STSJ Canarias 82/2008, 28 de Marzo de 2008
| Ponente | INMACULADA RODRIGUEZ FALCON |
| ECLI | ES:TSJICAN:2008:1342 |
| Número de Recurso | 228/2005 |
| Número de Resolución | 82/2008 |
| Fecha de Resolución | 28 de Marzo de 2008 |
| Emisor | Sala de lo Contencioso |
SENTENCIA
Ilmos Sres
Presidente: Doña Cristina Paez Martínez Virel
Magistrados: Don César José García Otero
Doña Inmaculada Rodríguez Falcón
---------------------------------------En la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a 28 de marzo de 2008
Visto, por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, con
sede en Las Palmas de Gran Canaria, el presente recurso nº 228/05, seguido por el procedimiento ordinario; en el que son
partes: como recurrente, don Fidel , que actua en beneficio de la Comunidad de bienes de la que forma parte en
unión de los Herederos de don Jose Manuel y don Juan Enrique ; y, como Administraciones codemandadas: la
Administración General del Estado, representada y defendida por Abogado del Estado; y el Ayuntamiento de Arrecife de
Lanzarote; versando sobre justiprecio en pieza separada de expediente expropiatorio
La Procuradora doña Dolores Moreno Santana interpuso recurso contencioso administrativo contra el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de 29 de junio de 2005 recaída en el expediente nº NUM000 , que corrige el Acuerdo de 14 de abril de 2005 y fija el justiprecio de las parcelas de ls que su representado es copropietario
En momento, se formuló la correspondiente demanda en la que se pedía la estimación del recurso y anulación del Acuerdo recurrido, con aceptación de la hoja de aprecio presentada por la parte actora y fijación del justiprecio en la suma de 348.300.000 millones de pesetas 2093.325,16# más el 5% del premio de afección y los intereses correspondientes.
Por su parte, las Administraciones codemandadas se opusieron al recurso y pidieron su desestimación, tras lo cual se abrió el período probatorio, a cuya finalización se dio traslado a las partes para conclusiones, que evacuaron todas ellas.CUARTO.- Se señaló la deliberación, votación y fallo para el 22 de febrero del año en curso.
Fue ponente la Ilma. Sra. Magistrada doña Inmaculada Rodríguez Falcón, que expresa el parecer unánime de la Sala.
Es objeto de impugnación el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de 29 de junio de 2005, recaído en el expediente NUM000 que corrige el acuerdo de 14 de abril de 2005 y fija el justiprecio de las dos fincas siguientes, con los mismos razonamientos para ambas:
Se realiza la valoración para realizar la fijación del justiprecio por el Jurado de expropiación, al agotarse los plazos legales una vez solicitada la expropiación por el expropiado
El planeamiento que motiva la expropiación es el Plan General de Arrecife, el suelo es urbano.
Los criterios a emplear para la valoración serán los de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y valoraciones en sus artículos 28 y 29
Existe la ponencia de valores con referencia al mercado aprobada en el año 1998 por lo que los valores han perdido vigencia con relación al mercado y habrá que acudir al método residual.
Se toman como ciertos los valores de mercado aportado en el Estudio presentado pro el expropiado
Residencia, precio homogeneizado uso residencial del producto inmobiliario
184.208 ptas/m2
Uso predominante del polígono fiscal: residencial;
Aprovechamiento medio ponderado del polígono fiscal, según Plan General de Arrecife zona homogénea nº 1: Baja 100% y dos Plantas con un fondo máximo de 18 m
Se toma el aprovechamiento de 3m2/m2; sin tener en cuenta el descuento por huecos en plantas altas necesarios para el desarrollo de la edificación al estar compensado con la planta bajo rasante de uso aparcamiento y almacén.
Valor de las construcciones del Producto inmobiliario residencial. Se toman como ciertos los valores de mercado aportado en el Estudio presentado por el expropiado
97.136 ptas./m2
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- Finca situada en las calles Portugal, Paraguay, Argentina
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- Valor del suelo obtenido por el método residual.
Vv = 1,4 Fl x (Vr+Vc)
Vr = Vv /1,4-Vc 184.208 ptas/2/1,4-97.136 ptas/m2= 34.441 ptas/m2
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- Valor de los Terrenos
Superficie de la finca: 1496 m2
Valor de los terrenos 1496m2 x 3m2 x 34.441 ptas/m2 = 154.571.208 ptas.
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- Justiprecio
Valor de los terrenos = 154.571.208 ptas
5% del Premio de Afección = 7.728.560 ptasTotal= 162.299.768 ptas.- 975.441,25#
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- Finca situada en las calles Portugal, Paraguay , Triana
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- Valor del suelo obtenido por el método residual.
Vv = 1,4 Fl x (Vr+Vc)
Vr = Vv /1,4-Vc 184.208 ptas/m2/1,4-97.136 ptas/m2= 34.441 ptas/m2
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- Valor de los Terrenos
Superficie de la finca: 535,50 m2
Valor de los terrenos 535,50m2 x 3m2 x 34.441 ptas/m2 = 55.329.467 ptas.
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- Justiprecio
Valor de los terrenos = 55.329.467 ptas
5% del Premio de Afección = 2.766.473 ptas
Total= 58.095.940 ptas.- 349.163,63#
Los motivos para la impugnación del anterior acuerdo son:
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- El acuerdo solo tiene en cuenta el uso residencial del suelo sin considerar la posibilidad de destinar la planta baja a uso comercial, como es característico en la zona. El uso predominante en la zona es efectivamente el residencial pero con comercial en planta baja, permitiendo incluso la Ordenanza la construcción de aparcamientos en planta sótano, lo que no ha sido aplicado .
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- El Jurado ha aplicado incorrectamente los criterios del método residual, dado que el valor de la construcción del producto inmobiliario residencial fijado por la propiedad y aplicado por el jurado incluye además del coste de ejecución material de construcción, honorarios arquitecto, dirección de obra etc fijados en la cantidad de 15.136 ptas/m2 que en la formula catastral se incluye en el factor 1,4.
Es decir que el valor de la construcción en la formula catastral se limita al coste de ejecución material de las obras, mientras que en el método residual estático se incluyen los gastos y costes necesarios entre los que se incluyen al menos, los impuestos no recuperables, los honorarios técnicos por proyecto y dirección de las obras, los costes de licencia y tasas de construcción.
Por lo que el Valor de la construcción no puede ser superior a 82000 ptas/m2 que comprende le coste de ejecución por contrata considerado por la propiedad; es mas de acuerdo con los criterios previstos en el Real Decreto 1020/1993 empleado por el Jurado el valor unitario de ejecución material sería de 81.000 pesetas/m2 de construcción de vivienda colectiva de carácter urbano en manzana cerrada de categoría media.
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- El retraso en la tramitación del procedimiento ha ocasionado perjuicios no compensados con la simple actualización de las valoraciones de sus propiedades presentadas con fecha 10 de julio de 2000 mediante la aplicación del interés leal del dinero, dado el mayor incremento de valor de los productos inmobiliarios en estos años
En cuanto a la primera cuestión, por qué el Jurado no ha considerado el valor comercial y si el residencial.
En el expediente...
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