STS, 20 de Septiembre de 1994
| Ponente | GUMERSINDO BURGOS PEREZ DE ANDRADE |
| ECLI | ES:TS:1994:18029 |
| Fecha de Resolución | 20 de Septiembre de 1994 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 808.- Sentencia de 20 de septiembre de 1994
PONENTE: Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade.
PROCEDIMIENTO: Juicio verbal.
MATERIA: Resolución de contrato de local de negocio. Contratos: Interpretación.
NORMAS APLICADAS: Art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil, y art. 114.7.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: El único problema importante, desde el punto de vista jurídico, es el de determinar si la preceptiva autorización que exige el art. 114.7.º de la Ley de Arrendamientos Urbanos , estaba ya concedida en el contrato de arrendamiento del año 1981. La interpretación de este contrato ha sido la cuestión fundamental tratada en las dos Sentencias de instancia, y en esta Sala tiene declarado abundantemente, que la función interpretativa de los contratos corresponde a la exclusiva competencia del Tribunal a quo, sólo revisable en casación, cuando notoriamente se hayan quebrantado las normas legales interpretativas, o las reglas de la sana crítica; circunstancia que, evidentemente, no concurre en el caso de autos.
De lo expuesto se deduce claramente que en la Sentencia recurrida no se ha cometido ninguna infracción interpretativa, sino todo lo contrario, el juzgador ha interpretado la evidente voluntad de los contratantes, plasmada en el contrato, y cualquier otro sentido que quiera dársele a lo escrito, no es más que un fallido propósito de justificar una conducta contraria a la Ley.
En la villa de Madrid, a veinte de septiembre de mil novecientos noventa y cuatro.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, como consecuencia de juicio verbal, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de esta capital, sobre resolución de contrato de local de negocio, cuyo recurso fue interpuesto por "Distribuidora Internacional de Alimentación, Sociedad Anónima", representada por la Procuradora doña Llanos Collado Camacho, y asistido de la Letrada doña Covadonga Fernández Alvarez, en el que es recurrido don Íñigo , representado por el Procurador don José Carbajo Membibre.
Antecedentes de hecho
1. El Procurador don José Carbajo Membibre, en nombre y representación de don Íñigo , formuló demanda sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio por obras inconsentidas, contra la sociedad mercantil "Distribuidora Internacional Alimentación, S.A.", en anagrama "DÍA, S.A.", en la que, tras exponer los hechos y fundamentos de Derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando se tenga por promovido, en su nombre, juicio incidental sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano de local de negocio, contra la sociedad mercantil "Distribuidora Internacional de Alimentación, S.A.", y respecto del contrato de arrendamiento, suscrito entre actor y demandada, el día 2 de octubre de 1981, del local comercial con anexo, núms. 85-87-89, de la calle de Ezequiel Solana, de Madrid, admitir el juicio, tramitarlo conforme a derecho y dictar en su día, Sentencia por la que, estimandoíntegramente la demanda, se declare, respecto el indicado contrato arrendaticio entre las partes, por haber realizado la arrendatario las obras inconsentidas en el mismo que han modificado su configuración, condenándola a desalojar el local arrendado y ponerlo a la Ubre y entera disposición del arrendador, en el plazo que se señalare al efecto, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciere e imponiendo las costas de este juicio a la sociedad demandada.
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Admitida la demanda y emplazada la demandada, compareció la Procuradora doña Llanos Collado Camacho, quien contestó a la demanda suplicando se declare no haber lugar a la pretensión de la demanda, absolviendo de los pedimentos de la misma a la demandada, con expresa imposición de costas a la parte actora.
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Tramitado el procedimiento, el Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de los de Madrid, dictó Sentencia el 30 de julio de 1990 , cuyo fallo era del tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador don José Carbajo Membibre, en nombre y representación de don Íñigo , contra "Distribuidora Internacional de Alimentación, Sociedad Anónima" (DIA, S.A.), representada por la Procuradora doña Llanos Collado Camacho, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el día 2 de octubre de 1981, del local comercial con anexo, núms. 85-87-89, de la calle Ezequiel Solana, de esta capital, en aplicación de la causa séptima del art. 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por realización de obras inconsentidas que modifican la configuración del local hechas por la demandada, condenando a la demandada a desalojar el local y ponerlo a la libre y entera disposición del arrendador, en el plazo de dos meses, con apercibimiento de que de no hacerlo, se procederá al lanzamiento, y con imposición de costas a la demandada".
Apelada la anterior Sentencia por la representación de la demandada, y tramitado el recurso con arreglo a Derecho, la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó Sentencia el día 19 de mayo de 1992 , cuya parte dispositiva era del tenor literal siguiente: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de "Distribuidora Internacional de Alimentación, S.A.", contra la Sentencia pronunciada por el Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 9 de Madrid, con fecha 30 de julio de 1990 , en los autos de que dimana este rollo, confirmamos la expresada resolución, sin verificar expreso pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en esta alzada".
1. Notificada la resolución anterior a las partes, se interpuso recurso de casación por la representación de la entidad mercantil "Distribuidora Internacional de Alimentación, S.A", con apoyo en el siguiente único motivo: Al amparo del art. 1.692, número 4.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas del Ordenamiento, aplicables para resolver la cuestión objeto del debate, citándose como normas del Ordenamiento infringidas, por su no aplicación de los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil , así como la doctrina jurisprudencial que desarrollan estos preceptos.
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Admitido el recurso y evacuado el preceptivo trámite de impugnación, por la parte recurrida, se presentó escrito, suplicando se dicte Sentencia por la que, desestimando dicho recurso, se declare no haber lugar al mismo, imponiendo las costas a la parte recurrente.
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Convocadas las partes, se señaló para votación y fallo, el día 7 de septiembre del corriente, fecha en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don Gumersindo Burgos Pérez Andrade.
Fundamentos de Derecho
A un solo motivo reduce su argumentación la parte recurrente, y a través de él, denuncia la inaplicación de los arts. 1.281 a 1.289 del Código Civil y, en especial, el 1.285 . Esta particular forma de referirse a las normas legales de interpretación de los contratos, atribuyendo al juzgador de instancia el defecto de no haber aplicado ninguna, tiene la virtud de haber consentido toda la relación fáctica admitida en la Sentencia recurrida, limitando el interés casacional a un puro problema de hermenéutica.
En consecuencia, han quedado indiscutibles las siguientes circunstancias: La celebración por las partes litigantes, con fecha 2 de octubre de 1981, del contrato básico de arrendamiento de un local de negocio; la adaptación del mismo para la ubicación, en él, de un supermercado, y la apertura al público de este negocio a finales de ese año 19 81; la realización de unas obras efectuadas por el arrendatario en el año 1988, sin haber obtenido autorización del arrendador; y la calificación de estas obras como modificadoras de la configuración del local.
El único problema importante, desde el punto de vista jurídico, es el de determinar si la preceptivaautorización que exige el art. 114.7.° de la Ley de Arrendamientos Urbanos , estaba ya concedida en el contrato de arrendamiento del año 1981. La interpretación de este contrato ha sido la cuestión fundamental tratada en las dos Sentencias de instancia, y esta Sala tiene declarado, abundantemente, que la función interpretativa de los contratos corresponde a la exclusiva competencia del Tribunal a quo, sólo revisable en casación, cuando notoriamente se hayan quebrantado las normas legales interpretativas, o las reglas de la sana critica; circunstancia que, evidentemente, no concurre en el caso de autos.
La primera regla que obliga al intérprete es la del núm. 1.° del art. 1.281 del Código Civil , pues frente a las cláusulas claras que no ofrecen duda, en relación con la intención de los contratantes, prevalecerá la literalidad de las mismas; sólo cuando esta duda surja, entrarán en juego el resto de los preceptos siguientes. En la cláusula segunda del contrato, se autorizan unas obras de adaptación e instalación para que en el local se pueda desarrollar la actividad comercial a la que piensa el arrendatario dedicarlo; por lo que, evidentemente, se trata de unas obras iniciales. En la cláusula tercera, se deja claro el contenido y alcance de lo convenido en la anterior, añadiendo: "En el que una vez inaugurado (se refiere al local), tampoco podrá hacerse obra alguna sin autorización escrita del arrendador"; y se sigue diciendo: "Tanto estas obras (las efectuadas mediante autorización) como las permitidas en la condición anterior (las iniciales), quedarán en beneficio del local, sin derecho a reintegro de clase alguna".
No puede admitirse, por contravenir la lógica normal, que permanezca abierto al público durante ocho años un supermercado de las características del de autos, sin haber obtenido la licencia municipal de apertura; circunstancia que de ser cierta, diría poco en favor del arrendatario, y de los servicios de inspección municipal. Tampoco puede ser admitida la inexistencia que se alega del limite temporal para realizar las obras iniciales de adaptación, cuando se pactó que una vez inaugurado el negocio, "tampoco podrá hacerse obra alguna", punto inicial de la prohibición que coincide con la mencionada inauguración. Y con evidente ánimo de agotar las argumentaciones expuestas, también la parte recurrente aduce: "Que el contrato no se ha perfeccionado aún", después de estar ocupado el local por el arrendatario durante ocho años, destinado, y funcionando ininterrumpidamente, en el mismo, un negocio de supermercado abierto al público, y pagando las rentas correspondientes, a satisfacción del arrendador y arrendatario.
Cosa distinta es que la Autoridad Municipal le exija al titular del negocio, ciertas condiciones en el local para que pueda continuar su actividad comercial, pero si este fuera el supuesto de autos, la solución está contemplada en la Ley, sin que esté permitida la aquí denunciada realización de obras, sin la autorización del propietario o del Juzgado.
De lo expuesto, se deduce, claramente, que en la Sentencia recurrida no se ha cometido ninguna infracción interpretativa, sino todo lo contrario, el juzgador ha interpretado la evidente voluntad de los contratantes, plasmada en el contrato; y cualquier otro sentido que quiera dársele a lo escrito, no es más que un fallido propósito de justificar una conducta contraria a la Ley.
Los razonamientos expuestos obligan a rechazar el motivo, desestimando el recurso en su integridad, con la preceptiva condena en costas de la parte recurrente, y la pérdida del depósito ( art. 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación de "Distribuidora Internacional de Alimentación, S.A.", contra Sentencia dictada en fecha 19 de mayo de 1992, por la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid . Condenamos a dicha recurrente al pago de las costas ocasionadas en el presente recurso y a la pérdida del depósito constituido. Notifíquese esta resolución a las partes, y comuníquese a la mencionada Audiencia, a los efectos legales oportunos, con devolución de los autos y rollo que en su día remitió.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade. Francisco Morales Morales. Pedro González Poveda. Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. don Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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