STS, 31 de Diciembre de 1993

El Procurador de los Tribunales don Juan José Pérez Berenguer, en nombre y representación de la "Entidad Sofico Inversiones, S. A.", formulo ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Fuengirola, demanda de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, sobre resolución de contrato de compraventa y otros extremos, contra don Luis Francisco , estableciendo los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente, para terminar suplicando Sentencia por la que se declarase resuelto el contrato, se ordenase la cancelación de las inscripciones regístrales derivadas del mismo y por vía de daños y perjuicios se condenase al demandado a la pérdida de la cantidad entregada hasta el momento así como a las costas procesales. Admitida la demanda y emplazados los demandados, compareció en los Autos en su representación la Procuradora doña María Eulalia Duran Freiré, que contestó a la demanda oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que estimó pertinentes, para terminar suplicando Sentencia absolviendo de la demanda principal. Formulaba además reconvención, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que estimaba oportunos, finalizaba solicitando que se declarase la vigencia del contrato entre las partes, se condenase a la vendedora a aceptar el resto del precio, más gastos de protesto e intereses legales que se determinarían en el ejecución de Sentencia, así que entregase la última letra de cambio vencida, con el fin de que el demandado pudiese cancelar registralmente la inscripción de la condición resolutoria que en su momento se había hecho constar en el contrato. La entidad demandante al contestar la reconvención solicitó su absolución de la misma al entender que el incumplimiento había sido sólo y exclusivamente del demandado, quien jugó a no pagar hasta comprobar si su adquisición había sido un buen negocio, solicitando finalmente se le absolviese de la demanda reconvencional con expresa imposición de costas al demandante reconviniente. Convocadas las partes a la comparecencia establecida en el art. 691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ésta se celebró el día señalado sin avenencia. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las parles fue declarada pertinente. Unidas a los Autos las pruebas practicadas se convocó a las partes a comparecencia poniéndoles mientras tanto de manifiesto en Secretaría para que hicieran un resumen de las mismas, lo que verificaron en tiempo y forma, quedando los Autos en poder del Sr. Juez para dictar Sentencia. El Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Fuengirola, dictó Sentencia de fecha 12 de noviembre de 1990 , con el siguiente fallo: "Que con estimación parcial de la demanda, debo declarar y declaro resuelto el contrato concertado entre "Sofico Inversiones. S.

A." y don Luis Francisco otorgado en escritura pública el 12 de julio de 1985 sobre la parcela que se describe en el hecho primero de la demanda, condenando al segundo a entregar a la libre disposición de la primera la parcela vendida y ordenando la cancelación de cuantas inscripciones regístrales se hubiesen efectuado con base a dicho contrato en favor del demandado, y debiendo la demandante devolver a éste la cantidad ya recibida, de 2.650.000 pesetas menos la de N-40.000 pesetas que retendrá en su favor en concepto de daños y perjuicios. Así mismo, debo absolver y absuelvo al demandado del resto de las peticiones deducidas en la demanda y al demandante de la totalidad de las de la demanda reconvencional, todo ello sin expresa imposición de costas a ninguna de las partes personadas en este litigio."

Interpuesto recurso de apelación contra la Sentencia de primera instancia, por la representación de don Luis Francisco , y tramitado recurso con arreglo a Derecho, la Sección Quinta de lo Civil de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó Sentencia con fecha 20 de marzo de 1991 , con la siguiente parte dispositiva: Fallamos: "Que desestimando como desestimamos íntegramente el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Vázquez Guerrero en nombre y representación de don Luis Francisco , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Fuengirola en Autos de menor cuantía núm. 14/89 , debemos confirmarla y la confirmamos en todas sus partes condenando al recurrente al pago de las costas de esta apelación."

El Procurador de los Tribunales don Ignacio Aguilar Fernández en nombre y representación de don Luis Francisco , ha interpuesto recurso de casación contra la Sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, con apoyo en los siguientes motivos: 1.º "Fundamentamoseste primer motivo de casación en el ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , error en la apreciación de la prueba basado en documentos que obran en Autos que demuestran la equivocación del Juzgador; dado que, y dicho sea con todos los respetos, la Sala sentenciadora interpreta erróneamente el acta de notificación y requerimiento notarial de fecha 7 de noviembre de 1988 , aportado por la sociedad demandante con su escrito de demanda como documentos núms. 5 y 6." 2.º "Fundamentamos este segundo motivo de casación en el ordinal quinto del art. 1.692 de la Ley Rituaria por infracción de las normas del ordenamiento jurídico en el art. 1.504, en relación con el 1.124, ambos del Código Civil y doctrina jurisprudencial que las interpretan; dado que, dicho sea con todos los respetos, la Sala sentenciadora ignora la aplicación de la doctrina jurisprudencial acerca de la voluntad rebelde al cumplimiento (Sentencias de 18 de marzo de 1988, 21 de febrero de 1986, 12 de mayo de 1988, 2 de junio de 1989, 6 de julio de 1989 y 13 de octubre de 1989 , entre las más recientes)."

Por Auto de esta Sala de fecha 2 de diciembre de 1991 , se rehusó el motivo primero del recurso interpuesto, admitiéndose el resto de los motivos alegados. Así admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción se señaló la vista pública el día 2 de diciembre de 1993, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez.

Fundamentos de Derecho

Por los trámites del juicio declarativo de menor cuantía, se insta por la actora "Sofico Inversiones, S. A.", demanda contra don Luis Francisco , en donde se solicita se declare la resolución del contrato de compraventa de la parcela a la que se refiere los Autos, contenido en escritura pública de 12 de julio de 1985 , con los demás efectos derivados en su petitum; a lo que se opuso el demandado, que, asimismo, formuló reconvención para que se declarase la vigencia de ese contrato entre las partes, y se condenase a la vendedora a aceptar el resto del precio más gastos e intereses, habiéndose dictado Sentencia por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Málaga, en 12 de noviembre de 1990 , en donde, estimando parcialmente la demanda, se declaró resuelto dicho contrato, condenando al demandado a entregar a la libre disposición de la primera , la parcela vendida y ordenando la cancelación de cuantas inscripciones regístrales se hubiesen efectuado con la devolución de la suma correspondiente; todo ello, por cuanto se ha acreditado -según sus fundamentos jurídicos-, que por la actora "Sofico Inversiones, S. A.", se cumplió por entero la parte que le correspondió en el contrato origen de este procedimiento, entregando al comprador la parcela origen del mismo, y, que éste, en cambio, no satisfizo la segunda parte del precio convenido, ascendente a la cantidad de 2.800.000 pesetas, que debió pagar por cambiar el día 12 de julio de 1986; que incluso, tras diversas negociaciones, por la parte actora se formuló (con más de dos años posteriores a su vencimiento), requerimiento notarial el 7 de noviembre de 1988, instando al pago en el plazo de ocho días que se le concedían, y si no que se procedía a la resolución del contrato; a lo que se contestó por la parte demandada, con fecha 26 de enero de 1989, compareciendo en la Notaría de Pamplona, ofreciendo a la entidad demandante el talón conformado por la cantidad debida, que fue rehusado por la parte actora; por lo que, teniendo en cuenta que el contrato fue válido, que el vendedor cumplió con lo que le correspondía, y, que el comprador incumplió amplia y reiteradamente su obligación de pagar, unido al requerimiento de pago, al amparo del art. 1.504 del Código Civil , que fue desoído el plazo de ocho días, que, a su vez, se le concedió en el mismo, puesto que, quiso satisfacer su importe, con posterioridad a los dos meses del mismo, procede dictar la correspondiente resolución a que se ha hecho mención, la cual fue objeto de recurso de apelación por la demandada, resuelto por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga, de 20 de marzo de 1991 , desestimando en todas sus partes el mismo, y confirmando la Sentencia de instancia, y todo ello, por cuanto se razona: fundamento jurídico primero, el apelante sostiene en su recurso que a los pocos días de haber sido requerido el pago del último plazo, se dispuso a efectuar el mismo, hasta el punto de entregar un cheque bancario, que no fue aceptado por la entidad vendedora, a lo que se opone el apelado, por entender que el demandado dejó transcurrir el plazo de ocho días que le fue otorgado para efectuar el pago, tras el requerimiento notarial; haciéndose constar en el fundamento jurídico segundo, que referente al primero de los argumentos aducidos por el apelante, procede no acceder a Ja pretensión del que lo formula, pues, si bien es cierto, que el demandado puso a disposición del actor, las cantidades adeudadas, ello lo hizo una vez transcurrido el plazo de 8 días que le había sido concedido, por lo que, en la recta aplicación de los dispuesto en los arts. 1.124 y 1.504 del Código Civil, y tras analizar las conexiones entre uno y otro, en el sentido de que el 1.504 dulcifica lo dispuesto en el art. 1.124 , procede rehusar la alegación respectiva de la parte apelante; en el fundamento jurídico tercero, se expone en cuanto al otro argumento del apelante, relativo a la causa del impago, en el sentido de que la vendedora ocultó al comprador las circunstancias de inedificabilidad de la parcela, que igualmente procede su desestimación, ya que se resalta que en la escritura de veta (que figura unida a los folios 10 y 13), no se hace constar alusión alguna a la referida circunstancia, incluso, cabe afirmar, que a lo más que podía, por esa omisión en la escritura, concederse, es una acción de nulidad, o mejor, de anulabilidad a la parte compradora por vicio del consentimiento pero lo que, en modo alguno no se puedeconceder a la parte, es la de dejar el cumplimiento del contrato, al arbitrio de su sola y única voluntad, puesto que esa tesis conduciría a que, la apelante, por un lado, lejos de anular el contrato preferida mantener su cumplimiento, en cuanto que, insiste en el hecho de haber adquirido la parcela, si bien, por otra parte, deja de abonar el precio estipulado, en el contrato, todo lo que conduce a la resolución de que se hace mención el Tribunal a quo, que es objeto del presente recurso de casación, por la apelada, a tenor de los motivos que se examinan por la Sala, de los que el primero fue inadmitido en el trámite correspondiente.

En el segundo motivo del recurso, se denuncia por antiguo ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción de las normas del ordenamiento contenidas en los art. 1.504 en relación con el 1.124 dedicándose el motivo a relacionar a la interpretación jurisprudencial de dichos artículos, en concreto se aduce, en primer lugar, que para que se produzca la resolución por la vía de este art. 1.504 es preciso la existencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, lo cual, aunque ha sido ulteriormente suavizado se precisa, no obstante, que el incumplimiento suponga la quiebra de la finalidad económica del contrato, que en el supuesto la quiebra de la finalidad económica del contrato, que en el supuesto la quiebra de la finalidad económica del contrato, que en el supuesto de Autos, si bien es cierto que se produce el impago de la cantidad con vencimiento el 2 de julio de 1986, también lo es, como ha quedado demostrado, que este incumplimiento no se produce por la simple voluntad de no pagar por el comprador, sino, motivado por las condiciones urbanísticas en que se encuentra la parcela, que no podemos compartir como dice la Sentencia de instancia que el hecho de que el requerimiento se produzca dos años después del vencimiento de la cambial, es demostrativo de una voluntad rebelde, que, finalmente, hay que tener en cuenta, que el demandado en el momento que conoce la existencia del requerimiento con todas las circunstancias, procede a ofrecer el pago pendiente y todo ello, unido a la serie de negociaciones existentes entre las partes que fueron debidas a las circunstancias sobre la calificación urbanística de la parcela que, como conclusión, haya de tenerse en cuenta, que a la fecha de dicho requerimiento del total precio convenido para la venta, éste se había saldado casi el 70 por 100 y que existía justificación para el impago del último plazo y que éste había sido consentido por los demandados en las conversaciones mantenidas por lo que hay que conceder la debida trascendencia a las circunstancias de los términos en que el requerimiento fue formulado reproduciéndose otra vez, las antes contrastadas todas y cada una de las alegaciones que integran el presente motivo han de refusarse, previa reiteración por la Sala de su doctrina en torno a la interpretación del pacto comisorio intercalado en art. 1.504 y su relación con el art. 1.124 del Código Civil así por todas, cabe reproducir lo dicho en su día por Sentencia de 22 de enero de 1991 que declarar "... en el art. 1.504 , que como norma específica fija las consecuencias resolutivas de las compraventas de bienes inmuebles por impago del precio, precepto este que como una copiosa jurisprudencia muestra, que pueda mencionar es singular y complementa lo relativo a la sanción anterior del art. 1.124 en la idea de que al tratarse de la compraventa de bienes inmuebles, se precisa, antes de la resolución el requerimiento efectuado judicial o notarialmente a los vendedores previsión esta que, escrupulosamente, ha sido observada por parte del actor (sobre esa yuxtaposición se decía en Sentencia del Tribunal Superior de 5 de septiembre de 1990 que es amplísima la doctrina de esta Sala que los declara compatibles y complementarios, entendiendo que el 1.504 constituye una especialidad de la regla general contenida en el 1.124 cuando se trata de la falta de pago del precio en la venta de bienes inmuebles, y ha existido un correcto requerimiento judicial o notarial, queda vedado para el Juez el otorgamiento de un nuevo plazo, según los términos del 1.504 , pero esto no impide que para el éxito de la acción resolutoria, regulada en este artículo, sea indispensable que concurran los requisitos exigidos para el ejercicio de la acción derivada del art. 1.124 ...", y es que la interrelación de los arts. 1.124 y 1.505 del Código Civil, reiterando una decantada jurisprudencia, es bien elemental, contrastando las respectivas sanciones de uno y otro, en el bien entendido que ambos contemplan la posibilidad resolutoria de los contratos u obligaciones bilaterales o sinalagmáticas a causa de incumplimiento por alguno de los obligados o contratantes, pudiendo destacarse: a) que el art. 1.124 , como precepto genérico, y aparte de otras alternativas frente a ese incumplimiento, se refiere a todo tipo de contratos bilaterales, cuando se incumpla por alguno de los obligados lo que les incumbe, en cuyo caso, automáticamente, el perjudicado, en su caso, podrá instar la resolución, aunque, claro es, ese remedio no esté previsto en el contrato, porque se trata de una "facultad resolutoria implícita en las recíprocas"; b) el art. 1.504 , como norma específica, sólo juega en la venta de inmuebles, y sólo ante la clase de incumplimiento por impago del precio -total o parcial, por supuestosancionándose, entonces, que "aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución, el comprador podrá pagar aun después de expirado el término, Ínterin no haya sido requerido... y de hecho el requerimiento del Juez no podrá concederle nuevo término", norma pues, que, claramente, viene a aplicar en tema de inmuebles la anterior genérica del art. 1.124 , al que de alguna manera excepciona pues son sus consecuencias: 1) que incluso aunque así se ha pactado, por lo que, evidentemente en mejor modo si no se ha pactado nada (entre varias la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1967 , en la que se argumentaba: "la implícita facultad de resolución de todas las obligaciones recíprocas, para el caso de que uno de los obligados incumpliere lo que le incumbe, autoriza a os Tribunales a señalar nuevo plazo para el cumplimiento, cuando concurran circunstancias justificadas para ello, en cuyo desarrollo la constante jurisprudencia ha declarado que seprecisa para llegar a la resolución, no el mero incumplimiento, sino la concurrencia de una contumacia, de una voluntad rebelde y declarada de faltar a los deberes libremente contraídos por el incumplidor, pero este principio de carácter general, cede y desaparece en la venta de bienes inmuebles ante el precepto terminante y específico del art. 1.504 , en cuya virtud se establece que, háyase o no convenido pacto comisorio, el comprador a precio aplazado podrá pagar aun después de expirado el término interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añadiendo el precepto que después del requerimiento el Juez no podrá concederle nuevo término, de donde se desprende que ante la redacción dada a la norma es más benévola en principio que la de este artículo, pues autoriza a pagar después de vencido el término aunque concurra el pacto comisorio, pero una vez practicado éste, resulta de mayor severidad y determina la resolución, sin admitir aquella apreciación de causas justificadas de incumplimiento y prohibiendo en forma expresa y absoluta la concesión de un nuevo término para cumplir la obligación", en la hipótesis de impago del precio, no podrá el vendedor recurrir a la norma general del art. 1.124 y exigir la resolución, ya que, entonces, se permite -sin duda como criterio de equidad que flexibiliza aquel automatismo- al comprador que pueda cumplir o pagar aun después de expirado el término o tras el vencimiento ya operado;

2) que siempre, se haya o no pactado -se repite- esa posibilidad de pago tardío, en cierto modo, persiste, en tanto en cuanto no se haya requerido en forma -judicial o notarialmente- a dicho comprador, si bien tras el requerimiento no es posible conceder nuevo término o viabilizar cualquier otro pago tardío; 3) que de consiguiente, ni ese requerimiento ni la eventualidad resolutoria, en materia de venta de inmuebles, para el caso de impago del precio, no precisan que previamente así lo hayan acogido las partes, pues, opera ope legis por la directa subsunción del supuesto en ese art. 1.504 que, por ello, aparta la inmediata proyección del 1.124 , y por ende, en caso alguno, en la venta de inmuebles cabe la discrecionalidad judicial de señalar nuevo plazo, que permita al penúltimo párrafo del susodicho art. 1.124 ; y como presupuesto común por el juego de esta facultad resolutoria, que siempre se trata de un incumplimiento imputable al comprador con la necesaria integración que al respecto ha efectuado la línea evolutiva de la jurisprudencia de esta Sala en la idea de que no se precisa esa intencionalidad dolosa o maliciosa en esa voluntad en torno al cumplimiento, sino que es suficiente que se haya constatado con evidencia la falta de cumplimiento por parte del comprador y con cuya falta de cumplimiento se haya frustrado el fin especifico perseguido por las partes al contratar..."

Asimismo, en línea doctrinal, la Sala subraya que partiendo de esa interrelación es evidente, pues, que el art. 1.504 viene a flexibilizar el rigor del 1.124 , en el sentido de que no es suficiente el incumplimiento de la obligación -en este caso, el impago del precio pendiente-para acceder a la resolución, tal y como en su propia literalidad conduce el art. 1.124 , sino que precisamente en materia de venta de bienes inmuebles y, sin duda, previendo el legislador la frecuencia de estas eventualidades, y posibilitando con ello los pagos tardíos, permite que, incluso, producido el impago -esto es, el incumplimiento-, pueda el comprador (deudor del precio aplazado) satisfacer tardíamente, mientras no sea requerido en los términos específicamente planteados por el art. 1.504 ; requerimiento que en mor a la propia literalidad del contexto, en términos generales, es un requerimiento resolutorio, esto es, que tras dicho acto fehaciente por parte del vendedor, no es posible al comprador satisfacer el precio pendiente, salvo, claro está, como ha acontecido en el caso de Autos, cuando del propio contenido del requerimiento se le posibilita ese pago posterior, al concederle un plazo, por tanto, improrrogable; por lo que, en una lógica de entendimiento de esta posibilidad o mora -concedida discrecionalmente por el vendedor-, y si, a pesar de ello, por el comprador no se acatan los términos estrictos del plazo concedido, naturalmente la resolución de los efectos de la compraventa pactada será una consecuencia ineludible.

la anterior doctrina, aplicada al presente recurso, naturalmente conduce al rehuso del motivo, ya que la inconsistencia de sus conclusiones, en las que trata de apoyarse, han quedado suficientemente refutadas, agregándose, además: 1. Que por lo esgrimido sobre que a la fecha del requerimiento ya había sido saldado el 70 por 100 por parte del recurrente, que es argumento bien inconsistente, ya que, la diferencia de la cambial no pagada -de 12 de julio de 1986, por importe de 2.800.000 pesetas, es lo suficientemente elocuente para entender que dentro del precio total de 450.000 pesetas venía en la práctica a suponer la mitad del mismo, lo cual es una cifra en modo alguno despreciable. 2. Por lo que respecta al

2. alegado del motivo, acerca de que existió justificación del impago del último plazo, por las referencias a lis dificultades urbanísticas de la parcela en cuestión, es aspecto no introducido de forma vinculante en el recurso, por cuanto que, refiriéndose a unas circunstancias de hecho, debía haberse introducido a través del extinto núm. 4 del art. 1.692 , y, porque, en definitiva, cualquiera que fuese la proyección de esa situación urbanística de la parcela -como perfectamente ha fijado la Sala a quo, en su caso, condicionante de la consumación de los efectos del contrato -fundamento jurídico tercero de la recurrida-. 3. Sobre que el impago había sido consentido por los demandados, en las conversaciones mantenidas entre ellos, tampoco es de recibo, ya que cualquiera que haya sido la relación existente, lo cierto es que en un momento determinado, por parle del actor-vendedor se procede a ejecutar sus derechos, tutelados por el repetido art. 1.504 del Código Civil , efectuando el requerimiento de pago, en donde se le comunica, no sólo la resolución, sino que, incluso, se le concede un nuevo plazo de ocho días, sin ser atendido, como se haindicado, por el hoy recurrente. 4. En torno a las circunstancias de los términos del requerimiento, en cuanto que se realiza en una ciudad distinta al domicilio del demandado, en la persona de un empleado del padre, ello es por completo, irrelevante y ha quedado refutado asimismo, por la inadmisión atinente al motivo anterior, todo lo cual, pues, provoca el rehuse del motivo y por ello la desestimación del recurso, con los demás efectos derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Luis Francisco , contra la Sentencia pronunciada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga en fecha 20 de marzo de 1991 , condenamos a dicho recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso y pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal, y, a su tiempo, comuníquese esta resolución a la citada Audiencia con devolución a la misma de os autos y rollo de Sala en su día remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.--Eduardo Fernández Cid de Temes.-Luis Martínez Calcerrada Gómez.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia, por el Excmo. Sr. don Luis Martínez Calcerrada Gómez, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado,