STS, 4 de Enero de 1985

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, por no aplicación de los artículos mil doscientos sesenta y uno y mil doscientos setenta y seis del Código Civil, en relación con los artículos mil doscientos setenta y cuatro y mil doscientos setenta y cinco de dicho Cuerpo Legal, y doctrina legal de esta Sala. Este motivo tiende a poner de relieve que el contrato de compraventa de las parcelas formalizado en escritura pública adolece de una causa falsa, determinante de la inexistencia y nulidad de dicho contrato. La expresión de una causa falsa en el contrato de compraventa de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho surge de que a tenor del artículo mil doscientos setenta y cuatro del Código Civil "en los contratos onerosos se entiende por causa para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte" y es evidente que la prestación contemplada por los compradores era la transmisión de un chalet, y no sólo de dos parcelas. Y para los vendedores la prestación era la percepción del precio del chalet, y no sólo de las parcelas. Sin embargo, esta causa verdadera no fue expresada en el contrato. Entra en juego así la disposición del artículo mil doscientos setenta y seis del Código Civil: "La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita." No han probado los señores Bruno Felix esa otra causa verdadera y lícita, y no lo han hecho, pura y simplemente, porque no existe. El supuesto contrato de compraventa fue sólo una apariencia externa de transmisión, realizada con la exclusiva finalidad de salvaguardar el bien transmitido de las consecuencias de una acción judicial, dirigida contra el patrimonio de su verdadero propietario, del que nunca ha salido el chalet construido sobre las parcelas embargadas. Y en tal sentido las sentencias de esta Sala de seis de abril de mil novecientos sesenta, quince de enero de mil novecientos cincuenta y nueve y veintinueve de octubre de mil novecientos cincuenta y seis . De lo expuesto, se deduce con evidente claridad que el contrato de compraventa de autos adolece de nulidad por expresión de una causa falsa de su otorgamiento, no pudiendo constituir el título de propiedad de don Felix y don Bruno .

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por violación, por no aplicación, del artículo mil doscientos sesenta y uno, en relación con los artículos mil doscientos sesenta y dos y mil doscientos setenta y tres del Código Civil. Este motivo tiende a poner de relieve que el contrato de compraventa de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho adolece de inexistencia y nulidad por carecer de los requisitos siguientes: consentimiento de los contratantes y objeto cierto que sea materia del contrato. Examinaremos que el objeto de dicho contrato adolece igualmente del defecto de no ser cierto. Ha quedado expuesta en el motivo anterior que la propiedad del Sr. Herna Pómez y de su esposa recae sobre un chalet construido sobre las parcelas de autos y no sólo sobre estas parcelas. Al consignarse en la escritura de venta que el objeto de la venta con las dos parcelas se incide en la falta de determinación del objeto real del contrato.

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por aplicación indebida del artículo seiscientos nueve, en relación con el artículo mil cuatrocientos sesenta y dos, del Código Civil. Este motivo tiende a poner de relieve que los señores Felix carecen de título y de posesión en que fundar su pretendido dominio sobre las parcelas. La sentencia de la Audiencia Territorial proclama el título dominical de los señores Felix sobre las citadas parcelas. Es cierto que el artículo seiscientos nueve del Código Civil establece: "La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten..., por consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición." Entre dichos contratos, se encuentra el de compra y venta, ya que, a tenor del artículo mil cuatrocientos cuarenta y cinco del Código Civil, por dicho contrato, uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. En cuanto a la tradición, alude a ella el Código Civil, en su artículo mil cuatrocientos sesenta y dos, al decir: "Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador." La aplicación de la teoría del título y el modo, como causa de adquisición del dominio da por supuesta la validez y eficacia de dichos título y modo. Esta ineficacia del título trae aparejada la destrucción de la presunción posesoria.

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea del artículo mil doscientos dieciocho del Código Civil y doctrina legal sobre el mismo. Este motivo tiende a poner de relieve que el valor de la escritura pública, que constituye el título de dominiode los señores Felix sobre las parcelas de autos, no alcanza a la veracidad intrínseca de las declaraciones realizadas en dicha escritura. El juzgador en primera instancia dice ha quedado acreditado de la simulación contenida en la escritura de venta lo que priva a la misma en la eficacia característica de los documentos notariales, con el efecto de invalidar el título de dominio de los señores Felix .

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos uno de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea del artículo trescientos cuarenta y ocho del Código Civil y de la doctrina legal de esta Sala sobre los requisitos para el ejercicio de la acción reivindicatoria. Este motivo tiende a poner de relieve que la acción reivindicatoria ejercitada por los señores Bruno Felix , al formular la tercería de dominio, carece de los requisitos exigidos por la doctrina legal de esta Sala para su prosperabilidad. En el presente caso hemos de recalcar que el Sr. Felix no ha identificado, con claridad y precisión exigidas, cuál es el bien que está reivindicando. Se está refiriendo a lo largo de todo el procedimiento a las parcelas, cuando la realidad física del inmueble está constituida por un chalet, dos piscinas y otras instalaciones, cuya existencia ha silenciado voluntariamente, no reconociendo dicha realidad física, basta la práctica de la prueba de confesión judicial.

Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y uno dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea del artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria, en relación con los artículos seiscientos seis del Código Civil y treinta y dos y treinta y cuatro de la Ley Hipotecaria. Este motivo viene a poner de relieve que los señores Felix no tienen la protección que se deriva de la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad. Es cierto que la escritura pública fue inscrita en el Registro. También es cierto que con anterioridad a dicha inscripción, por "Financiera de California, S. A.", se obtuvo la anotación preventiva del embargo trabado sobre las parcelas. La Ley Hipotecaria, en su artículo treinta y ocho establece: que no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habría de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero. Y en tal sentido las sentencias de esta Sala de siete de julio de mil novecientos cincuenta y ocho, veinticuatro de junio de mil novecientos sesenta y seis, dieciocho de junio de mil novecientos setenta y seis, veinticinco de febrero de mil novecientos cincuenta y seis, seis de julio de mil novecientos cuarenta y cinco, veintinueve de mayo de mil novecientos setenta y seis de abril de mil novecientos cuarenta y seis . De otra parte, el artículo seiscientos seis del Código Civil y el artículo treinta y dos de la Ley Hipotecaria establecen: "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero." Pues bien, es evidente que los señores Bruno Felix

, conocedores de la auténtica realidad de la finca por ellos adquirida -chalet con dos piscinas e instalaciones construido sobre las parcelas- no tienen la cualidad de terceras de buena fe a las que puedan proteger las presunciones del artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO siendo Ponente el Magistrado don Cecilio Serena Velloso.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el punto de hecho a ventilar en el juicio de que el presente recurso dimana no fue otro si no, como señala el primero de los considerandos de la sentencia que combate, el de "la nulidad del título invocado por el actor como incurso en simulación", pues, en efecto, de no apreciarse la simulación, dicho título justificaría la tercería formalizada con base en el mismo ya que se halla perfectamente identificada la cosa reivindicada, constituida por las parcelas cuatrocientos cuarenta y siete y cuatrocientos cuarenta y ocho del Plano General de la Urbanización "Ciudad de las Américas", hoy "Eurovillas España", que son, respectivamente, las veintisiete y veintiocho del sector "Cacique I" de la Urbanización "Eurovillas España" y que, en el Registro de la Propiedad de Nuevo Baztán se distinguen, también respectivamente, con las fincas de los números hipotecarios seiscientos setenta y siete y seiscientos setenta y seis, inscritas en favor de los actores por título de compraventa en su favor otorgada por los demandados ausentes, en diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, y que causó en dicho Registro de la Propiedad las inscripciones vigentes, de nueve de septiembre de mil novecientos setenta y ocho; y, en referencia a esa excepción de simulación opuesta a la pretensión reivindicatoria y concretamente al título de propiedad esgrimido, la sentencia lo reputa "suficientemente demostrativo de la titularidad dominical» (considerando tercero) y respecto a la simulación absoluta alegada (considerando sexto) que "la impugnación contractual no ha sido planteada por vía de reconvención como cauce procesal idóneo, habiéndose limitado la Sociedad demandada a postular la desestimación de la demanda", de una parte, y, de otra, que "no seestima la concurrencia de precio envilecido" y "la falta de posesión queda sin respaldo probatorio" amén de las presunciones que en favor de la parte actora fluyen del artículo mil cuatrocientos sesenta y dos del Código Civil y del treinta y ocho de la Ley Hipotecaria; y, fundándose precisamente en la realidad de la compraventa que el Juzgado había negado, revoca la sentencia de primer grado y estima la de tercería, en la sentencia aquí recurrida.

CONSIDERANDO que, fundados todos los motivos del recurso en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil (salvando para lo que hace al sexto el lapsus padecido al dejar invocado el número segundo, que nada tiene que ver con su desarrollo, atenido al primero), es obligada consecuencia de ello que, para su enjuiciamiento se haya de partir de la base fáctica establecida por el juzgador de la instancia en los términos que se han dejado consignados, la que ha de tomarse sin alteración alguna; y de esa consecuencia se sigue también, por cuanto la conlleva consigo, la de que los motivos aquejen al vicio de separarse de ese obligado antecedente de los hechos ya incólumes y que razonando sobre la base de otros distintos, incidan en la causa de inadmisión novena del artículo mil setecientos veintinueve, haciendo supuesto de la cuestión; pues, en efecto, el motivo primero denuncia la infracción por el concepto de no aplicación, de los artículos mil doscientos sesenta y uno y mil doscientos setenta y cuatro que condensa en la afirmación, derechamente expuesta a la de la sentencia, de que "el supuesto contrato de compraventa fue sólo una apariencia externa de transmisión, realizada con la exclusiva finalidad de salvaguardar el bien transmitido de las consecuencias de una acción judicial, dirigida contra el patrimonio de su verdadero propietario, del que nunca ha salido el chalet construido sobre las parcelas embargadas»; el motivo segundo reitera la infracción del mismo artículo mil doscientos sesenta y uno y por el mismo concepto de no aplicación, significándola en carecer de objeto cierto la compraventa de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, lo que también contradice el aserto de la Audiencia de haberse vendido las fincas seiscientos setenta y seis y seiscientos setenta y siete, siquiera no se haya declarado la construcción de un chalet sobre las mismas cuya existencia se silencia en el instrumento y en las inscripciones, pero cuya realidad nadie discute; el motivo tercero excluye la aplicación del artículo mil cuatrocientos sesenta y dos del Código Civil con base en la escritura pública de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, juzgando indebidamente aplicado dicho artículo no obstante que de dicha escritura no resulta ni se deduce que su otorgamiento no equivalga a la entrega de la cosa vendida y ello porque, según este motivo, que nuevamente se aleja del hecho probado "el contrato de compraventa de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, no puede producir efecto alguno, dada la simulación absoluta, contenida en el mismo, que le inhabilita para producir el efecto pretendido de la transmisión del dominio» de lo cual se sigue (según el motivo) la "destrucción de la presunción posesoria, derivada del otorgamiento de la escritura pública de dicho contrato", lo cual obviamente no pasa de ser una afirmación gratuita pareja a la que se ofrece en sede del motivo sexto por interpretación errónea del artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria a tenor de cuyo párrafo primero, como recuerda la sentencia impugnada, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo y de igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos; y el quinto, por interpretación errónea del artículo trescientos cuarenta y ocho del Código Civil, que vuelve a plantear el extremo de la supuesta falta de identificación de las fincas, en que ya se ocupó el segundo.

CONSIDERANDO que el motivo cuarto, aunque afectado por igual reproche que los ya examinados por cuanto cuestiona la veracidad intrínseca de las declaraciones vertidas por los otorgantes, afirmada por la sentencia, debe ser rechazado también porque la alegación de dicho precepto ha de efectuarse por el cauce del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos y por error de Derecho en la apreciación de la prueba ya que el contenido preceptual de dicho artículo es que (como expresan las sentencias de catorce de febrero y dos de junio de mil novecientos ochenta y tres y treinta y uno de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro entre las últimas) las escrituras públicas hacen prueba absoluta respecto del hecho que motiva su otorgamiento (o sea, todo lo que abarca la unidad de acto, desde la comparecencia hasta la lectura y suscripción, incluido el haberse vertido las manifestaciones de los otorgantes que en ellas se consignen) y la fecha del documento; pero no es el artículo fundamento idóneo para el efecto pretendido por este motivo cuarto del recurso que pretende justamente desvirtuar la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes, la cual, efectivamente, no queda cubierta por la fuerza demostrativa que por la ley le corresponde y que no abarca más allá de la percepción de fedatario.

CONSIDERANDO que también merece especial repulsa el motivo sexto ya antes estudiado en cuanto le alcanza la tacha, común a todos los articulados por el recurso, de hacer supuesto de la cuestión; pues, en efecto, según este motivo la infracción del artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria se manifiesta también en no haberse tomado en la adecuada consideración la existencia de una anotación preventiva de embargo en favor de la entidad recurrente; debiendo puntualizarse que: A) la escritura pública de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, tantas veces citada y que constituye el título de dominio de los terceristas,fue presentada en el Registro de la Propiedad el dieciocho de febrero siguiente del mismo año mil novecientos setenta y ocho, y aunque retirada para ser presentada en la Oficina Liquidadora del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, fue presentada de nuevo y causó las inscripciones vigentes de las fincas en favor de los terceristas, en nueve de septiembre del mismo año mil novecientos setenta y ocho (vuelto del folio ciento trece); B) que, según la certificación librada por el Registro de la Propiedad para mejor proveer la Audiencia, el embargo de las fincas por la entidad recurrente fue trabado dentro del juicio ejecutivo porque se ha promovido la tercería y cuya demanda es de fecha catorce de abril de mil novecientos setenta y ocho, siendo el tres de mayo de mil novecientos setenta y ocho y quedó anotado en el Registro de la Propiedad el once de julio de mil novecientos setenta y ocho, desprendiendo la enunciación ordenada de las fechas que, cuando el embargo fue trabado, o sea, el día tres de mayo de mil novecientos setenta y ocho, las parcelas pertenecían y ello desde el otorgamiento de la escritura pública de diez de febrero de mil novecientos setenta y ocho, a los terceristas, quienes eran, por tanto, sus propietarios desde antes de introducirse la demanda de ejecución cuanto más desde antes de la fecha de la traba de embargo el tres de mayo de mil novecientos setenta y ocho y sabido es que la justificación documental del tercerista ha de ser referida a la fecha en que se realizó el embargo causante de la privación posesoria de la propiedad del bien embargado por ser en tal momento cuando se produce la perturbación, a lo que cabe añadir, con la sentencia de treinta y uno de octubre de mil novecientos ochenta y tres , que, verificada la diligencia de embargo y la expedición de mandamiento y su anotación en el Registro, con posterioridad a la escritura de compraventa y hecha la inscripción de ésta, no puede resultar debilitada por el embargo que tiene su acceso al Registro con posterioridad al otorgamiento de la compra-venta ya que los efectos jurídicos del embargo sólo son plenos y, por lo tanto, alcanzan a terceros a partir del momento en que se haga la anotación, sin que se pueda otorgar a la misma una retroacción que la ley no establece: doctrina aplicable al caso presente cuanto más que en el mismo la compraventa tuvo acceso al Registro antes que el embargo pues el asiento de inscripción de las parcelas en favor de los terceristas y que es de nueve de septiembre, despliega toda su eficacia, conforme a lo que dispone el invocado artículo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria, desde la fecha del asiento de presentación del título en el Registro, o sea, desde el dieciocho de febrero, por la terminante prescripción del artículo veinticuatro de la misma Ley Hipotecaria, según recordó la sentencia de veintinueve de septiembre de mil novecientos ochenta y tres.

CONSIDERANDO que la desestimación del recurso atrae la aplicación en punto a las costas procesales (ya que no hubo de constituirse deposito para recurrir) de lo que dispone el artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLO

que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por "Financiera California, S. A.», contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de la Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, en fecha treinta y uno de diciembre de mil novecientos ochenta y uno. Condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y a su tiempo, comuníquese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Manuel González Alegre.- Rafael Casares.-Cecilio Serena.-Mariano Martín Granizo.-José Luis Albácar.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr. don Cecilio Serena , Magistrado de la Sala de la Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario, certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.