STS, 6 de Noviembre de 1995

El Procurador de los Tribunales don Luis María Mundet Sugrañes en nombre y representación de "Neraco. S. A.», formuló ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona, demanda en juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra "Banco Condal, S. A.», sobre reclamación de cantidad, alegó los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos y terminó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se declare: A) Que el demandado "Banco Condal. S. A.", viene obligado a satisfacer la cantidad de 115.500.000 ptas., y además aquellas otras cantidades correspondientes a ulteriores defectos, que además de los segados, se descubran en el curso del pleito, en la cantidad que resulte acreditada. B) Que el demandado "Banco Condal, S. A.", está obligado además a satisfacer a su mandante la correspondiente suma, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, que se determinará en período de ejecución de Sentencia, con arreglo a las bases que se establecen en el hecho décimo b) de esta demanda. C) Que el demandado debe pagar las costas causadas en el juicio. Y en su consecuencia, condenar.! "Banco Condal, S. A." A estar y pasar por las anteriores declaraciones, pagarlas cantidades que disponen los pronunciamientos declarativos solicitados, así como pagar las costas del juicio.

Admitida la demanda y emplazada la demandada, se personó en autos el Procurador don Eusebio Sans Coll en su representación, quien contesto a demanda, oponiendo los hechos y fundamentos de Derecho que constan en autos minó suplicando en su día se dicte Sentencia por la que se rechace en todas sus partes la demanda formulada de adverso, e imponiendo las costas de este proceso.

Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos insistiendo en los hechos, fundamentos de Derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que protesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

El Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia dictó Sentencia en fecha 20 de diciembre de 1988 , cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Mundet Sugrañes, en nombre y representación de "Neraco, S. A.", contra "Banco Condal, S. A.", representada por el Procurador Sr. Sans Coll, debo declarar y declaro, no haber lugar a ella, por caducidad de la acción, absolviendo de la misma a la demandada, y todo ello con expresa imposición a la parte actora de las costas procesales».

Apelada la Sentencia de primera instancia, la Sección Decimosegunda de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó Sentencia en fecha 3 de marzo de 1992 . cuya parte dispositiva a tenor literal es la siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "Neraco, S. A." contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona en fecha 20 de diciembre de 1988 , y en autos declarativos de mayor cuantía núm. 76/1987, debemos confirmar y confirmamos la Sentencia apelada en todos sus pronunciamientos con expresa condena de las costas de esta alzada procedimental a la parte recurrente».

El Procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de "Neraco, S. A.", interpuso recurso de casación con apoyo en los siguientes motivos: 1.° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.490 del Código Civil . 2." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción del art. 1.462 del Código Civil . 3.° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de la doctrina de las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1947, 28 de noviembre de 1970 (x). 30 de noviembre de 1972 (x). 25 de abril de 1973. 3 de febrero de 1975, 3 de marzo/o de 1979.1 de junio de 1982 y 26 de octubre de 1990 (x).

4.° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del art. 1.490 del Código Civil . 5." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la doctrina jurisprudencial de las Sentencias del Tribunal Supremo entre otras de 14 de abril de 1978,3 de marzo de 1979.12 de marzo de 1982, 1 de junio de 1982,26 de octubre de 1990 . 6." Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción de los arts. 1.101 y 1.258 del Código Civil . 7° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 1.253 del Código Civil . 8.° Al amparo de lo dispuesto en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , del art.1.281 del Código Civil en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo emanada de las Sentencias de 26 de septiembre de 1983,18 de octubre de 1984,3 de marzo de 1986 y 11 de junio de 1987 .9° Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del art. 1.270 del Código Civil .

Admitido el recurso por Auto de fecha 20 de abril de 1993, se entregó copia del escrito a la representación de la recurrente conforme a los dispuesto en el art 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que en el plazo de veinte días puedan impugnarlo.

El Procurador don Enrique Sorribes Torra, en nombre y representación "Banco Condal, S.

A.", presentó escrito de impugnación al recurso de casación alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala se desestimasen todos y cada Uno de los motivos aducidos de adverso, confirmando en todas sus panes la Sentencia de instancia, con imposición de costas a la recurrente.

Al no haber solcitado las partes la celebración de vista pública, se señalo para votación y fallo el dia 18 de Octubre de 1.995, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Francisco Morales Morales

Fundamentos de Derecho

Los presupuestos previos de que ha de partirse son los siguiente 1.° La entidad mercantil "Banco Condal, S. A.", era propietaria de una casa sito en la calle Vía Layetana núm. 69, de Barcelona, compuesta de dos sótanos, uní planta baja y nueve plantas altas. Dicha casa fue construida, a principios de este siglo, con sólo cuatro plantas altas y posteriormente, en 1963 ó 1964, sobre aquéllas se sobre edificaron otras cinco plantas altas más. 2." Mediante escritura pública de fecha 30 de abril de 1986, autorizada por el Notario de Barcelona don Juan Venina Vilá (bajo el núm. 881 de su protocolo), la entidad "Banco Condal, S. A.»vendió a la compartía mercantil "Neraco, S. A." la referida casa, por el precio de 327.000.000 de ptas. En la estipulación letra c) de dicha escritura se hace constar lo siguiente: "El otorgamiento de esta equivale a la tradición» y en la estipulación letra d) se expresa lo siguiente: "Manifiesta el representante de la entidad compradora que su representada conoce y acepta íntegramente el estado físico y urbanístico de la finca que, en virtud de la presente, adquiere». 3.° Por medio de otra escritura pública de la misma fecha que la anterior (30 de abril de 1986), autorizada por el mismo Notario (bajo el núm. 883 de su protocolo), la compradora "Neraco, S. A.» autorizó a la vendedora "Banco Condal, S. A." a que ésta continuara ocupando el sótano primero, la planta primera y parte de la tercera, a título de precario y solamente por el plazo de dos meses, a contar desde el referido día del otorgamiento. 4.° Mediante otra escritura pública de la misma fecha que las dos anteriores (30 de abril de 1986), autorizada por el mismo Notario (bajo el núm 884de su protocolo), la entidad "Banco Condal, S. A." renunció expresamente al ejercicio de la acción de rescisión por lesión ultradimidium, con relación al precio de la venta a la que nos hemos referido en el apartado 2." anterior. 5." Antes del 30 de junio de 1986 (vencimiento del aludido plazo de los dos meses) "Banco Condal. S. A.", desocupó el sótano primero y la primera planta y pidió permiso a "Neraco. S. A." para seguir ocupando, a título de precario, parte de la planta tercera (un despacho), durante el mes de julio, cuyo permiso le fue concedido. 6." Mediante contrato de arrendamiento de fecha 24 de julio de 1986, la entidad "Neraco. S. A" arrendó la totalidad de la casa (menos un despacho de la planta tercera) a la Generalitat de Cataluña, por la renta anual de 61.600.000 ptas. 7.° El día 30 de julio de 1986, "Banco Condal. S. A." desocupó la parte de la planta tercera (un despacho), que había venido ocupando a título de precario. 8." Debidamente autorizada por la arrendadora-propietaria, en el mes de octubre de 1986 la Generalitat de Cataluña, en su calidad de arrendataria de la casa, comenzó a hacer en la misma las obras de adaptación necesaria para mejora de las instalaciones y servicios, y en el mes de noviembre del mismo año la expresada arrendataria comunicó a la arrendadora que, al derribarse cielos rasos y falsos techos, habían aparecido defectos estructurales que comprometían la solidez del edificio, por lo que le participaba que iba a realizar las obras necesarias para la reparación de tales defectos y le requería (a la arrendadora) para que se hiciera cargo del pago del precio de dichas obras o, en otro caso, se lo iría deduciendo de la renta convenida.

Con base en los referidos antecedentes, en enero de 1987 la de "Neraco, S. A." promovió contra "Banco Condal, S. A.» el proceso de que este recurso dimana (juicio declarativo de mayor cuantía), en el que, diciendo ejercitar en forma acumulada, las acciones de saneamiento por vicios ocultos quanti minora "las derivadas de la dolosa actuación de la demandada, en reclamación del coste de las obras de reparación, así como de los daños y perjuicios ocasionados», postuló se dicte Sentencia por la que se declare: "A) Que el demandado "Banco Condal. SA. viene obligado a satisfacer la cantidad de 115.500.000 ptas., y además aquellas otras cantidades correspondientes a ulteriores defectos, que además de los alegados, se descubran en el curso del pleito, en la cantidad que resulte acreditada. B) Que el demandado "Banco Condal. S. A." está obligado además a satisfacer a mi mandante la correspondiente suma, enconcepto de indemnización de daños y perjuicios, que se determinarán en período de ejecución de Sentencia».

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó Sentencia de la Sección Dúo décima de la Audiencia Provincial de Barcelona, por la que, confirmando la de primera instancia, desestima la demanda y absuelve de todos los pedimentos de la mismas al demandado "Banco Condal, S. A.".

Contra la referida Sentencia de la Audiencia, la demandante entidad mercantil "Neraco S A." ha interpuesto el presente recurso de casación, que articula a través de nueve motivos. Desde ahora y en evitación de sucesivas e innecesarias repeticiones dejamos constatado que los referidos nueve motivos aparecen formulados, todos ellos por el cauce procesal del ordinal cuarto del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su nueva y vigente redacción por Ley 10/1992, de 30 de abril .

Con respecto a las acciones ejercitadas por la entidad actora en este proceso la Sentencia aquí recurrida dice textualmente lo siguiente: "... ejercitóse por la compañía mercantil "Neraco, S. A." una acción de saneamiento de vicios o defectos ocultos en la finca vendida por la entidad demandada "Banco Condal, S. A.", fundamentada en los arts. 1.484 y siguientes del Código Civil . Asimismo dedujo, en virtud del instituto de la acumulación de acciones, la de indemnización de daños y perjuicios de la normativa general de los contratos, por la concurrencia de dolo in contrahendo, aun en su forma más débil o incidental, y en atención a los arts. 1.101 y 1.270 del Código Civil ». Hecha la anterior concreción, la expresada Sentencia estudia, en primer lugar, la primera de las aludidas acciones (la estimatoria o quanti minoris) y llega a la conclusión de que ha caducado la misma, pues la entrega del inmueble vendido, según razona, se produjo el mismo día del otorgamiento de la escritura pública de venta (30 de abril de 1986), por la tradición instrumental que entraña dicho otorgamiento, conforme al párrafo segundo del art. 1.462 del Código Civil , por lo que al formular la demanda iniciadora de este proceso (24 de enero de 1987) ya había transcurrido el plazo de seis meses que el art. 1.490 del Código Civil establece para la caducidad de dicha acción, la que en consecuencia y por dicha razón, desestima.

A combatir dicho razonamiento, con base en el cual la Sentencia recurrida desestima la expresada acción, se orientan los motivos primero a cuarto, ambos inclusive, los cuales serán examinados separadamente, aun a riesgo de vernos forzados a reiterar algunas de las argumentaciones.

Por el motivo primero se denuncia infracción del art. 1.490 del Código Civil y en el alegato integrador de su desarrollo la entidad recurrente aduce, en esencia, que, para el cómputo del plazo de caducidad que establece dicho precepto, el dies a quo debe ser el de la entrega real y efectiva al comprador de la cosa vendida, pues solo desde ese momento (dice textualmente) "tiene el contacto material con la cosa vendida, puede urgar en ella, inspeccionarla a fondo, levantar tabiques y tiene seis meses para hacerlo», sin que a los efectos del expresado artículo, dice la recurrente, pueda considerarse hecha la entrega por la tradición instrumental del art. 1.462.2 del Código Civil , si no va acompañada de la entrega real y física, y que ésta, sigue diciendo, no se produjo en el presente caso hasta el 30 de julio de 1986.

La respuesta casacional que haya de corresponder al presente motivo es la que se desprende de las consideraciones que a continuación se exponen. Dada la naturaleza consensual y meramente obligacional del contrato de compraventa ( arts. 1.445 y 1.450 del Código Civil ), el mismo no produce, por sí sólo, la transmisión del dominio de la cosa vendida del vendedor al comprador, pues para que tal transmisión dominical se produzca, de acuerdo con la "teoría del título y el modo» que rige en nuestro Ordenamiento jurídico (arts. 609 y 1.095 del mismo cuerpo legal), el contrato de compraventa (título) ha de ir seguido de la entrega o traditio (modo), pudiendo ésta consistir en una entrega real y física de la cosa vendida ( art. 1.462.1 del Código Civil ) o en cualquiera de las formas espiritualizadas de la llamada traditio ficta, una de las cuales es la tradición instrumental del párrafo 2." del citado art. 1.462 (otorgamiento de la escritura pública de venta, si de la misma no resultare o se dedujere lo contrario), que cumplido el requisito de la entrega a los referidos efectos traslativos o el dominio, pero esta última (traditio ficta en cualquiera de sus formas espiritulizadas) no es la entrega a que se refiere el art. 1.490 del Código Civil , cuando dice que los seis meses del plazo de caducidad de las acciones edilicias a que se refiere se contarán "desde la entrega de la cosa vendida" pues dicha entrega solo puede ser la real y física (no la ficta o la instrumental), ya que ella es la única que posibilita que el comprador, a tráves del contrato inmediato y físico con la cosa comprada, pueda comprobar de visu si ésta adolece o no de algún vicio oculto. La expresada doctrina no puede, sin embargo, llevarnos a la estimación del motivo, dadas las peculiares circunstancias concurrentes en el presente supuesto litigioso, que seguidamente se exponen. No se corresponde con la verdad la afirmación que se hace o insinuo en el alegato del motivo de que la casa vendida no le fue entregada en su totalidad hasta el día 30 de julio de 1986. pues lo verdaderamente ocurrido es que entidad demandante-compradora, aquí recurrente, mediante escritura pública de fecha 30 de abril de 1986 (a la quenos hemos referido en el apartado 3.º del fundamento jurídico primero de esta resolución) autorizó al vendedor "Banco Condal, S A" seguir ocupando, a título de precario y durante dos meses, el solano primero, la planta primera y parte de la tercera (un despacho) o sea que la compradora recibió el 30 de abril de 1986, fecha del otorgamiento de la escritura pública de venta (a la que nos hemos referido en el apartado 2." del fundamento jurídico primero de esta resolución) la posesión real y física de la totalidad del inmueble comprado, menos el» taño primero, la planta primera y parte de la tercera (un despacho) que como acaba de decirse, conservó la vendedora a título de precario y durante dos meses (luego prorrogados en un mes más, en cuanto al despacho de la planta tercera), por lo que resulta evidente que, estando integrado el inmueble por dos sótanos (1." y 2°), una planta baja y nueve plantas altas, con la entrega real y física que se le hizo del edificio, salvo lo reservado, a título de precario, por la vendedora, disponía de elementos más que suficientes para poder comprobar si la edificación tenía o no algunos defectos, máxime cuando tales defectos aparecieron a partir de la planta quinta, por lo que el dies a quo, en el caso concreto aquí examinado, para el cómputo del plazo de caducidad de seis meses que establece el art. 1.490 del Código Civil , ha de contarse, como correctamente ha hecho la Sentencia recurrida, desde el día 30 de abril de 1986. fecha del otorgamiento de la escritura pública de venta, que coincide, además, con la entrega real y física de la posesión de la casi totalidad del inmueble, que era suficiente, repetimos, para que la compradora pudiera descubrir los defectos constructivos que denuncia a través de este proceso, cuyos defectos, además, según tendremos ocasión de reiterar al examinar alguno de los motivos siguientes, podía y debía haber advertido al examinar el inmueble antes de la compra del mismo, dada su condición de experta o perita en materia de construcción y de compra de inmuebles, por ser ese el objeto de su tráfico mercantil, por todo lo cual ha de mantenerse subsistente la declaración que hace la Sentencia recurrida de haber caducado la ejercitada acción edilicia (quanti minoris) y, en consecuencia, el presente motivo ha de perecer.

Las mismas razones que acaban de ser expuestas han de producir también el fenecimiento del motivo segundo, que es una mera reiteración del anterior, por el que ahora se denuncia infracción del art. 1.462 del Código Civil y en cuyo alegato aduce que la tradición instrumental del párrafo segundo de dicho precepto no presupone la entrega real y física de la cosa vendida. Como antes se dijo y según ya se dejó anunciado nos vemos forzados a reiterar, la entrega de la cosa vendida a que se refiere el art. 1.490 del Código Civil es, efectivamente, la real y física, sin que sea suficiente la instrumental del art. 1.462.2 del mismo cuerpo legal (en cuanto no coincida con aquélla) o cualquiera otra de las formas espiritualizadas de la traditio ficta, pero en el supuesto que nos ocupa la entrega real y física de la casi totalidad del inmueble vendido se produjo el 30 de abril de 1986 (fecha del otorgamiento de la escritura pública de venta), que es suficiente para que la compradora, aquí recurrente, pudiera haber detectado los defectos constructivos que denuncia a través de este proceso, como antes se ha razonado extensamente y aquí lo damos por reproducido.

En el motivo tercero SÍ denuncia textualmente lo siguiente: "infracción de la doctrina de las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de julio de 1947.28 de noviembre de 1970 (x). 30 de noviembre de 1972 (x). 25 de abril de 1973.3 de febrero de 1975, 3 de marzo de 1979, 1 de junio de 1982 y 26 de octubre de 1990 (x)». En el alegato integrador de su desarrollo la recurrente parece sostener, en esencia, que cuando, además de la acción de saneamiento por vicios ocultos, se ejercitan otras acciones relacionadas con el cumplimiento del contrato de compraventa litigiosa puede aplicarse el plazo de caducidad que para las edilicias establece el art. 1.490 Código Civil .

Después de constatar que no se nos alcanza el significado que la recurrente da querer atribuir a la letra o signo (x) que coloca al lado de la fecha de algunas sentencias que enumera en su transcrito encabezamiento, el expresado motivo, denota una defectuosa intelección de la doctrina jurisprudencial que invoca la recurrente ha da ser desestimado, pues lo que las expresadas Sentencias vienen a detallar es que algunos supuestos defectos o vicios de la cosa vendida, integran propiamente por la entidad de los mismos, verdaderos casos de incumplimiento de contrato por entrega de cosa diversa (aliad pro alio), a cuyos supuestos, al no tratarse de vicios readhibitorios propiamente dichos, no son aplicables, obviamente, los artículos que regulan el saneamiento por tales vicios entre los que se encuentra el art 1 490 del Código Civil , que establece una caducidad de seis meses para las acciones edilicias a que el mismo se refiere, sino el plazo especial de prescripción o de caducidad. Pero como en el caso que nos ocupa la actora ejercitó expresamente, de forma acumulada o alternativa, la acción estimatoria o quanti minoris junto con la de responsabilidad por dolo in contrahendo, la Sentencia aquí recurrida no contradice en modo alguno la invocada doctrina jurisprudencial cuando declara caducada la primera de las acciones ejercitadas, caducidad que, obviamente, no es aplicables a la otra acción acumulada y alternativa que también ejercitó la actora y que la Sentencia recurrida estudia separadamente y también la desestima, aunque no por aplicación del plazo de caducidad que establece el art. 1.490 del Código Civil .

Las mismas razones que acaban de ser expuestas, sin necesidad de ninguna otra nueva argumentación, han de comportar también el fenecimiento del motivo cuarto, por el que se vuelve adenunciar la infracción del art. 1.490 del Código Civil , aunque ahora, según dice la recurrente, no por errónea fijación del dies a quo para el cómputo del plazo de caducidad (a lo que se refirió en el motivo primero), sino por indebida aplicación de dicha caducidad a una acción distinta de las edilicias a que dicho precepto se refiere. La claudicación del expresado motivo viene determinada por la circunstancia de que la Sentencia recurrida, como ya se ha dicho extensamente al desestimar el motivo anterior, ha desestimado también la otra acción ejercitada (la basada en un supuesto dolo in contrahendo), pero no por aplicación de la caducidad del citado art. 1.490, como erróneamente afirma la recurrente, sino por otras razones jurídicas, de las que más adelante nos ocuparemos.

Razones de estricta metodología aconsejan anteponer el estudio de los motivos octavo y séptimo (por este orden) al de los motivos quinto y sexto, pues el tratamiento casacional que haya de darse a aquéllos condicionará inexorablemente el que hayan de recibir éstos.

Como ya se tiene dicho (apartado 2." del fundamento jurídico primero de esta resolución), la escritura pública de venta de la casa litigiosa, de fecha 30 de abril de 1986. contiene la estipulación letra D), que literalmente dice así: "Manifiesta el representante de la entidad compradora que su representada conoce y acepta íntegramente el estado físico y urbanístico de la finca que en virtud de la presente, adquiere».

En el motivo octavo, denunciando "infracción del art. 1.281 del Código Civil en relación con la jurisprudencia del Tribunal Supremo emanada de las Sentencias de 26 de septiembre de 1983,18 de octubre de 1984, 3 de marzo de 1986 y 11 de junio de 1987 )», la entidad recurrente acusa a la Sentencia recurrida de haber interpretado equivocadamente la estipulación letra D) de la escritura pública de compraventa (que anteriormente hemos transcrito), al entender que la misma no es una cláusula de estilo, sino que evidencia que la compradora, aquí recurrente, conocía el estado real del inmueble.

El expresado motivo no puede tener favorable acogida, ya que es reiterada y notoria doctrina de esta Sala 1ª de que la interpretación de los contratos es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado exigido ha de mantenerse en casación, salvo que se evidencia que el mismo es arbitrario, ilógico o conculcador de algún precepto legal, nada de lo cual es predicable de ña interpretación hecha por la sala a quo de la expresada cláusula escrituraria, como lo evidencia lo siguiente: 1º La redacción de la misma es de tan patente claridad que no puede entenderse más que en el sentido literal que sus propias palabras expresan (in claris non fit interpretatio), osea, que la compradora conocía plenamente el estado físico y urbanístico del inmueble que compraba. 2º A la misma conclusión se llega con una interpretación lógica y sistemática de dicha cláusula, puesta en relación con los actos coetáneos de los contratantes ( art. 1.282 del Código Civil ). Así: a) Aparece probado como lo declara la Sentencia recurrida, y aquí ha de mantenerse incólume al no haber sido desvirtuado por medio impugnatorio adecuado para ello, que la entidad compradora, por medio de su personal especializado, visitó y examinó, en numero» ocasiones, antes de la celebración del contrato, el inmueble, y no sólo supo que se ir taba de una casa construida a principios de este siglo, en cuanto a sus primeras cuatro plantas altas, y sobreedificada, en 1963 ó 1964, con otras cinco plantas bajas sino que, por ser el objeto social de su tráfico mercantil precisamente la promoción inmobiliaria y la construcción, conoció o debió conocer el estado físico y estructural del vetusto edificio, b) El expresado inmueble (en caso de carecer de defectos)tenia un valor muy superior al del precio que la vendedora cobró por el, lo que denota en una estricta y elemental lógica, que así se hizo por el estado físico en que se hallaba y que la compradora conocía, c) En íntima conexión con ello, mediante otra escritura pública (a la que nos hemos referido en el apartado 4." del fundamento jurídico primero de esta resolución) de la misma fecha (30 de abril de 1986) que la de venta del edificio y autorizada por el mismo Notario, el representado legal de la entidad vendedora renunció expresamente al ejercicio de la acción de rescisión por lesión ultradimidium, lo que igualmente evidencia que el reducido precio cobrado por el inmueble era debido al estado físico en que el mismo se hallaba y que la entidad compradora conocía.

Por el motivo séptimo, en el que ahora se aduce la infracción del art. 1.253 del Código Civil , la recurrente denuncia que la Sentencia recurrida, por la vía de las presunciones, aunque sin mencionar el citado precepto, ha alcanzado la conclusión de que la compradora, aquí recurrente, conocía el estado físico del inmueble comprado, cuya conclusión, dice, no guarda enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano, con los hechos que considera probados. El expresado motivo también ha de ser desestimado, en primer lugar, porque la Sentencia recurrida no ha tenido necesidad de hacer uso de la prueba de presunciones para alcanzar la conclusión de que la compradora conocía plenamente el estado físico y urbanístico del inmueble que compraba, pues dicha conclusión es la que fluye de la recta interpretación de la estipulación letra D) de la escritura pública de compraventa del edificio en relación con los actos anteriores y coetáneos de los contratantes, según acaba de decirse al desestimar el motivo anterior, y, en segundo lugar, porque aunque la expresada conclusión la hubiera alcanzado a través de laprueba de presunciones, lo que entraba plenamente dentro de sus facultades sentenciadoras, la misma había de ser mantenida en esta vía casacional, ya que es doctrina de esta Sala (Sentencias de 29 de marzo y 13 de mayo de 1985, 25 de octubre y 28 de noviembre de 1986. 12 de febrero y 1 de abril de 1987,11 de marzo de 1988, 7 de febrero de 1990, entre otras) la de que el juicio lógico del Tribunal a quo sólo es censurable en casación cuando notoriamente falte ese enlace preciso y directo entre el hecho demostrado y el que se trata de deducir, según las reglas del criterio humano, que no son otras que las del raciocinio lógica lo que en el caso aquí enjuiciado, no es predicable de la conclusión obtenida por la Sentencia recurrida, pues si, antes de celebrar el contrato, la entidad compradora por medio de su personal especializado, examinó en numerosas ocasiones el inmueble si el objeto social de la expresada entidad es precisamente, la promoción y construcción de inmuebles, si el precio que pagó es muy inferior al del valor real del edificio (caso de que hubiera carecido de la acción de rescisión por lesión ultradimidium con relación al precio de la venta (hechos base que aparecen probados), es plenamente ajustada a las más elementales reglas de la lógica humana la conclusión obtenida por la Sala a quo que aquí se mantiene, de que la compradora conocía plenamente el estado físico y urbanístico del inmueble que compraba que además, es precisamente» quede forma expresa, manifestó su representante legal en la estipulación letra D) de la escritura pública de compraventa, como se ha dicho al examinar el motivo antena

Los motivos quinto y sexto (éste, según se dice en su alegato, "con" complemento del motivo anterior» V por los cuales se denuncia "infracción de la doctrina jurisprudencial de la Sentencia del Tribunal Supremo entre otras de 14 de Abril de 1978, 3 de marzo de 1979,12 de marzo y 1 de junio de 1982,26 de octubre de 1.990 (en el quinto) e "infracción de los arts. 1.101 y 1.258 del Código Civil » (en el sexto) han de ser examinados conjuntamente, al ser uno y el mismo el objeto impúgnatorio de ambos cual es el de tratar de poner de relieve que ella (la entidad recurrente) también ejercitó la acción de responsabilidad derivada del incumplimiento del contrato, al entregarle la vendedora un edificio distinto, por los defectos que presentaba, del ella había comprado, lo que, según dice, la Sentencia recurrida no ha tomado en consideración, por lo que ha de entenderse, agrega, que desestima indebidamente la expresada acción. Los referidos motivos también han de claudicar, pues como se ha razonado extensamente al desestimar los motivos octavo y séptimo, por este orden (fundamentos jurídicos séptimo y octavo, respectivamente, de esta resolución), y aquí lo damos íntegramente por reproducido, en evitación de innecesarias repeticiones, la entidad compradora conocía plenamente el estado físico y urbanístico del vetusto edificio que compraba, por lo que la entidad vendedora no incurrió en incumplimiento contractual alguno, al entregarle el referido edificio en el estado en que se hallaba y que la compradora conocía.

El mismo tratamiento desestimatorio ha de corresponder al motivo noveno y último, por el que denunciando ahora infracción del art. 1.270 del Código Civil , la recurrente sostiene que la entidad vendedora obró con dolo, al ocultarle los defectos que presentaba el edificio; el fenecimiento de dicho motivo viene determinado por la ya dicha razón, que nos vemos forzados a repetir, de que aparece probado que la entidad compradora, aquí recurrente, conocía plenamente el estado físico, de forma expresa, en la estipulación letra D) de la escritura pública de compraventa.

El decaimiento de los nueve motivos ha de llevar aparejada la desestimación del presente recurso, con expresa imposición de las costas del mismo a la entidad recurrente y la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal que corresponda.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al presente recurso de casación, interpuesto por el Procurador don Jorge Deleito García, en nombre y representación de la entidad mercantil "Neraco, S. A.", contra la Sentencia de fecha 3 de marzo de 1992. dictada por la Sección Decimosegunda de la Audiencia Provincial de Barcelona en el proceso a que este recurso se refiere (autos núm. 76/1987 del Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Barcelona), con expresa imposición a la recurrente de las costas de este recurso y la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal que corresponda: líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Pedro González Poveda. José Luis Albácar López. M Francisco Morales Morales. Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando de celebrando audiencia públicala Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.