practicadas se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictara Sentencia, de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de los de Talavera de la Reina dictó Sentencia de fecha 22 de noviembre de 1988 , cuyo fallo es como sigue: «Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., contra don Adolfo , y, en consecuencia, declaro la obligación del demandado de dar cumplimiento a lo pactado en la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento celebrado con los arrendatarios, hoy Sociedad Actora, el 1 de marzo de 1985, para lo cual deberá proceder a otorgar escritura pública de compraventa en favor de ella según las condiciones pactadas. Asimismo, desestimo la demanda reconvencional formulada por dicho demandado, y todo ello haciendo imposición de costas a la parte demandada reconviniente».
Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia por la representación del demandado don Adolfo , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia con fecha 14 de junio de 1990 , cuyo fallo es como sigue: «Que estimando el recurso de apelación interpuesto por don Adolfo , representado por el Procurador don Luciano Rosch Nadal, contra la Sentencia que en 22 de noviembre de 1988 dictó el Sr. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Talavera de la Reina , en los autos originales de que el presente rollo dimana, debemos revocarla y la revocamos íntegramente; y en su consecuencia, desestimando como desestimamos la demanda promovida por la entidad mercantil Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, contra, aquél, debemos absolverle y le absolvemos de las pretensiones en su contra deducidas en aquélla; del mismo modo estimando como estimamos la demanda de reconvención formulada por don Adolfo contra la citada Entidad mercantil Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., debemos condenar y condenamos a ésta a que abone aquél la suma de 2.275.000 pesetas más sus intereses legales desde la fecha de la presente resolución; imponiendo las costas de la primera instancia a la entidad mercantil demandante tanto de la demanda principal como de la de la reconvención, y sin hacer declaración expresa respecto de las del recurso».
La Procuradora doña María Jesús González Diez, en representación de la Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., ha interpuesto recurso de casación contra Sentencia pronunciada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid con apoyo en los siguientes motivos: Primero.-Al amparo del art. 1.692 núm. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por Infracción, por no aplicación de los arts. 1.255 en relación con los arts. 1.445, 1.449, 1.451 y 1.500 del Código Civil , así como por aplicación de la doctrina jurisprudencial en relación con el derecho de opción de compra. Segundo.-Al amparo del art. 1.692 núm. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por error de hecho en la apreciación de las pruebas, basados en documentos que obran en autos y que muestran la equivocación evidente del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Inadmitido. Tercero. -Al amparo del art. 1.692 núm. 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con los arts. 1.445, 1.449, 1.451, 1.500 y 1.461 del Código Civil , al infringirse los mismos por no aplicación en la reconvención alegada por la parte demandada y admitida por la Sentencia de la Audiencia.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción se señaló para la celebración de vista el día 5 de diciembre de 1991.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.
Fundamentos de Derecho
Promovida por la Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Talavera de la Reina demanda de juicio ordinario de menor cuantía contra don Adolfo , que formuló reconvención, con fecha 14 de junio de 1990 recayó Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid en la que, revocando la dictada por el referido Juzgado el 22 de noviembre de 1988, se desestimaba la demanda y estimaba la reconvención. Sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley y en la que se sientan, entre otras, las siguientes conclusiones: A) Que la cláusula 6ª del convenio suscrito entre las partes el 1 de marzo de 1985 no puede tener el alcance y contenido de una propia opción, de compra, pues aunque se fija el precio para ejercitar la opción con ello no quedan agotadas todas las condiciones del contrato, pues se requería un nuevo convenio para determinar un elemento tan sustancial al contrato de compraventa como es el tiempo en que el recurrente percibiría los cuarenta millones de pesetas revalorizados, teniendo que ser la opción complementada por un nuevo acuerdo, lo que la desnaturaliza; acuerdo en el que se debería atender a otras cuestiones. B) Que, de otra parte, es de observar que el ejercicio de la opción se lleva a cabo por una persona que no tiene poder ni representación suficiente de aquella por quien aparentemente se actúa o con posterioridad se quiere haya actuado por ella, pues quien así actúa lo hace por sí y para sí y en su propio nombre y derecho, sin que los certificados presentados como reflejo de lo acrodado en Juntas o Asambleas extraordinarias concediendo la representación y autorización para ejercitar la opción, puedan admitirse cuando tales acuerdos, tales juntas, no consta probado que haya existido real y fechacientemente. C) Que si, lógicamente, quien actuó en el acta notarial de 24 de febrero de 1987 en que se pretendía ejercitar el derecho de opción no lo hacía representando a la sociedad demandante que era aquella en cuyo beneficio estaba precisamente reconocido el tal derecho, y sus actuaciones posteriores lo fueron ya con posterioridad al 1 de marzo de 1987, en que se cumplían los dos años otorgados para ejercitar la opción, dicho queda que ésta no se ejercitó en debidas condiciones en cuanto al tiempo; pero no es sólo eso, es que al propio tiempo tampoco se ejercitó en debida forma, pues ni se ofreció precio, ni se consignó cantidad alguna, no ya sólo entonces, sino incluso, parece ser que hasta la fecha, en que, se sigue sin pagar cantidad alguna, manteniendo, en cambio, la posesión y uso de la finca sobre la que se pretende ejercitar la opción.
Fundado el recurso que nos ocupa en tres motivos, de los que el segundo, que se amparaba en el ordinal 4.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y denunciaba error en la apreciación de la prueba, fue inadmitido, por lo que permanece incólume en esta vía casacional la fundamentación fáctica en que se apoya la resolución recurrida, un estudio detenido el motivo primero, que se apoya en el núm. 5° del aludido art. 1.692 de la Ley Procesal Civil y denuncia infracción de los arts. 1.255, 1.445, 1.449, 1.451 y 1.500 del Código Civil y pretende, aún sin utilizar la vía de impugnación de la labor hermenéutica de la Sala que abren los arts. 1.281 y siguientes del Código Civil , combatir la calificación que la resolución recurrida hace del contrato como no integrante de una opción de compra, nos lleva a su necesaria desestimación en atención a las siguientes razones: Primera.-Que es doctrina de esta Sala la de que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia delpactum de contrahendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento, que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto (Sentencias de 9 de febrero de 1985 y 17 de noviembre de 1986), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo en la decisión del optante que, realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastante que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción (Sentencia de 6 de abril de 1987), y resultando extemporáneo el ejercicio del derecho de opción fuera del plazo establecido (Sentencia de 9 de octubre de 1989). Segunda.-Que, de acuerdo con tal doctrina, debe reputarse acertada la calificación que la resolución recurrida hace de la aludida cláusula, como no integrante de una opción de compra, sobre todo si se tiene en cuenta que en la misma se alude textualmente a que «la opción de compra se ejercerá en las condiciones que, en su caso, aun las partes acordasen» lo que implica la necesidad de un nuevo convenio, incompatible con la opción de compra, calificación que, por otra parte, es función atribuida a la Sala sentenciadora, cuyas conclusiones sólo hubieran podido ser atacadas en casación en el supuesto, que obviamente no es el presente, en que hubieran podido ser motejadas de ilógicas o contrarias a la Ley.
El rechazo del motivo primero, con la consiguiente asunción en esta Sentencia de la desestimación de la demanda que opera la recurrida, acarrea el perecimiento del motivo tercero, que, denunciando de nuevo la infracción de los arts. 1.445, 1.449, 1.451, 1.500 y 1.461 del Código Civil , esta vez con relación a la reconvención, y haciendo supuesto de la cuestión al basarse en la existencia, anteriormente negada, de un derecho de opción en favor de la actora, pretende el rechazo de una demandareconvencional que, apoyada en la respectiva postura de recurrente y recurrido derivada de la falta de derecho de opción del primero y atribución del dominio de la finca al segundo, no puede alcanzar otra suerte que su forzosa desestimación.
El rechazo de la totalidad de los motivos conlleva el del recurso en ellos fundado, con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en el mismo.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que nos confiere el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la Residencia de Ancianos Nuestra Señora de la Peña, S. A. L., contra la Sentencia que, con fecha 14 de junio de 1990, dictó la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.- Alfonso BarcalaTrillo Figueroa.-Jesús Marina Martínez Pardo.-Teófilo Ortega Torres.-Jaime Santos Briz.-Rubricado.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don José Luis Albácar López, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.
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