STS, 15 de Diciembre de 1987
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1987:8613 |
| Fecha de Resolución | 15 de Diciembre de 1987 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 831.-Sentencia de 15 de diciembre de 1987
PONENTE: Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Juicio especial de Arrendamientos Urbanos.
MATERIA: Proceso. Recursos. Recurso de casación. Error de hecho denotado por documento.
Arrendamientos urbanos. Resolución por alterar la configuración del local arrendado.
NORMAS APLICADAS: Número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Artículo 114 (causa 7.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos .
DOCTRINA: Es desestimable el motivo en el que, como documento, se cita la fotografía acompañada con la demanda; en primer lugar porque separa ese medio probatorio de los restantes obrantes en los autos, de los que prescinde el recurrente, siendo así que esas otras pruebas contrarrestan plenamente las parciales y equivocadas apreciaciones del recurrente en torno a que no existen obras de fábrica y a que se trata sólo del inicio de unas obras. En segundo lugar, las maderas con que la obra se construye aparecen introducidas en la pared y adheridas al suelo por una masa de cemento o sustancia análoga que elimina su pretendido carácter de obra desmontable y provisional.
En tercer lugar, no es admisible sostener que haya de esperarse a la conclusión o realización total de las obras para determinar si pueden ser base de resolución del contrato de arrendamientos de local de negocio. Cabe sostener se trata de unas obras que alteran la configuración del local; concepto éste que, como ha declarado reiteradamente esta Sala, es contingente y circunstancial, a examinar en cada caso, atendidas las peculiaridades que concurren en la cosa arrendada y finalidad perseguida por el arrendatario.
En la villa de Madrid, a quince de diciembre de mil novecientos ochenta y siete.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, como consecuencia de autos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia de Vinaroz, sobre Desahucio del Local de Negocio, cuyo recurso fue interpuesto por don Luis Enrique , representado por la Procuradora de los Tribunales doña Ana María García Fernández, y asistido de la Letrada doña Josefina Velasco Arranz, siendo parte recurrida don Jose Francisco , representado por el Procurador de los Tribunales don Manuel Ogando Cañizares, y asistido del Letrado don Ramón Espuny Olmedo.
Antecedentes de hecho
El Procurador don Félix Linares Vera, en representación de Jose Francisco , formuló ante el Juzgado de 1." Instancia de Vinaroz, demanda especial de Ley de Arrendamientos Urbanos , contra don Luis Enrique , sobre Resolución de contrato de arrendamiento de Local de Negocio, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Mi principal don Jose Francisco , juntamente con sus hermanas doña Sara y doña Catalina , su tía doña Nieves y sus primos doña Elena y don Jesús Luis son propietarios de un edificio y patio anejo, sitos en esta ciudad C/ DIRECCION000 n.° NUM000 , local denominado,antiguamente, "Cine Moderno», hoy dedicado a discoteca, con la denominación de "Drácula», con extensión superficial, el local cubierto, de 608 m2. Segundo. Con fecha de 30 de octubre de 1978, y mediante documento privado, los propietarios de dicho inmueble, otorgaron contrato de arrendamiento del local de negocio a favor de don Luis Enrique , para instalar en los mismos un negocio dedicado a discoteca y sala de fiesta, autorizándole a realizar las obras necesarias para adecuar el citado local a las necesidades del negocio que se iba a instalar. El arrendamiento sólo era sobre el local cubierto y no sobre el patio anexo, si bien podía utilizar una puerta existente en dicho local con salida a dicho patio, con carácter de salida de emergencia. Tercero. Posteriormente con fecha de 6 de septiembre de 1979, se autorizó al arrendatario, hoy demandado, para que pudiera destinar, dicho local, a cualquier otra actividad, además de discoteca. Cuarto. El demandado, haciendo uso de las autorizaciones a que me refiero anteriormente, instaló en parte del local arrendado, concretamente en lo que era el vestíbulo del antiguo cine, una discoteca, y en lo que era propiamente salón del cinematógrafo, instaló un parking para vehículos a motor, usando, indebidamente, la puerta de emergencia, como entrada y salida de los vehículos del parking, usando también indebidamente, el patio, no arrendado. Quinto. El demandado, sobre el patio no arrendado, y sin ninguna clase de autorización de los arrendadores, construyó un local de instalando un lavadero para coches, con un foso para engrase de vehículos. Sexto. A la vista de tales obras, el Letrado director de esta parte, citó al demandado para tratar de dichas obras e intentar llegar a una solución amistosa, contestando, con evasivas y con el deseo de continuar con el arrendamiento. La contestación del Letrado director de esta parte, fue comunicarle la denegación de la prórroga del arrendamiento. Séptimo. A la vista de todo los dicho anteriormente, se instó acto de conciliación en el Juzgado de Distrito de esta ciudad, el cual se celebró el día 30 de marzo del corriente año, terminando sin avenencia. Octavo. El demandado no contento con las obras inconsentidas, realizadas en el patio no arrendado, recientemente a mediados del presente mes de abril ha empezado a construir sobre el terreno de dicho local, una nueva edificación. Es de significar que el terrado del local arrendado, no tenía acceso, abriendo un boquete para salir al mismo, y suponemos, por no haber entrado en el local, que también ha construido una escalera de acceso al mismo. Noveno. Para la realización de todas las obras a que nos referimos anteriormente, no ha contado nunca con la pertinente autorización de mi principal y demás copropietarios. Terminaba suplicando sentencia, por la que, se resuelva el contrato de arrendamiento suscrito entre el actor y demás propietarios y el demandado don Luis Enrique , decretando el desahucio del local de negocio que ocupa dicho demandado, el cual quedará libre, vacuo y expedito a favor de todos los propietarios, dado que el actor interviene en favor de la comunidad de propietarios, con apercibimiento de lanzamiento para el supuesto de que el demandado no lo efectúe, con expresa imposición de las costas del procedimiento. Admitida la demanda y emplazado el demandado don Luis Enrique , compareció en los autos en su representación el Procurador don Hipólito Mestre Roig, que contestó a la demanda, oponiendo a la misma en síntesis, los siguientes hechos: Primero. "A priori», negamos rotundamente por falsa e incierta toda la demanda. Mi principal ha sido y es objeto de temeraria y arbitraria confabulación por el "supuesto mandatario actor». A los objetos y a sólo ellos, de aumentar el "quantum» arrendaticio, conminándole a tal fin con la temeraria presente litis. Segundo. Falta de legitimación activa. En tres aspectos la destacamos. A saber: A) Tanto en cuánto que el actor no ha acreditado la representación y apoderamiento que dice ostentar de los restantes titulares del local. B) Tampoco se acredita la titularidad real del inmueble y su real superficie. C) Por abuso de derecho, al no tener notificación real ni sustentación jurídica. Tercero. Rechazando y oponiéndose; al correlativo sexto. Cuarto. Contestando el correlativo sexto y octavo, y como es de ver por las fotos aportadas de contrario. Las supuestas obras no son tales, no hay ningún acoplamiento, ninguna inserción en terraza o pared; nada que parezca definitivo y esencial. Terminaba suplicando sentencia desestimatoria de la demanda, absolviendo a mi representado de la postulación actora, con expresa imposición de todas las costas del procedimiento. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos; insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos las partes a su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en autos. El señor Juez de 1.a Instancia de Vinaroz, dictó sentencia de fecha de 4 de junio de 1985 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando como estimo la demanda interpuesta por el Procurador don Félix Linares Vera, en nombre y representación de don Jose Francisco contra don Luis Enrique , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que les liga al respecto del local de negocio sito en esta ciudad de Vinaroz, C/ Ángel n.° 65, conocido vulgarmente como cine Moderno, condenando al demandado a que lo desaloje dentro del plazo legal, con apercibimiento que de no haberlo será lanzado a su costa, y con imposición de las costas procesales al demandado.
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1." Instancia por la representación del demandado don Luis Enrique , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, dictó sentencia con fecha de 11 de febrero de 1980 , con la siguiente parte dispositiva: Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador don José Luis Zoroa Villaescusa, en nombre y representación de don Luis Enrique , contra la sentencia recaída en el juicio dedisolución del contrato de arrendamiento de local de negocio, promovido por don Jose Francisco , procedente del Juzgado de 1.* Instancia de Vinaroz, se confirma la sentencia recurrida, sin expresa imposición de las costas de la segunda instancia.
El día 16 de abril de 1982, el Procurador don Carlos Estévez Fernández-Novoa, en representación de don Luis Enrique , ha interpuesto recurso de casación contra sentencia pronunciada por la Sala 2.a de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del artículo 1.692 número 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Error en la apreciación de la prueba que resulta de documentos obrantes en Autos que demuestra la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Como documento citamos la fotografía acompañada bajo el número 15 al escrito de demanda. 1. Tal documento evidencia que, el supuesto módulo de madera se adhiere a la pared ni existe obra de fábrica. 2. Igualmente que lo que se da es un comienzo de obras, sin que las mismas se hayan realizado. 3. No hay tal módulo como afirma la sentencia de la Audiencia. Segundo. Al amparo del artículo 1.692, número 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción de Ley por violación por interpretación errónea del artículo 1.114 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos . 1. Es reiterada la Jurisprudencia que sienta que por su "carácter sancionadora y punitiva» la Causa Séptima del artículo 114 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos "ha de interpretarse restrictivamente». 2. Las obras sólo están principiadas. 3. Conforme a una interpretación finalista y restringida, la repetida Causa Séptima del artículo 114 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , es claro que la infracción se comete sólo cuando las obras estén hechas. En nuestro caso, tan sólo están iniciadas. 4. Tratándose de un simple esqueleto de barrotes de madera, tampoco se incide en la causa resolutoria dicha. 5. Desde el punto de vista jurídico, aun en el supuesto de admitir las afirmaciones de la sentencia recurrida de que "la obra es mixta de carpintería y albañilería». Tampoco se trataría de "obra de fábrica», que es lo que origina el desahucio.
Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 3 de diciembre de 1987.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.
Fundamentos de Derecho
Antes del estudio y resolución sobre cada uno de los motivos alegados en este recurso conviene resaltar los hechos en los que ambas sentencias de instancia se han basado considerándolos probados, y que han fundamentado la estimación de la demanda de desahucio de local de negocio por realización del arrendatario de obras inconsentidas. Tales hechos sustancialmente fueron los siguientes: a) En el local objeto del arriendo para instalar el arrendatario una discoteca y aparcamiento se considera probado que dicho arrendatario, actual recurrente, ha realizado obras que alteran su configuración y forma, consistentes en una estructura de madera colocada en el terrado del local y en un hueco para escalera que comunica ambas dependencias; b) Dicha obra, no terminada por haberse iniciado el pleito de que dimana este recurso, no es de carácter provisional, ni portátil o desmontable, sino que es una obra mixta de carpintería y albañilería, que si se desmontase dejaría huellas en las paredes y suelos; c) Las conclusiones probatorias obtenidas por la Sala de Instancia se basan en la apreciación de las pruebas de reconocimiento judicial y dictamen pericial obrante en autos.
El recurso se basa en un primer motivo fundado en el n.° 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error en la apreciación de la prueba que resulta de documentos obrantes en autos que demuestran -se dice- la equivocación del Juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios. Como supuesto documento desestimativo del alegado error se cita "la fotografía acompaña bajo el n.° 15 al escrito de demanda». El motivo es totalmente desestimable; en primer lugar porque separa ese medio probatorio de los restantes obrantes en autos, de los que prescinde el recurrente, siendo así que esas otras pruebas contrarrestan plenamente las parciales y equivocadas apreciaciones del recurrente en torno a que no existen obras de fábrica y a que se trata sólo del inicio de las obras. En segundo lugar, porque la fotografía que señala el motivo acredita lo contrario de lo que éste afirma, es decir, que las maderas con que la obra se construye aparecen introducidas en la pared y adheridas al suelo por una masa de cemento o sustancia análoga que elimina su pretendido carácter de obra desmontable y provisional. En tercer lugar, no es admisible sostener, como parece hacer el recurrente, que haya de esperarse a la conclusión o realización total de las obras para determinar si pueden ser base de resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio. Por todo ello, como conclusión de hecho, cabe sostener, según afirmaron ambas sentencias de instancia, que se trata de unas obras que alteran la configuración del local; concepto éste que, como ha declarado reiteradamente la Sala, es contingente y circunstancial, a examinar en cada caso, atendidas las peculiaridades que concurren en la cosa arrendada y finalidad perseguible por el arrendatario (sentencias entre otras, de 16 de febrero y 18 de enero de 1982, 27 de abril de 1963 y 29 demayo de 1964).
Desestimando el motivo 1.°, único relativo a la cuestión de hecho, han de admitirse los hechos que se consideran probados según la sentencia recurrida, y con esa base fáctica decae también el motivo segundo y último, fundamentado en el n.° 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , donde se alega la infracción del artículo 114, causa séptima, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos , y se trata de combatir el hecho de las alteraciones de la configuración y el carácter de las obras realizadas, que no son, como ya se indicó, desmontables ni provisionales, ni pueden involucrarse en las llamadas obras de adaptación al destino del local arrendado, ya que fueron inconsentidas, pudiendo considerarse de adaptación únicamente las que acondicionaron el local al objeto del contrato (instalación de una discoteca), pero no las que se verificaron en la azotea o terrado, ni en el hueco abierto en el techo del local para colocación de una escalera: obras no autorizadas por el arrendador, y que no se justifican por el mantenimiento de aparatos de aire acondicionado que se hallan en la azotea, que requieren una periodicidad de revisión, engrase y comprobación de motores y ventiladores, pues aun así, y fuera del tiempo próximo al contrato, el arrendatario debía haber solicitado la autorización del arrendador, y, en su defecto, la judicial, según preceptúa el artículo 114/7.°, párrafo 3.°, de la Ley de Arrendamientos Urbanos ; autorización de la que prescindió indebidamente, ya que la obra afectaba a la estructura del local, aparte de la finalidad de destino de los locales resultantes de las obras en la terraza, para las que tampoco se solicitó ni se obtuvo autorización alguna. Con todo esto el arrendatario infringió la disciplina jurídica del arrendamiento de cosas, que fundamenta la razón de ser de esta causa de resolución del contrato por obras inconsentidas en la obligación que tiene el arrendatario de mantener y devolver a la cosa arrendada en el estado en que la recibió ( artículo 1.561 del Código Civil ) aparte de las obras de adaptación que le están permitidas al celebrarse el contrato; limitándose en lo demás a usarla sin alterar su forma ni sustancia, pues esta última, como ha declarado esta Sala (sentencia de 28 de febrero de 1963), pertenece a la soberanía del propietario.
La desestimación de los motivos da lugar a la del recurso en su totalidad, con imposición de costas al recurrente y pérdida del depósito constituido para recurrir ( artículo 1.715, párrafo último de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Luis Enrique , contra la sentencia que, con fecha de 11 de febrero de 1986, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia ; se condena a dicho recurrente al pago de las costas causadas en el recurso y pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala en su día remitidos.
ASI, por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- Jaime Santos Briz.- José Luis Albacar López.- Antonio Carretero Pérez.- Eduardo Fernández Cid de Temes.- Manuel González Alegre y Bernardo.- Rubricados.
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