STS, 25 de Mayo de 1992

Ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca, fueron vistos losautos, juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancia de la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de las Baleares, contera don Jesús Carlos sobre reclamación de cantidad.

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho, se dictara sentencia por la que: 1.° Se declare extinguido y sin efecto alguno el contrato celebrado el 2 de junio de 1982 entre la Comunidad de Propietaros del «Pueblo Español» en cuyo interés y beneficio se deduce la demanda y don Jesús Carlos . 2.° Se condene al demandado a estar y pasar por la anterior declaración y a desalojar el local que le fue cedido en explotación mediante contrato de 2 de junio de 1982, dejando libre a disposición de la Comunidad de Propietarios del «Pueblo Español» en cuyo interés y beneficio se interpone la demanda, con apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja voluntariamente. 3.° Condene al demandado a rendir cuentas a la comunidad de propietarios en cuyo interés y beneficio se interpone la presente demanda, del período que medie entre el día en que se efectuó la última liquidación y el día en que se efectúe la rendición de cuentas, condenándole a pagar a la Comunidad de Propietarios del «Pueblo Español» el saldo resultante a favor de ésta. 4.° Condene al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y sus naturales consecuencias, a la indemnización de daños y perjuicios, cuya cuantía se determinará en fase de ejecución de sentencia, y al pago de las costas.

Admitida a trámite la demanda, el demandado la contestó alegando como hechos y fundamentos de Derecho, los que estimó oportunos, y terminó suplicando al Juzgado la desestimación total de la demanda deducida de contrario, con expresa imposición a la demandante de las costas causadas en el presente procedimiento.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 29 de febrero de 1988, cuya parte dispositiva es como sigue: «Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don José Francisco Ramis de Ayreflor en nombre y representación de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de las Baleares contra don Jesús Carlos , representado por el Procurador don Miguel Socías Rosselló, debo declarar y declaro: 1.° Se declara extinguido y sin efecto alguno el contrato celebrado el 2 de junio de 1982 entre la Comunidad de Propietarios del «Pueblo Español» y don Jesús Carlos . 2.° Se condena al demandado a estar y pasar por la anterior declaración y a desalojar el local que le fue cedido en explotación mediante contrato de 2 de junio de 1982, dejando libre a disposición de la comunidad de propietarios del «Pueblo Español» con apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja voluntariamente. 3.° Se condena al demandado a rendir cuentas a la Comunidad de Propietarios del período que medie entre el día en que se efectuó la última liquidación y el día en que se efectúe la rendición de cuentas, condenándole a pagar a la Comunidad de Propietarios del «Pueblo Español» el saldo resultante a favor de ésta. 4.° Se condena al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones y sus naturales consecuencias, a la indemnización de daños y perjuicios cuya cuantía se determinará en fase de ejecución de sentencia, y al pago de las costas.»

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 15 de marzo de 1989 , cuyo fallo es como sigue: «A) Se desestima el recurso de apelación formulado en nombre y representación de don Jesús Carlos contra la sentencia de fecha 29 de febrero de 1988, dictada por el Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de esta ciudad , en los autos del juicio declarativo de menor cuantía de que dimana el presente rollo, y se confirma dicha resolución. B) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.»

El Procurador don Eduardo Jesús Sánchez Alvarez, en representación de don Jesús Carlos , formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:

1. - Inadmitido.

2. Con fundamento en el artículo 1.692.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia la infracción de las normas del ordenamiento jurídico y de la jurisprudencia, que fueran aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 11 de mayo de 1992, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. señor don José Almagro Nosete.

Fundamentos de Derecho

La sentencia de segunda instancia acepta la interpretación que del contrato de arrendamiento cuestionado, realiza el Juez de primera instancia y su calificación como contrato sometido a la legislación común y no a la especial arrendaticia, pormenorizada en el siguiente examen: En el documento privado de 2 de junio de 1982 en su apartado 12 se afirma la exclusión del arrendamiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos por considerar la actividad de restaurante como un servicio a los visitantes del complejo y en la forma convenida en las retribuciones: un porcentaje sobre los beneficios brutos totales, con garantía de una suma mínima de 25.000 pesetas al mes; y entre las manifestaciones de las partes cabe destacar las contenidas en la estipulación quinta en la que se resalta que el local arrendado está ubicado en el interior de un complejo, cuya finalidad primordial es la visita de los turistas dentro de su horario establecido por la comunidad de propietarios, y señala unas normas para acceso de los clientes en el interior del complejo, abastecimiento de productos, basura, apertura obligatoria durante once meses al año; y en la estipulación sexta se pacta la posibilidad de una resolución anticipada del contrato, previa compensación indemnizatoria, si la comunidad propietaria del «Pueblo Español» decidiere enajenar dicho complejo turístico. Entre la doctrina jurisprudencial que ha tratado de esta cuestión cabe destacar entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 31 de octubre de 1963, 22 de noviembre de 1968, 10 de marzo de 1971 y 16 de enero de 1987 , citadas por la parte actora, y relativas a negocios accesorios de bombonería y refrescos situados en el interior de un cine, o de tiendas sitas en el interior de un complejo turístico, y excluye dichos arrendamientos de la legislación especial por considerarlos como actividades que no tienen fundamento propio y autónomo dentro de la compleja industria hotelera, de la que constituyen una secuela o complemento, y por el destino específicamente pactado, las condiciones objetivas o materiales de la cosa arrendada, la falta de acceso independiente y la finalidad de atender a la clientela del negocio principal concluyendo que carecen de la autonomía necesaria que requiere el local de negocio según regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que el arrendamiento pueda ejercitar su propia industria, con el único límite de que la actividad sea inmoral, peligrosa, insalubre o incómoda. Asimismo es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece en caso de duda, entre si el arrendamiento debe calificarse como común sometido al Código Civil , o por el contrario, especial sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos , que habrá de estarse a la legislación común por su carácter general o atrayente (Sentencias de 17 de mayo de 1954 y 16 de enero de 1987). Aplicando dicha doctrina al supuesto litigioso, este juzgador llega a la conclusión de que el arrendamiento debe calificarse de común, excluido de la LAU en base a los siguientes razonamientos: A) Su situación en el interior del complejo turístico del «Pueblo Español», si bien relativamente cerca de la puerta de entrada, careciendo de entrada directa desde el exterior para la clientela que quiere acceder al restaurante, de modo que todo cliente que desea acudir al restaurante deberá entrar dentro del recinto turístico del «Pueblo Español». B) La finalidad primordial manifestada por las partes del contrato de arrendamiento era prestar un servicio de restaurante a los visitantes del «Pueblo Español», y redundar en beneficio del prestigio de este complejo turístico lo cual no es incompatible con la utilización accesoria según el convenio referido del restaurante fuera de horas de visita turística del recinco, en especial para la cena, y dirigida básicamente a personas residentes en Mallorca, no a turistas. La forma de determinación de la renta en un porcentaje sobre los beneficios confirma esta intención de las partes de que el contrato de arrendamiento fuera complementario del complejo turístico, así como las estipulaciones del pacto quinto plasmado en el citado documento: horas y días en que obligatoriamente debe abrirse al público, posibilidad de resolución anticipada si el complejo turístico es enajenado. C) La limitación pactada sobre el acceso de las personas al recinto sobre pago de ticket de entrada y vigilancia nocturna, en relación con las cuales la parte actora ha otorgado en la práctica mayores facilidades a sus clientes que las inicialmente convenidas, en especial por la noche, según pone de manifiesto la prueba testifical practicada a instancia de la parte demandada. D) Ausencia de indicios de que las condiciones pactadas pudieran tener como finalidad la burla de un derecho irrenunciable reconocido en la Ley de Arrendamientos Urbanos , atendida la complementariedad del servicio de restauración en relación con el total complejo turístico del «Pueblo Español». En consecuencia al considerar dicho contrato de arrendamiento común, sometido al Código Civil , y por tanto sin derecho de prórroga legal forzosa y con duración cometida al común acuerdo de las partes -cinco años- y practicado requerimiento notarial de negativa de prórroga, el día 27 de mayo de 1987, seis días antes de la extinción del contrato, procede estimar íntegramente la demanda.

A efectos corroborativos de las aceptadas razones expuestas, la Sala de Apelación en su sentencia explicita e insiste en los fundamentos de la misma: a) En que el local cedido para su explotación, conocido por Restaurante Vergara, está situado en el interior del recinto del complejo turístico «Pueblo Español y Palacio de Congresos» de Palma de Mallorca, y que carece de entrada directa para el público, desde el exterior del recinto, por lo que los clientes del restaurante que quieren acceder al mismo, deben entrar previamente al recinto, cuya entrada está controlada por los empleados de la comunidad actora, por lo que han de pagar ticket de entrada, excepto los residentes de esta ciudad y los grupos de comensales que vayan directamente a dicho restaurante, b) En la limitación y exigencia como estableciomiento abierto al público, ya que el local cedido debe funcionar durante las horas de visita al recinto -se cierra a las veintehoras, en invierno antes- si bien se le permite estar abierto las horas habituales de cena, haciéndose cargo el señor Cabrero Rodríguez -el hoy apelante-demandado- de la vigilancia de la entrada al recinto. Además, el restaurante debe funcionar inexcusablemente, salvo un mes al año por vacaciones, durante la vigencia del contrato, c) En el carácter complementario que tiene la actividad que el hoy recurrente ha de desarrollar -de restaurante- en el local cedido, como complemento y potenciación, y así se declara en el contrato, de la explotación del complejo turístico mencionado; y d) En la contraprestación por la cesión del local, consistente en percibir la comunidad de propietarios del supradicho complejo turístico -hoy apelada demandante- el 10 por 100 sobre la recaudación hasta la que se realice en dicho restaurante, sin que en ningún caso, sea inferior a la suma de 25.000 pesetas mensuales. Particularidades éstas que imposibilitan que el contrato suscrito por los hoy litigantes pueda ser calificado de arrendamiento simple y ordinario y por ende sometido a la legislación especial de arrendamientos urbanos, por lo que no le corresponde el reclamado derecho de prórroga legal forzosa, estatuido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues dicho negocio jurídico se ha de regular por la normativa del Código Civil , que en su artículo

1.565 establece que «si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado -supuesto de autos-concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento», y como no se produjo tácita reconducción -regulada por el artículo 1.566 del mismo Código- ya que precedió antes del vencimiento del plazo estipulado, requerimiento notarial para que el señor Cabrera Rodríguez abandonara el local y entregara las llaves del mismo, lo que determina, todo ello, la desestimación de la apelación formulada.

La parte recurrente por medio del único motivo admitido de su recurso, denuncia, al amparo del ordinal quinto del artículo 1.692, la violación por no aplicación de los artículos 1.281, 1.282, 1.283 y 1.285 del Código Civil , así como la inaplicación de los artículos 1.1, en relación con el 3.2 y el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y doctrina jurisprudencial sobre los contratos complejos. Ciertamente que el problema debatido se sitúa en el terreno de la aplicación que debe hacerse de los preceptos citados y de la interpretación del contrato para la determinación de su inclusión en el régimen tutelar de la Ley de Arrendamientos Urbanos , con el consiguiente derecho a la prórroga legal, declarando nula la renuncia implícita a la misma que se deriva del reconocimiento efectuado por el recurrente sobre la naturaleza meramente civil del contrato, o de su exclusión del expresado régimen en atención a la calificación del mismo como contrato complejo, denominación empleada por la doctrina y la jurisprudencia para encuadrar aquellos contratos que en razón de sus peculiaridades, no son fácilmente encajables en la categoría legal de contrato protegido por norma especial, aunque no se hallen mencionados «expressis verbis», en la relación que exime del ámbito aplicativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos . En el caso presente la singularidad del contrato acerca del local dedicado a negocio de restaurante, radica en la ubicación de éste, dentro del denominado «Complejo turístico del Pueblo Español y Palacio de Congresos», esto es, de una entidad, constituida con fines negocíales, una de cuyas actividades básicas consiste en atraer al mayor número de visitantes posibles, a cuyo efecto, considera oportuno, que entre sus alicientes funcione un negocio de las características del que se arrienda. La circunstancia de figurar interpuesta en la libre actuación del empresario que arrienda el local, la existencia de este otro negocio principal, dentro del cual el local arrendado para restaurante, debe considerarse, como elemento subordinado al conjunto lo que determina el cumplimiento de determinadas reglas, que al tiempo que supeditan el funcionamiento del negocio accesorio a la necesidad de su observancia, garantizan el mayor desarrollo y continuidad de las actividades del complejo, hace, que no pueda asimilarse sin más el referido arrendamiento a un contrato de arrendamiento del «local de negocio», en el sentido de la Ley de Arrendamientos Urbanos , pues esta figura contractual, presupone una finalidad, de establecimiento de negocio propio, según señala el artículo 3.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos , cualidad que por mucha que fuera la autonomía de instalación y de prestación de servicios que el restaurante tuviera, no es compatible con las que describen las peculiaridades del caso ya que, sin duda, motivación relevante al momento de la celebración del contrato fue para el arrendatario aquella clientela expectante que, en gran parte, dependía de los atractivos generales del negocio de los arrendadores, dentro del cual se establecía situación que no cabe confundir con las expectativas que para cualquier negocio comporten las economías verdaderamente externas al mismo, aún dependientes de su ubicación u otros factores concomitantes, dado que lo cierto es, desde una perspectiva objetiva, que el negocio de restaurante, tenía carácter ancilar respecto del principal, cuya finalidad no consistía en el arrendamiento de locales de negocio. Por ello debe estimarse que la interpretación del contrato y su calificación, responde a las pautas que esta Sala considera suficientes a los fines de respetar en su integridad el juicio de la instancia en cuanto que se ajusta a reglas lógicas y no arbitrarias (sentencia de 4 de julio de 1991 entre otras). En consecuencia, el motivo perece.

La desestimación del motivo acarrea la declaración de no haber lugar a la casación de la sentencia recurrida, la imposición de costas y con pérdida del depósito a la parte recurrente ( artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre de Su Majestad el Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españoly su Constitución,

Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Jesús Carlos , contra la sentencia de 15 de marzo de 1989, dictada por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca , Sección Tercera, en el recurso de apelación, dimanante de los autos, juicio de menor cuantía número 1.138/1987, instados por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de las Baleares contra el hoy recurrente, y tramitados por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca, condenando al citado recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.-José Almagro Nosete.-Rubricados.