STS, 23 de Noviembre de 1984
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1984:1867 |
| Fecha de Resolución | 23 de Noviembre de 1984 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 671.- Sentencia de 23 de noviembre de 1984
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Don Benedicto .
FALLO
No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Valladolid de 6
de septiembre de 1982.
DOCTRINA: Arrendamientos Urbanos. Traspaso de local de negocio, intervención del arrendador, su
significado.
El traspaso de local de negocio, como figura definida en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no
precisa del consentimiento del arrendador, pero tampoco excluye que éste intervenga en la
operación o negocio jurídico de algún modo y preste -en concreto- su consentimiento expreso y
previo para el mismo, supuesto ya contemplado y estudiado en la sentencia de esta Sala de uno de
diciembre de 1983, con las consecuencias de evitar o excluir otras formalidades o requisitos
legales. Así pues, la resolución pactada entre arrendador y arrendatario en caso de traspaso está
explícita y tajantemente subordinada a la condición o presupuesto de la entrada de otro
arrendatario, mutuamente aceptada, con el aumento de renta y la participación en el precio del
traspaso.
En la Villa de Madrid, a veintitrés de noviembre de mil novecientos ochenta y cuatro;
En los autos seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número dos de Ponferrada y, en grado de apelación, ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid, por don Benedicto , mayor de edad, casado, propietario, vecino de Bembibre, contra don Pedro Enrique , don Eugenio , sobre resolución de contrato y otros extremos; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por la parte demandante, representada por el Procurador Don Isacio Calleja García y defendida por el Letrado don Eduardo Ajuria y en el acto de la vista don Ángel Moreno, habiendo comparecido la parte recurrida, representada por el Procurador don Saturni Estévez Rodríguez y defendida por el Letrado don Ramón González Viejo.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Ponferrada, fueron vistoslos autos de mayor cuantía, seguidos entre partes, de una, como demandante, don Benedicto , contra los demandados don Pedro Enrique y don Eugenio , hallándose el segundo en situación de rebeldía, sobre resolución de contrato y otros extremos. Que la representación actora formuló demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos: Primero.- A) Su representado es propietario de la casa señalada hoy con el número NUM000 de la calle de DIRECCION000 , esquina a Cervantes, en la villa de Bembibre. B) El bajo de esta casa lo ocupa el aquí demandado don Pedro Enrique en virtud del contrato; de arrendamiento suscrito con fecha diez de octubre de mil novecientos sesenta y uno; satisfaciendo una renta de dos mil quinientas pesetas al mes; C) Dicho bajo, integrado en principio por cuatro dependencias según el contrato, constituye hoy un local en el que el demandado señor Pedro Enrique ha venido desarrollando el negocio de ultramarinos. Segundo.-Con fecha veintidós de agosto de mil novecientos setenta y nueve, su representado y el señor Pedro Enrique , en relación con el referido local, suscribieron un contrato en el que acordaron: don Pedro Enrique , dejar libre y a disposición del propietario don Benedicto , el referido local, permitiéndosele al primero que retire las mercancías que allí tiene, debiendo dejarlo completamente vacío antes del primero de octubre de mil novecientos setenta y nueve. Dicha renuncia queda únicamente sujeta a la condición de que don Benedicto arriende dicho local a don Eugenio , en una renta máxima de treinta mil pesetas mensuales y no pudiendo destinarlo a café-bar. Tercero.-Su representado, con fecha uno de octubre pasado, el previsto contrato de arrendamiento con el aquí también demandado don Eugenio ; contrato del que es objeto el local referenciado, que se arrienda por una renta mensual de treinta mil pesetas, y el plazo de un mes prorrogable. Cuarto.-Los demandados deciden, llegada la hora del cumplimiento, dar por rescindidos y anulados, sin valor ni efecto, algunos de los contratos en cuestión.-Quinto.-Se ha celebrado el Acto de Conciliación, sin vencía. Alegó los fundamentos de Derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando se dictase sentencia: a) Declarando que en virtud de lo convenido en el contrato de fecha veintidós de agosto de mil novecientos setenta y nueve, debe entenderse resuelto el contrato de arrendamiento de fecha diez de octubre de mil novecientos sesenta y uno, del que era objeto el local sito en el bajo de la casa señalada con el número NUM000 de la calle de DIRECCION000 , esquina a Cervantes, de la villa de Bembibre, otorgado por el aquí demandante como propietario, y el demandado señor Pedro Enrique , como arrendatario, b) Condenando al demandado don Pedro Enrique a que desaloje y entregue dicho local, libre de existencias, a disposición del propietario, aquí demandante, c) Condenar al demandado don Eugenio , a que se haga cargo del local referenciado anteriormente, en concepto de arrendatario anteriormente, en concepto de, digo, y en los términos, plazos, precio o renta y demás condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento que con fecha uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve suscribió con el arrendador don Benedicto , su representado, d) Condenar solidariamente a los demandados señores Pedro Enrique y Eugenio , a que indemnicen a su representado el señor Benedicto en la cuantía que resulte de multiplicar la cantidad de treinta mil pesetas por el número de meses naturales que a partir del uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve hayan transcurrido hasta tanto no se de cumplimiento a los pedimentos, b) y c) anteriores; distinguiendo lógicamente, llegado el caso, el hecho de que cumplido el pedimento b) el señor Eugenio se niegue a hacerse cargo del local, en cuyo caso en tal fecha de cumplimiento los daños y perjuicios correrán a cargo exclusivo de este último, e) Condenar a los demandados al pago de las costas del presente.
RESULTANDO que admitida la demanda y dado traslado de la misma compareció en los autos la representación demandada que formuló su contestación oponiéndose en síntesis los siguientes hechos: Primero.-Nada que objetar al correlativo del escrito de demanda. Segundo.-Niegan e impugnan cuanto se expresa en el correlativo del escrito de demanda, y aclaran el alcance y contenido del contrato a que se hace mención del contrato. El fallecido esposo de su representada doña Leonor , y padre del resto de sus mandantes, recibió la visita del aquí también demandado don Eugenio , el que se interesó para adquirir el traspaso del local objeto de éstas actuaciones. Después de las oportunas conversaciones y puestos de acuerdo en el precio, el fallecido don Pedro Enrique dio cuenta al propietario-arrendador don Benedicto , de su deseo de traspasar a don Eugenio el tan repetido local de negocio, así como el precio y condiciones de pago. Don Pedro Enrique y don Benedicto llegaron al acuerdo consistente en renunciar a la prima que pudiera corresponderles en el precio del traspaso y autorizar el mismo mediante la nueva renta al adquirente de treinta mil pesetas mensuales. Participando a don Eugenio el deseo del propietario arrendador, no tuvo inconveniente en aceptar esta nueva renta que pasaba de la cifra de dos mil quinientas pesetas mensuales, la de treinta mil pesetas. Puestos de acuerdo propietario-arrendador y arrendatario-adquirente, fueron al Notario de Bembibre don Manuel Hurlé González, para que redactase el oportuno contrato en el que plasmasen los derechos y obligaciones de los intervinientes. Redactado los documentos, uno en fecha veintidós de agosto de mil novecientos setenta y nueve y otro de fecha del siguiente día, si bien fueron suscritos en el mismo acto. En el primero se constata que don Pedro Enrique deberá dejar a la libre y entera disposición del propietario el local de autos, antes del día uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve, si bien dicha renuncia quedaba supeditada a que don Benedicto arrendase con su renta máxima de treinta mil pesetas dicho local a don Eugenio . El alcance e interpretación de tal cláusula no puede ser otra que la renuncia de don Pedro Enrique quedaba supeditada a que don Benedictocumpliese con la obligación que contraía, cuanto que don Eugenio cumpliese también las obligaciones que como adquirente fueron plasmadas en el mismo acto en el documento. Con fecha veintisiete de septiembre de mil novecientos setenta y nueve, por acta notarial autorizada por don Manuel Murlé González, don Pedro Enrique hizo saber a don Benedicto que don Eugenio había desistido de llevar adelante la adquisición del local objeto de estas actuaciones y que en consecuencia todo lo tratado quedaba sin valor alguno. Queda aclarado pues tanto la conducta de don Pedro Enrique como la cláusula que transcribe el hecho que contestaren orden a que la renuncia al arrendamiento por parte del señor Pedro Enrique quedaba supeditada a que don Benedicto arrendase a don Eugenio el local cuestionado y que éste aceptase el contrato, previo cumplimiento de las obligaciones contraídas con el arrendatario. Tercero.-Incierto cuanto expresa el hecho que consta, por cuanto que se dice de contrario que el demandante cumpliendo con o convenido, suscribió con fecha uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve el previsto contrato de arrendamiento con el también demandado don Eugenio , malamente podía don Eugenio suscribir el contrato de arrendamiento con fecha uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve, cuando con fecha veintisiete de agosto había participado en forma expresa. Cuarto.-Se oponen a cuanto se expresa de contrario. La renuncia de don Pedro Enrique a los derechos de arrendamiento, estaba condicionada al cumplimiento de las obligaciones del propietario arrendador y supuesto adquirente. En definitiva, quien ha creado esta situación ha sido el propio demandante. Alegó los fundamentos de derecho que estimó de aplicación y terminó suplicando se dicte sentencia por la que con expresa imposición de costas al demandante, se desestimen todas y cada una de sus peticiones, absolviendo en definitiva de la demanda a los demandados.
RESULTANDO que evacuado, por las partes, el trámite de réplica y duplica fue recibido el pleito a prueba, uniéndose a los autos las practicadas y evacuado el trámite de conclusiones, el Juez de Primera Instancia número dos de Ponferrada, dictó sentencia con fecha veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y uno , cuya parte dispositiva es como sigue: "Fallo: Que estimando como estimo en parte la demanda de juicio ordinario de mayor cuantía, promovido por don Benedicto , contra don Pedro Enrique , hoy fallecido, habiendo sido continuado por sus herederos doña Leonor , la cual actúa además de por sí, en beneficio y representación de sus hijos menores de edad, don Cesar y doña Carmen , don Lucio , doña Consuelo , doña Penélope , don Braulio , doña Carla y doña Montserrat , y contra don Eugenio , el cual se halla en situación de rebeldía, sobre resolución de contrato y otros extremos. I) Declarar y declaro que en virtud de lo convenido en el contrato de fecha veintidós de agosto de mil novecientos setenta y nueve (documento dos) debe entenderse y declararse resuelto el contrato de arrendamiento de fecha diez de octubre de mil novecientos sesenta y uno (documento número uno) del que era objeto el local sito en el bajo de la casa señalada con el número NUM001 de la calle de DIRECCION000 , esquina a Cervantes de la villa de Bembibre, otorgado por el fallecido demandado señor Pedro Enrique y el propietario-arrendador. II.-Condenar y condeno a los demandados a que desalojen y entreguen dicho local, libre de existencias, a disposición del propietario, aquí demandado. III.-Condenar y condeno a don Eugenio a que se haga cargo del local referenciado anteriormente en concepto de arrendatario y en los términos, plazos, precio o rentas y demás condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento que con fecha uno de octubre de mil novecientos setenta y nueve (documento número tres) suscribió con el arrendador, don Benedicto , que es el ahora demandante. IV.- Condenar y condeno por partes iguales mancomunadamente a los demandados, de una parte herederos del señor Pedro Enrique , y de otra, señor Eugenio , a que indemnicen al actor en la cuantía que resulte de multiplicar la cantidad de treinta mil pesetas por el número de meses naturales que a partir del primero de octubre de mil novecientos setenta y nueve hayan transcurrido hasta tanto no den cumplimiento a los pedimentos consignados en los puntos segundo y tercero ya decretados, de tal manera que una vez cumplido el punto segundo, si el señor Eugenio se niega a hacerse cargo del local, desde tal fecha de cumplimiento, los daños y perjuicios correrán a cargo de este último. Y todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a costas.
RESULTANDO contra la anterior sentencia se interpuso por la representación de los herederos de don Pedro Enrique y otros, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid dictó sentencia en seis de septiembre de mil novecientos ochenta y dos , cuyo fallo dice: Fallamos: Que revocando la sentencia dictada por el señor Juez número dos de Ponferrada, el veinticinco de marzo de mil novecientos ochenta y uno , y desestimando la demanda formulada por don Benedicto , debemos absolver y absolvemos de sus pretensiones a los demandados, sin hacer especial imposición de las costas de ambas instancias.
RESULTANDO que el Procurador don Isacio Calleja García, en nombre de don Benedicto , formalizó recurso de casación por infracción de Ley y doctrina legal que funda en los siguientes motivos:
Fundado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque la sentencia recurrida interpreta erróneamente los contratos que suscribieron los litigantes fechados en veintidós y veintitrés de agosto y en uno de octubre de mil novecientos setenta ynueve, obrantes en autos, al calificarlos y considerarlos de contrato de traspaso de local de negocio, infringiendo así, por violación, el artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil. Es doctrina legal, contenida en las sentencias de esta Sala de siete de febrero y ocho de abril de mil novecientos sesenta y nueve , que la interpretación de los contratos ha de presentarse en la casación como tema que sitúe la cuestión en el terreno de la pura aplicación del derecho, sin que pueda discurrirse al amparo del número séptimo del artículo mil seiscientos noventa y dos. El traspaso de local de negocio consiste, a los efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos -según su artículo veintinueve- en la cesión, mediante precio, del local, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual queda subrogado de los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento, enseñando las sentencias de este Tribunal Supremo de tres de junio de mil novecientos cincuenta y cuatro y treinta y uno de marzo de mil novecientos sesenta y dos , que la facultad de traspasar los locales de negocio ha sido reconocida al arrendatario, como un derecho, para cuyo ejercicio no necesita del consentimiento del arrendador, es decir, que el arrendatario enajena el uso del local obligando al arrendador, sin contar con su voluntad, a vincularse a un tercero.
Fundado en el número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque la sentencia recurrida infringe, por interpretación errónea, el artículo mil doscientos setenta y cuatro del Código Civil. En efecto, la referida norma entiende por causa de los negocios jurídicos onerosos para cada parte, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra, promesa que hizo el señor Eugenio de pagar millón y medio de pesetas al señor Pedro Enrique por la cesión de sus derechos a usar el local, por lo que existió y sigue existiendo la causa contractual entre ambos y también con el arrendador señor Benedicto , en las promesas que se efectuaron en los contratos bilaterales anteriormente examinados. La cesión de los derechos del arrendatario del local de negocio al nuevo usuario, aunque se califique de traspaso, no es un contrato real, sino un contrato consensual, que se perfecciona con el consentimiento de los obligados, en efectuar y recibir la prestación correspondiente, lo que basta para que la causa se entienda Ínsita en los contratos onerosos (Sentencia de veinte de enero de mil novecientos sesenta y cinco ), sin que deba confundirse con los móviles del negocio jurídico ni con el fin de que propusieran los contratantes (Sentencia de veinticuatro de marzo de mil novecientos cincuenta y seis ), ni tampoco con la infracción de lo pactado, que sólo para la rescisión podría tenerse en cuenta (Sentencia de treinta de marzo de mil novecientos ).
RESULTANDO que admitido el recurso, instruida la parte recurrente, habiendo comparecido la contraparte por medio del Procurador don Saturnino Estévez Rodríguez* se declararon conclusos los autos.
VISTO siendo Ponente el Magistrado Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que según la apreciación de los hechos realizados por la Sala de instancia -no impugnada en este sentido- la acción entablada por el arrendador se dirigía a la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio, vigente entre ambos, respecto del cual se había suscrito por los mismos un convenio de extinción del arriendo, debiéndose dejar el local vacío en una determinada fecha para ser ocupado como nuevo arrendatario por un tercero, obrando esto como condición, además de fijarse una nueva y muy superior renta; convenio que fue cumplimentado en el mismo día aunque lleve fecha del siguiente, por otro suscrito por el arrendatario y el nuevo a quien se traspasaba, es decir, el nombrado y previsto en el primer documento, si bien este nuevo locatario por traspaso renunció o desistió días más tarde del mismo, extremo que el arrendatario hizo saber mediante Notario al arrendador; hechos a los cuales la Sala de instancia, en la sentencia que se recurre, aplicó la calificación jurídica de un "compromiso" de contrato de traspaso, o cesión arrendaticia, no consumado por renuncia del nuevo y frustrado arrendatario y, consiguientemente, con el fallo desestimatorio de la demanda por entender subsistente el contrato de arrendamiento al no cumplirse el traspaso, que operaba como condición no dada.
CONSIDERANDO que en el primer motivo del recurso interpuesto por el arrendador se alega la violación del artículo mil doscientos ochenta y uno del Código Civil, el cual, como sé desprende de su simple lectura, contiene dos párrafos, el primero referente al criterio interpretativo literal del contrato ("in clavis non fit interpretatio") y él segundo a la preferencia de la intención sobre la letra (criterio intencional), sin que, a pesar de ello, el recurrente indique a cuál de ellas se refiere, justamente para encauzar (principio dispositivo) la función revisora de este Tribunal y cumplir con lo dispuesto en el artículo mil setecientos veinte de la Ley de Enjuiciamiento Civil, olvido u omisión que sería bastante para desestimar el motivo.
CONSIDERANDO que, no obstante ello, no estará de más añadir, para alejar toda sospecha de formalismo, que en punto a la calificación del contrato que en el motivo se sostiene, derivada de una interpretación distinta a la de la sentencia impugnada, cierto es que el traspaso, como figura definido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículos veintinueve y siguientes), no precisa del consentimiento delarrendador, pero tampoco excluye que éste intervenga en la preparación o negocio jurídico de algún modo y preste -en concreto, como en el caso- su consentimiento expreso y previo para el mismo, supuesto ya contemplado y estudiado en la Sentencia de esta Sala de uno de diciembre de mil novecientos ochenta y tres , con la consecuencia de evitar o excluir otras formalidades o requisitos legales.
CONSIDERANDO que en este sentido, pues, no se alcanza a comprender la argumentación del motivo al respecto y en qué aspecto puede influir la intervención o consentimiento previo del arrendador para el traspaso, con el intento de calificar ello como contrato distinto y autónomo y obtener así la resolución del arriendo, cuando en verdad tal tesis no deja de ser una calificación parcial del recurrente que no enerva la judicial que combate, ya que es evidente que los convenios simultáneos (renuncia al arriendo con la condición de la entrada del tercero designado por ambos, y pacto de arrendatario y tercero de cesión del local) forman un complejo contractual no separable en unidades o pactos aislados, en cuanto están indicando elocuentemente que la resolución pactada entre arrendador y arrendatario estaba subordinada explícita y tajantemente a la condición o presupuesto de la entrada de otro arrendatario, mutuamente aceptada, con el aumento de renta y renuncia a la participación en el precio del traspaso, y sin que, en definitiva, tal interpretación y calificación final pueda tacharse de atentatoria ni a la letra ni al espíritu del pacto, como naturalmente se infiere de la consideración de que no tendrían sentido los contratos en si mismos por separado, así deducible de su redacción y de sus fechas, es decir, por ser complementarios e integrantes en suma de un contrato de traspaso autorizado por el arrendador.
CONSIDERANDO que en cuanto al motivo segundo y último que denuncia la interpretación errónea del artículo mil doscientos setenta y cuatro del Código Civil, cumple añadir que, sin perjuicio de estimar tal alegato como un supuesto de la cuestión porque el recurrente parte de su tesis de la separación de los distintos convenios- tampoco es cierto que se de en la sentencia interpretación errónea alguna de la norma citada, relativa a la causa en los contratos (tema, por otra parte, no discutido en el juicio), porque siendo el presupuesto del fallo la calificación no enervada del juzgador de instancia de tratarse de un contrato preparatorio de traspaso, claro es que el Tribunal sentenciador no se hizo cuestión de la causa propia de este contrato oneroso, que dio par probada y existente como tal aumento de renta el nuevo arrendatario; precio del traspaso que percibiría el arrendatario anterior), en cuanto determinante de la convención así jurídicamente calificada, a lo cual se atuvo para luego determinar su eficacia y consumación, que no llego a darse por faltar la condición convenida, es decir, la no aceptación del nuevo arrendatario que desistió del traspaso antes de firmar el nuevo contrato de arriendo y con ello la frustración del traspaso, razón por la cual la Sentencia de instancia mantuvo el primitivo arrendamiento y rechazo la demanda de resolución, fallo que ahora hay mantener mediante la desestimación también de este motivo y, junto coa la del anterior, la del recurso, con las prevenciones del articulo mi setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo en cuanto al depósito no exigible, por ser distintas las sentencias de instancia.
FALLAMOS
que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por don Benedicto , contra la sentencia que en seis de septiembre de mil novecientos ochenta y dos dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valladolid. Condenamos a dicho recurrente al pago de las costas y líbrese a la Audiencia referida la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.
ASI por esta nuestra sentencia, que se publicara en el Boletín Oficial de Estado, e insertará en la COLECCION LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez. - Rafael Casares. - Cecilio Serena.- Rafael Pérez.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia publica en el día de hoy, lo que como Secretario de la misma certifico
.-Antonio Docavo.-Rubricado.
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