STS, 21 de Enero de 1985
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1985:1430 |
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 1985 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 33.-Sentencia de 21 de enero de 1985
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: D. Carlos Francisco .
FALLO
Desestima recurso contra sentencia A. Bilbao de 11 de mayo de 1982.
Se está en presencia de un arrendamiento de industria cuando el arrendatario reciba además del
local el negocio o industria en él establecido, funcionando o no, pero sí dotado de todos aquellos
elementos que formando una unidad patrimonial sirven para el fin propuesto, es decir la explotación
de la industria o negocio.
En la Villa de Madrid a veintiuno de enero de mil novecientos ochenta y cinco; en los autos de juicio de proceso especial promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Guernica por don Juan María y su esposa doña Lidia , mayores de edad, chófer y sin
profesión especial y vecinos de Mundaca contra don Carlos Francisco , mayor de edad, casado, industrial y vecino de Mundaca, sobre desahucio de local de negocios, y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao, que ante nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte demandada representada por el Procurador don Adolfo Morales Vilanova y con la dirección del Letrado don Adolfo Morales Price, habiéndose personado la parte actora representada por el Procurador doña María Luisa Ubeda Cobos y con la dirección del Letrado don Jesús Diez Orallo.
RESULTANDO
RESULTANDO que el Procurador don José Luis Urrutia Aguirre en representación de don Juan María y su esposa doña Lidia , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Guernica demanda de juicio de desahucio contra don Carlos Francisco , sobre desahucio de local comercial, estableciendo los siguientes hechos: Primero. En documento privado de cuatro de diciembre de mil novecientos setenta y dos, el demandante adquirió por compra el local comercial objeto del juicio. Segundo. El local referido se describe en el título de propiedad y se desprende que el importe de la lonja fue de ciento dieciséis mil novecientas ochenta y cinco pesetas, a las que se añadieron otras dieciocho mil ciento treinta pesetas por obras de acondicionamiento con importe total de ciento treinta y cinco mil ciento quince pesetas. Los demandantes habían adquirido el local con objeto de ejercer en él la venta de pescados y fruta. Solicitaron información en el Ayuntamiento y se les informó que ambas actividades no podían ser simultaneadas en el local y optaron por instalar venta de pescado. Para ello, encargaron un proyecto de acondicionamiento interior y se tramitó expediente municipal sobre actividad molesta y fue autorizada la apertura en diciembre de mil novecientos setenta y siete y además para adecuar el local se solicitaron del Ayuntamiento licencia de obras. Relaciona a continuación las obras de albañilería y demás llevado a cabo en el local que importó una cantidad superior a las setecientas mil pesetas. Tercero. Durante medio año ejerció la demandante venta de pescado, ocupación que se vio precisada a abandonar por motivos de salud y entablaron conversaciones con eldemandado para el arrendamiento del local, juntamente con las instalaciones, elementos industriales y útiles relacionados. Como al demandado le interesaba el comercio de frutería, el demandante tramitó el cambio en el Ayuntamiento recayendo informe, lo que se accedía al cambio propuesto y arrendaron el negocio al demandado don Carlos Francisco , comprendiéndose el local y todas sus instalaciones aptas para el inmediato ejercicio de la actividad negocial, incluso la licencia administrativa. Hasta tal punto, que incluso el suministro de agua, el de energía eléctrica y el teléfono todavía continúan extendidos a nombre del demandante. La renta convenida fue de diez mil pesetas mensuales. Cuarto. Habiendo decidido los demandantes disponer del negocio arrendado, intentaron acto conciliatorio pero sin avenencia. Alegaba los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando al Juzgado sentencia declarando haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento del negocio del demandado don Carlos Francisco viene ejerciendo en el local con frente a la calle Juan Bautista Lenga de Mundaca, sito en segundo lugar a derecha del portal de la casa número tres de la calle de la Luna de dicha anteiglesia, negocio que comprende el expresado local y los elementos que para la instalación del comercio se hallan instalados en él, condenando al citado demandado a dejar todo ello a la libre disposición de los arrendadores don Juan María y doña Lidia , dentro del término legal, bajo apercibimiento de ser lanzado si no lo verifica e imponiéndole el pago de las costas del juicio.
RESULTANDO que admitida la demanda y emplazado el demandado se convocó a las partes a juicio verbal con oposición en el demandado y en proceso incidental compareció en los autos en su representación el Procurador don Pedro Maluengo Arrizalaga que contestó a la demanda, oponiendo a la misma: Primero. Admite la propiedad de los actores sobre la lonja del local, su pequeña superficie de veinte metros cuadrados. Segundo. La única actividad efectivamente ejercitada fue la de comercio de venta de pescado. Tercero. En efecto, la demandante ejerció el comercio de venta de pescado durante varios meses, menos de seis, que lo tuvo que dejar no por motivos de salud, sino porque el negocio iba de mal en peor. Que si bien el local estaba dotado de instalaciones de frigorífico, éstas para nada eran necesarias a su mandante y al estar tal frigorífico formando parte con el local y no podía separarse de éste, allí quedó, pero sin ninguna conexión con el negocio que iba a montar su mandante, sino como un elemento más del local. El Sr. Carlos Francisco no fue más a navegar, abandonando su profesión para dedicarse al comercio en el local arrendado, siendo ridículo pensar que iba a embarcarse en un negocio solamente para un mes o para el tiempo que apeteciese a los demandantes. Hasta tal punto consideraba su poderdante que el arrendamiento era del local, y por ello, con prórroga indefinida, que compró una nueva furgoneta para su negocio. Que ha sido el triunfo de su mandante en su actividad de frutería lo que ha despertado sus apetencias económicas y quieren ahora aprovecharse del negocio que ha montado, de la clientela que ha formado y ocupar su puesto. Que las instalaciones de agua, luz, etc. son normales en los modernos negocios tanto de pescadería como para carnicería, librería, droguería, etc., así como las obras de pintura, escayolado, empapelado, etc. Que no es necesaria la instalación de cámara frigorífica para el ejercicio de la actividad de frutería. Que su mandante recibió el local con la cámara instalada en ella, sin que ello signifique que recibiera un negocio en marcha. Cuarto. Los demandantes no arrendaron negocio alguno y por ello no pueden recuperar lo que no dieron. El contrato de arrendamiento del local fue verbal, conviniéndose una renta mensual de diez mil pesetas. Alegaba los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminaba suplicando al Juzgado sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta contra don Carlos Francisco por don Juan María y esposa, absolviendo a su mandante de la demanda, con imposición de las costas a la parte actora.
RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas; y unidas a los autos las practicadas como se pidiera vista pública en ella las partes informaron por su orden en apoyo de sus respectivas pretensiones.
RESULTANDO que el Sr. Juez de Primera Instancia de Guernica dictó sentencia con fecha uno de septiembre de mil novecientos ochenta y uno cuyo fallo es como sigue: Que desestimando la excepción de incompetencia de jurisdicción por inadecuación del procedimiento, opuesta por el demandado don Carlos Francisco en la demanda que le ha sido formulada por don Juan María y su esposa doña Lidia , sobre resolución del contrato de arrendamiento del negocio o industria de venta de frutas y verduras, instalado en el local sito en la planta baja segunda a la derecha entrando en el portal, de la casa número tres de la calle de la Luna, en Mundaca, de la que éstos son propietarios arrendadores y aquél arrendatario, y estimando la demanda, debo declarar y declaro resuelto el referido contrato, declarando haber lugar al desahucio solicitado y condenando por ello al referido demandado a que desaloje y deje el local con la totalidad de enseres y útiles con que lo recibió, a disposición de los actores, dentro del término legal, con apercibimiento de que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento a su costa. Y ello con imposición de costas al demandado.
RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación del demandado y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de laAudiencia Territorial de Bilbao dictó sentencia con fecha once de mayo de mil novecientos ochenta y dos con la siguiente parte dispositiva: que desestimando íntegramente el recurso de apelacióninterpuesto por el procurador don Pedro María Luenda Artizabalaga en nombre y representación de don Carlos Francisco , representado en esta alzada por el Procurador don Alberto de Olaertua Unceta, frente a don Juan María y doña Lidia , representados en esta alzada por el Procurador don José María Bartau Morales y contra la sentencia dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia de Guernica y a la que el presente rollo se contrae; debemos confirmar y confirmamos íntegramente expresada resolución, todo ello sin hacer expresa condena en las costas procesales de esta alzada a ninguna de las partes.
RESULTANDO que previo depósito de nueve mil pesetas el Procurador don Adolfo Morales Vilanova en representación de don Carlos Francisco ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Burgos, con apoyo en los siguientes motivos:
Al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haber incidido la sentencia que impugnamos, en error de hecho en la apreciación de la prueba que resulte de documentos o actos auténticos que demuestren la equivocación evidente del Juzgador. Se consideran documentos auténticos aquéllos que han sido aceptados y no discutidos por los litigantes, y concretamente los aportados acreditando la petición por los actores de licencia para la instalación y obras de acondicionamiento para un negocio de pescadería. Por ello estimamos que incurre en error de hecho la sentencia cuando entiende que la instalación era ambivalente, se deduce que lo pedido y la adecuación del local fue la propia para la venta del pescado, objeto, con su naturaleza y exigencias, distinto del de venta de frutas y verduras. Incurre también en error de hecho la sentencia cuando sin prueba que no se practicó afirma la existencia de una clientela que no debió existir cuando se cerró el negocio a los pocos meses de iniciado.
Amparado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de ley por violación del artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código civil. Ya hemos dicho en el motivo anterior que la sentencia incurre en error de hecho al dar por probado la existencia de una clientela. Aun si eso se considerase probado no existe el enlace preciso y directo para apreciar la existencia de la presunción de transmisión de esa clientela, calificadora del arriendo de industria. La sentencia hace uso de las presunciones, al suponer la existencia de una clientela y al apoyarse en el hecho de que el ramo de la venta de pescado y frutas pertenece al mismo de la alimentación y concluir la transmisión de esa clientela al demandado. No se niega que las dos actividades pertenecen al ramo de la alimentación, pero la conclusión que obtiene la sentencia es ilógica. La distinta naturaleza de la actividad; el hecho notorio de que el público es cliente de una pescadería y, al mismo tiempo, de una frutería, la clientela de un determinado ramo es distinta.
Al amparo del artículo mil seiscientos noventa y dos-primero de la Ley Procesal Civil por infracción de ley y de doctrina legal, en el concepto de interpretación errónea del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de trece de abril de mil novecientos cincuenta y seis de la jurisprudencia que lo interpreta y que iremos citando en el desarrollo de este motivo. La sentencia que impugnamos organiza la relación con proveedores y clientes y dice la continuidad en la explotación de la industria de pescadería y la de frutería y que ambas pertenezcan al mismo ramo comercial de la alimentación, lo que hubo de permitir al arrendatario aprovechar la clientela. La sentencia no desconoce, sino que afirma, la existencia de dos negocios distintos y que la clientela de la frutería es distinta de la de pescadería. Si se hubiese cedido el negocio de pescadería, la discusión sería inútil. Existiría un arrendamiento de industria al cederse una organización y una clientela que, esencialmente, califica la actividad en este tipo de pequeños negocios. Naturalmente, el centro del problema consiste en saber cuándo el objeto del arrendamiento es una verdadera industria, o un local. La jurisprudencia ha destacado la importancia de la organización, sentencia de treinta y uno de marzo de mil novecientos cuarenta y tres y de trece de enero de mil novecientos cuarenta y cuatro, siete de diciembre de mil novecientos cuarenta y cinco y veintitrés de marzo de mil novecientos cuarenta y seis. Ocurre, sin embargo, que para ciertas empresas el local y las instalaciones tienen una importancia enormemente decisiva, para ellas tales elementos constituyen todo, o casi todo. Respecto de empresas de este tipo puede ser admisible la posición jurisprudencial cuando acepta que existe arrendamiento de industria a pesar de que la actividad del empresario tenga un paréntesis y aun, en algún caso aislado, que se haya comenzado a funcionar. No es lo mismo una fábrica de productos químicos, o textil, o de automoción, preparada para funcionar, aunque no haya funcionado, que una mercería, una carnicería o un local para venta de frutas o pescado, sin ningún elemento técnico de importancia decisiva. Por ello la jurisprudencia en esas instalaciones elementales viene exigiendo la previa actividad y no cualquier actividad sino la específica del negocio que se arrienda. Así la sentencia de veintitrés de diciembre de mil novecientos cincuenta y cuatro. La de veinticinco de junio de milnovecientos cincuenta y uno . La de cuatro de febrero de mil novecientos sesenta y cinco. La de veinticinco de marzo de mil novecientos setenta y ocho y la de veintitrés de marzo de mil novecientos setenta y nueve. Y en las de ocho de junio de mil novecientos setenta y nueve y nueve de julio del mismo año.
Al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, infracción de ley y doctrina legal, en el concepto de violación por no aplicación del número segundo del artículo tercero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya citada, y de la Jurisprudencia que lo interpreta, en relación con el artículo tercero, números uno y dos del Código Civil. Ya hemos dicho, en el motivo anterior, que no hubo arrendamiento de industrias, por ser los negocios del arrendador y del arrendatario de distinta naturaleza siendo la finalidad del contrato yerbal el establecimiento del arrendatario en su propio negocio, e iniciar, de venta de frutas y verduras, con inclusión en el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de local de negocio. El número segundo del artículo tercero de la Ley de Urbanos, que estimamos violado por no aplicación, pone aún más de manifiesto que, por muy importantes que sean las cosas cedidas y la cita que el artículo hace a modo de ejemplo es de extraordinaria importancia, el arrendamiento no será de industria si no hay previamente un negocio organizado con vida propia que exceda de la propia materialidad de los elementos inertes que puedan servirle de base, y, como esencial, una actividad reflejada en la existencia de una clientela, un nombre comercial, etc. No olvida el precepto, el concepto instalaciones, que es lo que se cedió en nuestro supuesto de hecho, instalaciones simples, cuya existencia no puede desvirtuar el arrendamiento del local de negocio. La Ley Especial de Urbanos es protectora de los patrimonios mercantiles creados con el propio esfuerzo por el arrendatario y no puede consentir que se los apropie, al año y medio del arrendamiento, quien nada puso en su creación, sin olvidar la pérdida de las inversiones del arrendatario y de la pérdida de su anterior puesto de trabajo.
RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.
VISTO siendo Ponente el Magistrado don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que en la pugna entablada entre las partes, acerca de si el objeto del arrendamiento verbal concertado respondía a la calificación de arriendo de industria o bien de simple local de negocio, con las legales consecuencias respecto de la prórroga exigible p no, los jueces de Instancia (puesto que la sentencia recurrida acepta o hace suyas las declaraciones de la de primer grado), hacen las siguientes afirmaciones de hecho: a) los arrendadores propietarios del local tenían en él instalado y en funcionamiento un negocio de venta al público de pescado, respecto del cual habían hecho costosas obras para ese fin, con elementos de congelación y frigoríficos, propios también para el negocio de frutería; b) que, dispuestos a dejar el negocio, y en tratos con el futuro arrendatario (el hoy recurrente) los arrendadores instaron y consiguieron de la Administración el oportuno permiso para el cambio de negocio, es decir, de pescadería a frutería, para lo que ya estaba preparado el local, o sea con las instalaciones y elementos necesarios para ese último destino; c) que así preparado y cambiado el destino del negocio fue entregado al arrendatario, presto y adecuado para funcionar, con las autorizaciones administrativas pertinentes.
CONSIDERANDO que en armonía con esas circunstancias fue calificado el contrato como de arrendamiento de industria, ya creada y establecida por los arrendadores -sin actividad creadora alguna del arrendatario-, con entrega de una unidad patrimonial con vida propia, de una industria existente, independientemente de su cambio (en definitiva parejo, por el destino de ambos a la alimentación), sin necesidad incluso de realizar gestiones para la atracción de clientela, dado el pequeño núcleo urbano en el que está sito el negocio, y, en definitiva, con la consecuencia jurídica de acceder a la resolución del contrato por expiración del plazo, en aplicación de los artículos mil quinientos sesenta y nueve y mil quinientos ochenta y uno del Código Civil, con exclusión de la prórroga legal forzosa, por no ser aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos, que sólo lo fija para locales.
CONSIDERANDO que, no conforme el arrendatario recurrente, formula en el primer motivo de su recurso, al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la denuncia del error de hecho que se dice cometido por el Tribunal de Instancia, por no atender éste al contenido de nueve documentos que cita, relativos a los elaborados por los mismos propietarios arrendadores con el fin de obtener de la Administración la licencia para establecer el primer negocio de pescadería, lo que invalida, según el motivo, la que se dice apreciación de la Sala de Instancia relativa a que la instalación del negocio era ambivalente (para pescadería y para frutería), en cuanto dichos documentos sólo se refieren al de pescadería.CONSIDERANDO que si bien es cierto que dichos documentos tienen esa referencia, también lo es que en modo alguno puede estimarse decisivo el argumento que ahora se esgrime en el recurso, no sólo porque la afirmación de que el negocio estaba o fue dotado de instalaciones para los dos negocios corresponde al juez de Primera Instancia y no a la sentencia recurrida de la Sala, sino porque lo que ésta sienta como hecho es que si el negocio fue en origen para pescadería estaba, además, dotado con elementos propios para la otra industria, que esto fue lo que se entregó mediante el cambio solicitado y obtenido por los arrendadores y que el arrendatario no tuvo que realizar activdad creativa alguna, limitándose a recibir la establecida, con lo cual es obvio que la eficacia probatoria (esencia del documento auténtico) que se pretende atribuir a los citados documentos en nada obstaculiza ni enerva la apreciación judicial, que tiene su base en otros datos no impugnados, lo que en definitiva obliga a mantener la apreciación atacada, previo rechazo del motivo.
CONSIDERANDO que el mismo destino debe seguir el motivo segundo, que alega la violación del artículo mil doscientos cincuenta y tres del Código Civil, relativo a las presunciones, y en el que se reprocha a la Sala de Instancia la obtención de una inferencia inadecuada al sentar que, dada la similar condición de los repetidos negocios (de alimentación), se había transmitido también la misma clientela, lo que probaba transmisión de empresa, no de local; rechazo que se impone no sólo porque, de acuerdo con reiteradísima doctrina, si la deducción no es arbitraria o absurda (y ésta no lo es) debe mantenerse, sino porque la citada inferencia no es sino un dato más, que "ad abundantiam», la Sala sentenciadora añade al núcleo fundamental de su razonamiento referido a los hechos básicos probados, tal el de que hubo preexistencia de negocio en marcha, en funcionamiento incluso, y que el arrendatario no tuvo en el mismo actividad creadora, sino meramente recepticia, aunque se hubiera operado el cambio tantas veces aludido, que tampoco fue realizado por el arrendatario, sino por los arrendadores.
CONSIDERANDO que el destino desestimatorio de los anteriores motivos ha de provocar por lógica natural el mismo fin a los dos restantes, referidos ambos a la infracción del artículo tercero de la Ley -Texto Refundido de veinticuatro de diciembre de mil novecientos sesenta y cuatro- sobre arrendamientos urbanos, ya que dados los hechos que se declaran probados, y firmes ahora, la consecuencia no puede ser otra que la de la correcta aplicación, comose hizo en la instancia, del párrafo o número primero del artículo tercero de dicha Ley, de acuerdo además con reiterada jurisprudencia (sentencias de dieciocho de junio de mil novecientos sesenta y tres, treinta y uno de octubre de mil novecientos sesenta y tres, trece de noviembre de mil novecientos sesenta y tres, ocho de abril de mil novecientos sesenta y cinco, diez de mayo de mil novecientos sesenta y nueve, diez de marzo de mil novecientos setenta, cuatro de mayo de mil novecientos ochenta y tres, veintiséis de enero de mil novecientos ochenta y cuatro, quince de febrero de mil novecientos ochenta y cuatro, veintiuno de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro , etc.) indicativa de que se estará en presencia de un arrendamiento de industria, excluido de la Ley Especial, cuando el arrendatario reciba, además del local, el negocio o industria en él establecido, funcionando o no, pero sí dotado de todos aquellos elementos que, formando una unidad patrimonial, sirvan para el fin propuesto, es decir, la explotación de la industria o negocio, con la añadidura de que esa apreciación, junto con la calificación e interpretación del convenio, es propia del Juez o Tribunal, quien para ello habrá de estar tanto a la expresión de las voluntades como a los actos y circunstancias concurrentes, y contra lo cual no deberá prevalecer la interpretación de la parte, salvo que se acreditaría un exceso en la judicial.
CONSIDERANDO que, consecuentemente, debe ser rechazado el recurso con las prevenciones del artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Carlos Francisco , contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Bilbao, en fecha once de mayo de mil novecientos ochenta y dos . Condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso, y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino prevenido en la Ley; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.
ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez.-Rafael Casares.-Cecilio Serena.-Rafael Pérez,-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el Excmo. Sr don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario,certifico.-Antonio Docavo.-Rubricado.
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