STS, 23 de Diciembre de 1992

El Procurador don Jesús María Quereda Palop, en nombre y representación de Paulino y de Carmela , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Valencia, demanda de juicio declarativo ordinario de menor cuantía contra Felix y Pilar , sobre declaración de indivisibilidad, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1.° Que la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Valencia, que pertenece un 50 por 100 intelectual y proindiviso a la sociedad de gananciales formada por mis representados y en cuanto al otro 50 por 100 intelectual y proindiviso a la sociedad de gananciales formada por Felix y esposa Pilar , es esencialmente indivisible. 2.º Que los condueños, pese a haberse intentado por el Sr. Paulino y esposa, el convenio de que se adjudique dicha finca en su totalidad, indistintamente a una u otra de las sociedad de gananciales, no ha sido posible. 3.º Que debe venderse dicha finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Valencia, en pública subasta, repartiéndose entre los copropietarios el precio que resulte de tal venta. 4.º Finalmente condenando a los demandados a estar y pasar por dichos pronunciamientos, con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a dichos demandados.

Admitida la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora doña Teresa Pérez Orero, en su representación, quien contestó a la demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando, en su día se dicte sentencia desestimando la demanda por las razones expuestas y con expresa imposición de las costas a los actores. Asimismo la Procuradora antes mencionada formuló demanda reconvencional contra los actores y contra Alonso , acumulada a la presente por Auto de fecha 15 de octubre de 1987, en la que tras alegar los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos, terminó suplicando en su día se dicte sentencia en la que se declare: 1.º Que el Sr. Felix es arrendatario del inmueble antes mencionado, siendo la renta mensual de

4.000 ptas. correspondiendo al titular de la mitad indivisa de dicho inmueble. 2.º Como consecuencia de dicha declaración, tiene derecho a ser notificado fehacientemente por el adquirente de la transmisión que se efectúe de la mitad indivisa. 3.° Declarar la nulidad de la escritura de fecha 23 de abril de 1982, otorgada entre el Sr. Alonso y el Sr. Paulino , referente a la mitad indivisa de dicho inmueble, por carecer de causa a ser ésta ilícita. 4.º Para el supuesto de simulación relativa o falsedad en la causa, declarar la existencia de otro disimulado, que en caso de validez, tendrá las condiciones que determine el juzgador según su arbitrio, con el reconocimiento expreso en este supuesto al derecho de retracto. 5.° Se condene a los demandados reconvenidos a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, con condena en costas. Solicitando por medio de otrosí que se fijara la cuantía de la presente demanda reconvencional en 3.085.361 ptas.

El Procurador don Alberto Ventura Torres, en nombre y representación de Alonso , se personó en autos y contestó a la demanda reconvencional, alegando los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos con las excepciones de falta de Litisconsorcio pasivo necesario, prescripción de la acción, falta de legitimación ad causam por parte del actor, terminó suplicando en su día se dicte sentencia por la que estimando las excepciones alegadas, se desestime la demanda sin entrar a conocer el fondo de la misma y se desestimen las peticiones contenidas en dicha demanda con absolución de su mandante, con costas al actor; por medio de otrosí solicitaba el recibimiento a prueba. Igualmente, el Procurador de la parte actora, contestó a la demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando se mantuvieran los pedimentos incluidos en la demanda por él interpuesta.

Convocadas las partes para comparecencia, se celebró en el día y hora señalados con los resultados que constan en autos. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 25 de mayo de 1988, cuyo fallo es el siguiente: «Con desestimación de las excepciones invocadas frente a la acción principal entablada por Paulino y Carmela , representados por el Procurador don Jesús María Quereda Palop, contra Felix y Pilar , representados por la Procuradora doña Teresa Pérez Orero, y contra Alonso , representado por el Procurador don Alberto Ventura Torres, debo estimar y estimo íntegramente dicha demanda declarando en consecuencia: a) Que la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de esta capital, pertenece pro indiviso, al 50 por 100 a las sociedades gananciales actora y demandada, b) Que dicha finca es esencialmente indivisible, c) Que no existe entre las partes convenio relativo a su adjudicación a una de ellas, d) Que procede, en consecuencia, se venda en pública subasta con intervención de licitadores extraños, repartiéndose el producto obtenido; debo, pues, condenar y condeno a los citados demandados aestar y pasar por tales pronunciamientos y al pago de las costas producidas en las presentes actuaciones.»

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó Sentencia en fecha 6 de marzo de 1990 , cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: «Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Felix y Pilar , contra la Sentencia dictada el 25 de mayo de 1988, por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Valencia , en juicio de menor cuantía 504/1987, y por tanto confirmamos la citada resolución, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.»

El Procurador don José Granados Weil en nombre y representación de Felix y Pilar , interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , error en la apreciación de la prueba, basado en documentos que obren en autos que demuestren la equivocación del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por violación de los arts. 1.274, 1.275 y 1.276 del Código Civil sobre la simulación. 3." Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por interpretación errónea del art. 1.276 del Código Civil sobre simulación relativa. 4.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por interpretación errónea de la jurisprudencia citada en la resolución recurrida. 5.º Al amparo del núm 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por violación de los arts. 1.532 y siguientes del Código Civil sobre arrendamiento, en relación con el art. 1.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y 55, núms. 1 y 2, del mismo texto . 6.° Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , infracción por aplicación indebida de los arts. 400 y 404 del Código Civil . 7.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción por no aplicación del art. 7.º del Código Civil .

Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 3 de diciembre de 1992.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales.

Fundamentos de Derecho

Los presupuestos previos, que constituyen el soporte fáctico de la cuestión debatida en este proceso, son los siguientes: 1.º La casa sita en la calle DIRECCION000 , hoy núm. NUM000 , de Valencia, que comprende una extensión superficial de cuarenta metros y cincuenta y tres decímetros cuadrados (40,53 metros cuadrados), y que consta de planta baja con naya que tiene una puerta a la calle del Mesón de Teruel y una escalerilla interior que da acGeso a tres pisos altos, porche y terrado, pertenecía en condominio ordinario, por mitad indivisa, a Mercedes y Alonso . 2.º La referida casa, que en su integridad estaba destinada a negocio o comercio, venía siendo poseída en su totalidad por Mercedes , por su título dominical en cuanto a una mitad indivisa de la misma y por el arrendamiento que el condueño Alonso le tenía hecho de la otra mitad indivisa, perteneciente al mismo. 3.º Mediante escritura pública de fecha 2 de julio de 1974, Mercedes traspasó a Felix el expresado local comercial (en el que, como ya se ha dicho, estaba convertida la referida casa en su totalidad). 4.º Mediante documento privado de fecha 30 de agosto de 1974 (en el que intervinieron Alonso , Mercedes y Felix ), Alonso prestó su consentimiento al traspaso anteriormente referido y, además, pactaron que Felix pasaba a ser arrendatario de la mitad indivisa perteneciente a Mercedes , por una renta de 2.118 ptas mensuales y arrendatario también de la otra mitad indivisa perteneciente a Alonso , por una renta de 4.000 ptas. mensuales. 5.º Mediante escritura pública de fecha 16 de octubre de 1974 (autorizada por el Notario de Valencia don José Luis Llovet Alaban, con el núm. 1.508 de su protocolo), Mercedes vendió su mitad indivisa de la referida casa a Felix , el cual continuó poseyendo la totalidad de la misma, ya por el título dominical que adquirió de dicha mitad indivisa y por el arrendamiento que le tenía hecho el condueño Alonso de la otra mitad indivisa, perteneciente a éste. 6.º Mediante escritura pública de fecha 23 de abril de 1982 (autorizada por el Notario de Valencia don Ildefonso

, con el núm. 1.521 de su protocolo), Alonso vendió su mitad indivisa de la referida casa a Paulino . En la estipulación 4.º de la expresada escritura pública se hizo constar lo siguiente: «Declara el vendedor y de ello queda enterado y acepta el comprador, que la finca que se ha descrito se halla ocupada en su totalidad por el copropietario de la misma Felix , quien satisface una renta de 4.000 ptas. mensuales, que es la suma que corresponde al aquí vendedor como dueño de la mitad de la finca». 7.º La expresada escritura pública de fecha 23 de abril de 1982 (por la que el Sr. Alonso vendió su mitad indivisa al Sr. Paulino ) fue inscrita en el Registro de la Propiedad núm. 7 de Valencia con fecha 17 de julio de 1982. 8.º En 12 de marzo de 1986, Paulino demandó de conciliación a Felix para que se aviniera a reconocer: a) Que dicha casa la ocupa totalmente el demandado y pese a los requerimientos amistosos que le ha hecho el Sr. Paulino , no se aviene a la división de la misma, a fin de que el Sr. Paulino ocupe y disfrute del 50 por 100 de dicha casa, como legítimo propietario de la misma, b) Que la mentada finca es divisible o, por el contrario, no lo es c) Seavenga a llevar a efecto de forma amistosa la división de dicha finca y a entregar la posesión y llaves de la mitad al Sr. Paulino . En el correspondiente acto de conciliación (que se celebró el día 8 de abril de 1986 en el Juzgado de Distrito núm. 4 de Valencia), Felix se limitó a contestar: «Que se opone por las razones que en su día alegará». 9.º Con fecha 17 de abril de 1986, Felix formuló querella criminal contra Alonso y Paulino , por el supuesto delito de falsedad. En las diligencias previas núm. 988/ 1986 del Juzgado de Instrucción núm. 15 de Valencia (a que dio origen la referida querella), el Juzgado- dictó Auto de fecha 10 de junio de 1986 por el que decretó el archivo de las mismas, por no ser los hechos constitutivos de infracción penal, cuyo auto fue confirmado por otro de fecha 28 de enero de 1987, dictado por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valencia . 10.º Con fecha 11 de marzo de 1987, el Procurador Sr. Qucreda Palop, en representación de Paulino y su esposa Carmela , demandó de conciliación a Felix y su esposa Pilar para que se avengan a lo siguiente: a) «Reconozcan los demandados, que junto con mis representados, son propietarios por mitad intelectual y proindivisa de la casa, sita en Valencia, calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , que ocupa una superficie de 40 metros cuadrados y que consta de planta baja con naya y escalerilla interior que da acceso a tres pisos altos, porche y terrado», b) «Reconozcan que la mentada finca es indivisible esencialmente, por lo que no deseando mis representados continuar en la indivisión, a los fines previstos en el art. 404 del Código Civil , se requiere a los demandados a fin de que la referida finca se adjudique a los mismos o a mis representados, indemnizando a la otra parte. A tal fin, se ofrece a los demandados vender mis representados el 50 por 100 intelectual y proindiviso de la mentada finca a los mismos, por la cantidad alzada de 15.000.000 de ptas., precio al contado y gastos con arreglo a Ley, o por contra, comprar a dichos demandados, por dicho precio y condiciones, dicha mitad», c) «Se apercibe a los demandados, de caso que por los demandados no se avengan al convenio a que se refiere el referido art. 404 del Código Civil , se ejercitarán las acciones legales procedentes en orden a cesar en la indivisión». En el correspondiente acto de conciliación (que se celebró el 6 de abril de 1987 en el Juzgado de Distrito núm. 2 de Valencia), los esposos Felix y Pilar contestaron: «Que se opone a la papeleta de demanda, por los hechos que en su día se expondrán si bien, en su condición de copropietario del referido inmueble, requiere nuevamente a los actores para que cumplan las notificaciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone para el supuesto de venta, así como que se haga saber a esta parte el precio exacto de la transmisión toda vez que considera excesivo tanto el manifestado en su día, como el que ahora se pretende hacer valer por la mitad indivisa de un inmueble que se encuentra arrendado. Al mismo tiempo, y en su condición de arrendatario requiere a los actores a fin de proceder a la liquidación de alquileres que esta parte adeuda y el pago de aquellos gastos que como copropietarios han satisfecho desde el año 1982, cuyos justificantes entregará en el momento procesal».

Con base en los referidos antecedentes previos, Paulino y su esposa Carmela promovieron contra Felix y su esposa Pilar el proceso de que este recurso dimana (Autos núm. 504/1987 del Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Valencia), en el que, ejercitando la acción dimanante de los arts. 400 y 404 del Código Civil , postularon se dicte sentencia por la que se declare: a) Que la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Valencia, que pertenece por mitad y proindiviso a las sociedades de gananciales de los demandantes y de los demandados, es esencialmente indivisible, b) Que los condueños demandados, pese a haberse intentado por Paulino y esposa el convenio de que se adjudique dicha finca en su totalidad, indistintamente a una u otra de la sociedad de gananciales, no ha sido posible, c) Que debe venderse dicha finca en pública subasta, repartiéndose entre los copropietarios el precio que resulte de tal venta. Por su parte, los demandados Felix y su esposa Pilar , además de oponerse a la demanda y pedir la desestimación de la misma, formularon reconvención no sólo contra los esposos demandantes, sino también contra Alonso

, en la que postularon se dicte sentencia por la que se declare: a) Que Felix es arrendatario del inmueble sito en Valencia, calle DIRECCION000 , núm. NUM000 , siendo la renta mensual de 4.000 ptas., que corresponderán al titular de la mitad indivisa del referido inmueble, b) Que como consecuencia de tal declaración, tiene derecho a ser notificado fehacientemente por el adquirente de la transmisión que se efectúe de la mitad indivisa a los fines de retraer, tal y como determina el art. 48.2." de la Ley de Arrendamientos Urbanos , c) Que se declare la nulidad de la escritura de fecha 23 de abril de 1982, otorgada entre Alonso y Paulino , ante Ildefonso , referente a la mitad indivisa del inmueble, por carecer de causa o ser ésta ilícita, d) O, para el supuesto de simulación relativa o falsedad en la causa, se declare la existencia de otro disimulado, que en el caso de validez, tendrá las condiciones que determine el juzgador según su arbitrio, con el reconocimiento expreso en este supuesto al derecho de retracto en el tiempo y forma establecido en el art. 42.2." de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El Juzgado dio curso a dicha reconvención en cuanto a los esposos- actores, pero la inadmitió en cuanto a Alonso , al no aparecer éste como demandante en el proceso. Ante ello, los esposos demandados Felix y Pilar promovieron un proceso contra Alonso (Autos núm. 786/ 1987 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Valencia) en el que formularon los mismos pedimentos que en la reconvención anteriormente dicha y postularon que se acumularan estos segundos autos a los primeramente incoados, a cuya acumulación accedió el Juzgado que conocía de éstos. En el presente proceso (formado, como acaba de decirse, por acumulación a los Autos núm. 504/1987 del Juzgado núm. 6 de Valencia de los Autos núm. 786/1987 del Juzgado núm. 4), en grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Octava de Valencia por la que, confirmando en sutotalidad la de primera instancia, hace los siguientes pronunciamientos: 1.º Estimando íntegramente la demanda formulada por Paulino y Carmela , declara: a) Que la finca núm. NUM000 de la calle DIRECCION000 , de Valencia, pertenece proindiviso, al 50 por 100, a las sociedades gananciales actora y demandada, b) Que dicha finca es esencialmente indivisible, c) Que no existe entre las partes convenio relativo a su adjudicación a una de ellas, d) Que procede, en consecuencia, su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños, repartiéndose el producto obtenido; asimismo, condena a los demandados Felix y Pilar a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos: 2.º Desestimando la pretensión reconvencional formulada por Felix y Pilar contra los actores Paulino y Carmela , y, mediante acumulación de autos, contra Alonso , los absuelve de todos los pedimentos que contra los mismos se formulan en la citada reconvención. Contra la referida sentencia de la Audiencia, los demandados Felix y Pilar interponen el presente recurso de casación a través de siete motivos.

Por el motivo primero, con apoyo procesal en el ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción anterior a la reforma por Ley 10/1992, de 30 de abril ), se denuncia error en la apreciación de la prueba que, aunque no lo concretan con exactitud y precisión, parecen referirlo los recurrentes a la calificación o interpretación que la sentencia recurrida ha hecho del arrendamiento que el Sr. Felix tiene, como arrendatario, de una mitad indivisa de la casa litigiosa. Para evidenciar ese supuesto error probatorio que dicen denunciar, los recurrentes citan, como documentos obrantes en los autos, la escritura pública de compraventa de fecha 23 de abril de 1982, otorgada entre Alonso y Paulino (documento núm. 1 de los acompañados con la demanda) y el documento privado de fecha 30 de agosto de 1974, en el que el Sr. Alonso arrendó su mitad indivisa en la casa litigiosa al Sr. Felix , por la renta mensual de 4.000 ptas. (documento núm. 1 de los acompañados con la contestación a la demanda). El expresado motivo, a cuya admisión ya se opuso el Ministerio Fiscal en su preceptivo dictamen, ha de ser desestimado por las consideraciones siguientes: 1.º Porque los dos documentos que invocan los recurrentes son los básicos del pleito y, en cuanto tales, ya han sido tenidos en cuenta y valorados por el Tribunal de instancia, siendo doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 27 de mayo y 24 de julio de 1986, 25 de febrero y 5 de marzo de-1987, 2 de marzo y 11 de mayo de 1989, 20 de noviembre de 1991, 31 de enero de 1992, entre otras) la de que los documentos básicos del pleito, en cuya exacta interpretación y valoración descansa la resolución que haya de corresponder a la cuestión debatida, no pueden ser invocados como evidenciadores de un supuesto error de hecho probatorio. 2.º Porque la sentencia recurrida no ha dejado en momento alguno de reconocer que el Sr. Felix era arrendatario de la mitad indivisa que en la casa litigiosa pertenecía al Sr. Alonso (cuando éste la vendió, en 1982, al Sr. Paulino ), que es lo que prueban los dos documentos invocados, pero sin desconocer el aludido hecho probado, la referida sentencia atribuye a dicho arrendamiento una calificación determinada, a combatir la cual se orienta el presente motivo, con olvido de que la interpretación o calificación que de un contrato hace el Tribunal de instancia, en cuanto perteneciente al ámbito de la quaesuo iurís, no puede ser impugnada por la vía, aquí utilizada, del error de hecho probatorio (único incar-dinable en el ordinal 4.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción vigente a la fecha de formalización del recurso), sino por el cauce procesal que viabiliza la denuncia de infracción de los preceptos reguladores de la hermenéutica contractual ( arts. 1.281 y 1.289 del Código Civil ), que es el del ordinal 5.º del citado art. 1.692 de la Ley Procesal Civil en su redacción ya dicha) y que aquí no ha sido utilizado, aunque se refieren a dicho tema los motivos 4.º y 5.º que, en su momento, serán examinados.

Como ya se tiene dicho en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, en el proceso primero (Autos núm. 504/1987) los esposos demandados Felix y Pilar (que son copropietarios, en una mitad indivisa, de la casa litigiosa), por vía reconvencional (en cuanto a los actores en dicho proceso, Paulino y su esposa Carmela ) y por medio de un segundo proceso (Autos núm. 786/1987) que promovieron contra Alonso (luego acumulados ambos procesos), postularon la declaración de nulidad, por simulación absoluta, de la escritura pública de fecha 23 de abril de 1982 (ya referenciada en el apartado 6.º del fundamento jurídico primero de esta resolución), por la que Alonso vendió a Paulino la otra mitad indivisa de la referida casa, por el precio de 12.000.000 de ptas., cuya pretensión anulatoria, dentro de la confusa redacción que caracteriza a la reconvención (en cuanto a Paulino y su esposa) y a la demanda iniciadora del segundo proceso -luego acumulado- (en cuanto a Alonso ), parece que la basaron el Sr. Felix y su esposa en que, según ellos, en la referida compraventa se hizo constar un precio excesivo y muy superior al valor real de la mitad indivisa vendida y en que no se les notificó dicha venta, a efectos de que pudieran ejercitar el retracto arrendaticio que, conforme al art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , dicen corresponderles con respecto a dicha mitad indivisa, de la que se consideran arrendatarios. La referida pretensión anulatoria fue desestimada por la sentencia aquí recurrida (confirmatoria de la de primera instancia) por considerar plenamente probado que en la expresada compraventa hubo un precio cierto y efectivo y por entender también que el arrendamiento de la mitad indivisa objeto de dicha compraventa no se encuentra sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sino al Código Civil .

A combatir el pronunciamiento desestimatorio que, por considerar probada la existencia deprecio cierto en la mencionada compraventa, hace la sentencia recurrida de la antes referida pretensión anulatoria de dicha compraventa, se orienta el motivo segundo, textualmente formulado «al amparo del núm. 5.° del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción por violación (sic) de los arts. 1.274, 1.275 y 1.276 del Código Civil sobre la simulación», en cuyo desarrollo y como fundamento de su tesis impugnatoria (al parecer, simulación absoluta por inexistencia de precio), los recurrentes aducen, esencialmente, que «no resulta normal, en el tráfico, que una persona pague la suma de 12.000.000 de ptas. por la mitad indivisa de un inmueble que sólo conoce exteriormente y que sabe que está arrendado» y «que la referida copropiedad no aparece públicamente, como patrimonio declarado del comprador en sus correspondientes y obligatorias liquidaciones tributarias, como son las del impuesto sobre el patrimonio», aparte de las siguientes consideraciones que en el mismo desarrollo del motivo se hacen: acerca de que el comprador Sr. Paulino no atendió el requerimiento que el Sr. Felix le hizo para que cumplimentara «lo dispuesto en los arts. (sic) 55, núms. 1 y 2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos »; acerca de que el referido Sr. Paulino no tenía intención de ocupar y disfrutar el 50 por 100 de la casa litigiosa, pues un testigo ha declarado en el proceso que «es cierto que no la han comprado para ocuparla, y le interesa adquirir, la mencionada, para tener toda la manzana»; acerca de que el Sr. Felix , en el acto de conciliación de fecha 6 de abril de 1987, requirió al Sr. Paulino «para que percibiera las rentas y los gastos de copropiedad se liquidaran, dadas sus manifestaciones de copropietario que, al no haberse realizado, presuponen una falta de interés o una falta de titularidad»; y acerca, finalmente, de que el Sr. Alonso , al contestar a la posición séptima dice que «el importe de la compraventa fue satisfecho dos o tres meses antes de la escritura» y (se agrega en el desarrollo del motivo) «de la documental núm. 13 del escrito de contestación- reconvención, se llega a la conclusión de que el Sr. Alonso sigue cobrando alquileres después de vendido el inmueble». No obstante la dificultad que entraña el estudio razonado y jurídico de un motivo en cuyo desarrollo se aducen argumentos (que acabamos de resumir) tan heterogéneos, dispares y, sobre todo, tan ajenos a la tesis impugnatoria que parece sostenerse en el mismo (simulación absoluta de un contrato de compraventa por inexistencia de precio en el mismo) y después de resaltar la falacia que entraña la afirmación que se hace en el desarrollo del motivo (que anteriormente ha sido transcrita) de que el Sr. Alonso , después de haber vendido su mitad indivisa de la casa litigiosa al Sr. Paulino , siguió cobrando las rentas por el arrendamiento de dicha mitad indivisa, cuando el documento núm. 13 del escrito de contestación-reconvención (en el que los recurrentes dicen basarse para hacer tal afirmación) es un recibo de las rentas correspondientes a los meses de marzo y abril de 1982, cuyas rentas (la de marzo en su totalidad y la de veintidós días del mes de abril) correspondían al Sr. Alonso , en cuanto titular dominical de la repetida mitad indivisa, pues ésta la vendió al Sr. Paulino mediante escritura pública de fecha 23 de abril de 1982, sin que con posterioridad a dicho mes de abril el Sr. Alonso haya cobrado ninguna otra renta, después de hacer, decimos, las anteriores e imprescindibles puntualizaciones, el motivo ha de ser desestimado, pues si la simulación absoluta de todo contrato viene definida por la carencia total de causa en el mismo ( arts. 1.275 y 1.276 del Código Civil ) y, en concreto, en cuanto al de compraventa se refiere, por la inexistencia de precio (que parece ser la tesis impugnatoria que alberga el motivo), dicha situación no se ha producido en el supuesto litigioso a que se refiere este recurso, pues la sentencia aquí recurrida (como antes la del Juez) declara plenamente probado que en la venta que el Sr. Alonso (mediante escritura pública de fecha 23 de abril de 1982) hizo al Sr. Paulino de la mitad indivisa de la casa litigiosa existió un precio cierto, cuya conclusión probatoria, en cuanto perteneciente al ámbito de la quaestio facti, ha de ser mantenida incólume en esta vía casacional, al no haberse articulado ningún motivo idóneo para desvirtuarla, y siendo ello así (existencia de un precio cierto en dicha compraventa), queda totalmente excluida la posibilidad de declaración, aquí pretendida, de simulación absoluta de tal compraventa por falta de precio en la misma, sin que el hecho de que el precio efectivamente pagado por el comprador pudiera haber sido (lo que tampoco se ha probado) inferior al que se consignó en la correspondiente escritura de compraventa (que parece ser en lo que los recurrentes pretenden basar el núcleo impugnatorio de este motivo y que no guarda mucha concordancia con la oferta que el Sr. Paulino , en el acto de conciliación de fecha 6 de abril de 1987, hizo a los recurrentes de comprarles su mitad indivisa por 15.000.000 de ptas., o sea, tres millones más que el precio escriturado de la referida compraventa), sin que dicho hipotético hecho, repetimos, pueda conducir a una declaración de simulación absoluta de la impugnada compraventa (pues precio cierto existió en la misma), lo que en ningún caso habría impedido que si los recurrentes hubieran ejercitado temporáneamente, en el correspondiente proceso, la acción de retracto de comuneros, que les correspondía en cuanto copropietarios de la otra mitad indivisa, a cuyo retracto para nada aluden en este litigio (o el arrendaticio urbano si es que tenían derecho al mismo) y hubieran probado en dicho proceso retractual (no promovido) que el precio real de la venta de dicha mitad indivisa había sido inferior al escriturado, habrían podido subrogarse en lugar del comprador por el precio realmente pagado por éste (Sentencias de esta Sala de 16 de junio de 1956, 12 de junio de 1984, 20 de septiembre de 1988, 6 de octubre de 1989, 30 de abril y 4 de diciembre de 1991, entre otras), pero ello en ningún caso comportaría la declaración de nulidad de dicha compraventa por simulación absoluta de la misma, como aquí parecen pretender los recurrentes con el heteróclito motivo al que acabamos de referirnos.

En la ya dicha reconvención en el primer proceso (en cuanto a los demandantes, Sr. Paulino y su esposa) y en el también dicho segundo proceso -luego acumulado aquél- (que promovieron contra el Sr. Alonso ), los demandados (en el primero) y demandantes (en el segundo) Sr. Felix y su esposa, además del ya examinado pedimento principal de declaración de nulidad, por simulación absoluta, del repetido contrato de compraventa (instrumentado por escritura pública de fecha 23 de abril de 1982), formularon, con carácter subsidiario, la petición de que se declarase la simulación relativa, por falsedad en la causa, del expresado contrato de compraventa, aunque no expresaron cuál era el verdadero y real que debía entenderse celebrado en lugar de aquél. Dicho pedimento subsidiario también fue desestimado por las coincidentes sentencias de la instancia. A combatir el referido pronunciamiento desestimatorio se orienta el motivo tercero, textualmente formulado «al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción por interpretación errónea del art. 1.276 del Código Civil sobre simulación relativa» y en cuyo desarrollo, sin concretar, ni siquiera insinuar, cuál sea el contrato que entienden real y verdaderamente celebrado y tras hacer una particular valoración de la prueba practicada acerca del que entienden fue el precio real de la venta impugnada, los recurrentes concluyen lo siguiente: «Entiende pues esta parte que, vía arts. 1.249 y 1.253 sobre las presunciones, que si entre el Sr. Paulino y Alonso se formalizó compraventa, el precio fue 4.000.000 de ptas., suma coincidente con la citada por el testigo y paralela a otras antes citadas.» El expresado motivo, cuyo sentido jurídico es difícilmente captable, ha de ser también desestimado, pues si la simulación relativa se caracteriza por la aparente celebración de un contrato con causa falsa y con la intención de celebrar real y efectivamente otro distinto (contrato disimulado) con causa verdadera y válida ( art. 1.276 del Código Civil ) o, lo que es lo mismo, aunque expresado más sintéticamente, «por encubrir un convenio, con inexistencia real, otro con realidad causal» (Sentencia de esta Sala de 22 de diciembre de 1987), es evidente que el surgimiento de una situación contractual de simulación relativa presupone necesariamente la existencia de un doble contrato: El simulado e inexistente, con causa falsa, y el real y efectivamente querido por las partes (contrato disimulado), con causa verdadera y válida, supuesto de dualidad negocial que no se da en el caso que nos ocupa, en el que ha existido un solo y único contrato real y verdaderamente celebrado, el de compraventa (escritura pública de 23 de abril de 1982) de la tantas veces repetida mitad indivisa de la casa litigiosa, en el que hubo un precio cierto, sin que el hecho de que el precio efectivamente pagado por el comprador pudiera haber sido inferior (lo que no aparece probado) al que se consignó en la referida escritura pública transforme dicho contrato en otro de naturaleza distinta, como parece pretenderse con la original conceptuación de la simulación relativa que alberga este motivo, ello sin perjuicio de que, como ya se ha dicho en el fundamento jurídico anterior y aquí es necesario reiterar, si los recurrentes hubieran ejercitado temporáneamente, en el adecuado proceso, la acción- de retracto de comuneros, en cuanto titulares dominicales de la otra mitad indivisa (o el arrendaticio urbano, que dicen corresponderles) y hubieran probado en dicho proceso retractual que el precio real de la venta había sido inferior al escriturado, habrían podido subrogarse en lugar del comprador por el precio realmente pagado por éste, pero manteniendo la compraventa su plena validez, al ser el único contrato real y verdaderamente celebrado.

Habiendo los demandados Sr. Felix y su esposa fundado su petición de declaración de nulidad de la repetida compraventa (escritura pública de 23 de abril de 1982) de la mitad indivisa de la casa litigiosa, no sólo en la aducida simulación absoluta o relativa de la misma (que ya hemos examinado anteriormente), sino también en que el comprador no les había hecho la notificación de la venta, que preceptúa el art. 48 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , a efectos de que pudieran ejercitar el retracto arrendatario que dicen corresponderles con respecto a dicha mitad indivisa, la sentencia aquí recurrida también desestimó esa pretensión anulatoria, por entender, con base en la doctrina contenida en la Sentencia de esta Sala de fecha 4 de diciembre de 1987, que el arrendamiento que los demandados, aquí recurrentes, ostentaban sobre dicha mitad indivisa (la otra la vienen poseyendo como copropietarios, en esa misma proporción, de la casa litigiosa) no se halla sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino a la normativa del Código Civil . A través del motivo cuarto, formulado «al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción, por interpretación errónea de la jurisprudencia citada en la resolución recurrida», los recurrentes sostienen que la doctrina contenida en la Sentencia de esta Sala de 4 de diciembre de 1987 (en que se basa la aquí recurrida) no es aplicable al presente supuesto litigioso, porque ellos venían siendo, parecen decir, arrendatarios de dicha mitad indivisa (y poseedores de la totalidad de la casa litigiosa) con anterioridad a que el Sr. Paulino comprara (en abril de 1982) la referida mitad indivisa, pagando por el arrendamiento de la misma la renta mensual de 4.000 ptas. El expresado motivo ha de ser igualmente desestimado, pues en toda situación de condominio ordinario, el arrendamiento que cualquier condueño pueda hacer a otro de ellos (o a un extraño) de su ideal cuota indivisa, no supone cesión arrendaticia de un espacio real y físicamente delimitado, que es el concepto básico del arrendamiento de inmuebles, sino solamente de un derecho (representado por la referida cuota ideal y abstracta), por lo que, conforme tiene declarado esta Sala en la citada Sentencia de 4 de diciembre de 1987, cuya doctrina, que aquí se mantiene, es plenamente aplicable al caso objeto de este proceso, dicho arrendamiento de la repetida mitad indivisa no se rige por la normativa especial de la Ley deArrendamientos Urbanos, sino por la común del Código Civil acerca del arrendamiento de cosas (título VI de su libro cuarto ), a lo que ha de agregarse que aun cuando a efectos dialécticos y meramente hipotéticos se admitiera que el referido arrendamiento se hallaba sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos , la falta de notificación a los arrendatarios (aquí recurrentes) de la venta de la repetida mitad invidisa, ni habría comportado la nulidad de la referida compraventa, que es la única pretensión que los demandados dedujeron en el proceso, ni habría impedido que éstos hubieran podido ejercitar el retracto arrendaticio (además del de comuneros que, sin duda alguna, les correspondía) a partir del momento en que tuvieron un conocimiento pleno y exacto de las condiciones de la venta, que ya hacía innecesaria la práctica de la referida notificación (Sentencias de esta Sala de 27 de mayo de 1960, 25 de junio de 1962, 22 de marzo de 1963, 26 de junio de 1964, 11 de mayo de 1966, 30 de octubre de 1969, 12 de febrero de 1981, 24 de mayo de 1982, 27 de marzo de 1989, 23 de enero de 1990, 17 de julio de 1991), ninguno de cuyos retractos ha ejercitado dentro de los respectivos plazos de caducidad de los mismos.

En el motivo quinto, con la misma sede procesal que los tres anteriores, se denuncia «infracción por violación de los arts. 1.543 y siguientes del Código Civil sobre el arrendamiento, en relación con el art. 1.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 55, núms. 1 y 2, del mismo texto» y en el desarrollo del mismo (en el que transcriben literalmente los arts. 1.543, 1.546 y párrafo primero del 1.571, todos ellos del Código Civil, y, parcialmente, el párrafo primero del art. 1.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos ) los recurrentes vienen a sostener, según parece, que la sentencia recurrida ha desconocido que el Sr. Felix es arrendatario de la mitad indivisa perteneciente al Sr. Paulino . El expresado motivo no puede tener favorable acogida, ya que la sentencia recurrida no ha dejado de reconocer en momento alguno que el Sr. Felix ha sido arrendatario de la referida mitad indivisa, sino que después de declarar que el arrendamiento de la misma no se halla sometido a la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (a lo que ya nos hemos referido al examinar el motivo anterior), agrega que el expresado arrendamiento «debe tenerse por extinguido en virtud del art. 1.581 del Código Civil , dado que concertado sin plazo ha de entenderse que lo fue por meses, ya que el pago de alquiler de 4.000 ptas. era mensual y cumplido el término cesaba, según dicho precepto, el arrendamiento sin necesidad de requerimiento especial al efecto» (fundamento de Derecho segundo in fine de la sentencia recurrida), a cuyo razonamiento jurídico, que esta Sala considera plenamente ajustado a Derecho, ha de agregarse que a las sucesivas prórrogas de que, simplemente por tácita reconducción ( art. 1.566 del Código Civil ) había venido siendo objeto dicho arrendamiento, puso término el condueño arrendador Sr. Paulino al requerir expresamente al condómino arrendatario Sr. Felix , mediante el acto de conciliación de fecha 8 de abril de 1986 (al que nos hemos referido en el apartado 8.º del fundamento jurídico primero de esta resolución) para que le restituyera la posesión de la repetida mitad indivisa, por lo que la sentencia recurrida no ha incurrido en las infracciones denunciadas en este motivo que, como antes se dijo, ha de claudicar.

A combatir el procedimiento estimatorio de la actio communi dividundo (única ejercitada en el proceso por los actores Paulino y su esposa Carmela ) que hace la sentencia recurrida en la única forma legalmente posible (venta de la casa litigiosa en pública subasta con admisión de lidiadores extraños) se orienta el motivo sexto, con la misma residencia procesal que los cinco anteriores ( ordinal 5.º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción vigente a la fecha de formalización del recurso ), por el que, denunciando «infracción por aplicación indebida de los arts. 400, 404 del Código Civil », los recurrentes, después de reconocer que la casa litigiosa es físicamente indivisible, sostienen que «desde un punto de vista jurídico, sí que es factible la división, toda vez que estaría integrada por los frutos o rentas que produce, en virtud del arrendamiento, celebrado en su día, con los copropietarios», a lo que agregan, con argumentación difícilmente comprensible, que entre ellos (el matrimonio recurrente) y los demandantes (el matrimonio recurrido) no existe una propia comunidad de bienes, sino una «concurrencia de titularidades o simple incidencia». Partiendo del supuesto incuestionable de que «hay comunidad de bienes cuando la prpiedad de una cosa (o un derecho) pertenece proindiviso a varias personas» ( art. 392 del Código Civil ), que es el caso aquí contemplado, pues la propiedad de la casa litigiosa pertenece, por mitad y proindiviso, a las sociedades de gananciales de los expresados matrimonios, el presente motivo, en el que, con persistente reiteración, los recurrentes vuelven a dar por supuesta la existencia de una relación arrendaticia sobre una mitada indivisa (la de los esposos demandantes) que, como ya se ha dicho, ha quedado extinguida, el presente motivo, decimos, ha de ser igualmente desestimado, ya que siendo innegable el derecho de todo copropietario a poner fin a la comunidad ( párrafo primero del art. 400 del Código Civil ) y apareciendo plenamente probado que la casa litigiosa es esencialmente indivisible y no habiendo sido posible, por oposición de los esposos demandados, aquí recurrentes, que, con el pago del precio correspondiente, se adjudique a ellos o al Sr. Paulino y su esposa (cuyas respectivas sociedades de gananciales son los dos únicos condueños, por mitad y proindiviso, de la respectiva casa), la única solución legalmente viable para poner fin a la comunidad es la de proceder a la venta de la casa en pública subasta con admisión de licitadores extraños ( arts. 404, 406 y 1.062 del Código Civil ), como acertadamente ha resuelto la sentencia aquí recurrida, la que, obviamente, no ha incurrido en la denunciada infracción de los preceptos que aquí invocan los recurrentes. El mismo tratamiento desestimatorio ha de corresponder almotivo séptimo y último del recurso, con la misma sede procesal que los anteriores (ordinal 5.º), por el que se denuncia «infracción por no aplicación del art. 7.º del Código Civil », al estimar los recurrentes que los demandantes han procedido con abuso de Derecho al ejercitar la acción de división de la casa común, invocando también, en el alegato que integra su desarrollo, el principio de tutela judicial efectiva que proclama el art. 24 de la Constitución . El fenecimiento del expresado motivo viene determinado por la consideración de que, según tiene declarado esta Sala (Sentencias de 25 de junio de 1985, 5 de abril y 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991, entre otras), el abuso de Derecho, que proscribe el art. 7.º del Código Civil , viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del Derecho, ninguno de cuyos recusables aspectos se dan en el presente supuesto litigioso, en el que los actores, aquí recurridos, Paulino y su esposa, en cuanto copropietarios, por mitad y proindiviso, de una mitad indivisa de la casa litigiosa, que adquirieron mediante escritura pública de fecha 23 de abril de 1982 e inscribieron en el Registro de la Propiedad el 17 de julio del mismo año, se han limitado a ejercitar, conforme a las exigencias de la buena fe, el innegable derecho que todo comunero tiene a poner fin a la comunidad ( art. 400 del Código Civil) en la única forma legalmente viable, al no haber aceptado los condueños de la otra mitad indivisa (los esposos recurrentes) que se adjudique a unos de ellos, abonando a los otros el precio correspondiente (art. 404 del mismo cuerpo legal ), a lo que ha de agregarse, finalmente, que los propios recurrentes, a lo largo de la tramitación de este proceso, con las resoluciones respectivas en sus dos instancias y su posterior llegada a esta casación, han constatado y obtenido la tutela judicial efectiva que consagra el art. 24.1.° de la Constitución , entendida en el sentido de que lo que tal principio garantiza es que en ningún supuesto pueda producirse denegación de justicia, obteniéndose dicha tutela también en el caso en que se rechace lo interesado por la parte en el proceso, siempre que concurra y se exprese la causa legal correspondiente, como ha ocurrido en este proceso a través de las dos sentencias de la instancia y de la presente que se dicta en este extraordinario recurso de casación.

El decaimiento de los siete motivos aducidos comporta la desestimación del recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a los recurrentes y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador don José Granados Weil, en nombre y representación de Felix y su esposa Pilar , contra la Sentencia de fecha 6 de marzo de 1990, dictada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia en el proceso a que este recurso se refiere, con expresa imposición de las costas del mismo a los recurrentes y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales.-Pedro González Poveda.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma certifico.-Clemente Crevillén Sánchez.-Rubricado.