STS, 4 de Febrero de 1995
| Ponente | ALFONSO VILLAGOMEZ RODIL |
| ECLI | ES:TS:1995:10192 |
| Fecha de Resolución | 4 de Febrero de 1995 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 62.-Sentencia de 4 de febrero de 1995
PONENTE: Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo de menor cuantía.
MATERIA: Incumplimiento contrato de opción de compra por el optante, que no realizó la opción en
los términos convenidos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 1.255,1.256 y 1.258 del Código Civil .
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias del TS, de 6 de abril de 1987, 24 de febrero de 1989, 3 de
febrero y 1 de diciembre de 1992.
DOCTRINA: En las relaciones de opción de compra, dada su atipicidad, la fuente de su regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que
reconoce su naturaleza. Probado que el optante ejercitó su derecho, mediante comunicación en tiempo oportuno, pero sin cumplir lo convenido de abonar determinada cantidad en el momento mismo en que ejercitaba el derecho, el incumplimiento de la cláusula lícita y terminantemente establecida de pago efectivo del precio en el instante de ejercitar la opción concertada, priva al contrato de eficacia, toda vez que en los términos convenidos al pago a la vez de comunicar el ejercicio de la acción constituya una estipulación terminante y de posible cumplimiento que perfeccionaba la compraventa en el momento de producirse, quedando integrado el contrato con todos los elementos convenidos.
En la villa de Madrid, a cuatro de febrero de mil novecientos noventa y cinco.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección Séptima), en fecha 25 de noviembre de 1991 . como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre incumplimiento de contrato de opción de venta por la cedente (falta de pago del precio), tramitados en el Juzgado de Primera Instancia de Castellón de la Plana núm. 2, cuyo recurso fue interpuesto por la entidad mercantil "Loger, S. A.», representada por el Procurador de los Tribunales don José Luis Ortiz-Cañavate, asistido del Letrado don Arturo Gimeno Fonfría, en el que es parte recurrida doña María Esther , la que estuvo representada por el Procurador don Ramiro Reynolds de Miguel y fue defendida por el Letrado don Fernando Badenas-Gasset Ramos.
Antecedentes de hecho
El Juzgado de Primera Instancia 2 de Castellón de la Plana tramitó el juicio declarativo de menor cuantía Núm 435/1989. producido por la demanda que plantearon la entidad mercantil "Loger. S. A » y don Valentín en la que tras hacer exposición de hechos y fundamentos jurídicos, se vino a suplicar al juzgado: "Se dicte sentencia por la que: 1) Se estime la demanda promovida por mis mandantes, "Loger, S.
A." y don Valentín , y se condene a la demandada, doña María Esther , a vender a mi patrocinada la casade su propiedad sita en el núm. NUM000 de la RONDA000 , de Castellón, procediendo para ello al correspondiente otorgamiento de escritura pública de compraventa, por el precio y condiciones pactadas en el contrato privado de opción de compra de fecha 2 de diciembre de 1988. 2) Se declare que doña María Esther ha incumplido el contrato privado de opción de compra de fecha 2 de diciembre de 1988, irrogando a mis patrocinados perjuicios, el importe de los cuales deberá determinarse en ejecución de sentencia, y se condene a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y su cumplimiento. 3) Se condene a doña María Esther al pago de las costas del presente procedimiento».
La demandada doña María Esther se personó en el pleito y contestó a la demanda, a la que se opuso con las razones fácticas y jurídicas que tuvo por conveniente y suplicó: "Dicte en su día sentencia por la que se desestima íntegramente la demanda, absolviendo de la misma a mi representada, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandante y especial declaración de temeridad».
Unidas las pruebas practicadas y que fueron admitidas, la Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia 2 de Castellón de la Plana, dictó Sentencia el 1 de junio de 1990 , la que contiene el siguiente fallo literal: "Que estimando en parte la demanda formulada por la Cía mercantil "Loger,
S. A." y don Valentín , representados por la Procuradora doña Manuela Torres Vicente, contra doña María Esther , representada por la Procuradora doña Mª Pilar Sanz Yuste, sobre acción declarativa y de condena, debo de declarar y declaro haber lugar a la misma, en cuanto a que se condene a la demandada a que venda al actor la casa de su propiedad sita en la RONDA000 , NUM000 de Castellón, procediendo así al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa, por el precio y condiciones pactadas en el contrato privado de opción de compra de fecha 2 de diciembre de 1988; desestimándola en cuanto al resto, de lo que se absuelve a la demandada. Sin hacer expresa imposición de costas».
La referida resolución fue recurrida en apelación por la demandada t en el pleito, habiendo tramitado la alzada (rollo núm. 893/1990) la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, cuya Sección Séptima pronunció Sentencia en fecha 25 de noviembre de 1991 , la que en su parte dispositiva declara, fallamos: "Que estimando el recurso de apelación formulado por la demandada y desestimando el interpuesto, por adhesión, por la actora, contra la sentencia dictada por la Sra. Juez de Primera Instancia núm. 2 de Castellón, en autos de menor cuantía núm. 435/1989 , debemos revocarla y la revocamos en parte y, desestimando la demanda, debemos declarar y declaramos no haber lugar a condenar a la demandada a otorgar la escritura de compraventa de la finca de autos, ni a tenerla por incumplidora del contrato de opción ni a declarar que causó, por ello, daños y perjuicios, y condenamos a la actora a pagar las costas de la primera instancia y los que ha devengado en su recurso, y declaramos no haber lugar a imponer expresamente las causadas por el recurso de la demandada».
El Procurador de los Tribunales don José Luis Ortiz-Cañavate, en nombre y representación de la entidad "Loger, S. A.», formuló ante esta Sala recurso de casación contra la sentencia de apelación, el que integró en los siguientes motivos, con amparo en el contiguo núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil :
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Infracción de la doctrina jurisprudencial de esta Sala, contenida en las sentencias que relaciona.
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Infracción del art. 7.º.1 y 2 del Código Civil .
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Infracción por inaplicación de los arts. 1.281 y 1.287, en relación al 1.258 62 y 1.256, todos ellos del Código Civil .
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Infracción por inaplicación del art. 1.504 del Código Civil . 5.° Infracción por no aplicación del art. 6.°.4 del Código Civil .
Debidamente convocadas las partes personadas en el recurso, se señaló para la vista pública y oral del mismo el pasado día 19 de enero de 1995, teniendo lugar con la asistencia e intervención de las partes letradas correspondientes por ambas partes, quienes por su debido orden expusieron lo que tuvieron por conveniente en defensa de sus respectivas pretensiones.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil.
Fundamentos de Derecho
Conforman datos fácticos del presente debate, suficientemente probados y firmes, los siguientes: a) La recurrida doña María Esther , a medio de documento privado de fecha 2 de diciembre de 1988, otorgó al actor don Valentín opción de compra de la finca urbana sita en Castellón de la Plana,RONDA000 núm. NUM000 , por el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la fecha del convenio y precio fijado de 7.500.000 ptas y con la facultad de ceder a terceros; b) El referido optante cedió sus derechos por documento privado de 15 de diciembre de 1988 a la entidad mercantil "Loger, S. A.», la que, a medio de telegrama fechado el 2 de enero de 1989 comunicó a la cedente de referencia -la que recibió el despacho al siguiente día 3 de enero de 1989, a las 10,05 horas-, su interés en ejercitar la opción cedida y al tiempo le rogaba su comparecencia ante la Notaría de doña Pilar Chofré Oroz para el referido día 3 de enero de 1989, a las 17,00 horas a fin de otorgar escritura de compraventa y percibir el precio acordado; y
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Personada la recurrente en la oficina notarial designada, no hizo presencia en la misma doña María Esther , por lo que levantó en la fecha dicha (3 de enero de 1989) acta notarial de requerimiento, en la que sustancialmente se hace constar la incomparecencia de la mencionada y la incorporación por fotocopia de un cheque por importe de 7.500.000 ptas., al portador, del Banco Popular Español. La base fáctica expuesta centra el recurso de casación que formuló la mercantil "Loger, S. A.», toda vez que la impugnación que contienen los cinco motivos que aporta tienden a atacar la sentencia de apelación, en cuanto que no accedió a sus pretensiones de que, partiendo de la validez y eficacia de la opción que sostiene ejercitó en forma debida, se condenase a la recurrida a llevar a cabo y a su favor, la venta formal del inmueble objeto de la relación con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, por el precio y condiciones pactadas en el contrato privado de 2 de diciembre de 1988.
El optante originario don Valentín cedió sus derechos opcionales, pues, al permitirlo el convenio, estaba autorizado para ello, a "Loger, S. A.» y por tanto esta entidad, a medio de dicha relación, que la doctrina denomina opción mediatoria, podía ejercitar con eficacia la opción de referencia ( art. 1.112 del Código Civil ), siempre dentro del plazo estipulado, lo que si bien llevó a cabo, no lo fue son sujeción estricta a lo expresamente convenido y trasmitido, ya que en la cláusula segunda del contrato de 2 de diciembre de 1988, y en el contrato de 15 de diciembre de dicho año (pacto segundo), de cesión de los derechos a favor de dicha sociedad, se hizo constar de forma expresa e imperativa que "el precio que se fija para la compraventa de la descrita casa, cuya opción de compra se concede, es el de 7.500.000 ptas que será pagado del siguiente modo: a) 7.500.000 ptas en el momento en que se ejercite la opción». Es decir se trataba de un precio a satisfacer, no en el momento de constatar formalmente la opción con el otorgamiento de escritura pública, sino como condición libremente pactada que debía de cumplirse necesariamente al tiempo de ejercitar el propio derecho de opción.
La doctrina jurisprudencial civil viene estableciendo de forma reiterada, que la opción de venta, al carecer de propia regulación en el Código Civil, se configura como una relación jurídica atípica y que tiene un precisado desarrollo dinámico, ya que se exige que el optante ejercite dentro del plazo convenido el denominado derecho de opción proyectado a la compraventa convenida, y que actúa a modo de facultad derivada y de condición dispositiva, prestando así de forma expresa y vinculante para el cedente su consentimiento, que, aunque postergado, se actualiza de esta manera y determina la consumación o extinción de la opción, por cuanto el optatario, una vez recibida la manifestación positiva del interesado en este sentido, queda obligado y debe cumplir con lo que se comprometió y también a su cooperación para la celebración formal del contrato de compraventa, que surge desde dicho momento, pues basta la expresión de voluntad del optante para que dicha compraventa quede perfeccionada y en estado de ejecución, sin precisar de nuevos convenios posteriores y de tal manera que las discrepancias o incidencias que puedan surgir después entre los contratantes hay que residenciarlas como dice la Sentencia de 22 de noviembre de 1993 en el ámbito del cumplimiento del contrato de compraventa perfeccionado y único, ya realizado y vinculante para las partes, pues existe concurrencia de consentimientos del vendedor y comprador, objeto y precio ( Sentencias más recientes, entre otras numerosas, de 23 de diciembre de 1991, de 22 de diciembre de 1992, de 29 de marzo y 17 de mayo de 1993 y 4 de febrero de 1994 ).
En el caso discutido quedó probado que la recurrente ejercitó en plazo su derecho de opción, lo que acredita el telegrama remitido y recibido, pero tal comunicación sólo opera en cuanto es expresiva de su interés o intención manifestada de ejercitar el derecho opcional que le correspondía, pero resulta un despliegue de voluntad incompleto, toda vez que no cumplió lo convenido en la exigencia impuesta y pactada, de que el precio de los siete millones y medio fuera pagado, y por tanto efectivamente desembolsado en aquel momento, con lo que se marginó y fue conculcado el convenio. De esta forma la opción perdió toda su eficacia, y ha de reputarse caducada, al tratarse de una obligación asumida que obligada de forma tajante y concluyente al optante a cumplirla en aquel preciso momento y sin facultades para postergarla, como fue en realidad lo que aconteció, ya que no se pactó y de esta manera se infringió el art. 1.256 del Código Civil . No presenta obstáculo o impedimento eficaz dicho pacto, que hay que reputar lícito, pues no se trata precisamente de un pago anticipado, ni tampoco diferido o a plazos, si no de pago efectivo del precio de la compraventa convenida, puesto que quedaba perfeccionada en el mismo momento de ejercitarse y ser conocido por el destinatario de la opción, la que hasta entonces permanecía en estado latente o de proyecto, pendiente de alcanzar situación de firmeza contractual por la utilización correcta del derecho. No es un caso de compraventa non nata, sino válida y eficaz, pero que la recurrente no llegó aperfeccionar, porque, conforme a lo explicitado, no obstante hacer uso de su facultad opcional, no la integró con el necesario, concurrente y simultáneo pago del precio acordado, con lo cual aquel derecho quedó despojado de fuerza vinculante al no cumplirse el negocio correctamente, lo que ocasiona el rechazo del motivo 1.°, que alega infracción de la Jurisprudencia de esta Sala, que también ha entendido de supuestos como el de autos y sin apartarse de su doctrina consolidada, ha declarado, conforme a la normativa general de la contratación, regida por el libre pacto y voluntad expresa de las partes ( arts. 1.254, 1.255, 1.258 y concordantes del Código Civil ), que prevalece y obliga tanto el propio contenido contractual como las condiciones que libremente hayan convenido las partes.
En las relaciones de opción de compra, dada su atipicidad, la fuente de su regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes y subsidiariamente en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza ( Sentencia de 1 de diciembre de 1992 ), cuando sucede que se convino la condición y presupuesto imperativo hecho de referencia, del necesario abono del precio al ejercitar el derecho El predominio de la autonomía de las voluntades contractuales permitía tal clausurado, cuya literalidad no aporta duda alguna y por tanto se hacía exigente para la entidad mercantil "Loger. S. A.», que no acató ni cumplió, tal como ha quedado debidamente analizado, tratándose de una estipulación terminante y de posible y efectivo cumplimiento ( Sentencia de 6 de abril de 1987, 24 de febrero de 1989 y 3 de 62 febrero de 1992 ). Ha sido la recurrente la que voluntariamente creó tal estado en las relaciones, que motivó la desestimación de su demanda en la sentencia objeto del presente recurso, lo que conlleva a la no acogida de los motivos 3.º y
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que aducen infracción por inaplicación de las normas hermenéuticas de los arts. 1.281 y 1.282, en relación al 1.256 y 1.258, así como del art. 6.º.4, todos ellos del Código Civil y principios del Derecho, recogido en las sentencias que se citan, que rechazan cualquier interpretación que conduzca al absurdo, al resultar bien claro y sin ambigüedad alguna el clausurado de los convenios que obligaban a satisfacer el precio en el momento que fijan, por lo que la Sala de Instancia atendió a los mismos en su expresión, sin necesidad de llevar a cabo labor investigadora de cual era la efectiva voluntad de las partes.
Tampoco se alcanza conclusión absurda alguna, cuando se trata de un derecho que bien pudo ejercitarse correctamente en toda la integridad convenida y no en la forma fraccionada como sucedió, lo que ocasiona que el mismo, al quedar extinguido, genere la liberación de las partes en cuanto a los compromisos asumidos.
La misma suerte de desestimación corresponde al motivo 2.°, que argumenta infracción del art. 7.º.1.° y 2.° del Código Civil , así como el 4.°, donde se denuncia infracción por inaplicación del art. 1.504 también del Código Civil , pues no se da constatada situación de abuso de derecho o ausencia del principio de buena fe, desde el momento que existen unos pactos que debieron de cumplirse conforme a lo que expresan y sus propios contenidos obligacionales.
Se lleva a cabo en la impugnación desviación de los hechos, para amparar el incumplimiento manifestado y sin justificación alguna, en que incurrió la entidad recurrente, con las consecuencias negativas a sus pretensiones, incluso derivado de sus actuaciones posteriores al ejercicio del derecho de opción, toda vez que en el acta notarial que levantó a su instancia el día 3 de enero de 1989, sólo hace constar que se incorpora a la misma una fotocopia de cheque bancario al portador por importe de 7.500.000 ptas., pero ni se consignó dicha cantidad efectiva y menos se la puso a disposición de la recurrida, lo que requería la concurrencia del talón original, que como bien recoge la sentencia que se combate, no consta tampoco que la persona que representaba a "Loger, S. A.», fuera realmente portadora de dicho instrumento de pago, que sólo produciría efectividad, no en el momento de su entrega, sino posteriormente, de producirse su abono dinerario.
Por otra parte no se trata ni concurre situación de posible resolución de la compraventa a cargo de la cedente de la opción, conforme al art. 1.504 del Código Civil y que se invoca, toda vez que la compraventa, conforme a lo que se deja expuesto, no se había perfeccionado y por tanto no podría surgir de un negocio que no existió acción alguna tendente a su ineficacia.
La no acogida del recurso ocasiona que las costas del mismo sean de cuenta de la parte litigante que lo formalizó, conforme a lo dispuesto en el art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Se desestima, como lo desestimamos y declaramos no haber lugar al recurso de casación que formalizó la entidad mercantil "Loger, S. A.», contra la Sentencia que pronunció la Audiencia Provincial de Valencia en fecha 25 de noviembre de 1991 , en las actuaciones procedimentales dereferencia, con imposición a dicha parte recurrente de las costas correspondientes a esta casación.
Remítase certificación de esta resolución a expresada Audiencia y devuélvanse los autos y rollo que en su día remitió.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Pedro González Poveda- Alfonso Villagómez Rodil-Francisco Morales Morales.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don Alfonso Villagómez Rodil, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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