STS, 22 de Marzo de 1984

Sentencia de 22 de marzo de 1984.

PROCEDIMIENTO: Infracción de Ley.

RECURRENTE: Expansiones Técnico Inmobiliarias, S. A.

FALLO

No haber lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid, de 26 de junio de 1981 .

DOCTRINA: Contrato de ejecución de obra. Infracciones urbanísticas realizadas por el constructor.

Acciones utilizables.

La aplicación de la normativa general de derecho de obligaciones respecto a la prevista

indemnización de daños y perjuicios en razón del incumplimiento y la resolución del contrato en la

misma hipótesis, ha sido reiteradamente admitida por la jurisprudencia en el ámbito de la

edificación declarando su compatibilidad con la función específica de las acciones edilicias, como

medio idóneo de protección para los adquirientes de pisos y locales, ilegalmente construidos o no

ajustados a la "lex artis»; y en cuanto a las notas que definen la facultad resolutoria indicada, la

doctrina jurisprudencial ha puntualizado que no sólo habrá de operar cuando concurra en el

contratante infractor una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo pactado, sino

también si se produce un hecho que de manera definitiva impida el juego de las respectivas

prestaciones, frustando el fin del contrato.

En la Villa de Madrid en veintidós de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro.

En los autos de juicio declarativo Ordinario de Mayor Cuantía, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Madrid, y en grado de apelación ante la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid; a instancia de don Cristobal , contra Expansiones Técnico Inmobiliarias ETISA; sobre Reclamación de cantidad; autos pendientes ante esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en virtud de recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por Expansiones Técnico Inmobiliarias, S. A. "(ETISA)», representada por el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate y Puig-Mauri y defendida por el Letrado don Ángel García Aguado; habiendo comparecido como parte recurrida don Cristobal , representado por el Procurador don Manuel del Valle Lozano, y defendido por don Manuel Iglesias Cubría.RESULTANDO

RESULTANDO: Que el Procurador don Manuel del Valle Lozano, en representación de don Cristobal

, formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de Madrid demanda de juicio Declarativo Ordinario Mayor Cuantía contra Expansiones Técnico Inmobiliarias; S. A. (ETISA), sobre reclamación de cantidad, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: En documento privado suscrito en esta capital el treinta de junio de mil novecientos setenta y seis, la empresa demandada vendió a su representado, que adquirió por compra, sin mención especial para la sociedad de gananciales con su esposa, un local comercial, sito en el Edificio de Bolianas, bloque 9, local número 4-5, término municipal de Torrejón de Ardoz de una superficie aproximada de 74 m2 expresando que correspondía a dicho el valor total del edificio y elementos comunes del mismo, siendo el propio convenido de dos millones ciento noventa y seis mil ochocientas setenta pesetas, cantidad en la que se incluyen los intereses convenidos correspondientes a la parte del precio aplazado, naciéndose efectivo dicha suma en moneda de curso legal, la cantidad de cuatrocientas sesenta y dos mil quinientas pesetas, que entregó el comprador al vendedor a cuenta del precio total; y el resto mediante letras aceptadas por el comprador, en número de sesenta de veintiocho mil novecientas seis pesetas cada una, habla de ser abonado. Segundo. Puesta en posesión material de la cosa la parte compradora, y creyendo de buen fe que el local se había construido con arreglo a la Ley, procedió a hacer las obras de aceptación, división interior con cuarto de aseo, techo de escayola, lucimientos de paredes interiores con yeso, el piso de terrazo. La fachada Oeste en unos seis metros de largo y todo su alto del local de plaquetas, y el resto de la fachada, amplios ventanales, lo mismo en la fachada Sur. Tercero. Días más tarde, el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, procedió no obstante las protestas de la demandante, a su demolición, porque al parecer, no se había autorizado la construcción. Cuarto. Tal actuación supone la privación a la sociedad de gananciales que el actor representa, de la cosa comprada, en virtud de procedimiento administrativo, en que el actor ni ha sido parte ni oído, no siendo posible dentro de la buena fe, desconocer a la parte vendedora, la cual responde de la existencia física y jurídica de la cosa. Quinto. Sin perjuicio de las resoluciones que pudieran dictarse en otra jurisdicción, entre vendedora y Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, no puede ignorarse el efecto inmediato de privación de la cosa al comprador, que en aquel momento, había cumplido por su parte con todas las obligaciones derivadas del contrato, pues había pagado las cuatrocientas sesenta y dos mil quinientas pesetas, y también las letras vencidas hasta el día de la privación de la cosa, en total ocho letras, por importe cada una de ellas, de veintiocho mil novecientas seis pesetas. Sexto. A consecuencia de la privación de la cosa comprada, los actores han experimentado los correspondientes daños y perjuicios, que hasta el acto de conciliación habían cifrado en otras doscientas noventa y cinco mil setecientas cincuenta y una pesetas y veinticinco céntimos, por la pirmación del dinero durante el tiempo transcurrido, y por las personales ocupaciones y trabados en la adecuación del local y además el valor del mismo, el día en que han sido privados de él era muy superior al precio de coste más las cantidades consignadas en esta demanda y en la de conciliación, mas como desde ese día dejaron de pagar las letras que la vendedora se ofreció a recoger, limitan la cuantía de la demanda a un millón cuatrocientas sesenta y ocho mil setecientas cincuenta y seis pesetas y veinticinco céntimos. Termina suplicando se dictase sentencia, en que estimando la demanda, se condenase a la demandada a tener por ineficaz y resuelto el contrato de compraventa referido en el hecho primero de la demanda, y a indemnizar a la demandante, en la cantidad de un millón cuatrocientas setenta y ocho mil setecientas cincuenta y seis pesetas y veinticinco céntimos, y a la que señalase el Juzgado, y al pago de las costas.

RESULTANDO: Que admitida la demanda y emplazada la demandada Entidad Expansiones Técnico Inmobiliaria, S. A. (ETISA) compareció en los autos en su representación el Procurador don José Luis Ortiz Cañavate y Puig Mauri que contestó a la demanda oponiendo en síntesis: Primero. Muestra su conformidad con el correlativo. Segundo. Su representada, para promover el Conjunto Residencial Centro de Documentación Judicial

del proyecto inicial, comunicó mediante dos cartas al Arquitecto municipal de la Corporación lo expuesto anteriormente, y por así haberlo manifestado verbalmente en el Ayuntamiento, y por que tal cambio no vulneraba ningún precepto urbanístico de carácter sustantivo, se pensó que con tal comunicación bastaba, no se esperó a tener la oportuna autorización para llevar a cambio el del proyecto. O sea que la única infracción urbanística atribuible a ETISA, es la de no haber esperado a tener en su poder la correspondiente licencia. Cuarto. Etisa, procedió a declarar la obra nueva que estaba realizando y constitución en régimen de propiedad horizontal mediante escritura otorgada ante el Notario de esta capital, don Enrique Jiménez-Arnau el catorce de enero de mil novecientos setenta y cinco, con el número doscientos veintidós de su protocolo, en el que se dividen las plantas bajas de los bloques, ocho, nueve y diez en diversos locales, siendo inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Henares, donde como fincas independientes se hallan dichos locales. Quinto. Realizado esto, y creyendo que los locales estaban legalizados a todos los efectos, tanto el Ayuntamiento como por su inscripción en el Registro de la Propiedad, Etisa los puso a venta, vendiendo el local objeto del pleito el treinta de junio de mil novecientos setenta y seis, y algunos de los compradores de los locales, para acometer las obras de reforma y acondicionamiento, solicitaron del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, la licencia de obra menor reglamentaria y la licencia de apertura para abrir al público sus negocios, y el Ayuntamiento no pone nunca de manifiesto que exista algún tipo de problema sino que da a las solicitudes la tramitación reglamentaria, y en algunos expedientes, han llegado a publicarse los preceptivos anuncios en el Boletín Oficial de la Provincia; o sea que el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, con tal comportamiento no hace otra cosa que consentir expresamente con la existencia de los mencionados locales, confirmando públicamente su legalidad y convalidando los defectos de procedimiento en que incurría ETISA, al solicitar la licencia. Sexto. Cuando ya había locales funcionando y abiertos al público, el Ayuntamiento da marcha atrás decidiendo que los locales comerciales de los bloques ocho, nueve, y diez de la URBANIZACIÓN000 , se han construido cometiendo ETISA infracciones urbanísticas graves, por lo que debían ser derribados en el improrrogable plazo de cuarenta y ocho horas, lo que se exhortó en la sesión del veintiuno de diciembre de mil novecientos setenta y seis, siéndole notificado a ETISA por medio de su encargado en las obras, el siguiente día veintiocho. Séptimo. Ante la infracción urbanística, y a pesar de los graves defectos de que adolecía la notificación mencionada, Etisa planteó contra dicho acuerdo recurso de reposición previo al Contencioso Administrativo, que fue desestimado, y se le concedía un plazo de dos meses para que hiciera uso del derecho que le asistía para pedir la legalización, y advirtiéndole que si antes del primero de marzo no eran derribados, lo ordenaría el Ayuntamiento. Octavo. Etisa, presentó en el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz escrito suplantando la autorización del cambio de una planta de vivienda por otra de locales comerciales, en los bloques ocho, nueve y diez de la URBANIZACIÓN000 . Noveno. En nueve de febrero de mil novecientos setenta y siete. Etisa presentó un nuevo escrito al Ayuntamiento y terminaba solicitando le fuera autorizado el cambio realizado de una planta de viviendas por otra de locales, por ser procedente; y la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz en la sesión de quince de febrero de mil novecientos setenta y siete, adoptó un acuerdo, decidiendo los señores Concejales por unanimidad, el derribo de los repetidos locales, en contra del informe emitido por los Arquitectos y aparejadores Municipales. Y el tres de marzo de mil novecientos setenta y siete, el Ayuntamiento ordenó el derribo de los locales comerciales, lo que se efectuó los días quince y dieciséis siguientes. Séptimo. Ante el proceder del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, Etisa se vio en la necesidad de promover recurso contencioso-administrativo, contra los acuerdos antes mencionados, para poder proteger los intereses propios, y los de los compradores de los locales derribados, el cual se tramita ante la Sala tercera de lo Contencioso Administrativo de la Excma. Audiencia Territorial de Madrid. Once. Etisa además, se ha querellado contra los componentes de la Comisión Municipal Permanente del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, por entender que el acuerdo adoptado, era constitutivo del delito de prefabricación, por lo que tramitaron diligencias indeterminadas ante el Juzgado de Instrucción de Alcalá de Henares las que se hallan archivadas por así haberlo acordado la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Madrid. También Etisa, se querelló contra los Concejales del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, don Pedro Jesús y don Cesar , por el delito de injurias graves contra su mandante, por las declaraciones vertidas en los diarios El País y Ya tramitándose en el Juzgado de Instrucción número uno de Madrid, Diligencias Previas número 768-77. Doce. Respecto de las obras que se dicen realizadas por el demandante, en el local comprado a Etisa, su parte lo desconoce, y de la documentación que se aporta con la demanda, tampoco queda probada su existencia de manera indubitada. Trece. Creen ser arbitraria e injustificada la cantidad reclamada por obras y en mayor medida la de doscientas noventa y cinco mil setecientas cincuenta y una pesetas y veinticinco céntimos, que se pide por indemnización de los daños y perjuicios causados, pues si algún daño se le ha causado, no ha sido Etisa la culpable, y por tanto la responsable de su pago, sino el Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz, además no podrán nunca incluirse en la cantidad sobre la que se calculan dichos daños, los gastos de unas obras que no se han justificado previamente; nunca podrá argumentarse que un negocio que nunca funcionó, haya experimentado un Plus Valor, el del traspaso, pues éste se refiere a los negocios que llevan algún tiempo funcionando, cuentan con clientes proveedores, o sea, unas relaciones comerciales que aseguran una rentabilidad a la inversión y no habiéndose puesto todavía en funcionamiento el negocio,no puede ofrecerse éste, y aunque esto no fuera así, en ningún caso habría de aplicarse al gasto que hubiera realizado el demandante, el treinta por ciento como pretende, sino el interés legal, terminaba suplicando dictase sentencia, por la que se desestime la demanda y se absolviera de la misma a su representada, con expresa imposición de costas.

RESULTANDO: Qué las partes evacuaron los traslados qué para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO: Que recibido el pleito a prueba se practicó la aún propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO: Que unidas a los autos, las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO: Que el señor Juez de Primera Instancia de Madrid, número 2 don Juan Manuel Sanz Bayón dictó sentencia con fecha once de febrero de mil novecientos ochenta cuyo Fallo es como sigue: Que estimando en esencia la demanda interpuesta por don Cristobal contra Expansiones Técnico Inmobiliarias (ETISA), debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa, objeto de esta litis, especificado en el primer considerando, condenando a la demandada, al pago al actor, de la cantidad de quinientas once mil trescientas noventa y siete pesetas por la devolución del precio recibido y gastos justificados, de doscientos noventa y cinco mil setecientas cincuenta y una pesetas y veinticinco céntimos, en concepto de daños y perjuicios. Con imposición de costas a la parte demandada.

RESULTANDO: Que interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la entidad demandada Expansiones Técnicas Inmobiliarias, S. A. y tramitando el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid dictó sentencia con fecha veintiséis de junio de mil novecientos ochenta y uno con la siguiente parte dispositiva: "Que estimado en parte el recurso de apelación interpuesto por la demandada Expansiones Técnico Inmobiliarias, S. A., contra la sentencia, de fecha once de febrero de mil novecientos ochenta dictada por el Iltmo, señor Juez de Juzgado de Primera Instancia número Dos de los de Madrid , en el presente juicio, en el que ha sido actor apelado don Cristobal , confirmamos la citada sentencia, condenando asimismo a la demandada al pago, a partir de la fecha de esta sentencia, del interés fijado en el artículo único de la Ley 77/1980 de veintiséis de diciembre , y, todo ello, con excepción del pronunciamiento sobre costas, respecto de las que no hacemos especial imposición en ninguna de ambas instancias.

RESULTANDO: Que el catorce de Enero de mil novecientos ochenta y dos el procurador don José Ortiz Cañavate y Puig Mauri, en representación de la Entidad Agrupaciones Técnico Inmobiliarias, S. A. (ETISA) ha interpuesto recurso de Casación por infracción de Ley y Doctrina Legal contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en los siguientes motivos. Primer Motivo: Comprendido en el número 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil ; y de la doctrina legal contenida en Sentencias de: 11-6-69, 30-4-69 y 28-2-58 , entre otras. El artículo 1.124 del Código Civil , en su primer párrafo, faculta á resolver las obligaciones recíprocas, siempre que uno de los obligados no cumpliese lo que le incumbe. Por su parte, las Sentencias de 11-6-69; 30-4-69 y 28-2-58 , tienen establecida la doctrina de que para que se pueda producir la resolución, es preciso que exista incumplimiento de sus obligaciones por parte de uno de los contratantes; que ese incumplimiento sea total; y que sea imputable a la parte que incumplió. Supuesto que no se da en el presente caso, habida cuenta que mi mandante cumplió escrupulosamente con sus obligaciones de vendedora, ya que entregó a la parte compradora el local objeto de venta, facilitándole la quieta y pacífica posesión del mismo, como se deduce claramente de las obras que la parte demandante llevo acabo en el repetido local, lo que la misma reconoce, en primera instancia. De lo que se colige con meridiana claridad que el artículo 1.124 no es de aplicación al presente supuesto. Segundo Motivo: Comprendido con el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Aplicación indebida del artículo 1.124 del Código Civil , y de la doctrina legal contenida en Sentencia del 9-12-66 y 13-5-72 . entre otras. Exigen, tanto el artículo, como las Sentencias mencionadas, que para que prospere la pretensión resolutoria, es precisa la existencia de un hecho obstativo que impida de manera definitiva y absoluta el cumplimiento de la obligación. Lo que en el presente caso no ocurre, ya que la privación de que han sido objeto los compradores de la cosa privada, no es ni definitiva ni irreversible, ya que los acuerdos del Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz que motivaron tal privación se encuentran en trámite de Recurso Contencioso- Administrativo, por lo que hasta que no exista resolución firme en dicho recurso, no podía haberse planteado, en su caso, por los demandantes su pretensión de resolver el contrato. Por ello, entendemos no es de aplicación al presente caso el artículo 1.124 del Código Civil .RESULTANDO: Que admitido el recurso e instruida la recurrente única comparecida se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

VISTO: Siendo Ponente el Excmo. señor Magistrado don Jaime de Castro García.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO: Que conforme a los antecedentes que obran en las actuaciones, incólumes en casación, vendido un local comercial por la empresa demandada y recurrente Expansiones Técnico Inmobiliarias (ETISA) al actor y recurrido en determinado edificio construido en el término municipal de Torrejón de Ardoz, mediante documento privado de treinta de junio de mil novecientos setenta y seis y precio pactado de dos millones ciento noventa y seis mil ochocientas setenta pesetas, parcialmente satisfecho, aconteció que las graves infracciones urbanísticas cometidas por la constructora, transformando en espacio para establecimientos mercantiles los bajos que deberían ser diáfanos con arreglo al contenido del Proyecto de edificación y a los términos de la licencia otorgada, asimismo infringida al disminuir el número de plantas destinadas a viviendas, provocaron un acuerdo de la Corporación Local, firme en la vía administrativa el veinte de enero de mil novecientos setenta y siete, ordenando la demolición de los referidos locales ilícitamente construidos, medida a la que el Ayuntamiento dio efectividad en los primeros días de la segunda quincena de marzo siguiente, con la desaparición física consiguiente de la finca objeto del contrato de compraventa, según la propia ETISA manifiesta en el hecho noveno, in fine, del escrito de contestación a la demanda; y entabladas pretensiones instando la resolución negocial, con reintegro de las sumas satisfechas y resarcimiento de los daños y perjuicios causados al comprador, las sentencias de uno y otro grado estiman básicamente el petitum, declarando resuelta la compraventa amén de la devolución de la cantidad de quinientas once mil trescientas noventa y siete pesetas y el pago de doscientas noventa y cinco mil setecientas cincuenta y una pesetas, con veinticinco céntimos, por vía de indemnización.

CONSIDERANDO: Que la aplicación de la normativa general del derecho de obligaciones respecto a la prevista indemnización de daños y perjuicios en razón del incumplimiento (artículo mil ciento uno del Código Civil) y la resolución del contrato en la misma hipótesis (artículo mil ciento veinticuatro), ha sido reiteradamente admitida por la jurisprudencia en el ámbito de la edificación declarando su compatibilidad con la función específica de las acciones edilicias (sentencias de veintiocho de noviembre de mil novecientos setenta, diecisiete de mayo de mil novecientos setenta y uno dieciocho de octubre de mil novecientos setenta y dos, veintidós de octubre de mil novecientos setenta y tres, tres de febrero de mil novecientos setenta y cinco, veintiocho de enero de mil novecientos ochenta y treinta de junio de mil novecientos ochenta y tres, entre otras), como medio idóneo de protección para los adquirientes de pisos y locales, ilegalmente construidos o no ajustados a la lex artis; y en cuanto a las notas que definen la facultad resolutoria indicada, la doctrina jurisprudencial ha puntualizado que no sólo habrá de operar cuando concurra en el contratante infractor una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo pactado, sino también si se produce un hecho que de manera definitiva impida el juego de las respectivas prestaciones, frustrando el fin del contrato ( sentencias de cinco de junio y veintisiete de octubre de mil novecientos ochenta y uno, once de octubre de mil novecientos ochenta y dos y siete de marzo y cuatro de octubre de mil novecientos ochenta y tres ), situación extrema que manifiestamente se presentará cuando el bajo comercial materia del contrato de compraventa fue demolido por mandato del Ayuntamiento al haberse ejecutado la obra sin ajustarse a la previa licencia, como ha resuelto esta Sala en sentencia de ocho de julio de mil novecientos ochenta y tres , examinando un supuesto prácticamente idéntico al ahora debatido.

CONSIDERANDO: Que a tenor de tales fundamentos es clara la inconsistencia de los dos motivos del recurso interpuesto por la vendedora al amparo del número primero del artículo mil seiscientos noventa y dos de la Ley Procesal y basados ambos en la indebida aplicación del artículo mil ciento veinticuatro del Código sustantivo y de la doctrina legal contenida en las sentencias que cita, alegando escuetamente que ETISA atendió sus obligaciones y que no existe hecho obstativo que impida de manera definitiva el cumplimiento, CONSIDERANDO: Que por todo lo expuesto procede la íntegra desestimación del recurso, con lospreceptivos pronunciamientos en cuanto a la imposición de costas (artículo mil setecientos cuarenta y ocho de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no a la pérdida del depósito por no haberse constituido.

FALLAMOS

FALLAMOS

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por Infracción de Ley, interpuesto por Expansiones Técnico Inmobiliarias, S. A. (ETISA) contra la sentencia que en veintiséis de junio de mil novecientos ochenta y uno, dictó la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid ; se condena a dicha parte recurrente al pago de las costas; y líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

ASI por esta nuestra sentencia que se publicará en el boletín Oficial del Estado e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Manuel González Alegre Bernardo.- Jaime de Castro García.- José María Gómez de la Barcena.-Cecilio Serena Velloso.- Mariano Fernández Martín Granizo.- Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. señor Magistrado don Jaime de Castro García Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, de lo que como Secretario de la Misma certifico. Madrid, veintidós de marzo de mil novecientos ochenta y cuatro.- Rubricado.