STS, 17 de Abril de 1993
| Ponente | JOSE LUIS ALBACAR LOPEZ |
| ECLI | ES:TS:1993:17470 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Fecha de Resolución | 17 de Abril de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 362.-Sentencia de 17 de abril de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don José Luis Albácar López.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Resolución de contrato de arrendamiento. Calificación de los contratos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: La función de calificación de los contratos, como hermenéutica de los convenios que los incorporan, es atribuida a la Sala de instancia, cuyas conclusiones han de ser respetadas en casación, salvo que puedan ser justamente motejadas de ilógicas o contrarias a la ley, lo que no sucede en el presente caso, en el que, tanto los pactos convenidos, como los actos coetáneos, y, sobre todo, posteriores, permiten claramente concluir que la voluntad concorde de las partes era la de suscribir un contrato de arrendamiento de industria, conclusión ésta que obliga a desestimar el motivo segundo, en el que, al amparo del número 5 del art. 1.692 , se alegaba la infracción de los artículos 3.º, párrafos 1 y 2, y 57, todos ellos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de imposible aplicación al caso, al no estar el contrato de arrendamiento de industria, objeto de la litis, sometido a las prescripciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En la villa de Madrid, a diecisiete de abril de mil novecientos noventa y tres.
Vistos por la Sala primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Manacor sobre resolución de contrato de arrendamiento, cuyo recurso lúe interpuesto por don Jose Francisco representado por el Procurador don Pablo (Merino Menéndez y asistido del Letrado don Jesús Aiagoncillo Ballesteros.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de los de Manacor fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía promovidos a instancia de doña Irene y don Plácido contra don Jose Francisco , don Guillermo , don Aurelio don Jesús María y don Rubén sobre resolución de contrato de arrendamiento.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho que estimó convenientes, se dictada sentencia por la que se declare: A) Que las rentas que vienen obligados a abonar anualmente los demandados por trimestres anticipados, con efecto a partir del día 1 de enero de 1986 por el uso disfrute y explotación de las industrias que tienen cedidas en arrendamiento, asciende a la suma de 1.523.293 ptas., cantidad resultante de aplicar a la última renta anual de 707.850 ptas la variación experimentada durante los últimos nueve años, que supone un incremento del 115,2 por 1(1(1 o en su defecto el que están obligados a abonar los demandados desde el día I de enero 1986 la renta que en su caso declare el Juzgado en la resolución. B)Que como consecuencia se condene a los demandados a satisfacer a los actores el incremento de 203.861 ptas trimestrales que se han producido en la renta de las industrias cedidas en arrendamiento como consecuencia del incremento experimentado o a la que a tal efecto señale el Juzgado hasta el día que sea abonada por los demandados tras la sentencia firme, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia, condenándolos al pago de los intereses legales de la cantidad a partir de sus respectivos vencimientos, todo ello con expresa imposición de costas.
Admitida a trámite la demanda, compareció en los autos el Procurador don Bartolomé Quetglas Mesquida en representación de don Jose Francisco , quien contestó a la demanda, oponiendo a la misma los hechos y fundamentos de Derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que desestime íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a mi representado con imposición de costas a la parte adora; no habiendo comparecido los demandados don Guillermo don Aurelio , don Jesús María y don Rubén , fueron declarados en rebeldía.
Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 28 de abril de 1989 . cuya parte dispositiva es como sigue: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Cerda Bestard en nombre y representación de doña Irene y don Plácido contra don Aurelio , don Jesús María y don Rubén , representado el primero de ellos por el Procurador Sr. Quetglas Mesquida y los demás en situación de rebeldía, declarando resuello por expiración del término del contrato de arrendamiento de fecha 2l) de diciembre de 1976 que prorrogó por un plazo de nueve años el contrato originario de 1 de enero de 1967 y que vieron por objeto la cesión en arrendamiento de las industrias denominadas "Bazar del Turista" y "Pensión Porto Cristo... condenando a los demandados a su desalojo bajo apercibimiento de lanzamiento, todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca dictó Sentencia con lecha 21 de mayo de 1990 , cuyo fallo es como sigue: 1.º Se desestiman los recursos de apelación interpuestos por el Procurador don José F. Ramis de Ayrellor, en nombre y representación de don Jose Francisco y por el Procurador don Pedro Bauza Miró, en nombre y representación de don Guillermo , contra la Sentencia de fecha 28 de abril de 19S9. dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Manacor en los autos núm. 217/1986 , de los que dimana el presente rollo, cuya resolución se confirma íntegramente.
-
" Se imponen las costas de la presente alzada a las partes recurrentes.
El Procurador don Pablo Oterino Menéndez en representación de don Jose Francisco , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil. 2.º Al amparo del ordinal 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , alega infracción del art. 3.º. apartados 1 y 2. y el 57. todos ellos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. 3 ." Al amparo del ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia infracción de los arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil. 4.º Al amparo del ordinal 5 .º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia infracción del art. 1.256 en relación con el 1.543, ambos del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 30 de marzo de 1990.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don José Luis Albácar López.
Fundamentos de Derecho
Promovida por doña Irene y don Plácido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Manacor demanda de juicio ordinario de menor cuantía contra don Jose Francisco don Guillermo , don Rubén , don Aurelio y don Jesús María , sobre resolución de contrato de arrendamiento, con fecha 21 de mayo de 1990 recayó Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en la que confirmando la dictada por el referido Juzgado el 28 de abril de 1989 , se estimaba la demanda, y resolvía por expiración del término el contrato de arrendamiento, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por mi i acción de ley y en la que se sientan, entre otras, las siguientes conclusiones lácticas: A) El reconocimiento de la existencia de un edificio sito en el núm. 45 de la calle Burdils en el caserío de Porto-Cristo, en el que desde antiguo se hallaban instaladas las industrias o negocios en explotación consistentes y conocidas como "El Bazar del Turista» -ubicada en los bajos del edificio-. y la "Pensión Porto-Cristo, que ocupaba el resto del referido inmueble, circunstancia ésta sobradamente acreditada por la abundante documentación que la parte actora acompaña a su escrito de demanda. B) La formalización del contrato de fecha I de enero de 1967, suscrito entre las hermanas Irene -como propietarias del edificio ytitulares de ambas industrias- y don Jesús María , tenía como objeto el arriendo de dicho inmueble así como el de todo el mobiliario y enseres que se dejaron relacionados en un inventario anejo que componían el amueblamiento de las veintitrés habitaciones existentes en la pensión. En dicho contrato, se dejaba estipulado que: 1.º El arrendatario podía destinar el edificio al negocio o industria que tuviese por conveniente, quedando, asimismo, facultado para su traspaso sin necesidad de obtener el previo consentimiento de las nicodaduras: y 2.º Que la duración del arriendo, fijado inicialmente por el tiempo de diez años, podría ser prorrogado por otro o más períodos decenales. En esta situación, el arrendatario Sr. Jesús María , haciendo uso de tales (acuitados, procedió a la instalación de un restaurante en la planta baja de edificio denominado "El Patio", en sustitución del bazar preexistente, y en fecha 1 de enero de 1972 cedió en traspaso este establecimiento y la "Pensión Porto-Cristo... a los aquí demandados Sres. Guillermo
, Jose Francisco y Aurelio quienes se consideraron subrogados en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de lecha 1 de enero de 1967. C) Que en fecha 29 de diciembre de 1976, es decir, estando a punto de finalizar el plazo de diez años inicialmente concertado para la duración del arriendo, los subrogados arrendatarios formalizan un nuevo contrato con los arrendadores, en virtud del cual se dejaba estipulado que "el arrendamiento se prorrogaba por un plazo de nueve años», constituyendo éste un pacto de trascendental relevancia, ya que si los arrendatarios demandados hubieran entendido que el objeto del arriendo era un local de negocio y no una industria, no habrían accedido a la prórroga contractual aludida, sino que se hubieran acogido a los beneficios de la prórroga forzosa que al arrendatario otorga la Ley especial arrendaticia (fundamento jurídico 1 .º de la resolución recurrida).
Fundado el recurso que nos ocupa en cuatro motivos, el primero de ellos, al amparo del ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia infracción de los arts. 1.281 y 1.282 del Código Civil , pretendiendo combatir la calificación que la resolución recurrida hace del contrato de autos como de arrendamiento de industria y sosteniendo que lo es de local de negocio y, en su consecuencia, debe ser regido por las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ha de alcanzar la prórroga forzosa que las mismas establecen para dicha clase de contratos, motivo éste que deberá decaer si tenemos en cuenta que la función de calificación de los contratos, como hermenéutica de los convenios que los incorporan, es atribuida a la Sala de instancia, cuyas conclusiones han de ser respetadas en casación, salvo que puedan ser justamente motejadas de ilógicas o contrarias a la ley lo que no sucede en el presente caso, en el que, tanto los pactos convenidos, como los actos coetáneos, y sobre todo, posteriores, permiten claramente concluir que la voluntad concorde de las partes era la de suscribir un contrato de arrendamiento de industria, conclusión ésta que obliga a desestimar el motivo segundo, en el que al amparo del núm. 5.º del art. 1.692 , se alegaba la infracción de los arts. 3.º. párrafos 1 y 2, y 57, todos ellos de la Ley de Arrendamientos Urbanos , de imposible aplicación al caso, al no estar el contrato de arrendamiento de industria, objeto de la litis, sometido a las prescripciones de la ley de Arrendamiento Urbanos.
No mejor fortuna habrá de alcanzar el motivo tercero, en el que la pretendida infracción de los arts. 1.281 y 1.285 del Código Civil , reguladores de la labor interpretativa, se ciñen, en este caso, a la cláusula 5 .º del primitivo contrato de arrendamiento, en la que se preveía una posibilidad de prórroga del contrato que fue dejada sin electo por el convenio acordado en 1976, por lo que al haberlo así reconocido las resoluciones de instancia, no puede entenderse que se hayan producido las infracciones denunciadas; en el tercer motivo que debe ser, en este sentido, desestimado.
Finalmente, el motivo cuarto acusa infracción del art. 1.256 del Código Civil y pretende combatir un mero ohu-r tliauín de la resolución de primera instancia, no recogido expresamente por la de apelación, que funda su estimación de la demanda, en la calificación del contrato de arrendamiento de industria y en la pérdida de electos de la cláusula de prórroga de 1967 en virtud de los pactos acordados en 1987 pero, en cualquier caso, cabe apuntar que, ni el contrato convenido entre las partes abocaba a la prórroga pretendida, ni en su caso, la forma de convenirla debe reputarse correcta, en cuanto que hubiera permitido una de las parles constituirse en reina del contrato, cuya validez o extinción hubiese dependido soberanamente de ella, por todo lo cual debe también rechazarse este cuarto motivo.
La desestimación de los motivos comporta la del recurso en ellos fundado, con expresa imposición a los recurrentes de las costas causadas en los mismos.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, interpuesto por don Jose Francisco contra la. Sentencia que, con fecha 21 de mayo de 1990, dictó la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca : se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas y pérdida del depósito constituido.Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLLCCION LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Luis Albácar López.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-Mariano Martín Granizo.- Rubricados.
-
STS 1151/1997, 19 de Diciembre de 1997
...prevalecer en casación, salvo que sean sus conclusiones absurdas, ilógicas, erróneas, arbitrarias o contrarias a algún precepto legal (S.T.S. 17-4-93, 21-4-93, 7-10-93 y 29-3-94). Cuando los términos de un contrato son claros, ha de estarse al tenor literal, y sólo debe acudirse a las regla......
-
STS 343/2007, 29 de Marzo de 2007
...conclusiones sean absurdas, ilógicas, erróneas, arbitrarias o contrarias a algún precepto legal, lo que no ocurre en el presente caso (SSTS 17 abril 1993, 21 abril 1993, 7 octubre 1993 y 29 marzo 1994 La propia jurisprudencia citada como infringida por la recurrente da por tierra con su pre......
-
SAP Madrid 136/2013, 21 de Marzo de 2013
...prevalecer en casación, salvo que sean sus conclusiones absurdas, ilógicas, erróneas, arbitrarias o contrarias a algún precepto legal ( STS 17-4-93, 21-4-93, 7-10-93 y 29-3-94 ). Cuando los términos de un contrato son claros, ha de estarse al tenor literal, y sólo debe acudirse a las reglas......
-
SAP Málaga 639/2012, 19 de Diciembre de 2012
...prevalecer en casación, salvo que sean sus conclusiones absurdas, ilógicas, erróneas, arbitrarias o contrarias a algún precepto legal ( S.T.S. 17-4-93, 21-4-93, 7-10-93 y 29-3-94 ). Cuando los términos de un contrato son claros, ha de estarse al tenor literal, y sólo debe acudirse a las reg......
-
Arrendamientos con prórroga convencional
...era nula y la legal era aplicable. La STS 17 noviembre 1984 [RJ 5560] declaró nula la prórroga convencional y en vigor la legal. En la STS 17 abril 1993 [RJ 2888] el Supremo entendió que la existencia misma de la cláusula bastaba para calificar el contrato como un arrendamiento de industria......