STS, 28 de Junio de 1986

Núm. 418.-Sentencia de 28 de junio de 1986

PROCEDIMIENTO: Juicio declarativo ordinario de mayor cuantía.

MATERIA: Propiedad horizontal; constitución de la misma.

DOCTRINA: Del artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, resulta, que operada la constitución de

dicho régimen de propiedad aun cuando sólo fuere de hecho, esto es, mediante la enajenación de

alguno de los pisos o locales del inmueble aún sin concluir e incluso solamente proyectado, para

conferir a dicho presupuesto fáctico la necesaria investidura jurídica, se hace preciso el

otorgamiento, en debida forma, del llamado «título constitutivo del régimen de propiedad horizontal»,

acto mixto, en cuanto a la vez real y convencional en que deben intervenir, o el propietario único del

edificio (constructor, promotor, vendedor, etcétera) o quienes en el momento del otorgamiento

fueren titulares dominicales de todos o alguno de los pisos o locales en que el inmueble estuviere

dividido, sin cuya concurrencia, directa o a través de representación debidamente acreditada, el

acto será nulo.

En la villa de Madrid, a veintiocho de junio de mil novecientos ochenta y seis.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada, en grado de apelación, por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Oviedo, sobre nulidad de escritura y otros extremos; cuyo recurso fue interpuesto por la Entidad Mercantil «Construcciones Morate, S.A.» y don Eugenio , representados por el Procurador de los Tribunales don Ignacio Corujo Pita y asistidos del Abogado don Mario Fernández Carrió, que no compareció al acto de la vista; en cuyo recurso es parte recurrida, la DIRECCION000 , de Oviedo, y la DIRECCION001 , de Oviedo, representadas por el Procurador de los Tribunales don Juan Corujo López Villamil y asistidas del Abogado don Modesto Blanco García, personados.

Antecedentes de hecho

1. El procurador don Manuel Bernardo Alvarez, en representación de la DIRECCION000 , así como de la DIRECCION001 y don Mariano , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Oviedo, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra la Entidad «Construcciones Morate, S.A.», don Eugenio y don Cristobal ; don Gonzalo , doña Elisa , don Manuel , doña Luz , don Valentín , doña Teresa , don Luis Alberto , doña Ángeles , don Pedro Miguel , don Bartolomé , don Evaristo ,don Ismael , don Paulino , don Jose María , don Luis Francisco , don Pedro Enrique , don Benjamín , don Felix , don Javier , don Rodrigo , don Jose Pablo , don Juan Manuel , doña Mónica ; don Arturo ; don Everardo , don Jon , don Rogelio , don Carlos Manuel ; don Juan Alberto ; doña Andrea ; doña Encarna ; don Constantino ; don Iván ; don Roberto ; don Carlos Alberto ; doña Rosa ; don Victor Manuel ; don Cosme ; don Humberto ; don Plácido ; don Jose Ángel ; DIRECCION001 y personas desconocidas a quien pudiera afectar la contienda, sobre nulidad de escritura y otros extremos, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: 1. Construcciones Morate, S.A. erigió varios edificios colindantes, señalando con el n.° NUM001 , NUM002 y NUM003 de DIRECCION002 de Oviedo y NUM000 de la misma calle y el n.° NUM004 de DIRECCION003 , a la espalda de los anteriores y en 1979, obtuvo las cédulas de calificación definitivas, por tratarse de viviendas de protección oficial. 2. Por documento privado de 28 de abril de 1976, vendió a su representado el piso ático, NUM005 , letra D, del primero de dichos inmuebles, en precio de 1.700.000 ptas. y del mismo modo vendieron todos los demás a los hoy demandados nominalmente y asimismo vendieron los de los otros edificios NUM000 de DIRECCION002 y NUM004 de DIRECCION003 y dice que aunque encabeza el documento don Eugenio , al tiempo de firmar estampó el sello de Construcciones Morate, S.A. Los compradores se agruparon en comunidad de propietarios, una, la de los números NUM001 , NUM002 y NUM003 de DIRECCION002 , otra, del NUM000 de la misma calle, y otra el NUM004 de DIRECCION003 y con la vivienda y como inherente a la propiedad que se transmitía, se integraba una plaza en la planta del sótano y siendo dos plantas de sótano, NUM006 y NUM007 o superior e inferior, comprendían NUM001 plazas en la segunda y NUM001 en la primera, de aquellas comunidades o sea, para los números NUM001

   , NUM002 y NUM003 de DIRECCION002 cuatro plazas en cada uno de las plantas para el n.° NUM000 de DIRECCION002 y ocho plazas también en cada una de las plantas para el n.° NUM004 de DIRECCION003

   . 3. Los señores Luis Alberto Manuel Cristobal Eugenio Valentín ante Notario, otorgaron escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal, ellos solos, con olvido de los contratos de compraventa que de esa fecha habían otorgado a favor del actor y de los demás adquirientes y lo hicieron con notorio perjuicio de los demás condóminos y se reservaron unos locales que en la escritura aludida denominan n.° 7 y 8, formando un recinto situado en la planta baja con accesos por la entrada de garajes y se reservaron dos plazas en la NUM006 planta y cinco en la NUM007 ; el patio de luces de todo el inmueble lo ha cubierto a nivel de ventanas y no a ras del suelo con la consecuencia, entre otras de que Butano, S.A. se negó al suministro de energía, aunque luego los demandados lo arreglaron; se apropiaron del portal del edificio n.° NUM000 de DIRECCION002 , estableciendo la comunicación a través del portal n.° NUM003 , constituyendo inadmisible servidumbre; el espacio al fondo de este portal n.° NUM003 , se destinaría a guarda de coches de niño, destino frustrado porque los demandados colocaron en su parte derecha el cuadro de calderas del n.° NUM000 y a la izquierda el cuarto de contadores del mismo NUM000 ; estableció una entrada común para todos los garajes por el espacio del n.° NUM001 , NUM002 y NUM003 y no sólo para el n.° NUM000 de DIRECCION002 , sino también para el NUM004 de DIRECCION003 , lo que constituye también un gravamen indebido; la calefacción y el agua caliente, funcionan irregularmente; no entregó los cuartos trasteros, 5 sobre el piso NUM005 del n.° NUM001 y NUM007 sobre el n.° NUM002 ; han colocado los escapes de ventilación del garaje en la propia fachada, bajo los balcones de los pisos NUM006 del n.° NUM001 a los que afecta gravemente asimismo a los superiores, etc. 4. En su momento los promotores fueron elevando a escritura pública los documentos privados de estas viviendas y los compradores suscribieron esos documentos sin haber leído las escrituras que contienen en beneficio de los vendedores y por ello, en un determinado momento, se descubre un grupo de compradores que todavía no habían otorgado la escritura, se dan cuenta de la situación y requieren a los vendedores para que consideren la nulidad de la escritura de declaración de obra nueva otorgada, sin su intervención. 5. Esta situación resulta desagradable para los compradores y algunos decidieron otorgar las correspondientes escrituras pero advirtiendo expresamente que ese acto se realiza dejando a salvo sus legítimos derechos. 6. Añade que entre los defectos están los paquetes colocados incorrectamente que ya están deteriorados. Expuso en derecho lo que estimó pertinente y terminó suplicando que se dicte sentencia, en la que se declare que su representado don Mariano es legítimo propietario de la vivienda a que se refiere el documento n.° 1 con todo cuanto le es inherente, singularmente, la plaza de garaje, todo según en el mismo documento se expresa. Por consiguiente, declarando que la escritura de división de propiedad horizontal de 10 de febrero de 1978 otorgada exclusivamente por los demandados señores Luis Alberto Manuel Cristobal Eugenio , sin intervención de los demás interesados, ya propietarios de sus respectivas viviendas en esa fecha, es totalmente nula. Que asimismo son nulas las escrituras otorgadas ulteriormente por dichos señores a favor de cada uno de los otros demandados en relación con sus respectivas viviendas y en cuanto reproduzcan los extremos de aquella primera cuya nulidad provoca. Que igualmente son nulos los convenios por los que dichos demandados señores Luis Alberto Manuel Cristobal Eugenio o Construcciones Morate, S.A. hubieran dispuesto de porciones de dichos edificios a favor de cualquier otro demandado o incluso de persona para nosotros desconocida. Y, finalmente que dichos señores y Construcciones Morate, S.A. están obligados a rectificar o ejecutar cuanto se detalle en el extremo 3.° de este escrito o sea; a) a entregar a cada una de las comunidades actoras la parte de plantas de sótanos que les corresponda, y, desde luego, prohibiéndoles realizar en ellos, bien directamente, bien por persona interpuesta, cualquier actividad de esta especie de guarda o custodia de automóviles prohibida por la Ley b) A demoler la cubierta, del patio de luces dejándoloa ras del suelo, c) A eliminar la servidumbre interpuesta sobre el portal n.° NUM003 en favor del n.° NUM000 de DIRECCION002 , para dotar a este entrada independiente según proceda y a su costa, d) A desalojar el cuadro de calderas y el cuarto de contadores colocados al fondo de dicho portal núm. NUM003 .

   e) A dotar a cada comunidad de entrada independiente para sus plazas de garaje, f) A realizar lo preciso para que la sala de calderas de calefacción y agua caliente se instale dentro del recinto de estas comunidades y, en cualquier caso, a tomar las medidas adecuadas para que estos servicios cumplan debidamente su función, con reintegro de las cantidades satisfechas o que prudentemente se calcule deban de satisfacer en lo sucesivo, hasta lograr esa adecuada prestación, g) A entregar los cuartos trasteros, cinco sobre el piso NUM005 núm. NUM001 y dos sobre el núm. NUM002 de DIRECCION002 , h) A establecer los servicios de ventilación de los garajes según las ordenanzas, de suerte que no cause molestias a los ocupantes de las viviendas y desde luego suprimiendo los actuales sumamente molestos, i) A remediar cuanto se expone en el i) de dicho apartado n.° III. j) LÓ mismo en cuanto al apartado j) del propio apartado,

   k) Reponer los materiales de la fachada en los términos expuestos en el apartado k) de dicho III. m) Y finalmente todo cuanto se expone en el extremo m) del hecho V. En cualquier caso con abono de todos los daños y perjuicios que esta actividad o estas imperfecciones hayan originado a los actores cuyo importe se determinaría en periodo de prueba o en el de ejecución de sentencia. Asimismo y de conformidad con lo prevenido en el art. 38 de la Ley Hipotecaria declarando la nulidad de las inscripciones causadas en el Registro de la Propiedad, tanto por la escritura de 10 de febrero de 1978 como las demás de ella derivadas otorgadas a favor de cada uno de los demandados en calidad de compradores de sus respectivas viviendas. Asimismo la cancelación de sus asientos. Condenando a la DIRECCION001 a tolerar los pronunciamientos de la sentencia en cuanto al extremo c) procedente y sin perjuicio de las acciones que pudieran asistirles contra los promotores y vendedores de dicho inmueble. Imponiendo las costas solidariamente a los señores de Luis Alberto Manuel Cristobal Eugenio Valentín y Construcciones Morate, S.A. Admitida la demanda y emplazados los demandados antes mencionados y personas desconocidas e inciertas a quien pueda afectar la contienda, compareció en los autos en su representación el Procurador don Luis Alvarez Fernández por los 2 primeros, que contestó a la demanda, oponiendo en síntesis los siguientes hechos: 1. En efecto Construcciones Morate, S.A. y para herederos de doña Leonor , como promotores, realizó no sólo los edificios a que se refiere el correlativo, DIRECCION002 , NUM001 , NUM002 y NUM003 y DIRECCION003 , NUM004 , sino también el n.° NUM008 de esta misma calle y las cédulas de calificación definitiva fueron otorgadas en sus respectivas fechas. 2. La estampación del sello de la constructora fue mero accidente sin importancia y sin significación, ya que quien vendía era representante de ambas, es decir, de aquélla y de los herederos de doña Leonor , dueños estos últimos de inmueble y cuya representación asumía Eugenio . Las plazas de garaje han sido y son 35 para la DIRECCION000 y agrega que además de las plazas de garaje se han construido locales de negocio. 3. En lo que se refiere a la escritura de declaración de obra nueva, se remiten en un todo a su contenido y ha habido pactos con todos y cada uno de los compradores, en el sentido de que la misma se otorgaría por la propiedad por la promotora y en dicha escritura se advierte el régimen de futuras edificaciones, con vista a la mayoría económica de los servicios y los locales 7 y 8 referidos en el correlativo, bajo el apartado a) se comunican con la calle directamente y son locales comerciales y como tales han sido vendidos; no se ha actuado arbitrariamente y caprichosamente, pues son exigencias técnicas y de lógica economía constructiva y si la cobertura fuera otra, había que inutilizar alguna planta, lo que no se hace y ello cuenta con el V.° B.° y la autorización pertinente, el proyecto inicial. 4. El otorgamiento de las escrituras, por quienes conocían bien la casa y las casas de los demás con sus servicios, es la mejor prueba de la conformidad con todo ello. 5. Se insiste en lo ya dicho y es posible que algunos compradores estuvieran animados de la idea de obtener dinero de esta parte en evitación de actuaciones como la que ahora les ocupa. 6. Niega los defectos apuntados. 7. Cierto que se condescendió a efectuar algunos arreglos y reparaciones que por no ser de su cargo afrontó generosamente. 8. La demanda resulta improcedente en todas sus complejas peticiones, no sólo de fondo sino también de forma. Termino suplicando que se dicte sentencia, desestimando la demanda en todas sus partes, con apercibimiento de las excepciones y demás razones de fondo propuestas, con expresa absolución de quien representa de todos los pedimentos de aquélla e imposición de costas a los demandantes. Por incomparecencia del resto de los demandados y de las personas desconocidas e inciertas, fueron declarados en rebeldía. Las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación. Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en sus respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos. El Juez de Primera instancia de Oviedo n.° 2 dictó sentencia con fecha 8 de junio de 1983 , cuyo fallo es como sigue: Que estimando en parte, como estimo la demanda presentada por el Procurador señor Bernardo Alvarez, en nombre de la DIRECCION000 y de la DIRECCION001 , ambas de Oviedo, y de don Mariano , frente a Construcciones Morate, S.A. y don Eugenio , representados por el Procurador señor Alvarez Fernández, y contra doña Elisa , don Manuel , doña Luz , don Valentín , doña Teresa , don Luis Alberto , doña Ángeles , doña Elsa , don Gonzalo , don Pedro Miguel , don Bartolomé , don Evaristo , don Ismael , don Paulino , donJose María , don Luis Francisco , don Pedro Enrique , don Benjamín , don Felix , don Javier , don Rodrigo , don Jose Pablo , don Juan Manuel , doña Mónica , doña Arturo , don Everardo , don Jon , don Rogelio , don Fernando , don Gustavo , don Pedro Francisco , don Andrés , don Jose Francisco , don Rogelio , don Carlos Manuel , don Juan Alberto , doña Andrea , doña Encarna , don Constantino , don Iván , don Roberto , don Carlos Alberto , doña Rosa , don Victor Manuel , don Cosme , don Humberto , don Plácido , don Jose Ángel

   , DIRECCION004 y personas desconocidas e inciertas a quien pueda afectar la contienda declarados en rebeldía por su incomparecencia en autos, debo declarar y declaro que el demandante don Mariano núm. 1 de los aportados con la demanda (folio 19), con cuanto les es anejo, singularmente, la plaza de garaje a que dicho documento se refiere; igualmente debo declarar y declaro la nulidad de la escritura de división de propiedad horizontal de 10 de febrero de 1978 (folios 26 a 104) y de cuantas con posterioridad se otorgaron, en cuanto reproduzcan los extremos de aquella cuya nulidad se declara, acordando* en consecuencia, la cancelación de las inscripciones que de una y otras se hayan practicado en el Registro de la Propiedad; y debo declarar y declaro que los demandados, señores Luis Alberto Manuel Cristobal Elsa Eugenio Valentín y Construcciones Morate, S.A., están obligados a dar salida a las ventilaciones de los garajes, de forma que no causen molestias o incomodidad a vecino alguno de los edificios litigiosos, y a reparar las humedades existentes en ambos sótanos de garaje; absolviendo a éstos y al resto de los demandados del resto de los pedimentos formulados en el escrito de demanda y sin hacer especial declaración respecto a las costas procesales.

2. Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia por la representación de los demandados Construcciones Morate, S.A. y don Eugenio , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, dictó sentencia con fecha 11 de junio de 1985 , con la siguiente parte dispositiva: Que con estimación del recurso interpuesto por Construcciones Morate, S.A. y don Eugenio , únicamente en cuanto a estimar la falta de legitimación de las Comunidades demandantes para obtener la petición de nulidad de la escritura de división horizontal de 10 de febrero de 1978, debemos no obstante desestimar dicho recurso y mantener los términos de la recurrida en cuanto a las demás cuestiones debatidas, dando por dilucidados a efectos de otorgamiento de nuevo título constitutivo de la DIRECCION000 , todos los extremos que han sido objeto de debate en el presente pleito y en los términos en que lo fueron; sin expresa imposición de las costas de ambas instancias.

3. El 21 de octubre de 1985, el Procurador don Ignacio Corujo Pita, en representación de la Entidad Construcciones Morate, S.A. y don Eugenio , ha interpuesto recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Oviedo, con apoyo en los siguientes motivos: Primero. Al amparo del número 4.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el fallo recurrido incide en error de hecho y de derecho en Ja apreciación de las pruebas, resultando el error de hecho de documentos obrantes en autos, que demuestran la equivocación evidente del juzgador, sin resultar contradichos por otros elementos probatorios: A) En relación con la declaración de nulidad de la escritura de División de propiedad horizontal de 10 de febrero de 1978. Aceptando, cual declara la sentencia objeto del recurso, que carecen de legitimación las comunidades actoras, para instar la declaración de nulidad de la escritura de mención, y, reconociendo que está legitimado, para instar tal declaración de nulidad el codemandante don Mariano , preciso es entrar en el fondo, para ver si, en efecto, tal nulidad procede, para pronunciarse esta parte en sentido negativo: Porque, cuando adquirió dicho actor su piso y la plaza de garaje objeto de la compraventa que recoge el documento privado conocía él, no sólo lo que compraba, piso y plaza de garaje, sino también el inmueble y sus servicios. El conocimiento y la aceptación de uno y otro, es incuestionable. B) En relación con las supuestas deficiencias que motivan los otros dos pronunciamientos de la sentencia recurrida, en armonía con los pedimentos, letras h) e i) del suplico de la demanda: Las supuestas deficiencias a que aquéllos se contraen aparecen desvirtuadas en el informe, en su día rendido, por el aparejador don Víctor , obrante en los autos. Segundo. Al amparo del número 5, del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : La sentencia incurre en infracción por inaplicación de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, 1.258, 1.278, 1.709, 1.710 y 1.727 del Código Civil . Habiendo aceptado don Mariano , el Régimen de División de Propiedad Horizontal resultante de los supuestos de hecho por el conocido cuando compró el piso y la plaza de garaje, hoy de su propiedad, así como de la escritura de división de propiedad horizontal de DIRECCION003 , y conferido por el mandante, ya expreso, ya tácito a los promotores para otorgar la correspondiente escritura de división en régimen de propiedad horizontal, de los inmuebles números NUM001 , NUM002 y NUM003 de DIRECCION002 de Oviedo, resulta obligado a estar y pasar por su contenido, razón por la cual, frente a él, único que cuenta legitimación de entre los actores, la escritura de fecha 10 de febrero de 1978 es obligatoria y válida.

4. Admitido el recurso y evacuado el trámite de instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 20 de junio del presente año.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Mariano Martín Granizo Fernández.Fundamentos de Derecho

1. La primera motivación de este recurso aparece instalada sobre el número 4.° del artículo 1.692 de la Ley procesal, al entender quienes impugnan, que el Tribunal sentenciador ha incidido en error de hecho que resulta de documentos obrantes en autos demostrativos de la equivocación evidente del juzgador sin resultar contradichos por otros elementos probatorios, transcripción ésta del citado ordinal y precepto que elabora sobre dos apartados, A) y B). En el primero, se dice, que «es preciso entrar en el fondo, para ver si, en efecto, tal nulidad procede», porque, sigue indicándose, «Cuando adquirió dicho actor su piso y la plaza de garaje objeto de la compraventa que recoge el documento privado de fecha 28 de abril de 1976, conocía él, obviamente, no sólo lo que compraba, piso y plaza de garaje, sino también el inmueble y sus servicios»; A su vez, el apartado B) viene referido a las supuestas deficiencias «que motivan los otros dos pronunciamientos de la sentencia recurrida, en armonía con los pedimentos, letras h) e i) del suplico de la demanda», deficiencias que, en su opinión, «aparecen desvirtuadas, en el informe, en su día rendido, por el aparejador», que obra en autos.

2. La imposibilidad de que prevalezca este motivo surge: 1) De su imprecisa formulación, en cuanto involucra en él temas de error fáctico con otros de valoración de documentos, sin olvidar, tampoco, que en cuanto al señalado contrato privado de 28 de abril de 1976, habrá que entenderlo en conexión con el documento que se declara nulo, o sea, el de Obra Nueva y División de Propiedad Horizontal, de fecha 10 de febrero de 1978, otorgado exclusivamente por el aquí recurrente y sus hermanos, cuando en realidad eran diversos los pisos y locales de los edificios sujetos a dicho régimen de propiedad que ya habían sido enajenados y cuyos adquirientes no tuvieron intervención alguna en el otorgamiento de los Estatutos contenidos en referido título constitutivo; 2) En orden al apartado B) o sea, el relativo a deficiencias consistentes en humedades de los sótanos, el documento que se indica en el motivo carece de la eficacia casacional que pretenden otorgarle los recurrentes, en cuanto en todo caso resultaría contradicho por otros elementos probatorios, cual han sido en este caso «las pruebas pericial y de reconocimiento judicial» sin olvidar que en todo caso y como se declara en la resolución impugnada, se trata «de reparaciones que corren a cargo del promotor».

3. El motivo segundo tiene su encaje procesal en el número 5 del mismo artículo que el anterior y en él, se denuncia la infracción por inaplicación de los artículos 1.254, 1.255, 1.256, 1.258, 1.278, 1.709, 1.710 y 1.727 del Código Civil, en base de que «Habiendo aceptado don Mariano , el régimen de propiedad horizontal resultante de los supuestos de hecho por él conocidos cuando compró el piso y la plaza de garaje», «así como la escritura de propiedad horizontal de calle DIRECCION003 n.° NUM008 , fecha 15 de enero de 1975, y, conferido por el mandato, ya expreso, ya tácito a los promotores para otorgar la correspondiente escritura de división en régimen de propiedad horizontal de los inmuebles números NUM001 , NUM002 y NUM003 de la calle de DIRECCION002 de Oviedo, resulta obligado a estar y pasar por su contenido».

4. La motivación no puede ser aceptada por razón de su inconsistencia tanto jurídico-positiva como jurisprudencial, ya que: a) La escritura pública a que se está haciendo referencia en el motivo, de fecha 15 de enero de 1975, viene referida al edificio construido por los recurrentes en la calle DIRECCION003 , de Oviedo, mientras que el contrato privado concertado con el señor Mariano el 28 de abril de 1976, contempla la adquisición de un piso en el inmueble igualmente edificado por los recurrentes, pero en la calle DIRECCION002 de la misma ciudad; b) Los principios contenidos en los artículos del Código Civil, que se dicen infringidos por la Sala, dado su carácter general, en lo que a contratación respecta, han de ser interpretados teniendo en cuenta los específicos de cada figura o instituto jurídico a que hayan de aplicarse, que en este concreto supuesto es la llamada Propiedad Horizontal, institución en la que priman las relaciones de vecindad para cuya salvaguardia y mejor desarrollo se han dictado sus preceptos reguladores; y así, del artículo 5 de su Ley reguladora, la 49/1960, de 21 de julio , resulta, que operada la constitución de dicho régimen de propiedad aun cuando sólo fuere de hecho, esto es, mediante la enajenación de alguno de los pisos o locales del inmueble aún sin concluir e incluso solamente proyectado, para conferir a dicho presupuesto fáctico la necesaria investidura jurídica, se hace preciso el otorgamiento, en debida forma, del llamado «título constitutivo del régimen de propiedad horizontal», acto mixto, en cuanto a la vez real y convencional ( sentencia de 23 de mayo de 1984 ) en el que deben intervenir, o el propietario único del edificio (constructor, promotor, vendedor, etc.) o quienes en el momento del otorgamiento fueren titulares dominicales de todos o alguno de los pisos o locales en que el inmueble estuviere dividido, sin cuya concurrencia, directa o a través de representación debidamente acreditada, el acto será nulo ( sentencias de 9 de junio de 1977, 3 de febrero de 1975, 13 de abril de 1977 y 25 de mayo de 1984 ), regla general ésta, que sólo podría ofrecer en el presente caso la excepción de que la adquisición realizada por el señor Mariano se hubiere realizado (cosa que no aconteció) a título de compraventa con pacto de reserva' de dominio, dado que en tal supuesto y como tiene declarado esta Sala en sentencia de 19 de octubre de 1982, la calidad de adquirente no se hubiere consolidado hasta la total satisfacción del precio convenido; c) Por último y en cuanto a la infracción de los artículos 1.709, 1.710 y 1.729 del Código Civil , se trata de un aspecto nuevo en cuanto no ha sido propuesto en la fase de alegaciones ni por ello mencionado en ninguna de las dos sentencias hasta ahora dictadas.

5. La desestimación de las dos motivaciones formuladas por los recurrentes produce la de esta impugnación en su totalidad, con las consecuencias que para tales hipótesis se determinan en él artículo 1.715, regla 4.ª, párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

   Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.