STS, 27 de Mayo de 1980

Al amparo del número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por cuanto el fallo de la sentencia recurrida es contrario a la cosa juzgada y ésta fue alegada como excepción en la contestación a la demanda; en el caso de la presente, se trata de una acción ejercitada por don Eloy , como también en el juicio de retracto arrendaticio urbano a que se hizo referencia, finalizado por sentencia firme del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo de 21 de junio de 1974 ; y en los pleitos a que nos hemos referido, se trató de excepciones opuestas por el mismo don Eloy , pues se ha de insistir en que en aquellos pletos hizo uso el mismo de la excepción de fondo, siempre desestimada, de que tenía derecho a ser automáticamente arrendatario de todas las dependencias que fuesen quedando libres en el inmueble de autos, en aplicación de la cláusula del contrato. Todo ello, por otro lado, se pone claramente de manifiesto del contrato por la simple lectura de los Considerandos segundo y sexto de la sentencia que ahora se recurre, que es evidente la contradicción terminante que existe entre aquéllos y éstos, contradicción e incompatibilidad absolutas que son las verdaderas piedras de toque para apreciar la real identidad entre las decisiones anteriores y la actual, tal como enseña la doctrina legal contenida en las sentencias de esta Excelentísima Sala. Como ya se dijo, no constituye obstáculo para la estimación de la cosa juzgada que el aquí actor fuera antes demandado, y que articule ahora como acción lo que antes opuso como excepción, a tenor de la Jurisprudencia. Y tampoco es obstáculo para la estimación de la excepción oportunamente opuesta de cosa juzgada, en la forma que se ha dicho que en los fallos anteriores no se contengan renunciamientos expresos sobre la desestimación de las excepciones de fondo en ellos opuestas por el demandado, porque "la sentencia resuelve sobre las cuestiones discutidas en el pleito sin necesidad de pronunciamiento especial para cada una", (sentencia de 15 de abril de 1907 ), bastando además que esté incluida en "alguno de los Considerandos para considerarse resuelta, a tenor de la Jurisprudencia sentada por las sentencias de 9 de en julio de 1933, 19 de enero de 1935 y 30 de marzo de 1968 . En resumen, la violación denunciada de la cosa juzgada resulta de que en todas dichas sentencias firmes anteriores se interpretó la cláusula II) del contrato de 1 de agosto de 1937 , en el sentido de que consagraba un derecho de opción de los propietarios del inmueble para obligar al arrendatario de su piso primero a tomar en arrendamiento los pisos y locales de aquél que fuesen quedando libres en el futuro; en tanto que la sentencia recurrida interpreta dicha cláusula como atributiva al señor Eloy del derecho a tomar en arriendo dichos pisos y locales.

Al amparo del número primero del articulo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; infracción por violación de la doctrina legal, según la cual los órganos judiciales no pueden desconocer la cosa juzgada incluso aunque haya sido articulada como excepción, es decir, de oficio. Pese a la claridad del motivo anterior, y para reforzarlo, se articula asimismo este segundo en el sentido expuesto en el encabezado. En efecto, según la sentencia de 3 de febrero de 1961 , al existir cosa juzgada "aun sin ser articulada como excepción, los órganos jurisdiccionales no pueden desconocerla en absoluto como algo fuera de la realidad procesal, sino que deben resolver los problemas planteados en el segundo litigio exactamente igual que ya fueron decididos en el primero representando sus declaraciones". "Debiendo estimarse esta excepción como de orden público, con los consiguientes efectos de que las partes no pueden renunciar a ella, y el Juez debe hacerla valer de oficio" (sentencia de 26 de septiembre de 1962 ). Si se pone en relación la doctrina expresada con lo ocurrido en el presente litigio, queda sin más evidenciada la infracción que habían denunciado.

Al amparo del número primero del artículo 1.962 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción por violación del artículo 1.281, párrafo primero, del Código Civil , así como de la doctrina jurisprudencial. En el presente caso la cláusula II) del contrato de 1 de agosto de 1937 es suficientemente claro en sus propios términos, para entender que de la misma sólo resulta obligación para el arrendamiento del piso primero del inmueble de autos, y un derecho para el arrendador, de tal modo que éste puede exigir a aquél que tome en arriendo los pisos y locales que van quedando libres en el inmueble, pero en cambio el arrendatario no puede exigir que el propietario le ceda en arriendo dichos pisos y locales. En una palabra, esa cláusula establece, como accesorio de un contrato de arrendamiento, un derecho de opción de arriendo a favor de la propiedad exclusivamente. Está clara la intención de los contratantes, que es salvaguardar a la propiedaddel peligro de no pode arrendar debidamente a terceros los pisos y locales que vayan quedando libres en el inmueble, ante la existencia en él de una fonda; los términos literales de la cláusula II ) del contrato litigioso, al establecer un derecho de opción de arriendo en favor de los propietarios, son claros y conformes con esa intención de los contratantes. Por consiguiente, al sentido literal de esa cláusula se ha de estar, dado que es manifiesta la concordancia en ella existente entre la voluntad interna y la declarada.

Al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Error de hecho en la apreciación de la prueba resultante de documentos auténticos que demuestran la equivocación evidente del juzgador. Este motivo se articula, dado que en el Considerando quinto de la sentencia recurrida se viene a decir que la interpretación que la misma da a la cláusula II) del contrato de 1 de agosto de 1937 , está robustecida por actos posteriores de las partes. Cumple resaltar que hay constancia fehaciente en documentos evidentemente auténticos cuales son las sentencias aludidas en el encabezado de este motivo. Que demuestran que al menos desde hace más de veinte años los propietarios del inmueble litigioso vienen insistiendo una otra vez en la repetida cláusula en que la repetida cláusula II ) consagra sólo un derecho de opción de arrendamiento concebido en favor de la propiedad y que no genera derecho alguno, sino sólo obligación, para el arrendatario. Como igualmente debe mencionarse que la certificación también mencionada en el encabezado, demuestra que, con posterioridad al contrato de 1 de agosto de 1937, fueron alquilados pisos del inmueble a don Plácido (el 14 de julio de 1944) y a don Miguel (el 1 de marzo de 1947). Con lo cual queda demostrada la, procedencia del motivo que se indica en el encabezado, que demuestra el error de hecho a que antes nos referimos de la sentencia recurrida.

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción por aplicación indebida del artículo 1282 del Código Civil . De nuevo nos referimos en este motivo a la argumentación empleada por la sentencia recurrida en su Considerando quinto cuando pretende amparar la interpretación que da a la cláusula II) del contrato de 1 de agosto de 1937 , en los actos posteriores al contrato. Y es que sobre este particular hemos de referirnos antes de nada a dos circunstancias fundamentales: a) En primer lugar a la ya señalada y que es objeto del motivo precedente, prueba terminante de que los propietarios del inmueble han rechazado siempre toda interpretación que conduzca a entender que la repetida cláusula II ) confiere derecho alguno al arrendatario; y b) De otra parte, a que lo cierto es que en los autos no existe nada que demuestre que ambas partes hayan entendido nunca que la cláusula II ) confiera derecho alguno al arrendatario. Y es de advertir que no puede oponerse válidamente la circunstancia de que en este momento lleve el recurrido en arrendamiento más dependencias que las inicialmente objeto de contrato en 1 de agosto de 1937, y ello porque, aunque lleve alguna dependencia más, ello sólo pondría de manifiesto la existencia de convenciones posteriores fuera del marco del cláusula II ) debatida. Con lo que queda demostrada, la infracción que ampara este motivo, dado que se hace aplicación indebida del artículo 1.282 del Código Civil en la sentencia recurrida.

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción por violación del artículo 1.203 del Código Civil . Clara la intención de los contratantes que suscribieron el documento de 1 de agosto de 1937, y claros los términos de ese contrato, no cabe dar a la cláusula II ) del mismo otra interpretación que no sea entender que en ella se estableció un derecho de opción de arrendamiento en interés y beneficio exclusivo de los propietarios del inmueble de autos, sin que por parte del arrendatario haya otra cosa que una obligación, pero nunca un derecho. Pues bien, así las cosas, es claro y de ahí el presente motivo que la sentencia recurrida, al atribuir otros y distintos efectos a la repetida estipulación, olvida y deja de aplicar, incurriendo así en violación, el artículo 1.283 del Código Civil .

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción por interposición errónea del artículo 1.124 del Código Civil. Dice la sentencia recurrida en su Considerando cuarto que el reconocimiento que en la mitad del párrafo séptimo de la cláusula II) litigiosa se hace de que las obligaciones establecidas en aquel contrato de 1 de agosto de 1937 tienen el carácter de recíprocas, las incluye dentro del ámbito del artículo 1.124 del Código Civil . Que la errónea interpretación del artículo 1.124 del Código Civil ha llevado al Tribunal "a quo" a la consecuencia inadmisible de convertir, sobre esa base de la reciprocidad, lo que sólo es un compromiso que el señor Eloy adquirió al suscribir el contrato del de agosto de 1937, en un derecho. Que es indudable que se ha querido simplemente reforzar la eficacia del compromiso asumido por el señor Eloy en la cláusula II ), atribuyendo a sus incumplimiento el carácter de causa resolutoria del contrato principal de arrendamiento, pero nada más. Lo que no cabe, en cambio, en modo alguno es atribuir con ese motivo carácter bilateral a la cláusula de opción, que esencialmente es unilateral y sólo atribuye derechos a los propietarios del inmueble y obligaciones al señor Eloy , más no al contrario. Con todo lo cual se evidencia la errónea interpretación del artículo 1.124 del Código Civil que ampara este motivo.

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : Infracción por violación de los artículos 1.255 y 1.091 del Código Civil , así como de la doctrina legal definitoria delconcepto y efectos del contrato de opción. Se define el contrato de opción como preliminar o preparatorio, consensual y generalmente unilateral, salvo el caso de pago de prima al concedente. No estando regulado en el Código Civil, ha sido elaborado por la doctrina legal al amparo de las normas que rigen la libertad de contratación (artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil ). Puede existir como contrato independiente y autónomo o figurar como pacto, complemento o esputación de otro contrato (sentencias de 22 de junio de 1966 y 21 de octubre de 1974 ); pero cabe destacar el rasgo esencial de su unilateralidad, entendida ésta como derecho exclusivo del optante o beneficiario a llevar a cabo o no el contrato previsto, rasgo fundamental que le diferencia del contrato preparatorio o promesa de contrato bilateral (sentencias de 23 de marzo de 1945 y 23 de abril de 1972 ), en que cualquiera de las dos partes puede exigir de la otra la prestación del consentimiento para la celebración del contrato principal. En el caso de autos y por lo que se refiere a la cláusula antes mencionada, es claro que la misma consagra un derecho de opción de arrendamiento en que la titularidad de esa opción corresponde exclusivamente a los propietarios del inmueble de que se trata, como resulta, de las sentencias firmes pronunciadas en los pleitos anteriores entre las partes, y como resulta también de la correcta interpretación del contrato. La sentencia recurrida dados los términos desconoce y así infringe por violación, toda esta doctrina que la Sala ha establecido, y sostiene contradiciéndola que se produce automáticamente el efecto de la opción, aunque no la ejercite quien tiene derecho a ello.

Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Infracción por violación de los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil . Como cierre de los motivos del presente recurso, alegamos el que queda transcrito en el encabezado inmediatamente anterior. "El contrato es Ley para las partes". Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, la moral y el orden público. La cláusula II ) es bien clara, y lo (que) en ella establecido ha de cumplirse, no otra cosa.

RESULTANDO que admitido el recurso, y evacuado el trámite de instrucción, quedaron conclusos los presentes autos, ordenándose por la Sala fueran traídos a la vista, con las debidas citaciones.

Visto, siendo Ponente el Magistrado don Manuel González Alegre y Bernardo.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que siendo dos las pretensiones de la parte actora y hoy recurrida concretadas en el suplico de la demanda, en a) "condenar a los demandados a hacer en la casa descrita en el hecho primero de la demanda, las obras de reparación en su fachada exterior que pericialmente se fijen en ejecución de sentencia como indispensables para conservarla de modo que permita su estado de conservación normal y decoroso" y b) "se declare a los demandados obligados a hacer entrega en concepto de arrendamiento al demandante del piso NUM003 y del bajo de dicha casa que vino ocupando hasta fecha reciente el "Café Metropol", fijando en ejecución de sentencia la renta aplicable al arrendamiento de aquél y de éste", sirviendo de base la que en el contrato de 1 de agosto de 1937 se les señala, es lo cierto que, destinada por la recurrida sentencia la primera de las pretensiones, en lo que confirma la de primera instancia, y por él contrario, dando lugar a la segunda, en lo que la revoca, al recurrir en casación los demandados en cuanto les perjudica esta segunda pretensión, queda como única cuestión a resolver en el presente recurso, si los demandados y hoy recurrentes están obligados en los términos que quedaron expresados en dicha segunda pretensión; lo que a su vez determina la firmeza de la recurrida sentencia en cuanto denegó la primera de aquellas peticiones en sentido favorable a los recurrentes.

CONSIDERANDO que la pretensión de la parte actora, a que por los demandados se le entreguen en concepto de arrendamiento el piso NUM003 y el bajo de la casa número NUM001 de la Ronda de DIRECCION001 , de la ciudad de Lugo, por parte de los demandados, trata de fundamentar en la estipulación H), del contrato de 1 de agosto de 1937, por el que entre don Alvaro , en nombre y representación de los herederos de don Pedro Miguel -propietarios de dicha casa que por escritura de 4 de septiembre de 1972 vendieron a los hoy demandados- y don Jesús Ángel -del que por subrogación trae causa el actor- se convino el arrendamiento del piso primero de la indicada casa, así como de una porción de un patio junto a la misma, cuyo arrendamiento lo era por término de seis años, prorrogables por dos años más y después de uno en uno a no mediar aviso de cualquiera de las partes, "dándolo por caducado" con seis meses de antelación y renta de 350 pesetas al mes pagaderas por mensualidades vencidas, piso que sería destinado a fonda, cuya industria ejercía el arrendatario, y en cuyo contrato, y entre otros acuerdos que no hacen al caso, se establecía en la referida estipulación H) "El arrendatario señor Eloy adquiere también el compromiso ineludible de tomar en arrendamiento en cualquier tiempo que vayan quedando libres todos los demás pisos y el bajo de que consta la casa número NUM001 de la Ronda de DIRECCION001 , para destinarlos al mismo uso de fonda en idénticas condiciones que quedan establecidas para el piso primero y patio indicados antes y por los precios siguientes: 300 pesetas al mes el pisoNUM003 , 100 pesetas al mes el tercero y 500 pesetas al mes el bajo, destinado actualmente a cafe-bar", estableciéndose en un segundo párrafo la forma de llevarse a efecto este compromiso; entendiendo el actor que así como tomó posesión del piso tercero, que quedó libre y de una porción de la planta baja, que pasa ser comedor de su fonda y aunque hiciera lo mismo en relación al segundo al morir la que fuera su inquilina, si bien tuviera que desalojar al interponer los propietarios demanda al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria , en cuyo procedimiento recayó sentencia que le fue contraria, al quedar a través del año en curso -1975- libre de arrendatarios el bajo en el que se hallaba instalado el "Café Metropol", se considera con derecho a ser arrendatario tanto del referido piso NUM003 como del indicado bajo y al no reconocérselo los demandados, es lo que le obliga al ejercicio de la presente acción judicial.

CONSIDERANDO que la relación jurídica-arrendaticia que liga a las partes y en particular, la antes expresada estipulación H) del contrato de 1937, a la que se hizo anterior referencia, ha originado a lo largo de su existencia múltiples controversias, dando lugar a diversos procedimientos, por lo que el Juzgador de primera instancia, en su sentencia, no duda en calificar de larga guerra jurídica entre los litigantes como el que los problemas que se le ofrecen son sustancialmente los mismos que se han ventilado en dichos anteriores procedimientos y tal es así, que los demandados, en su contestación a la demanda y tras hacer relación de la serie de pleitos seguidos entre ambas partes alegan la excepción de cosa juzgada, toda vez que se derecho o facultad que se atribuye el actor no es sino una simple opción en favor de la propiedad que la puede ejercitar o no según el tener de la cláusula, así recogido en las sentencias del propio Juzgado de 21 de junio de 1974 y 22 de enero de 1975 , confirmada por la Audiencia, en grado de apelación, por sentencia de 10 de mayo siguiente.

CONSIDERANDO que es criterio del juzgador de primera instancia determinante del fallo de su sentencia, en cuanto se refiere "al supuesto derecho que el arrendatario Eloy se atribuye sobre los locales de la casa, a que se ha hecho alusión en el hecho primero de la demanda, que han quedado desocupados, concretamente el piso NUM003 y el bajo, fundándose su pretensión len la ya manida estipulación H) del contrato de 1 de agosto de 1937, pero tal cuestión el juzgador ya se ha pronunciado en las sentencias de 21 de junio de 1974 y 22 de enero de 1975 , en donde se dice que tal estipulación otorga exclusivamente, a la parte arrendadora el derecho de imponer a don Jesús Ángel la ampliación del negocio a las demás dependencias de la casa que en lo sucesivo quedasen desocupadas, pero no otorga ningún derecho al arrendatario para exigirlo"; argumento que se rechaza por el juzgador "a quo", quien entendiendo que los criterios ajenos a este juicio sobre el alcance de la indicada cláusula obedece a situaciones concretas, contempladas en los procedimientos a los que corresponden las indicadas sentencias, que examina en particular, para sentar se trata de, obligaciones recíprocas no ya por expresa manifestación de las partes contratantes, sino, que "se traduce de todo el contenido de tal cláusula, por cuanto, si bien es cierto que el arrendatario venía obligado a ocupar los pisos o bajo que con el transcurso del tiempo pudieran ir quedando vacíos y tenía la obligación de dedicarlos al negocio de hostelería, esta faceta, que se contempla tan sólo desde el ángulo obligacional tiene un aspecto ineludible dentro de los derechos potestativos por cuanto el arrendatario tiene un derecho preferente a ocupar los pisos que vayan quedando "vacíos con carácter de exclusividad"; presentando también otra característica "que es la de fijación de precio por cuanto se marca una cantidad como renta sobre la cual tiene el arrendatario el derecho de fijación de la misma de tal manera que al entrar en la ocupación de los diferentes pisos del inmueble con una cantidad concretada en el concepto de estipulación y por ello cualquier subida de nivel de vida en nada le afectaría, pues tendría derecho preferente de ocupación por una merced estipulada de antemano y que resultara inalterable"; de lo que concluye su fallo declarando la obligación de los demandados a hacer entrega en concepto de arrendamiento al demandante del piso NUM003 y del bajo en la casa a la que se viene haciendo referencia tal como era pretensión de la parte actora.

CONSIDERANDO que por el primer motivo del recurso amparado en el número quinto del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se acusa ser el fallo contrario a la cosa juzgada, excepción que fue alegada ten la contestación a la demanda, con lo que se infringe por violación el párrafo segundo del artículo 1.224 el 1.252 del Código Civil ; y si bien es cierta la alegación de dicha expresión, como se dice, y su reflejo en el suplico de la contestación a la demanda en solicitud de su estimación, no lo es menos que ni en la sentencia de primera infancia ni en la de apelación, se examina dicha excepción ni se decide sobre la misma, sin perjuicio de que uno y otro juzgador analicen los ranozamientos de las sentencias que se cita en este primer motivo por concurrir según el juzgador de primera instancia iguales cuestiones a la ahora planteada, mientras el de apelación las identifica con los supuestos concretamente examinados y diferencia del presente, hasta poder afirmar que existe manifiesta contradicción entre las concordes decisiones de aquellas y las del Juzgador de primera instancia en este proceso con la que ahora se recurre, ya que el Juez de primera instancia da por resuelta la cuestión debatida al haberse pronunciado sobre la que estima idéntica cuestión en anteriores sentencias, mientras el de apelación al remitirlas a los concretos supuestos examinados en las mismas llega en el presente a solución o interpretación contraria, como ya quedó reflejado en el anterior, considerando, más ello no ha de ser causa o impedimento en el examen del motivo,pues como tiene declarado esta Sala ni a las partes es dable renunciar a dicha excepción y al Juzgador se impone, conforme en alguna ocasión ha declarado esta Sala, aun de oficio, conocer de la misma, dado que debe estimarse como de orden público.

CONSIDERANDO que siendo indiscutible la identidad de las personas litigantes en los anteriores procedimientos y en el presente, ya que son las mismas o sus causahabientes, como no menos cabe apreciar igual identidad en cuanto a la razón o causa de pedir, en cuanto pudiéramos conexionarla con el que en todos ellos constituye el verdadero fondo del asunto decidido en aquellas citadas sentencias y a decidir en ésta, puesto que no se trata sino de interpretar y fijar el alcance de la estipulación H) del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1937, celebrado por los que son causantes de los hoy actor y demandado, no puede desconocerse que frente a estas identidades, "ea-dems personae y eadem causa petendi", son muy diversos los objetos de cada uno de dichos procedimientos, "eadem res", y el que lo es, del hoy en trámite de este recurso, toda vez que el terminado por sentencia de 12 de junio de 1958 , lo era la negativa a la ocupación de parte del portal de la casa, en la que ocupaba un piso el actor, procedimiento que a su vez dio lugar al que terminó por Sentencia de 12 de febrero de 1962 y que tenía por objeto el celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, en relación a la parte del portal ocupado y transformado en comedor de la fonda y fijación de la correspondiente renta, siendo el objeto del que puso fin la sentencia de 21 de junio de 1974 el retracto arrendaticio del inmueble, al que se ha hecho referencia ante la venta de los que eran sus anteriores propietarios, y el de la sentencia de 7 de mayo de 1975 , la negación de una servidumbre que califican de portal, lo que hace tal diversidad de objetos que no pueda apreciarse la última de las tres identidades, "leadem res", precisas para poder apreciar la excepción de cosa juzgada tal como exige el artículo 1.252 del Código Civil , por lo que el motivo ha de ser desestimado.

CONSIDERANDO que la estipulación H), del contrato al que venimos haciendo haciendo referencia y que en su primer párrafo quedó literalmente recogida en el segundo de los Considerandos, en párrafo siguiente, de sumo interés para su interpretación en todo su conjunto dice, "apara la efectividad y mejor inteligencia de este compromiso se establece que no será preciso al arrendante el ejercicio de acción alguna para compeler al arrendatario a tomar esos locales en arriendo según vayan quedando libres, sino que para que el arrendamiento de ellos comience y el consiguiente devengo de la renta o merced se produzca, desde luego en beneficio de los arrendadores, bastará que por éstos se haga ofrecimiento de la entrega del piso o local de que se trate, una vez esté libre, mediante un requerimiento en forma auténtica para que se haga cargo de las llaves del mismo, desde cuyo requerimiento haya o no aceptado el recogerlas se considerara vigente el arrendamiento y se podrá ejercitar, por lo tanto, todas las acciones dimanantes del mismo"; estipulación de cuyos propios términos literales se desprende, tal como entendieron las sentencias a las que se ha hecho referencia, encierra una obligación impuesta al arrendatario, correlativa a un derecho otorgado, al ser aceptada por éste, a la parte arrendadora, por el que aquél, y a requerimiento de éste, viene compelido a ampliar el negocio locativo, que les liga, a los pisos no comprendidos de inicio en la locación, pero de cuya obligación puede dispensarle el arrendador no llevando a efecto dicho requerimiento o entrega de llaves, toda vez que la existencia del original contrato de arrendamiento a pisos o locales que vayan quedando libres no opera automáticamente ni con exclusividad o preferencia alguna para el arrendatario, sino que lo es a través de la actividad para ello ejercitada por el arrendador, expresiva de su voluntad, de que el arrendamiento existente se haga extensivo al nuevo piso o local impuesto de forma imperativa al arrendatario, todo ello, independientemente de la calificación jurídica que merezca tal estipulación desglosada o contemplada con independencia del contrato en el que se integra, como ya señalaron las sentencias citadas y que encuentra su razón de ser, o es intención de las partes, y para exclusivo beneficio del arrendador, como no deja do señalarse en la sentencia de 21 de junio de 1974 .el que el arrendador no encuentre arrendatarios para dichos pisos o locales ante la existencia, en uno de ellos, del negocio de fonda, que en el inmueble se explota, dadas las circunstancias del tiempo en que el contrato se concertó, como así se hace constar en el propio contrato "la continuación de la fonda tan sólo en alguno de los pisos o locales reconoce que sería un obstáculo insuperable para lograr el arrendamiento de los demás" y que en el sentido de esa propia exclusividad y beneficio, encuentra hoy también su justificación de la interpretación que a dicha cláusula, calificada de insólita en la sentencia de 21 de junio de 1979 se le viene dando, rota la conmutabilidad que encierra todo contrato de arrendamiento, cifrada en los dos elementos: plazo y renta, ante la prórroga obligatoria para el arrendador y congelación de rentas, agravando al máximo la onerosidad que ello comporta para el arrendador; por lo que, al no entenderlo de tal forma el juzgador, no sólo infringe una de las normas hermenéutica contractual, sino que da a estipulación una interpretación ilógica y de un alcance desorbitado, que ni es conforme a la literalidad de dicha cláusula ni a la realidad del momento presente, ni a la intención de las partes, lo que hace que dicha labor interpretativa pueda ser revisada en casación, dando lugar a estimación del tercero de los motivos del recurso al denunciar por la vía del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ja violación del artículo 1.281 del Código Civil .

CONSIDERANDO que ni contradice ni puede prevalecer sobre lo sentado, los actos posteriores a lacelebración del contrato, por parte de los contratantes y a los que se refiere el Juzgador Instancia en su sentencia, pues si en efecto, el arrendatario ocupó la porción del bajo destinada a portal y tras la realización de obras pasó a ser comedor de la fonda, otra porción del patio, el piso tercero y el segundo, son más reveladores que dichos actos, la inmediata reacción que tales hecho o actos provocaron en el arrendador, ejercitando las oportunas acciones judiciales para obligar al arrendatario de lo, contra su voluntad ocupado, y así se justifica en los procedimientos judiciales seguidos, siendo bien explícita la sentencia de 12 de febrero de 1962 motivada por la de 12 de junio de 1958 , pues si bien en está no se dio lugar al desalojo de la parte de, portal ocupado, tiene su apoyo en razones de equidad ante las obras realizadas para adaptarlo al fin de servir de comedor de la fonda, mas no sin obligar al arrendatario a celebrar nuevo contrato y señalar la renta correspondiente, sin tener en cuenta la que en su día fuese fijada en tan meritada estipulación E), que es precisamente lo contemplado en aquélla, en la que se¡ afirma "siquiera el arrendatario con suma y palmaria extralimitación de sus facultades se apropió la utilización de tal espacio", no siendo menos significativo el procedimiento del artículo 41 de la Ley Hipotecaria, promovido por el arrendador ante la ocupación del piso segundo y que tuvo que desalojar ante lo ordenado en la sentencia que ¿n el mismo recayó, y en igual sentido la sentencia de 7 de mayo de 1975 ante la ocupación de, parte del patio, y si en verdad, se mantuvo la ocupación del tercer piso no deja de justificarse el no tratarse sino de un mero desván de difíciles condiciones de habitabilidad, conducta que se vuelve adversa al Juzgador de instancia en su deseo de razonar la interpretación a la que llega además de aquellos otros argumentos, y que determina, el que, al dar tan equívoco valor a dichos actos posteriores incurra en la infracción que se denuncia en el quinto de los motivos del recurso al haber aplicado indebidamente el artículo 1.282 del Código Civil determinando la estimación de dicho motivo.

CONSIDERANDO que la estimación de los motivos tercero y quinto del recurso, relevan del examen de los demás formulados, debiendo en consecuencia casarse y anularse la recurrida sentencia, en el particular que es objeto de casación, toda vez que en relación a la primera de las pretensiones formuladas en la demanda, quedó firme la recurrida sentencia, sin haber especial declaración sobre costas en este recurso.

Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por la representación de don Antonio y don Carlos , contra la sentencia que con fecha 10 de marzo de 1978, dictó la Sala primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña , sin hacer especial imposición de las costas; de este recurso; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente" con devolución de los autos y rollo de apelación que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. -Julio Calvillo.-José Beltrán.-Manuel González Alegre y Bernardo.-Carlos de la Vega.-Antonio Sánchez Jáuregui.- Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Manuel González Alegre y Bernardo, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente que ha sido en estos autos, celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de lo que como Secretario, certifico.

Madrid, 28 de mayo de 1980.-José Sarabia.-Rubricado.