STS, 12 de Junio de 1984

Núm. 375.-Sentencia de 12 de junio de 1984

PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.

RECURRENTE: Don Juan y otros.

FALLO

Haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria de 10 de mayo de

1982.

DOCTRINA: Contratos. Interpretación.

La función primordial de la interpretación de los actos jurídicos contractuales, en el sistema que consagra el Código Civil, es la

de tratar de conocer la voluntad real de los contratantes, por lo que, según preceptúa el artículo 1.281 , se estará al sentido literal

de las cláusulas del contrato sólo en el caso de que sus términos sean claros y no dejen duda sobre la intención de aquéllos, y

si la duda existe, sobre todo si las palabras parecieren contrarias a la intención, ésta deberá prevalecer sobre aquéllas, según se

añade en el párrafo segundo del precepto; intención que entonces deberá buscarse utilizando las demás reglas de hermenéutica

que el Código establece, la primera de las cuales es la contenida en el artículo 1.282 , a cuyo tenor "deberá atenerse

principalmente a los actos coetáneos y posteriores al contrato".

En la villa de Madrid a 12 de junio de 1984.

En los autos de juicio especial promovidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Las Palmas de Gran Canaria por don Juan , por sí y la comunidad de herederos de don Juan Miguel , contra don Ildefonso y don Jose Ángel , mayores de edad, casados, comerciantes y vecinos de San Mateo, sobre desahucio de industria; y seguidos en apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria, que ante Nos penden en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la parte actora, representada por el Procurador don Francisco Anaya Monge y con la dirección del Letrado don Jaime Santomas Fernández de Castro.

RESULTANDO

RESULTANDO que el Procurador don Alfredo Crespo Sánchez, en representación de don Juan , porsí y la comunidad de herederos de don Juan Miguel , conocido como por don Juan Miguel , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número I de Las Palmas de Gran Canaria demanda de juicio especial contra don Ildefonso y don Jose Ángel , sobre desahucio de industria, estableciendo los siguientes hechos: Primero. Que los demandados son arrendatarios del bar sito en el número 7 de la calle Queipo de Llano, en San Mateo, de cuya industria e inmueble son propietarios los demandantes, herederos de don Juan Miguel , que fue quien otorgó los sucesivos arrendamientos desde 1944.-Segundo. Que aunque desde 1956 el arrendatario del bar era don Ildefonso , con dicho señor trabajaba en la industria su hermano Jose Ángel y en el último contrato figuraba también como arrendatario, por lo que se ha dirigido la demanda contra los dos; no obstante, don Jose Ángel , por los años sesenta, tramitó por su cuenta una apertura del bar sólo a su nombre, intentando desplazar a su hermano de la titularidad arrendaticia a espaldas del arrendador, intentando con esta maniobra aparentar que el bar fue abierto al público en el año 1961 por él y que lo arrendado era un local y no una industria. Siguió exponiendo los fundamentos de derecho que estimó oportunos y terminó suplicando sentencia en la que se declare haber lugar al desahucio solicitado y se condene a los demandados a desalojar el bar de autos en el término de quince días, apercibiéndoles de lanzamiento, en su caso, y al pago de las costas.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados para juicio verbal, compareció el demandado don Ildefonso , que se allanó a la demanda, y compareció en los autos, en la representación de don Jose Ángel , el Procurador don Félix Sánchez de la Peña, que se opuso a la demanda y contestó: Primero. Negando que el arrendamiento sea de industria; en realidad lo es de local de negocio, no objetando que el edificio arrendado era casa en la que existe local de negocio y vivienda; negando el que tengan valor alguno los supuestos vencimientos de los contratos.-Segundo. Niega lo que se refiere en que fuese en el año 1956 cuando se iniciaron las relaciones arrendaticias entre el demandado personado y su hermano Ildefonso con el actor.-Tercero. Hace referencia a lo expuesto en el juicio de desahucio, exponiendo las alegaciones que estimó convenientes. Expuso los fundamentos de derecho que estimó oportunos y la excepción de inadecuación de procedimiento y terminó suplicando sentencia estimando la reconvención y se declare que, por razón de ser lo arrendado local de negocio con vivienda y a lo sumo con prestación de alguna instalación o mueble, no ha lugar a su resolución por aplicación de la prórroga legal a la fecha de conclusión del contrato, siendo el procedimiento por el que se han de tramitar las cuestiones relacionadas con este tipo de arrendamiento los que se señalan en los artículos 120, 123 y 126 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y demás concordantes de la de Enjuiciamiento Civil, y no el procedimiento seguido por el actor reconvertido, condenando al actor a estar y pasar por esta declaración y a las costas del procedimiento.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba, se practicó la que, propuesta por las partes, fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas, y practicada prueba pericial, acordada para mejor proveer, y seguido el plazo con arreglo a derecho.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia número 1 de Las Palmas de Gran Canaria dictó sentencia con fecha 10 de febrero de 1982 , cuyo fallo es como sigue: "Primero. Desestimo la excepción de inadecuación de procedimiento opuesta por el demandado don Jose Ángel .-Segundo. Estimo la demanda de desahucio de industria formulada con dicho demandado y contra su hermano don Ildefonso , declarando haber lugar al desahucio del bar descrito en el hecho primero de la demanda, condenándoles a poner el mismo a disposición de la comunidad hereditaria actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican voluntariamente.-Tercero . Sin condena en costas."

RESULTANDO que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación del demandado no allanado a la demanda y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria dictó sentencia con fecha 10 de mayo de 1982 , con la siguiente parte dispositiva: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don Enrique Toledo Marrero, a nombre de don Jose Ángel , debemos revocar y revocamos la sentencia recurrida y absolvemos a los demandados, don Ildefonso y don Jose Ángel , de la demanda interpuesta contra ellos por los herederos del señor Juan Miguel , sin hacer condena en costas en ambas instancias."

RESULTANDO que el Procurador don Francisco Anaya Monge, en representación de don Juan , por sí y la comunidad hereditaria de don Juan Miguel , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria con apoyo en el siguiente único motivo:

Único. Por infracción de ley y de la doctrina concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil : por infracción del artículo 1.282 del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, ya que para juzgar la intención de los contratantes deberá tenderseprincipalmente a los actos de éstos, lo que olvida la sentencia que se recurre. La sentencia recurrida decide de hecho sobre la cualidad del contrato de arrendamiento de enero de 1977 , pero sin examinar el factor preponderante de ese contrato mixto de vivienda-industria, pese a que en la tramitación de los autos hay elementos más que suficientes para cualificar debidamente al mismo. Y la oposición durante toda la litis del demandado don Jose Ángel nunca rechaza la definición de arrendamiento de industria con la de arrendamiento de casa o de casa-vivienda: siempre lo hace con la de local de negocio. Y en el suplico solicita se desestime la demanda por no ser adecuado el procedimiento "dada su condición de arrendamiento de local comercial con vivienda aneja". En efecto, existe una diversidad de opiniones entre recurrente y recurrido sobre el objeto del arrendamiento: para el primero es un arrendamiento de industria; para el segundo, sobre un local de negocio. Y éste es el momento de valorar lo decidido. Todos los contratos de arrendamiento de autos hablan de que se alquila una casa y además de ella, los muebles y enseres propios de una industria de bar. Parece, en principio, que por escrito se da más importancia a la vivienda que al local de negocio o industria y, sin embargo, ello no es así. Todas las presunciones que nos encontramos a lo largo del pleito abundan en dar mayor preponderancia a la actividad industrial que a la vivienda, que queda en un papel secundario. ¿Qué conclusión puede sacarse si no de la existencia de tantos contratos sucesivos? Si el arrendamiento lo hubiera sido sobre vivienda o local de negocio, hubiera bastado con el primero de los contratos y en beneficio de su prórroga legal. Si la intención lo era solamente la de aumentar las rentas, bastaba con la cláusula aneja que figura en alguno de ellos. ¿Por qué figura entonces un plazo de vigencia en cada contrato? Algunos de un año, lo que seria normal y no definitorio, pero en otros de cinco años o de dos años. ¿No demuestra la voluntad de las partes en reconocer un límite temporal? Cada vez que se suscribía un nuevo contrato, ¿no estaba realizando el arrendatario una manifestación de voluntad y de reconocimiento de los límites temporales del anterior contrato? De no ser así, no tenía por qué hacerlo. Pero el reconocimiento definitivo lo constituye la cualificación realizada por el Letrado defensor de sus intereses, que no se opuso en base a que los contratos lo eran sobre una casa vivienda, sino a que lo eran sobre local de negocio. La aceptación de la preponderancia del negocio sobre la vivienda en realidad es tal que los demandados aceptaban esa certeza. Lo que de contrario se admite no puede ser discutido, es verdad incontrovertible en la litis. Para la determinación de la cualificación de un local arrendado habrá de basarse principalmente en la intención del arrendador y del arrendatario al suscribir los contratos y por el destino primordial que se diera al citado local. Todo ello conduce a que el Juzgado estima como hecho probado que los demandados arrendaron un negocio preexistente y en marcha, sin que este hecho haya sido controvertido por la sentencia de la Audiencia. Al no apreciarlo así la Sala ha infringido por inaplicación la norma interpretativa impuesta por el artículo 1.282 del Código Civil .

RESULTANDO que admitido el recurso e instruida la parte recurrente, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista, con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente el Magistrado excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que el primer tema de casación que plantea el presente recurso es el relativo al contrato que debe reputarse en vigor para regular la relación arrendaticia existente entre las partes litigantes, habiendo constancia en autos de que son varias, cronológicamente sucesivas, sus manifestaciones escritas, que se inician con la de 1 de octubre de 1956 y continúan hasta las de 1 de enero de 1977 y 1 de junio de 1979, todas ellas aportadas con la demanda, como muestra de la continuidad en el mismo arrendamiento que, con las diversas fechas, reflejaban los respectivos vencimientos, afirmándose en el hecho primero del escrito inicial que "... la contraparte dice no reconocer el de 1979, sino el anterior, que, siendo por un año y celebrado en 1977, ha vencido también, aun considerándolo tácitamente reconocido, reconocimiento de dicha pluralidad sucesiva que admite el demandado, opuesto a la pretensión actora, que hoy figura como recurrido, cuando en el también hecho primero de la contestación sostiene que "... negamos que tengan valor alguno los supuestos vencimientos de los plazos contractuales de los contratos que se aportan y mucho menos aún el de fecha del año 1979...", con lo que no discute la realidad de ninguno, pues lo que niega es la efectividad de las fechas de vencimiento figuradas, especialmente del último, que, por serlo, fue el esgrimido por la parte actora. Justo por ello la sentencia de primer grado lo declara existente y válido para acceder a la pretensión resolutoria de los demandantes; en cambio, la sentencia recurrida afirma que carece de existencia legal y que no puede regir la relación discutida ni prosperar la acción que en él se basa, "no pudiéndose entrar a conocer del mismo so pena de infringir el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento ", afirmación que no se declara como hecho acreditado con la prueba, sino como deducción del resultado probatorio, pero que, como tal, no es combatida en el recurso y es forzoso respetar, con independencia de la opinión que pueda merecer a esta Sala, pues la deducción se basa fundamentalmente en que en dicho contrato de 1979 figuraban dos arrendatarios, de los que no firmó el actual recurrido, haciéndolo sólo el otro, hermano suyo, que se allanó a la demanda, estimándose que la pretensión de los actores integra un todo indivisible para los demandados que impide resolver en formadistinta para cada uno de éstos so pena de infringir el artículo 359 de la Ley Procesal , sin que se ofrezcan argumentos que justifiquen la solución distinta, desfavorable para el arrendatario que se allanó, sin incidir en la misma infracción del invocado artículo.

CONSIDERANDO que en segundo lugar el recurso suscita el tema referente al objeto arrendado, para cuya solución es preciso tener en cuenta las distintas manifestaciones escritas antes relatadas de la relación arrendaticia, en especial las dos de las que se discutió su vigencia en el pleito, como en definitiva hace la propia sentencia recurrida, no obstante haber dicho que, so pena de infringir el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento, no se podía entrar a conocer del contrato de 1979 , puesto que parte de él para tratar del objeto contractual, afirmando que, a tenor del mismo, lo arrendado es una industria, mientras que en el de 1977 es una "casa con muebles y enseres propios de una industria de añadiendo que "existe un contrato único, con dualidad de objetos: casa y bar", dualidad que, en efecto, aparece contrastada por tres hechos indiscutibles: en primer lugar, uno positivo, que declaró probado la sentencia de primer grado, de acuerdo con las pruebas documental, testifical y de confesión, consistente en que "lo arrendado fue un negocio, en marcha, de, lo que quedó firme, pues el Tribunal "a quo" lo respetó sin intentar siquiera su contradicción; en segundo término, otro del mismo carácter que no menciona el contrato de 1979, pero sí todos los anteriores, y que la sentencia recurrida declara probado, no habiendo sido discutido por ninguno de los litigantes, y es que el arrendatario- demandado "vive con su familia en la casa donde está instalado el bar", y, finalmente, uno de orden negativo, relativo a que lo arrendado no era un local de negocio, como había alegado el demandado que se opuso a la pretensión actora, según quedó acreditado con el resultado probatorio, coincidentemente apreciado en las dos instancias; con todo lo cual se están interpretando los términos literales del contrato de 1977, en el sentido de que aquella dualidad de objetos del contrato único no se configura con autonomía de cada uno de ellos ni tampoco que el bar esté en relación de dependencia respecto de la vivienda, sino que es ésta la que depende de aquél, puesto que se dice que está en la casa donde está instalado el bar.

CONSIDERANDO que, no obstante lo anterior, la sentencia recurrida deja sin resolver el problema básico de la preponderancia de uno u otro de los elementos que integran el objeto contractual que, como ella misma declara, habrá de influir en el procedimiento a seguir, y, es más, justo porque no se resuelve, absuelve de la demanda al demandado que se opuso a ella. Lo cual es sin duda contrario a lo dispuesto en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento , que exige que las sentencias sean "claras, precisas y congruentes con las demandas y con las demás pretensiones deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que éstas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate", pues es visto que la demanda, considerando que el objeto arrendado era una industria, solicitó la resolución por haber expirado el plazo que se fijó; a su vez, el demandado que se opuso sostuvo que el objeto fue un local de negocio que tenía a su favor la prórroga legal del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; mientras que la sentencia recurrida, tomando como base el único contrato al que reconoce validez jurídica, que es el de 1977, da la interpretación correcta de que el objeto no es ni uno ni otro, sino uno mixto de vivienda y de industria de bar, omitiendo, sin embargo, la declaración exigida por las partes sobre el elemento decisivo para resolver acerca de la continuidad del arrendamiento o su resolución, que fue el punto fundamental debatido en el pleito, que, consiguientemente, quedó sin decidir, a lo que no puede ser obstáculo la dualidad de contratos referida porque, como se ha dicho, este primer punto fue resuelto en favor de uno con arreglo al cual era necesario obtener la última consecuencia jurídica, completando la que, en otro caso, debe tacharse de interpretación incompleta, que conduce al "absurdum" de la permanencia en la relación arrendaticia al arrendatario-demandado, que basó su actitud en un pretendido arriendo de local de negocio, cuya inexistencia evidenció la propia sentencia, de acuerdo con la prueba que se practicó en la instancia.

CONSIDERANDO que la función primordial de la interpretación de los actos jurídicos contractuales, en el sistema que consagra el Código Civil, es la de tratar de conocer la voluntad real de los contratantes, por lo que, según preceptúa el artículo 1.281 , se estará al sentido literal de las cláusulas del contrato sólo en el caso de que sus términos sean claros y no dejen duda sobre la intención de aquéllos, y si la duda existe, sobre todo si las palabras parecieren contrarias a la intención, ésta deberá prevalecer sobre aquéllas, según se añade en el párrafo segundo del precepto; intención que entonces deberá buscarse utilizando las demás reglas de hermenéutica que el Código establece, la primera de las cuales es la contenida en el artículo 1.282 , a cuyo tenor "deberá atenderse principalmente a los actos coetáneos y posteriores al contrato", precepto que no se tuvo en cuenta por la sentencia recurrida, lo que permite al recurso, en el único motivo formulado, con amparo procesal en el número 1 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento , denunciar que fue violado por no aplicación; y, en efecto, no se aplicó, quedando sin valorar, por tanto, los referidos actos confirmatorios de la existencia de un establecimiento de bar en la casa objeto del pleito desde 1944 y su mantenimiento posterior, sin interrupción, a través de los diversos arrendatarios, así como de los varios contratos suscritos por ambas partes desde 1956 y su efectividad de hecho, siempre con fijación de fecha de vencimiento, innecesaria de suyo tanto si fuese de vivienda como silo fuera de local de negocio, habida cuenta la inderogable prórroga legal. Y siendo esto así, la preponderancia del elemento "industria o negocio" sobre el de vivienda es indiscutible porque, según el artículo 4.°, 1, de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sólo se admite la realidad del inquilinato, en casos de coincidencia como el que se examina, cuando en la casa se desarrolle una "pequeña industria doméstica", en la que no puede incluirse un negocio de bar por su propio significado y alcance, abierto al público, con autonomía luncional ajena al hogar, según proclamó la conocida por lo reiterada doctrina jurisprudencial de este Tribunal Supremo, predominio de este elemento que conduce a considerar el supuesto presente como un arrendamiento de industria o negocio, incluido en el artículo 3.°, 1, de la misma Ley locativa, puesto que junto con la "casa" el arrendatario recibió el negocio o industria de bar establecido en el local, siendo objeto del contrato no sólo los bienes y enseres que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada, lo que significa que queda excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, rigiéndose por lo dispuesto en la legislación civil común, al modo como se sostiene en el recurso.

CONSIDERANDO que en virtud de cuanto queda expuesto, procede estimar el motivo formulado y, con él, la totalidad del recurso, casando y anulando la sentencia recurrida, sin que sean de apreciar méritos que permitan hacer declaración especial en cuanto a las costas causadas en este trámite ni haya lugar a un pronunciamiento referente al depósito, que no fue constituido al no ser conformes de toda conformidad las dos sentencias de instancia.

FALLAMOS

Fallamos

que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Juan , por sí y la comunidad de herederos de don Juan Miguel , y, en su consecuencia, casamos y anulamos la sentencia que en 10 de mayo de 1982 dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Las Palmas de Gran Canaria , sin hacer expresa imposición de costas; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que remitió.

ASI por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- José Beltrán de Heredia y Castaño.-Antonio Fernández.- Rafael Casares.- Mariano Fernández Martín Granizo.- Rafael Pérez.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don José Beltrán de Heredia y Castaño, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.

Madrid, 12 de junio de 1984.- Antonio Docavo.- Rubricado.