STS, 9 de Mayo de 1994
| Ponente | JOSE ALMAGRO NOSETE |
| ECLI | ES:TS:1994:22296 |
| Fecha de Resolución | 9 de Mayo de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 420.-Sentencia de 9 de mayo de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don José Almagro Nosete.
PROCEDIMIENTO: Declarativo ordinario de menor cuantía.
MATERIA: Propiedad horizontal. Elementos anejos a otros privativos.
NORMAS APLICADAS: Arts. 5.º y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .
DOCTRINA: No puede sostenerse infringidos los arts. 5.º y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal porque en ningún momento
quedaron como "indefinidos" espacios a los que hubiera de atribuir necesariamente la cualidad de propiedad común, puesto eme
esos espacios no están configurados en el título constitutivo como elementos comunes del inmueble, "sino como anejos de las
viviendas sitas en las plantas altas", que tienen el carácter de Tincas privativas, no obstante se siga en la escritura la práctica de
algunos notarios, poco ortodoxa, de permitir reservas genéricas sobre las facultades de asignación de determinados elementos
en favor del promotor-constructor-propietario, único otorgante del título constitutivo que, en su día, pueden resultar perjudiciales
para los adquirentes de viviendas o locales, sobre todo si la determinación definitiva se hace depender de "documentos
complementarios y aclaratorios".
En la villa de Madrid, a nueve de mayo de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de La Coruña. Sección Tercera como consecuencia de autos, juicio de menor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de La Coruña sobre declaración de propiedad, demolición de obras y otros extremos cuyo recurso fue interpuesto por don Paulino don Jose Miguel , don Jesús Carlos , don Adolfo y don Cesar representado por el Procurador de los Tribunales don Argimiro Vázquez Guillen y asistido del Letrado don Antonio Amado Domínguez en el que es recurrido la entidad "Inmobiliaria Herculina, S. A.", representada por el Procurador de los Tribunales don Gabriel Sánchez Malingre y asistida del Letrado don Antonio Montesinos Villegas.
Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de La Coruña fueron viste los autos, juicio de menor cuantía promovidos a instancia de la Comunidad de Propietarios de Edificio denominado "Centro Comercial El Ventorrillo" contra la entidad "Compañía Mercantil Inmobiliaria Herculina, S. A.", sobre declaración de propiedad, demolición de obras y otros extremos.
Por la otra parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa a alegación de los hechos y fundamentos de Derecho no que estimó convenientes, se dictara sentencia: 1.°) Declarando que los espacios bajo cubierta existentes en el edificio construido sobre las parcelas I, II, III, VI y V del bloque 213 y su solar complementario y sin número de policía, en el polígono de El Ventorrillo una vez adjudicados los trasteros anejos, de las viviendas son de la exclusiva propiedad de todos y cada uno de los propietarios de los pisos de dicho edificio, por ser elementos comunes del mismo. 2º) Condenando a la demandada "Inmobiliaria Herculina. S. A.", a demoler las obras llevadas a cabo en dichas superficies comunes del edificio citado, consistente en la construcción de unos denominados "estudios". 3º) Consecuentemente con lo anterior, declare que es nula y sin valor la inscripción de las fincas
55.074-N, 55.076-N 55.078-N, 55.0780-N y 55.084-N. inscritas en el Registro de la Propiedad núm. 2 de La Coruña, por cuanto dichas fincas no son de la propiedad de la "Inmobiliaria Herculina, S. A.", por no ser conforme a derecho la "Escritura de Subsanación otorgada ante el Notario de La Coruña, Sr. don Carlos Fraga Carreira el 28 de octubre de l986.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contesto alegando como hechos y fundamentos de Derecho los que estimo oportunos, y terminó suplicando al juzgado se dictara sentencia totalmente desestimatoria de la demanda, con expresa imposición de costas a los demandantes.
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 27 de junio de 1988 cuya parte dispositiva es como sigue: "Estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio denominado "Centro Comercial F l Ventorrillo", representada por el Procurador Sr. López y López, contra la entidad "Inmobiliaria Herculina. S. A.", representada por el Procurador Sr. Tovar Blanco- Rajov, declaro: 1º ) Une los espacio bajo cubiertas existentes en el edificio construido sobre las parcelas I. II, III. IV y V del bloque 213 y su solar complementario, sin número de policía, en el Polígono "El Ventorrillo" de esta ciudad, una vez adjudicados los trasteros anejos de las viviendas pertenecen a los propietarios de los pisos de dicho inmueble como elementos comunes del mismo. 2º) Que por no ser conforme a Derecho la "escritura de subsanación de errores" otorgada por la entidad demandada el 6 de junio de l986 ante el Notario de esta ciudad Sr. Fraga Carreira procede cancelar y dejar sin efecto las inscripciones de las fincas 55.074-N,
55.076-N, 55.078-N. 55.080-N y 55.084-N obrantes en el Registro de la Propiedad núm. 2 de La Coruña y condeno a la demandada a demoler las obras efectuadas en los referidos espacios bajo cubiertas consistentes en la construcción de unos denominados "estudios". Se imponen a la entidad demandada las costas procesales causadas".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de La Coruña dictó Sentencia con fecha 28 de febrero de 1991 . cuyo fallo es como sigue: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad demandada "Inmobiliaria Herculina. S. A.", contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de esta Capital, en el presente juicio de menor cuantía núm. 147/88, debemos revocar y revocamos dicha sentencia, y con desestimación íntegra de la demanda interpuesta por la representación de los actores don Paulino , don Jose Miguel , don Jesús Carlos , don Adolfo y don Cesar que litigan en su calidad de presidentes de la Comunidad de Propietarios de los portales l, 2, 3, 4 y 5 del "Centro Comercial El Ventorrillo", debemos absolver y absolvemos libremente de la misma a la referida demandada "Inmobiliaria Herculina. S. A", todo ello, con imposición a los actores de las costas correspondientes a la Primera Instancia, y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las causadas en esta alzada".
El Procurador don Argimiro Vázquez Guillen en representación de don Paulino , don Jose Miguel , don Jesús Carlos , don Adolfo y don Cesar formalizó recurso de casación que funda en un único motivo de casación por infracción de las normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia que fueren aplicables para resolverla cuestión objeto de debate; 1.692-5. de la Ley de Enjuiciamiento Civil para denunciar por no aplicación de los arts 6.u, apartado 4 .º del Código Civil; 5.º de la Ley" Propiedad Horizontal; 16-1 de la Ley de Propiedad Horizontal; y el criterio jurisprudencial sentando entre otros por las Sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 1987, 19 de febrero de 1971 y 27 de febrero de 1987 .
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 25 de abril de 1994 en que ha tenido lugar.Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Almagro Nosete.
Fundamentos de Derecho
El único motivo del recurso agrupa en heterogénea mezcolanza, bajo el ordinal 5º del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su versión precedente diversas supuestas infracciones de preceptos legales, unos del Código Civil (art. 6.ª, apartado 4 .º) otros de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 5.º y 16-1 .º) junto con sentencias que cita en apoyo de su tesis. Menester es, sin embargo, que partamos de los hechos que tiene como probados la sentencia impugnada, puesto que constituyen premisa de obligada observancia en orden al Derecho aplicable. Establece la referida sentencia que en la escritura pública de obra nueva y división horizontal otorgada por la sociedad demandada el 6 de junio de 1984, cuando era propietaria única del solar e inmueble en construcción, además de describirse dicho inmueble en su conjunto y cada uno de los distintos pisos o locales tal como exige el art. 5.º de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, se establece en su apartado 4 .º (folios 164 y 371 de Tos autos) que la Comunidad resultante habrá de regirse por una serie de reglas especiales, entre ellas, la consignada en el núm. 4.º apartado a) por virtud de la cual dicha sociedad se reservó la facultad de "asignarlos trasteros existentes en la planta bajo cubierta del inmueble y, los demás espacios que en tal planta pudieran ser susceptibles de aprovechamiento individualizado, como anejos de aquellas viviendas sitas en plantas altas del inmueble, y, en la forma que libremente designe en los documentos de transmisión de tales viviendas o en otros documentos complementarios y aclaratorios. es evidente, por tanto, que el contenido necesario del título constitutivo de la propiedad horizontal (art. 5.º párrafos 1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) no configura dichos trasteros y demás espacios existentes en la planta bajo cubierta como elementos comunes del inmueble, sino como anejos de las viviendas sitas en las plantas altas que tienen el carácter de fincas privativas; consecuentemente, el hecho de que la sociedad demandada, en uso de aquellas facultades que se había reservado, hubiese procedido a asignar sesenta trasteros como anejos a las respectivas viviendas-mediante la escritura publica de 26 de abril de 1985-. no comporta sin más la transmutación en elementos comunes de los demás espacios existentes en la planta bajo cubierta y susceptibles de aprovechamiento individualizado, pues el referido título constitutivo -en cuanto reglamentación jurídica de inexcusable cumplimiento para todos los partícipes en la comunidad, incluida la sociedad demandada (art. 5.º párrafo último De la Ley de Propiedad Horizontal )- no permite ni prevé esa pretendida transmutación en elemento común de un espacio configurado como anejo de viviendas privativas, sino que, por el contrario, faculta a la entidad "Inhersa" para otorgar los correspondientes "documentos complementarios y aclaratorios" a fin de asignar esos "demás espacios" como anejos de aquellas viviendas sitas en plantas altas, en la forma que dicha demandada libremente designe. Por consiguiente, con el otorgamiento de la escritura pública de 26 de abril de 1985 no cabe estimar que haya quedado agotada aquella facultad, sobre todo cuando no existe en el proceso ni la más mínima constancia de que hubiese vendido la totalidad de las viviendas, circunstancia ésta que no sólo no se prueba, sino que ni siquiera se afirma en el hecho sexto de la demanda.
No puede, por ello, conforme a estos hechos sostenerse que se han infringido dos arts. 5.º y 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal porque en ningún momento quedaron como "indefinidos" espacios a los que hubiera que atribuir necesariamente la cualidad de propiedad común, puesto que esos espacios no están configurados en el título constitutivo como elementos comunes del inmueble, "sino como anejos de las viviendas sitas en las plantas altas que tienen el carácter de fincas privativas, no obstante se siga en la escritura la práctica de algunos notarios, poco ortodoxa) de permitir reservas genéricas sobre las facultades de asignación de determinados elementos en favor del promotor-constructor-propietario, único otorgante del título constitutivo que, en su día, pueden resultar perjudiciales para los adquirentes de viviendas o locales, sobre todo si la determinación definitiva se hace depender de documentos complementarios y aclaratorios". Son, precisamente, éstos últimos conceptos los que permitieron posteriores escrituras y, finalmente, la escritura pública de 6 de junio de 1984 de "subsanación", originadora de confusiones. Mas, tampoco cabe que se entienda infringido, por ello, el art. 16.1 en particular, con el alcance que resulta de cuanto se dice en el fundamento jurídico V. tres de la sentencia recurrida.
Del mismo modo no cabe que se considere el fraude de ley invocado puesto que el mismo descansaría sobre un supuesto no solo probado sino desmentido por la sentencia impugnada, esto es, considerar que las sucesivas escrituras públicas y las modificaciones habidas en el título constitutivo tuvieron como fin apropiarse de unos elementos de propiedad común, cuando consta que los dichos elementos eran anejos a otros privativos. Prevalecen, en definitiva, las razones que con referencia al último pedimento de la demanda, sirvieron al Tribunal a quo para desestimarla: la petición de la posible nulidad de la inscripción de las fincas que se citan, ha de hacerse en función de los efectos y alcance que pueda tener el hecho de que la demanda haya modificado -mediante la escritura pública de subsanación otorgada el 6 de junio de 1986- el apartado letra a) de la Regla 4.ü de la Reglamentación especial de la Comunidadcontenido en la escritura pública de 6 de junio de 1984. y no discutiéndose en el presente proceso tal cuestión, no cabe resolver en el mismo, en cuanto que los actores solicitan la nulidad de aquellas inscripciones sobre la única ha se- -y como única consecuencia-de reputar como elementos comunes unos espacios existentes en la planta bajo cubierta que en realidad no lo son. Consecuentemente, la determinación de esta litis de la eficacia y alcance de la expresada modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, comportaría una alteración sustancial de los términos en que el débale ha sido planteado, con la consiguiente indefensión prohibida por el art. 24 de la Constitución.
La desestimación del único motivo apareja la declaración de no haber lugar al recurso y la preceptiva imposición de costas a la parle recurrente (art. 1º 15 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español y su Constitución,
Declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don Paulino , don Jose Miguel , don Jesús Carlos , don Adolfo y don Cesar contra la sentencia de 28 de febrero de l991. dictada por la Audiencia Provincial de La Coruña, Sección Tercera, recaída en apelación de los autos de juicio de menor cuantía núm. 147/88. instados por los recurrentes contra la "Inmobiliaria Herculina,
S. A.", y seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de La Coruña, con imposición de costas a los recurrentes y con pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal: y líbrese a la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
ASI por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCION LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Alfonso Villagómez Rodil.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- José Almagro Nosete.- Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr don José Almagro Nosete, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.-Cortés Monge.-Rubricado.
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