STS, 6 de Mayo de 1997

La Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dictó, con fecha 31 de julio de 1991, sentencia en el recurso contencioso-administrativo nº 23/86, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: >.SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpuso contra la misma recurso de apelación por el representante procesal de Doña Soledad , Doña Ángeles , Don Bernardo , Doña Yolanda , Doña Mónica y Don Plácido , el que fue admitido en ambos efectos por auto de la Sala de primera instancia de fecha 4 de diciembre de 1991, en el que se ordenó elevar las actuaciones y el expediente administrativo a esta Sala del Tribunal Supremo previo emplazamiento de las partes por treinta días.

Dentro del término al efecto concedido comparecieron en esta segunda instancia, como apelante, el Procurador Don José Luis Ferrer Recuero, en nombre y representación de Doña Soledad , Doña Ángeles , Don Bernardo , Doña Yolanda , Doña Mónica y Don Plácido , y, como apelados, el Procurador Don Luis Pulgar Arroyo, en nombre y representación de Don Luis Andrés , y la Procuradora Doña Magdalena Cornejo Barranco, en nombre y representación de Don Jose Luis , a los que, mediante providencia de 19 de mayo de 1992, se les tuvo por comparecidos y parte en sus respectivas representaciones y en la calidad con que lo hicieron, ordenándose sustanciar el recurso de apelación por el trámite de alegaciones escritas y entregar las actuaciones al representante procesal de los apelantes para instrucción a fín de que, en el plazo de veinte días, presentase escrito de alegaciones, lo que efectuó con fecha 3 de septiembre de 1992, en el que, después de hacer un resumen de los hechos y de las cuestiones planteadas en el proceso así como de las razones del Tribunal "a quo" para desestimar el recurso contencioso-administrativo y la demanda, impugna ésta porque considera que es contraria a derecho al no haber tenido en cuenta dicho Tribunal que los arrendamientos existentes sobre los locales y viviendas de la finca, declarada en situación de ruina inminente, se extinguieron con tal declaración, pues ésta impone la necesidad de demoler inmediatamente el edificio, de manera que, cuando la finca en cuestión fue incluida en el Registro Municipal de Solares de Edificación Forzosa, no existían arrendatarios en la misma por más que hubiese alguno de aquéllos que indebidamente no la hubiese desocupado y tuviese por ello que ser desalojado, y, por consiguiente, al no existir vigente ningún contrato de arrendamiento, no es aplicable lo dispuesto por los artículos 157 y 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, por lo que no cabe declarar indemnización alguna a cargo de los propietarios, y, en consecuencia, el expediente de justiprecio se inició y tramitó indebidamente, siendo, por ello, éste y los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa contrarios a derecho y, por tanto, anulables, sin que, en cualquier caso, se deba pagar por los propietarios la indemnización fijada en dicho acuerdos, ya que el valor de los derechos arrendaticios era nulo o, en otro caso, el equivalente a dos anualidades de la renta que viniesen pagando, por lo que pidió la estimación del recurso de apelación y que se dicte sentencia, por la que se anule y revoque la pronunciada por la Sala de primera instancia, estimando las pretensiones ejercitadas en la demanda, que se dan por reproducidas, y que literalmente fueron las siguientes : >.

Evacuado el traslado para alegaciones por la representación procesal de los apelantes, se mandó hacer entrega de las actuaciones para instrucción al Abogado del Estado a fin de que, en el término de veinte días, presentase escrito de alegaciones, lo que llevó a cabo con fecha 10 de noviembre de 1992, aduciendo que hacía suyo el entero contenido de la sentencia apelada, de manera que las pretensiones de la parte no pueden prevalecer frente al sólido fundamento del fallo de instancia, por lo que pidió la confirmación de la sentencia de instancia y de los actos impugnados con condena en costa de los apelantes.

Mediante diligencia de ordenación de 30 de noviembre de 1992, se mandó hacer entrega de las actuaciones al representante procesal del apelado Don Jose Luis para instrucción a fin de que, en el plazo de veinte días, presentase escrito de alegaciones, lo que efectuó con fecha 5 de enero de 1993, aduciendo que las razones expuestas en la sentencia recurrida dan respuesta a todas las cuestiones planteadas en el recurso de apelación, de manera que la actuación del Jurado fue correcta tanto en la aplicación de la Ley como en la cuantificación de las indemnizaciones a percibir por los inquilinos del inmueble, por lo que pidió la confirmación de la sentencia en su integridad y la condena en costas de los apelantes.

Seguidamente se hizo entrega de las actuaciones para instrucción al representante procesal del apelado Don Luis Andrés a fín de que, en el término de veinte días, presentase escrito de alegaciones, lo que efectuó con fecha 22 de marzo de 1993, aduciendo de nuevo la extemporaneidad del recurso contencioso-administrativo interpuesto por los demandantes ya que acumularon todos los recursos contra las resoluciones del Jurado, limitándose, en cuanto a lo demás, a reiterar los argumentos expresados por la Sala de primera instancia en su sentencia, cuya confirmación interesó.

Declarado concluso el recurso de apelación por diligencia de ordenación de 1 de abril de 1993, quedó pendiente de señalamiento para votación y fallo cuando por turno correspondiese, a cuyo fín se fijó el día 22 de abril de 1997, en que tuvo lugar, habiéndose observado en su tramitación las reglas establecidas por la Ley.

La Sala de primera instancia desestima el recurso contencioso-administrativo interpuesto por los propietarios de la finca incluida en el Registro Municipal de Solares contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que fijaron las indemnizaciones en favor de los arrendatarios de locales y viviendas existentes en el inmueble, porque consideró que, al efectuarse dicha inclusión e incluso dos años después, subsistían tales arrendamientos, y porque fue acertada la cuantificación de las indemnizaciones concedidas en aquéllos, mientras que los apelantes primero rechazan la vigencia de dichos arrendamientos porque la finca había sido declarada en ruina inminente con anterioridad a su inclusión en el aludido Registro, de manera que los contratos de arrendamiento no se extinguieron por efecto de dicha inclusión, y, en consecuencia, no pudo aplicarse lo dispuesto concordadamente en los artículos 157.3 y 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, y, después, se oponen también a la cuantía de las indemnizaciones, pues, en el caso de proceder alguna, no podría exceder del equivalente a dos anualidades de renta que prevé la legislación especial de arrendamientos urbanos.

Uno de los codemandados, comparecido como apelado, reitera en esta segunda instancia la inadmisibilidad del recurso contencioso-administrativo deducido en su día ante la Sala del Tribunal Superior de Justicia por los ahora apelantes por considerarlo extemporáneo, cuyo planteamiento recibió cumplida respuesta en el segundo de los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, que expresamente damos por reproducido.

La Sala de primera instancia, siguiendo su propio criterio fijado en sentencias anteriores, considera ajustados a derecho los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que determinaron las indemnizaciones en favor de los arrendatarios porque, dos años después de incluirse la finca en el Registro Municipal de Solares, subsistían los arrendamientos al no haberse resuelto éstos por los propietarios en uso de la facultad que les confería el artículo 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y, por consiguiente, conforme a lo dispuesto concordadamente por los artículos 157.3 y 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, los derechos arrendaticios subsistentes deben ser indemnizados a cargo del propietario por su valor real, de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley de Expropiación Forzosa y lo previsto en el artículo 43 de ésta.

La representación procesal de los propietarios apelantes, por el contrario, estima que, al no haberse producido los supuestos contemplados por los apartados primero y segundo del citado artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, no procede indemnización alguna, pues los arrendamientos se habían extinguido previamente a la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares por efecto de la declaración de ruina inminente del edificio, lo que obligaba necesariamente a la demolición del mismo.

Esta cuestión ya fue resuelta por la antigua Sala Quinta de este Tribunal en sus sentencias de 2 de diciembre de 1985 y de 22 de enero de 1987 (aludidas en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia recurrida), en las que se distingue entre la extinción de los arrendamientos por la ruina de la edificación y la que proviene de la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares, para lo que noes suficiente dicha catalogación sino que es preciso además que se den los supuestos previstos en los números primero y segundo del artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976.

No es correcta, por tanto, la tesis del Tribunal "a quo" al rechazar la aplicación de esta doctrina jurisprudencial al caso que nos ocupa por entender que en aquél la edificación había sido demolida y en éste no se había producido la demolición dos años después de incluirse la finca en el Registro Municipal de Solares, pues no se trata de un problema secuencial sino de analizar si concurren o no las causas de extinción por las que el artículo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 reconoce a los arrendatarios una indemnización a cargo del propietario.

No cabe duda que el precepto contenido en el artículo 157.3 del indicado Texto Refundido de la Ley del Suelo requiere una compleja exégesis, pues, conforme a éste, la mera inclusión de una finca en el Registro Municipal de Solares implica la iniciación del expediente de valoración, debiendo tenerse en cuenta en el mismo las indemnizaciones que, en su caso, hubiesen de abonarse a los titulares del derecho de arrendamiento al extinguirse éstos.

Si, además, tanto el artículo 156.2 de este mismo Texto Refundido de la Ley del Suelo como el artículo 25 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, establecen que las fincas declaradas en ruina deben ser inscritas de oficio en el Registro Municipal de Solares, nos encontramos con que la finca en cuestión, si bien se incluyó formalmente en el Registro Municipal de Solares por acuerdo de la Comisión Municipal Permanente de 12 de marzo de 1980, había sido previamente declarada en ruina por acuerdos municipales de 1 de junio y 7 de diciembre de 1977 (confirmados jurisdiccionalmente) y después en estado de ruina inminente por Decreto de la Alcaldía de 20 de abril de 1979, por lo que, en aplicación de estos últimos preceptos, debía considerarse desde este momento incluída en el Registro Municipal de Solares de Edificación Forzosa por más que la inscripción formal se hubiese efectuado, como hemos dicho, por acuerdo de la Comisión Municipal Permanente de 12 de marzo de 1980.

Cabría concluir, como hace la Sala de instancia, que, una vez incluída la finca en el Registro Municipal de Solares y transcurridos dos años desde la misma, el propietario ha de indemnizar necesariamente a los arrendatarios en la forma prevista por el artículo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, puesto que el artículo 157.3 de la misma impone la obligación de iniciar el expediente de valoración, en el que se han de tener en cuenta las indemnizaciones por la extinción de los derechos de arrendamiento.

Opinamos, por el contrario, que no es correcta la interpretación que hace el Tribunal "a quo" del contenido de los artículos 156.2, 157.3 y 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, en relación con lo dispuesto en el artículo 183 del mismo Texto Refundido, 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 18 a 28 del Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, y 20 del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares.

Ni la mera declaración de ruina del edificio ni la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares de Edificación Forzosa determinan la extinción de los arrendamientos existentes, sino que, una vez declarada la ruina del edificio, conforme a lo dispuesto concordadamente por los artículos 183.1 y 2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 18 a 24 del Reglamento de Disciplina Urbanística, los propietarios pueden hacer uso de la facultad de resolver los arrendamientos según lo dispuesto por el artículo 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso los arrendatarios tendrán derecho a las indemnizaciones que la legislación arrendaticia les reconoce y que han de ser dirimidos, en caso de conflicto, ante la jurisdicción civil.

Si el edificio se hubiese declarado en situación de ruina inminente, lo que determina la adopción de las correspondientes medidas de seguridad y su demolición con el desalojo de los ocupantes, según lo establecido por los artículos 183.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 26 y 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística, se habrá producido la extinción de los arrendamientos conforme disponen concordadamente los artículos 1.182 y 1.568 del Código civil y 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuyo caso procederán las indemnizaciones en favor de los arrendatarios que establezca la legislación civil, y que, en su caso, habrá de exigirse ante la jurisdicción de tal clase.

Finalmente, la inclusión de la finca en el Registro Municipal de Solares de Edificación Forzosa, en la forma prevista por los artículos 156.2 y 157 del mentado Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, 25 del Reglamento de Disciplina Urbanística y preceptos concordantes del Reglamento citado de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, no determina por sí sola la extinción de los arrendamientos,aunque sea preciso incoar el correspondiente expediente de valoración en cumplimiento de lo ordenado por el referido artículo 157 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y 20 del mentado Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, aprobado por Decreto 635/1964.

La extinción de los arrendamientos, una vez inscrita la finca en el Registro Municipal de Solares, se produce en virtud de su enajenación o del otorgamiento de la licencia para edificar, según prevén los números primero y segundo del tantas veces citado artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y sólo en estos supuestos es obligación del propietario indemnizar a los arrendatarios en la forma dispuesta por el número tercero del mismo artículo 161.

Si la extinción de los arrendamientos se ha producido por cualquier otra causa con anterioridad a la enajenación de la finca o al otorgamiento de la licencia de edificación, no es aplicable lo dispuesto por el tan repetido artículo 161.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo en cuanto a los derechos de los arrendatarios a ser indemnizados con cargo al propietario, sin perjuicio de las indemnizaciones que puedan corresponderles con arreglo a la legislación civil común o especial de arrendamientos urbanos.

En el caso que enjuiciamos, la extinción de los arrendamientos se produjo por la declaración de ruina inminente del edificio y el consiguiente desalojo de los ocupantes del mismo conforme a la aplicación concordada de los artículos 183.4 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, 26 y 27 del Reglamento de Disciplina Urbanística, 118 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, 1182 y 1568 del Código civil, y, por consiguiente, no se llegó a los supuestos de la extinción de los arrendamientos por las causas previstas en los números primero y segundo del artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (enajenación de la finca u otorgamiento de la licencia de edificación), por lo que no procede reconocer a los arrendatarios las indemnizaciones contempladas en el número tercero de este mismo precepto, ya que sus derechos se habían extinguido previamente, sin perjuicio, como hemos apuntado, de las indemnizaciones que puedan corresponderles según la legislación civil común o especial de arrendamientos urbanos.

El hecho de que, conforme a lo establecido por el artículo 157 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y por el artículo 20 del Reglamento de Edificación Forzosa y Registro Municipal de Solares, se hubiese iniciado el correspondiente expediente de valoración, no implica que necesariamente hayan de fijarse las indemnizaciones en favor de los arrendatarios, pues ello sólo será procedente cuando los arrendamientos se extingan por la enajenación de la finca o el otorgamiento de la licencia de edificación, y de aquí que los aludidos preceptos de la Ley del Suelo y del Reglamentos de Edificación Forzosa obliguen a tenerlas en cuenta >, es decir cuando proceda según lo dispuesto en el artículo 161 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, cuyos supuestos, como hemos dicho, no concurren ahora al haberse extinguido previamente los arrendamientos con la declaración de ruina inminente del edificio y el desalojo de sus ocupantes, por más que los propietarios no hubiesen ejercitado la facultad que les confiere el artículo 114.10 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos para resolver los contratos de arrendamiento una vez firme la declaración de ruina del edificio, ya que la ruina inminente y la demolición de la edificación (aunque debiesen conservarse las fachadas por razones histórico- artísticas) extinguió los contratos de arrendamiento, según acabamos de expresar.

Por las razones expuestas procede estimar íntegramente tanto el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por la Sala de primera instancia cuanto el recurso contencioso-administrativo deducido por los propietarios contra los acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que determinaron las indemnizaciones a satisfacer por dichos propietarios en favor de los arrendatarios de la finca inscrita en el Registro Municipal de Solares, al no ser éstos ajustados a derecho, por lo que deben ser anulados, si bien, al no apreciarse temeridad ni dolo en las partes litigantes en ambas instancias, no procede hacer expresa condena respecto de las costas procesales causadas en una y en otra, según establece el artículo 131.1 de la Ley de esta Jurisdicción.

Vistos los preceptos y jurisprudencia citados, así como los artículos 94 a 100 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso- Administrativa en su redacción anterior a la Ley de Reforma Procesal 10/1992.